Методическое пособие по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, их аренде, ипотеке и доверительном управлении на территории Ростовской области г.

Скачать 3.67 Mb.

Название	Методическое пособие по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, их аренде, ипотеке и доверительном управлении на территории Ростовской области г.
страница	1/27
Тип	Методическое пособие

filling-form.ru > Договоры > Методическое пособие

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 27

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИКИ, ТОРГОВЛИ, МЕЖДУНАРОДНЫХ И ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, их аренде, ипотеке и доверительном управлении на территории Ростовской области

г. Ростов-на-Дону

Настоящее методическое пособие подготовлено по решению выездного (г. Азов 30.06.04 г.) совместного заседания Совета по малому предпринимательству при Администрации Ростовской области и областной межведомственной комиссии по устранению нормативно-правовых, административных и организационных барьеров на пути развития предпринимательства.

В подготовке пособия принимали участие: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Ростовской области (Шмаков Н.М.), Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость в Ростовской области (Галунов П.Б.), Ростовский областной суд (Ткачев В.Н.), Ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ростовской области (Родин А.М.).

Пособие адресовано сотрудникам органов власти, специалистам сельских консультационных центров, практикующим юристам и всем участникам земельных отношений.

С О Д Е Р Ж А Н И Е

От составителей

Раздел 1. Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, особенностям их аренды, ипотеки и доверительного управления.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Субъект права на выдел земельного участка в размере земельной доли и предписанная законом цель выдела.
Документы, удостоверяющие право на земельную долю.

Порядок выдела земельных участков в счет долей.
1. Согласование местоположения выделяемого в счет доли земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности.
2. Проведение территориального землеустройства выделяемого в счет доли земельного участка.
3. Постановка выделяемого в счет доли земельного участка на государственный кадастровый учет.
4. Государственная регистрация права собственности на выделяемый в счет доли земельный участок.

3. Особенности аренды, ипотеки и доверительного управления земельных участков земель сельскохозяйственного назначения.

4. Приложения:

Приложение № 1. Форма извещения о намерении выдела земельного участка.

Приложение № 2. Форма сообщения в СМИ о намерении выдела земельного участка.

Приложение № 3. Форма доверенности на представление интересов собственников земельных долей.

Приложение № 4. Примерная форма письменного отказа от возражений по поводу местоположения земельного участка и размера компенсаций.

Приложение № 5. Примерная форма протокола общего собрания участников долевой собственности и сопутствующих документов.

Приложение № 6. Форма соглашения участников долевой собственности с приложением.

Приложение № 7. Перечень документов, предоставляемых в учреждение юстиции для регистрации права собственности.

Приложение № 8. Заявление в учреждение юстиции о регистрации права собственности (форма 1в физ. л.).

Приложение № 9. Заявление в учреждение юстиции о государственной регистрации сделки (форма 5 физ. л.).
Приложение № 10. Перечень документов, предоставляемых в учреждение юстиции для регистрации договоров аренды (субаренды).
Приложение № 11. Примерная форма Договора аренды земельного участка.
Приложение № 12. Примерная форма Договора ипотеки земельного участка.
Приложение № 13. Примерная форма Договора доверительного управления земельным участком.
Раздел II. Акты земельного законодательства.

Конституция РФ (извлечения).
Гражданский кодекс РФ (извлечения).
Земельный кодекс РФ (извлечения)
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (извлечения) № 102-ФЗ от 16.07.98 г.
ФЗ «О землеустройстве» (извлечения) от 18.06.01 г. № 78-ФЗ.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02 г. № 101-ФЗ.
Постановление Правительства РФ от 07.06.02 г. № 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства».
Постановление Правительства РФ от 11.07.02 г. № 514 «Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства».

9. Закон РО «О регулировании земельных отношений в Ростовской области от 22.07.03 г. № 19-ЗС.

10. Постановление Главы Администрации (Губернатора) Ростовской области от 11.12.03 г. № 572 «Об утверждении Областного реестра средств массовой информации на 2004г.»

11. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства от 17.02.03 г. Росземкадастра.

12. Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства от 17.02.03 г. Росземкадастра.

13. Методические рекомендации по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями или находящиеся в общей долевой собственности от 26.01.04 г. Росземкадастра.

14. Письмо Росземкадастра от 28.02.03 г. «О применении инструкции по межеванию земель».

15. Письмо Росземкадастра от 10.04.03 г. «О проведении территориального землеустройства».

Раздел III. Практические вопросы реализации ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

1. Обобщение судебной практики по Ростовской области.

2. Консультации юридической службы Ростовской областной АККОР.

От составителей

При проведении земельной реформы введение института земельных долей преследовало основную цель – обеспечить перераспределение государственных земель, находящихся в пользовании коллективных хозяйств, между их работниками и тем самым предоставить им возможность создания на своей части этих земель индивидуального хозяйства.

