Способы обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика, осуществляющего долевое строительство
Скачать 1.97 Mb.
|
| 2 ст. 22 Закона о долевом строительстве была признана утратившей силу. Таким образом, появилась ст. 12.1, предусматривающая перечень способов обеспечения исполнения обязательств по договору. Таковыми были залог и поручительство, обеспечивающие обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства в случаях, предусмотренных Законом о долевом строительстве и (или) договором; уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче ему объекта долевого строительства и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами. Изменения коснулись ст.ст. 13, 14 Закона о долевом строительстве. Перечень обязательств, которые исполнялись посредством обращения взыскания на заложенное имущество, был исключен. Новое положение ч. 6 ст. 13 предусматривало возможность привлечения денежных средств участников строительства, даже если застройщик уже передал имущество в залог в качестве обеспечения исполнения иных обязательств до заключения договора с первым участником. Для этого застройщику нужно было обеспечить обязательство по договору поручительством или банк-залогодержатель должен был дать согласие не только на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, но и на прекращение права залога на объект долевого строительства по основаниям ч. 8 ст. 13. Положения, регулирующие последующий залог, также подверглись изменениям: для его совершения стало необходимо получение согласия дольщиков. Исключением являлось взыскание по особому порядку, который предусматривал получение согласия от банка на удовлетворение его требований за счет заложенного имущества (согласно ч. 2 ст. 13) и на прекращение права залога на объекты долевого строительства (согласно ч. 8 ст. 13). Появившаяся ч. 7.1 стала ограничивать застройщика в возможности привлечения денежных средств участников строительства в случаях, предусмотренных ч.ч. 6, 7 ст. 13. Размер средств, полученных от банков и участников строительства, должен был превышать стоимость строительства, указанную в проектной декларации. Изменения ч. 8 ст. 13 прекратили право залога на объект долевого строительства (при подписании передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства) и действие договоров с банками относительно ипотеки. Утратила силу ч. 3 ст. 14, посвященная особенностям обращения взыскания на объект залога. Согласно изменениям ч. 1 ст. 15 денежные средства от реализации заложенного имущества стали направляться на удовлетворение требований всех залогодержателей, а не только указанных в ч. 6 ст. 13. В случае недостаточности такие денежные средства стали распределять пропорционально размерам их требований (ч. 2 ст. 15) между всеми залогодержателями, а не только теми, что указаны в ч.6 ст.13. Появление ст. 15.1 повлекло за собой ряд негативных последствий. Данная статья предусматривала появление нового способа обеспечения обязательства – поручительства. Пункт 1 ч. 2 ст. 15.1 предусматривал солидарную ответственность поручителя и застройщика перед участником строительства по обязательствам застройщика по договору. При этом срок его действия должен быть дольше, чем само обязательство по передаче объекта долевого строительства не менее, чем на 6 месяцев (п. 3 ч. 2 ст. 15.1). Такое положение привело к нежеланию лиц выступать в качестве поручителей. Кроме того, предусматривалось положение, в соответствии с которым в случае прекращения поручительства до истечения его срока действия, поручитель и застройщик обязаны не позднее, чем за месяц до даты прекращения поручительства, уведомить об этом участника строительства (ч. 3 ст. 15.1). В случае нарушения поручителем этой обязанности, он несет субсидиарную ответственность перед участником строительства по обязательствам застройщика по договору (ч. 4 ст. 15.1). При этом отсутствовали совершенный механизм привлечения денежных средств дольщиков и контроля над застройщиком со стороны государственных органов, что усугублялось применением на практике «обходных схем», не обеспечивающих должным образом исполнение обязательств застройщика. После этого неоднократно вносились изменения в Закон о долевом строительстве1, однако, как показала практика, он так и не решил всех проблем. В связи с этим 10 сентября 2008 г. в Государственную Думу РФ был внесен законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства»1 (далее – Законопроект). Ко второму чтению его наименование было изменено. Как отмечали авторы Законопроекта, основными его целями являлись: защита прав как будущих участников строительства, так и уже пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков участников строительства; создание условий, способствующих заключению застройщиками договоров долевого участия в строительстве путем мер стимулирующего и административного характера2. Положения Законопроекта, принятого в третьем чтении3, касались: – расширения сферы применения и уточнения предмета регулирования Закона о долевом строительстве (ст. 3, п. 1 ст. 6 ); – расширения прав, на которых застройщик может иметь земельный участок (подп. «е» п. 2 ст. 1; п. 2, подп. «а» п. 3 и подп. «а» п. 7 ст. 6 ); – административной и имущественной ответственности застройщика (ст. 5, подп. «в» п. 1, подп. «б» п. 3 и