Способы обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика, осуществляющего долевое строительство
Скачать 1.97 Mb.
|
| В силу п. 3 ст. 228, вносимой Проектом изменений в ГК РФ, собственник вправе истребовать недвижимую вещь во всех случаях, если она была приобретена у лица, право которого не было надлежащим образом оформлено. Но до открытия процедуры конкурсного производства собственник (ЗАО «Интерстройкорд») не оформил свое право и, соответственно, право залога у кредиторов-дольщиков не возникло. Острота проблемы заключается в том, что у должника-застройщика в случае несостоятельности недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов-участников строительства. Правовые конструкции, имеющиеся в законодательстве, показали свою неэффективность в формировании конкурсной массы. Реализация данного обеспечения исполнения обязательств застройщиком во время процедуры конкурсного производства не могла быть осуществлена, и кредиторы-участники строительства были признаны текущими кредиторами. Ранее была рассмотрена ситуация, при которой сам застройщик осуществлял долевое строительство. Однако на практике возможна и иная ситуация, при которой строительство осуществляет не сам застройщик, а подрядная организация. Применимы ли тогда сделанные выводы? Полагаем, что да. Право собственности до приемки недостроенного объекта недвижимости застройщиком все равно может принадлежать только ему самому. Подобную точку зрения уже высказывали в юридической литературе1. В силу этого к подобной ситуации вполне применимы сделанные выводы. Чтобы избежать лишних сложностей и проблем на практике, необходимо четко обозначить на законодательном уровне момент возникновения права собственности у застройщика. На наш взгляд, целесообразно закрепить положение о том, что такое право на недостроенный недвижимый объект возникает с момента его создания. Это необходимо, во-первых, потому, что нельзя регистрировать то, что еще не возникло (право существует до регистрации, которая должна всего лишь его подтверждать), во-вторых, создается ситуация, при которой застройщик не имеет прав на недостроенный недвижимый объект и он признается бесхозяйной вещью (это не соответствует реальной действительности). При этом следует помнить, что одной из основных целей регистрационной процедуры является обеспечение стабильности гражданского оборота. В рассматриваемом нами случае, наоборот, требование проведения обязательной процедуры оформления прав, затягивая процесс удовлетворения требований кредиторов, приводит к дестабилизации гражданского оборота. Это можно продемонстрировать еще на одном примере. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2011 г. по делу № А65-851/2009 общество «Химстрой» признано несостоятельным, и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Позднее дело передали на рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики. Участник долевого строительства Р.Р. Нируллин 13.11.2012 г. обратился с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру общей проектной площадью 75,2 кв. м., расположенную на 6-м этаже в 5-й секции 120-ти квартирного жилого дома № 835 мкр. г. Нижнекамск Республики Татарстан. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.01.2013 г. в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 г. определение Арбитражного суда Удмуртской Республики оставлено без изменения. Р.Р. Нируллин обратился с кассационной жалобой, в которой просил отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований. Заявитель ссылался на бездействие конкурсного управляющего и отсутствие его заинтересованности в передаче спорного имущества, а также указывал на наличие объекта недвижимости, что подтверждал письмом Росреестра по Республике Татарстан. Суды первой и апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, руководствовались тем, что признание права собственности на долю в недостроенном объекте недвижимости, который не введен в эксплуатацию и на который в ЕГРП не зарегистрировано право собственности, не представляется возможным. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены судебных актов. Исследовав материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций установили отсутствие доказательств полной готовности жилого дома, а также доказательств государственной регистрации права собственности застройщика на недостроенный недвижимый объект. Учитывая мнения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Верховного суда Российской Федерации, а также ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, а, следовательно, признать за Р.Р. Нуруллиным право собственности не представляется возможным1. Таким образом, реализация §7 гл. IX Закона о банкротстве становится невозможной до тех пор, пока за должником не будут надлежащим образом оформлены права на недостроенный недвижимый объект. Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует определять правовую природу соответствующих договоров и надлежит оценивать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи в том случае, если не установлено иное. Но при этом положения законов об инвестициях не должны быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество2. Реализация целей § 7 гл. IX Закона о банкротстве существенно затрудняется из-за требования обязательного оформления прав на недостроенный объект. Передача объекта участникам долевого строительства становится возможной после оформления прав на такой объект сначала самим застройщиком-должником, а потом участниками долевого строительства. Кроме того, должно быть соблюдено требование о создании жилищно-строительного кооператива. Следует отметить, что обязательность двойной регистрации, а также возможность частичного оформления прав на объект приводит к существенному затягиванию процесса удовлетворения требований кредиторов-дольщиков и сложным ситуациям на практике. Это можно продемонстрировать следующим примером. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2011 г. застройщик ООО «Универсал-2» признан несостоятельным. В отношении него открыто конкурсное производство. Застройщик оформил в собственность часть долей на незавершенный многоквартирный дом, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, Северный массив, 16. Затем произошла смена конкурсного управляющего. В рамках дела о несостоятельности конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании за застройщиком-должником права собственности на оставшиеся доли в незавершенном многоквартирном доме. Определением от 24.01.2013 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 г., в удовлетворении заявленных требований отказано. Данные судебные акты были мотивированы тем, что требования заявлены конкурсном управляющим не в связи с оформлением прав на спорный объект для целей § 7 гл. IX Закона о банкротстве, а для включения имущества в конкурсную массу и последующей реализации по общим нормам указанного закона. Кроме того, суды учли то, что объект имеет степень готовности 65% и отсутствуют сведения о соответствии данного объекта проектной документации и техническим регламентам. Истец в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты, поскольку подобный отказ нарушает права иных участников строительства, имеющих к застройщику денежные требования. Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил судебные акты без изменения. Суд учел факт, что спорный объект не достроен, определение передаваемых участникам строительства площадей не произведено. Одни участники строительства (более 10 чел.) не заявили требования в деле о несостоятельности, другие (65 чел.) в соответствии с решениями Батайского городского суда являются собственниками долей в праве собственности на спорный объект. ФАС Северо-Кавказского округа посчитал, что нижестоящие суды верно отказали в удовлетворении требований, поскольку жилищно-строительный кооператив не был создан, а, учитывая перечисленные обстоятельства дела, признание прав на оставшиеся доли не представляется возможным1. Необходимо подчеркнуть, что гражданское законодательство знает ряд исключений из общего правила возникновения вещных прав на недвижимое имущество. В частности, право собственности возникает: – у наследников с момента открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ); – при реорганизации юридических лиц (в том числе при преобразовании государственного и муниципального предприятия в акционерное общество в порядке приватизации) с момента регистрации соответствующих образованных юридических лиц (ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»1); исключение составляет реорганизация юридических лиц в форме выделения; – право общей собственности на земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, с момента проведения его кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»2); – у пайщиков на квартиру, дачу, гараж или иное помещение с момента полной выплаты соответствующего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) и т. д. Вопрос относительно момента, с которого объект незавершенного строительства можно считать возведенным, в юридической литературе является дискуссионным. Гражданское законодательство вообще не предусматривает ни одной нормы, которая бы его регулировала. О.М. Козырь, признавая объект незавершенного строительства движимым имуществом, допускает возможность «законодательного решения, когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта»3. Таким образом, автор связывает момент возникновения таких объектов с определенной стадией его готовности. На наш взгляд, более правильной является привязка момента возникновения таких объектов к моменту, когда становится возможным «определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства»1. Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости. А с возведением объекта недвижимости должно возникать право собственности на него. В юридической литературе выделяют ряд принципов, на которых базируется государственная регистрация. А.Р. Кирсанов называет принцип законности, достоверности записей, обязательности внесения, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства, гласности2. В.В. Чубаров называет принципы обязательного внесения, гласности, специалитета, публичной достоверности3. В соответствии с Концепцией совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации принцип внесения (один из принципов, на котором строится любая регистрация прав) «понимается в действующем российском законодательстве крайне широко – право считается возникшим только с момента его государственной регистрации. При этом законодатель не проводит различия между разными основаниями возникновения права – основанными на законе или на сделке»4. На наш взгляд, принцип внесения понимается в действующем законодательстве довольно узко, поскольку право может считаться возникшим не только с момента его государственной регистрации (например, право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его создания). Составители Концепции ссылаются на систему поземельных книг Германии, на базе которой в основном построена отечественная система регистрации прав на недвижимое имущество, подчеркивая, что в соответствии с этой системой регистрация права является обязательной предпосылкой его возникновения только в случае совершения сделки по поводу указанного права. В случаях, когда право возникает у лица в силу закона, оно возникает независимо от государственной регистрации1. По нашему мнению, следует внести ясность относительно правовой природы государственной регистрации и признать за ней правоподтверждающий характер. На основании вышеизложенного, в законодательство необходимо внести соответствующие изменения: – в ст. 219 ГК РФ после слов «с момента его» последующий текст заменить словосочетанием «создания, подтвержденного необходимыми документами»; – в п. 1 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости после слова «имущества» последующий текст заменить словосочетанием «подтверждается регистрацией, осуществляемой на основании документов, подтверждающих факт его создания»;
|
Похожие:
 | Изу судебной практики рассмотрения дел о банкротстве (несостоятельности) в части отказа в удовлетворении требований кредиторов о... | | Ответственность должника и иных лиц в деле о банкротстве руководителя и собственника по долгам компании при банкротстве 19 |
| Ответственность должника и иных лиц в деле о банкротстве руководителя и собственника по долгам компании при банкротстве 19 | | Целью настоящего обобщения является анализ наиболее проблемных вопросов, возникших при рассмотрении требований о включении в реестр... |
 | Целью настоящего обобщения является анализ наиболее проблемных вопросов, возникших при рассмотрении требований о включении в реестр... | | При этом удовлетворение требований одного из кредиторов (нескольких кредиторов) приведет к невозможности исполнения мной денежных... |
| При этом удовлетворение требований одного из кредиторов (нескольких кредиторов) приведет к невозможности исполнения мной денежных... | | На сайте фнс размещено постановление Правительства РФ «О некоторых вопросах обеспечения интересов Российской Федерации как кредитора... |
| Целью настоящего обобщения является выявление проблем, возникающих при рассмотрении судом заявлений о включении требований в реестр... | | ... |