В настоящее время в Ростовской области владельцами земельных долей являются более 400 тысяч сельских жителей.

Земельные доли – явление временное, реформенное. Законодательство должно обеспечить владельцам возможность реального распоряжения долями путем совершения с ними сделок либо их выдела в натуре.

Основным законом, регулирующим оборот земельных долей, является федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Глава III этого закона посвящена вопросам совершения сделок с долями (ст. 12); выдела земельных участков в счет долей (ст. 13) и особенностям определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (ст. 14).

Однако практика реализации закона показала, что выдел земельных долей в натуре – процесс сложный и длительный.

Настоящее Методическое пособие призвано оказать помощь органам власти, сельским консультационным центрам, практикующим юристам, всем участникам земельных правоотношений.

Пособие включает в себя три раздела. Первый раздел включает Методические рекомендации по процедуре выдела земельных долей, подготовленные с учетом предложений всех заинтересованных ведомств – участников этого процесса.

Во втором разделе приведены нормативные акты, а также извлечения из них тех статей, которые непосредственно касаются рассматриваемых земельных правоотношений.

Это облегчает работу с земельным законодательством как со сложным системным образованием и дает возможность ускорить процедуру выдела.

Нормативные правовые акты расположены в Пособии по юридической силе и в хронологическом порядке: Конституция РФ, федеральные законы, Постановления Правительства РФ, закон субъекта РФ, Постановление Главы Администрации ростовской области, ведомственные нормативные и другие акты (Рекомендации, письма).

Каждый акт, содержащийся в Пособии, указан с официальными реквизитами. Все акты приведены с учетом всех изменений и дополнений по состоянию на 01 сентября 2008 года.

Третий раздел включает в себя ответы на конкретные жизненные вопросы, возникшие в процессе практического применения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Здесь приведены обобщенные результаты судебных разбирательств в судах общей юрисдикции в Ростовской области, статьи практикующих юристов в области земельного законодательства, а также ответы на обращения граждан, фермерских хозяйств и других сельхозтоваропроизводителей в юридическую службу Ростовской областной АККОР.

Составители надеются, что предлагаемое вниманию читателей Пособие будет полезно работникам органов власти, специалистам сельских консультационных служб, практикующим юристам, а также любому гражданину, который столкнулся с необходимостью разрешения сложной ситуации, связанной с применением ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
А.М. Родин, Президент Ростовской областной АККОР
М.В. Щибров, начальник юридической службы Ростовской областной АККОР

Раздел 1. Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

1.1. Субъект права на выдел земельного участка в размере земельной доли и предписанная законом цель выдела.

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. К сделкам с земельными долями применяются правила Гражданского Кодекса РФ. В случае, если участников долевой собственности более пяти, указанные правила применяются с учетом особенностей, установленных Главой III Закона.

Сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Субъектом права на выдел земельного участка в размере земельной доли является участник долевой собственности – гражданин, предприниматель либо юридическое лицо. Участник долевой собственности в праве требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для создания и расширения личного подсобного хозяйства (до 1,0 гектара по областному закону № 19-3С) и крестьянского (фермерского) хозяйства, а так же для передачи земельного участка в аренду (ст.13 ФЗ № 101-ФЗ).

1.2. Документы, удостоверяющие право на земельную долю.

Свидетельство о праве на земельную долю, выданные до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно:

- Свидетельство на право собственности на землю (на основании Указа Президента РФ № 323 от 27.12.1991 г.);

Свидетельства о праве собственности на землю (на основании Постановления Правительства РФ № 177 от 19.03.1992 г.);

2). Выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.
3). Договор купли-продажи, мены, дарения земельной доли, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение и т.п., права на основании которых зарегистрированы в установленном порядке.
4). Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.18 № 101-ФЗ).
2. Порядок выдела земельных участков в счет долей.

Согласование местоположения выделяемого в счет доли земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности.

Выдел земельных участков в счет доли может осуществляться в двух вариантах:

Выдел земельного участка одним участником долевой собственности в счет одной земельной доли.
Выдел единого земельного участка несколькими участниками долевой собственности в счет земельных долей.

Выдел земельного участка одним участником долевой собственности осуществляется в следующем порядке:
Владелец земельной доли извещает о своем желании выделить земельный участок в размере своей доли других участников долевой собственности в письменной форме или публикует сообщение в СМИ, определенных субъектом РФ (см. Раздел 2. П. 11. Постановление № 572), с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка и размера компенсации (если она предполагается) остальным участникам долевой собственности.
Извещение или сообщение МОЖЕТ содержать и уведомление участников долевой собственности о предстоящем общем собрании собственников земельных долей по поводу определения местоположения части земельного участка, находящегося в долевой собственности, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности, в том случае если подобное общее собрание ранее не проводилось. По законодательству это делается не менее, чем за месяц до общего собрания. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности или участники, владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом (ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ).