п. 8 ст. 6 ); – освобождения застройщика от уплаты налога на добавленную стоимость (далее – НДС) (ст. 4); – уточнения порядка представления документов для государственной регистрации ( п. 1 и подп. «а»-«д», «ж» п. 2 ст. 1 ); – порядка возникновения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке (п. 3 ст. 1, подп. «б» п. 2 ст. 2 ); – совершенствования механизма привлечения денежных средств участников строительства (п. 1, п. 9 ст. 6 ); – изменения содержания информации о застройщике и проекте строительства (п. 11 и п. 12 ст. 6 ); – совершенствования механизма контроля и надзора в области долевого строительства (подп. «д» п. 2 ст. 1, п. 10 и п. 13 ст. 6 ) и т. д. Анализ положений Законопроекта показал, что при решении проблем защиты интересов участников строительства, предпочтение было отдано в большей мере административным мерам, нежели гражданско-правовым. Важным положительным моментом Законопроекта является то, что законодатель четко определил, о каких именно объектах недвижимости идет речь. Установленные ограничения касаются объектов, не введенных в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств. Это связано с тем, что на практике возникают проблемы с объектами незавершенного строительства. Некоторые из них будут рассмотрены далее. На основе данного Законопроекта приняты и действуют Федеральный закон от 17 июля 2009 г. № 147-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” и Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»1 (далее – Закон № 147-ФЗ) и Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 (далее – Закон № 119-ФЗ) . В Законе о долевом строительстве было закреплено, что между застройщиком и участниками строительства должен заключаться договор участия в долевом строительстве. По мнению авторов Законопроекта, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений становятся минимальными, а для застройщика процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным2. Кроме того, такое положение не было обязательным. Вследствие этого застройщики не заключали договор участия в долевом строительстве и использовали обходные схемы (например, купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры). Такие обходные схемы не давали участникам строительства гарантии защиты их прав и не облагались НДС. Поэтому Законом № 119-ФЗ были внесены изменения в ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, четко указывающие основания для привлечения денежных средств на строительство объекта недвижимости, на который возникает право собственности; при этом право привлекать денежные средства участников строительства возникает у застройщика в силу ч. 1 ст. 3. Кроме того, проанализировав ч.ч. 1–3 ст. 1 Закона о долевом строительстве, авторы3 приходили к выводу о том, что с юридическими лицами застройщик вправе заключать инвестиционные договоры не в соответствии с данным законом (например, такие, после которых у юридических лиц возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирных домах). В связи с изменениями, внесенными в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложения»1 средства, внесенные участниками долевого строительства (гражданами и юридическими лицами), не могут привлекаться на основании данного закона. Возникает правомерный вопрос: действие какого закона будет распространяться на отношения между застройщиком и юридическим лицом-участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве? Практически все статьи Закона о долевом строительстве (за исключением ч. 1 ст. 1) называют участниками договора долевого строительства только граждан! В связи с этим законодателю следовало бы внести соответствующие уточнения в указанный закон и вести речь об участниках строительства – гражданах и юридических лицах. Изменения коснулись основных понятий Закона о долевом строительстве. В частности, в понятие «застройщик» предлагалось включить юридических лиц, имеющих земельные участки на праве субаренды, и разрешить регистрацию договоров долевого участия застройщикам, обладающим земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года2. Предпосылками этому служил тот факт, что застройщики, имея на праве субаренды земельный участок, были вынуждены доказывать свое право регистрировать договор участия в долевом строительстве в судебном порядке, что требовало дополнительного времени и финансовых затрат. В соответствии с прежней редакцией ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве, правом, на которое возникал залог, могло быть право собственности или договор аренды, причем зарегистрированные. Для того чтобы зарегистрировать обременение права застройщика, казалось бы, первоначально должно быть зарегистрировано само право, иначе записи о договорах участия в долевом строительстве обременяют не право застройщика, а право собственника земельного участка. Это означает невозможность государственной регистрации, а, следовательно, и заключения договоров участия в долевом строительстве застройщиками, обладающими земельными участками на праве краткосрочной аренды1. Поэтому Закон № 119-ФЗ дополнил норму только указанием на то, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников строительства, имея зарегистрированный договор субаренды земельного участка. Таким образом, был устранен один из пробелов. Кроме того, Законопроект уточнял предмет регулирования Закона о долевом строительстве для того, чтобы под него попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры2. А.А. Маковская отмечает, что жесткость и строгость правового регулирования договора участия в долевом строительстве заставляет очень внимательно относиться к определению сферы регулирования Закона о долевом строительстве3. Закон № 119-ФЗ дополнил ст. 1 Закона о долевом строительстве ч. 2.1 и ч. 2.2, прямо запретив использование «обходных схем». Это одно из самых существенных изменений в пользу участников строительства. Федеральным законом № 147-ФЗ внесено дополнение ч. 3 ст. 27, где указано, что положения ч. 3 ст. 4 и ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»1. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Следовательно, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку, а лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. Законопроект содержал также положения, касающиеся имущественной ответственности застройщиков, в связи с чем Федеральным законом № 119-ФЗ внесены изменения, расширяющие диспозицию ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Теперь гражданин может применять данную статью не только когда лицо не имело права на привлечение денежных средств гражданина, но и когда оно привлекло денежные средства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закон о долевом строительстве. Таким образом, был устранен пробел в законодательстве. Для того чтобы изменения «заработали», вносятся соответствующие поправки в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (далее – КоАП)2. Поправки, внесенные Законом № 119-ФЗ, расширили диспозицию ч. 1 ст. 14.28 КоАП и усилили санкции: теперь ее требования распространяются на лиц, не только не имеющих право на привлечение денежных средств граждан, но и привлекающих денежные средства граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Это вызвано изменением, внесенным Законом № 119-ФЗ, в ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Одновременно ст. 14.28 КоАП дополнена примечанием. Положительная сторона этого изменения заключается в том, что застройщик становится ответственным перед каждым участником строительства в отдельности. Эта норма будет способствовать пресечению последующих незаконных привлечений денежных средств участников строительства. Вместе с тем произошло уменьшение нижнего предела санкции ч. 2 ст. 14.28 КоАП. Вводится ч. 4 и уменьшается нижний предел санкции абз. 2 ч. 4 ст. 14.28 КоАП. Санкция применяется не только за непредставление в установленный срок отчетности и за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, но и за представление отчетности в неполном объеме. При этом ст. 19.7 КоАП не применяется в отношении ч. 4 ст. 14.28 КоАП. Следовательно, произошло ужесточение административной ответственности с учетом их кратности, но с одновременным понижением нижних пределов санкций в некоторых случаях. Законопроект предлагал ликвидировать «барьеры» к заключению договоров долевого участия в строительстве, с которыми сталкиваются застройщики. Для этого были внесены следующие изменения. Федеральный закон № 119-ФЗ освободил от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Закон о долевом строительстве. По мнению авторов Законопроекта, это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья, мотивируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия, и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС1. Однако, на наш взгляд, застройщики использовали обходные схемы с целью избежать не только уплаты НДС, но и исполнения обязательств по договору через суд. Существенным неудобством для застройщиков и участников строительства был длительный срок осуществления регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве: для его участников внесение записи права залога земельного участка или залога права аренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества затягивалось, а для застройщиков грозило срывом сроков сдачи объекта. Так, Закон № 119-ФЗ внес изменения в абз. 2 п. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации недвижимости)2, сократив срок государственной регистрации последующих договоров с 10 до 5 рабочих дней. Это изменение препятствует затягиванию процесса и совершенствует в какой-то мере бюрократическую деятельность. Закон № 119-ФЗ внес изменения в ст. 25.1 Закона о регистрации недвижимости, установив обязательную государственную регистрацию не только договоров долевого участия в строительстве, но и прав их участников на объект. Законопроект, сократив перечень документов, упростил порядок государственной регистрации прав участников долевого строительства на объект долевого строительства и уточнил требования к документам, представляемым для государственной регистрации. Теперь редакция данной статьи стала выглядеть более прогрессивной в плане защиты прав дольщиков, поскольку требует обязательного согласования документов с участником долевого строительства. Таким образом, участнику строительства предоставлена возможность влиять на его процесс. Закон № 119-ФЗ внес изменения в абз. 1 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации недвижимости, распространив требования данного пункта на государственную регистрацию любого договора участия в долевом строительстве, а не только первого. Отсюда следует, что к государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве применяется единый подход. Однако этим не решаются все проблемы. Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, но ни одна норма указанного закона не устанавливает срок подачи документов застройщиком на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Этот пробел создает возможность нарушения прав участников долевого строительства1. По нашему мнению, следует установить срок для подачи документов на государственную регистрацию – 10 дней. Изменения коснулись и способов обеспечения исполнения обязательств. Так, меняется подход к возникновению залога на объекты долевого строительства: объекты долевого строительства стали считаться находящимися в залоге не с момента регистрации права собственности на них, а с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Это положение является прогрессивным в плане защиты прав участников строительства, поскольку им не придется ждать осуществления государственной регистрации. Одновременно закрепляются правила погашения регистрационных записей об ипотеке. Так, в соответствии с введенным п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)1 регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим регистрацию прав, в течение 5 рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявлении им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении одного из перечисленных объектов: – в части ипотеки строящихся объектов недвижимости; – объекта незавершенного строительства (в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности); – залога права аренды или права субаренды земельного участка. В части ипотеки объекта долевого строительства запись погашается на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства его участнику (в том числе передаточного акта, иного документа о передаче такого объекта), или одностороннего акта о его передаче, составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного закона. Таким образом, законодатель создал еще одно преимущество для застройщика: если ранее погашение регистрационной записи об ипотеке было связано с подачей заявления на осуществление регистрационного действия и представлением документов, на основе которых производилась государственная регистрация прав собственности всех участников строительства, то теперь это связано с моментом исполнения основного обязательства по передаче объекта долевого строительства его участникам. Но остается неясным, каким образом может погашаться регистрационная запись об ипотеке объекта незавершенного строительства в части земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, если для этого требуется заявление застройщика и предъявление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Ведь существенным признаком объекта незавершенного строительства является отсутствие ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, наличие акта ввода объекта в эксплуатацию позволяет четко провести грань между завершенным объектом строительства и незавершенным: первый в обязательном порядке должен иметь указанный акт ввода1. В силу этого необходимо выделить отдельно положения, касающиеся погашения регистрационной записи об ипотеке объекта незавершенного строительства в части земельного участка, находящегося у застройщика в собственности. Изменения коснулись еще одного способа обеспечения исполнения обязательства – поручительства. Теперь устранена ошибка законодателя: поручитель застройщика отвечает по обязательствам субсидиарно, а не солидарно. В связи с ухудшением условий финансирования строительства в период экономического кризиса усилился процесс нецелевого использования привлекаемых средств. Нечеткая формулировка ст. 18 Закона о долевом строительстве давала застройщикам возможность вводить дополнительные пункты затрат, которые не относились к строительству данного объекта. Авторы указывали на невозможность применения положений действующих норм в связи с тем, что они закрепляют бесприбыльную деятельность предпринимателей-застройщиков, а это, в свою очередь, противоречит природе предпринимательской деятельности2. Закон № 119-ФЗ внес в ст. 18 Закона о долевом строительстве поправки, определяющие закрытый перечень целей, в соответствии с которыми могут расходоваться деньги, внесенные участниками строительства по договору. В зависимости от того, из чего складывается цена договора, устанавливаются ограничения, предусмотренные ч. 1 ст. 18, в части расходования денежных средств, уплачиваемых участниками строительства. Кроме того, был изменен срок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве: в отношении застройщика – сокращен, в отношении участника строительства – увеличен. Внесение изменений было вызвано тем, что помимо самого строительства многоквартирных домов от застройщиков требовались многочисленные согласования, которые не всегда осуществлялись вовремя, что зачастую приводило к нарушению сроков строительства1. На наш взгляд, такой подход законодателя к решению этой проблемы является не совсем верным, поскольку тяжесть издержек бюрократизма не должна перекладываться на участников строительства, но и применять к застройщику нормы Закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»2 также не совсем справедливо. Если бы были сокращены сроки одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве как застройщиком, так и участниками строительства, то это позволило бы снизить риски взаимного неисполнения обязательств. Что касается гарантийного срока, то Закон № 119-ФЗ провел разграничение между минимальным гарантийным сроком на объект долевого строительства и на технологическое и инженерное оборудование, сократив срок на последнее с 5 до 3 лет. Это было обосновано, так как процесс передачи объектов долевого строительства не должен затягиваться в силу ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве. (Хотя даже с учетом этой нормы передача может и не быть одномоментной; следовательно, для последнего участника строительства гарантийный срок будет менее 3 лет.) Кризис строительства и участившиеся случаи банкротства застройщиков усугубили проблему «обманутых дольщиков». При возникновении банкротства, как правило, происходит продажа третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан, с целью формирования конкурсной массы. Кроме того, государственные и муниципальные органы не имеют законных оснований вмешиваться в договорные отношения застройщика с дольщиками и в процесс банкротства застройщика (хотя и выдают ему разрешение на строительство). Государственные органы наделены лишь контрольно-надзорными полномочиями. Изначально Законопроектом предполагалось внести изменения, вовлекающие государство в процедуру банкротства, но они не были приняты в связи с непродуманностью и противоречием законодательству1. Этот вопрос так и остался нерешенным. Более того, негативным видится положение, внесенное Законом № 119-ФЗ об исключении из проектной декларации информации о перечне органов, представители которых участвуют в приемке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данная новелла существенно ущемляет интересы участников долевого строительства, поскольку создает реальную возможность нарушений со стороны застройщика. Поскольку, в Законе о долевом строительстве отсутствовал четкий механизм контроля и надзора со стороны контролирующего и уполномоченного органов за процессом строительства, приняты соответствующие изменения уточняющего характера, меняющие содержание проектной декларации и существенно расширяющие полномочия уполномоченного и контрольного органов. Положительный момент заключается в установлении обязанности контролирующего органа уведомлять регистрирующие органы о вступлении в силу судебного акта о ликвидации или приостановлении деятельности застройщика, осуществляющего строительство на долевых началах. Большое значение приобретает положение, предусматривающее обязанность регистрирующего органа уведомлять о проведенной регистрации первого договора участия в долевом строительстве между застройщиком и участником строительства уполномоченный на осуществление контроля и надзора в данной области орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство. Вместе с тем большой объем собираемой информации может привести к формальному отслеживанию и отсутствию положительных результатов. Следует отметить , что федеральными законами, принятыми в соответствии с Законопроектом, устранены многие пробелы, однако, большинство их положений направлены на стимулирование строительства, а не на защиту интересов участников долевого строительства. Кроме того, остался ряд нерешенных вопросов. До недавнего времени законодательство о несостоятельности (банкротстве), развивающееся параллельно с законодательством об участии в долевом строительстве, не приводило к специальному урегулированию несостоятельности (банкротства) застройщиков. Данная причина и несовершенство законодательства о долевом строительстве способствовали появлению определенных проблем и противоречий на практике. Внесенные изменения в Закон о банкротстве закрепили специальное регулирование вопросов несостоятельности застройщика. Им допускается предъявление участниками строительства денежных и (или) имущественных требований. При определении суммы денежных требований учитываются суммы реального ущерба в виде разницы между стоимостью жилого помещения на момент расторжения договора, которое подлежало передаче участнику строительства, и суммой, уплаченной до расторжения договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Для заявления имущественного требования участник строительства должен представить доказательства полной или частичной оплаты по договору, а арбитражный суд решает, обосновано ли требование. Если да, то оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений. Таким образом, законодатель допустил одновременное заявление различных требований и существование двух реестров кредиторов-участников строительства. Появилась возможность передачи недостроенных объектов участникам строительства и достройки незавершенного объекта строительства жилищно-строительными кооперативами. Однако для этого должны быть одновременно соблюдены следующие условия: 1. У застройщика стоимость его прав на недостроенный объект и земельный участок не должна превышать 5% совокупного размера требований участников строительства по обоим реестрам, или если 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди отдано за принятие решения о передаче соответствующего недостроенного объекта (без голосов юридических лиц-участников строительства). В том случае, если стоимость прав превышает 5%, на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства или третьими лицами могут быть внесены денежные средства, превышающие 5%. 2. У застройщика должно хватить оставшегося после передачи объекта имущества, чтобы расплатиться с кредиторами первой и второй очередей и по текущим платежам. 3. В реестре требований кредиторов залогодержателями недостроенного объекта и земельного участка не должны быть не-участники строительства, либо кредиторы должны согласиться на передачу объекта, либо должны быть внесены деньги на специальный счет арбитражного суда. 4. После достройки данного объекта жилых помещений в нем должно хватать всем участникам строительства по обоим реестрам. 5. Незавершенный строительством объект должен принадлежать застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором располагается недостроенный объект, должен принадлежать застройщику на каком-либо имущественном праве. 6. Участники строительства должны принять решение о создании жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Анализируя данные условия, можно с уверенностью сказать, что передача недостроенного объекта практически невозможна в условиях несостоятельности. Одновременное выполнение данных условий затруднительно. Если застройщик попадает в процедуру банкротства, то у него, как правило, недостаточно денег, чтобы расплатиться даже с кредиторами первой и второй очередей. Кроме того, застройщики стремятся вывести свои активы до начала процедуры банкротства и порой не регистрируют свои права на недостроенные объекты. Следует отметить, что погашение требований участников строительства путем передачи жилых помещений в том случае, когда застройщик имеет завершенный многоквартирный дом, стало возможным при одновременном соблюдении следующих условий: 1. Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию данного жилого дома. 2. Отсутствие передаточных актов или иных документов о передаче жилых помещений, подписанных сторонами договора участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве). 3. Стоимость передаваемых жилых помещений не должна превышать 5% совокупного размера требований участников строительства по обоим реестрам, или если 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди отдано за принятие решения о передаче соответствующего недостроенного объекта (без голосов юридических лиц-участников строительства). В том случае, если стоимость прав превышает 5%, на депозитный счет арбитражного суда участники строительства или третьи лицам должны внести денежные средства, превышающие 5%. 4. У застройщика должно хватить оставшегося после передачи объекта имущества, чтобы расплатиться с кредиторами первой и второй очередей и по текущим платежам. 5. В реестре требований кредиторов залогодержателями многоквартирного дома, земельного участка и передаваемых жилых помещений не должны быть не-участники строительства, либо кредиторы должны согласиться на передачу объекта, либо должна быть внесена денежная сумма на специальный счет арбитражного суда. 6. Жилых помещений в доме должно хватать всем участникам строительства по обоим реестрам (п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Кроме того, изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов: первая и вторая очереди остались неизменными; денежные требования исключительно граждан-участников строительства стали удовлетворяться в третью очередь, а требования иных кредиторов – в четвертую очередь (ст. 201.9 Закона о банкротстве). Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 294-ФЗ)1 внес изменения в шесть федеральных законов в части дополнительных гарантий дольщикам. Анализ указанного закона свидетельствует о наличии в нем некоторых недостатков. Учитывая изложенное, можно констатировать, что существующее законодательство в области долевого строительства оставляет многие вопросы нерешенными, в частности, недостаточная обеспеченность интересов кредиторов-дольщиков, необходимость введения дополнительных гарантий для них и др. |
Похожие:
 | Изу судебной практики рассмотрения дел о банкротстве (несостоятельности) в части отказа в удовлетворении требований кредиторов о... | | Ответственность должника и иных лиц в деле о банкротстве руководителя и собственника по долгам компании при банкротстве 19 |
| Ответственность должника и иных лиц в деле о банкротстве руководителя и собственника по долгам компании при банкротстве 19 | | Целью настоящего обобщения является анализ наиболее проблемных вопросов, возникших при рассмотрении требований о включении в реестр... |
 | Целью настоящего обобщения является анализ наиболее проблемных вопросов, возникших при рассмотрении требований о включении в реестр... | | При этом удовлетворение требований одного из кредиторов (нескольких кредиторов) приведет к невозможности исполнения мной денежных... |
| При этом удовлетворение требований одного из кредиторов (нескольких кредиторов) приведет к невозможности исполнения мной денежных... | | На сайте фнс размещено постановление Правительства РФ «О некоторых вопросах обеспечения интересов Российской Федерации как кредитора... |
| Целью настоящего обобщения является выявление проблем, возникающих при рассмотрении судом заявлений о включении требований в реестр... | | ... |