На практике это должно делаться следующим образом:

а). Владелец земельной доли устанавливает список остальных участников долевой собственности (по имеющейся у него копии договора аренды между собственниками земельных долей и арендатором – сельхозпредприятием, в случае если копии договора нет, получает ее по письменному заявлению у арендатора.

Если договор не оформлялся, список граждан, получивших земельные доли при приватизации сельскохозяйственных угодий в границах дореформенного хозяйства, можно получить в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству (на основании записей о регистрации и выдаче собственникам земельных долей Свидетельств на право собственности на землю) или в территориальном подразделении Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на основании возможно имеющихся записей в Едином Государственном реестре прав);

б). Владелец земельной доли определяет желаемое местоположение земельного участка в зависимости от того, как предполагается его использовать (для организации самостоятельного крестьянского (фермерского) хозяйства, или расширения существующего фермерского хозяйства, в том числе передачей участка в аренду).

Вопрос определения рыночной стоимости очень спорный при размерах земельного участка долевой собственности в несколько тысяч гектаров и количестве участников долевой собственности несколько сотен человек. Никакой практики не существует. (Средний размер земельной доли в Ростовской области 12 га по сельскохозяйственным угодьям и 8 га по пашне).

Если средний размер земельного участка долевой собственности в ростовской области около 5 тысяч га, участников не менее 500 человек.

Такие участки (8-12 га и 5 тысяч га) сопоставлять по стоимости невозможно, поэтому компенсацию лучше не предлагать и не просить.

При определении площади и местоположения выделяемого земельного участка (участков) целесообразно исходить из вида сельскохозяйственных угодий (пашня, пастбища, сенокосы и т.п.) и их размера в гектарах и качества в баллогектарах, в среднем приходящихся на 1 земельную долю. В этом случае уход от практически невыполнимой, а потому недействующей на практике нормы закона о рыночной компенсации будет вполне обоснованным.
в). Владелец земельной доли готовит извещение для собственников путем опубликования сообщения в областную и (или) районную (межрайонную) газету, являющуюся официальным источником опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти Ростовской области, либо органов местного самоуправления. (см. Приложения № 1 и № 2), (см. Раздел 2. П. 11. Постановление № 572).

Обязательно указывается местоположение с как можно более подробным описанием границ, понятных всем участникам. Идеальным вариантом указания местоположения выделяемого земельного участка является публикация мини-выкопировки с указанием привязки к важнейшим и знакомым всем собственникам ориентирам. В отношении компенсации должно быть сказано, что по средней кадастровой (рыночной) оценке единицы площади, выделяемый участок не выше средней кадастровой (рыночной) оценки единицы площади оставшегося после выдела земельного участка, поэтому компенсация остальным собственникам не предусматривается.
г). В случае опубликования сообщения в газете о предстоящем собрании, владелец земельной доли должен обеспечить необходимый минимум присутствия на собрании (20%) граждан от общего количества участников долевой собственности или владеющих более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. То есть их рекомендуется персонально пригласить на собрание, заручиться их согласием или взять доверенности. (Приложение № 3).
д). При проведении собрания надо зарегистрировать всех присутствующих в листе регистрации с обязательной подписью каждого участника и количеством имеющихся у него Доверенностей - голосов, избрать председателя, секретаря собрания и счетную комиссию для подсчета голосов.

На собрании обсуждаются запланированные и опубликованные в сообщении вопросы повестки дня.

В результате обсуждения, принимаются соответствующие решения. 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок.

Общее Собрание МОЖЕТ определить лицо, которое будет действовать в интересах собственников по их доверенностям при согласовании границ выделяемого земельного участка в счет земельной доли или представлять их интересы в суде в случае не согласия большинства собственников с местоположением участка (Примерная форма протокола собрания - Приложение № 5).
е). В случае, если по поданному выделяющими землю собственниками сообщению поступят ВОЗРАЖЕНИЯ от остальных собственников, решение земельного спора переносится в суд общей юрисдикции. Согласно статьи 64 Земельного кодекса РФ, это может быть и третейский суд. Такой суд организован при Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ростовской области.

В том случае, если собрание участников долевой собственности приняло решение по поводу определения местоположения части земельного участка, находящегося в долевой собственности, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности, удовлетворяющее собственника, выделяющего земельный участок в счет своей земельной доли, этот юридический факт будет при рассмотрении спора в суде играть немаловажную роль.

При рассмотрении спора о местоположении участка учитываются требования законодательства о землеустройстве (компактность участка, не допущение чересполосицы, если участок будет использоваться для расширения фермерского хозяйства и др.).
ж). В случае, если собрание не состоялось из-за отсутствия необходимого кворума, собрание МОЖЕТ быть проведено вновь с соблюдением требований ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Выдел земельного участка несколькими участниками долевой собственности осуществляется в следующем порядке:
А). Владельцы земельных долей, желающие выделить единый компактный земельный участок в счет земельных долей проводят свое собрание на котором принимают решение о создании нового коллектива собственников земельных долей (согласно ст.244 ГК РФ, такой коллектив создается двумя и более гражданами), определяется порядок владения и пользования будущим земельным участком, размер доли каждого участника, а также порядок выдела земельных долей в случае выхода из данного коллектива участников долевой собственности. Все участники собрания подписывают соответствующее Соглашение, которое (подписи участников) затем желательно было бы заверить у нотариуса (Приложение № 6).

Участники нового коллектива долевой собственности определяют местоположение вновь образуемого земельного участка. Для ведения общих дел по выделу земельного участка, организации фермерского хозяйства или сдачи его в аренду собрание определяет ответственное лицо и все участники выдают ему доверенности.
Б). Все дальнейшие действия предпринимаются ответственным лицом в той же последовательности что и при выделе земельного участка в размере одной земельной доли.
Обстоятельства, которые необходимо учитывать при выделе земельных долей

Земельные доли – это временная форма на объект собственности, введенная на период проведения земельной реформы. В настоящее время каждый собственник земельной доли должен стремиться трансформировать эту временную форму на объект собственности в юридически состоятельную и окончательную форму – самостоятельный земельный участок.

2. Собственник земельной доли в большом коллективе участников долевой собственности ограничен в правах. Основная цель земельной реформы – запустить механизм залога земли для привлечения долгосрочных инвестиций – не может быть достигнута при такой собственности. Для залога части земельного участка долевой собственности необходимо выделять эту часть в самостоятельный участок.
3. Процедура выдела земельного участка из общего участка долевой собственности при количестве участников более пяти занимает значительный период времени:

объявление в средствах массовой информации не менее одного месяца;

при отсутствии кворума на собрании участников новое собрание проводится через один месяц (проведение общего собрания – ФАКУЛЬТАТИВНО);

поступление возражений на сообщение о выделе, от остальных участников долевой собственности, по местоположению выделяемого участка либо размеру компенсации, требует решения этого вопроса в суде. Процедура рассмотрения в суде не более двух месяцев с момента поступления иска в районный суд (в 1-ой инстанции), в случае обжалования решения суда 1-инстанции одной из сторон спора, решение вопроса в суде может растянуться на неопределенный срок;

межевание и постановка на государственный кадастровый учет (около 1,5 месяцев);

регистрация права собственности в учреждении юстиции (до 1 месяца).

Если участников долевой собственности менее пяти, все вышеперечисленные проблемы не возникают, поэтому большие земельные участки долевой собственности ЖЕЛАТЕЛЬНО разделить на участки так называемой, семейной долевой собственности.

Раздел крупных земельных участков на семейную долевую собственность фактически обуславливается принятым в 2003 году законодательством:

договора аренды земельных участков подлежат государственной регистрации в Учреждении юстиции, с 19 сентября 2003 года с обязательным приложением кадастрового плана, что требует выдела земельной доли в самостоятельный земельный участок;

федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» предусматривает ограничения в площади личного подсобного хозяйства, как субъекта непредпринимательской деятельности, законом субъекта РФ. В Ростовской области предельный размер установлен в 1 га. Если семья имеет в собственности земельные доли, они должны быть выделены в земельный участок и зарегистрировано фермерское хозяйство либо другая организационно-правовая форма.

Проведение территориального землеустройства выделяемого в счет доли земельного участка.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 27

	Методические рекомендации по обороту земель и земельных участков... ...		Необходимых для государственной регистрации Права общей долевой собственности на земельный участок, образованный путем выдела земельных долей
	Решение о предоставлении земельных участков для физических лиц Приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности Зейского района...		Административный регламент предоставления Окружной администрацией... Об утверждении административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги «Предоставление...
	О проведении государственной кадастровой оценки и приеме деклараций... Архангельской области 16 апреля 2018 года принято постановление №1-п, согласно которому в 2019 году на территории Архангельской области...		Утвержден Новосибирской области государственной услуги по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной собственности Новосибирской...
	Административный регламент Касторенского района Курской области по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного...		Документы для заключения соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности Заявление сособственников о выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства о заключении соглашения об определении...
	Администрации Сусуманского «Приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности...		Верхнебуреинского муниципального района Пальной услуги «Приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности,...

Похожие: