Глава 2. Обеспечение интересов кредиторов при обращении взыскания на заложенное имущество в условиях банкротства застройщика §2.1 Обеспечение интересов кредиторов при купле-продаже объекта незавершенного строительства в условиях банкротства застройщика
Нестабильная экономическая ситуация в стране и отсутствие опыта ведения долевого строительства неизбежно приводили застройщиков к банкротству. В связи с этим остро стояла проблема обеспечения интересов не только кредиторов-дольщиков, но и других заинтересованных лиц.
«Мероприятия конкурсного производства направлены на поиск и аккумулирование имущества должника, реализацию этого имущества, распределение средств между кредиторами, ликвидацию должника»1. Реализация имущества должника осуществляется посредством его продажи на торгах. В связи с этим следует остановиться подробнее на рассмотрении истории договора купли-продажи.
Договор купли-продажи имеет многовековую историю. Уже римскому праву был известен консенсуальный контракт emptio-venditio, который определялся как купля-продажа. Данный контракт рассматривался в качестве договора, посредством которого одна сторона – venditor (лицо продающее) – обязуется предоставить другой стороне – emptor (лицу покупающему) – вещь, товар (merx), за которую покупатель обязуется уплатить продавцу определенную денежную цену – pretium2.
Российское законодательство также восприняло данный институт. Так, в теории отмечается, что в различные временные периоды сфера применения указанного договора была различной.
В дореволюционном законодательстве договор купли-продажи признавался лишь по отношению к движимым вещам, а купля-продажа недвижимости была отнесена к способам приобретения прав на имущество.
С развитием рыночных отношений сфера применения купли-продажи значительно расширилась. ГК РФ отдельно выделяет ее разновидности, одной из которых и является договор купли-продажи недвижимости.
Следует заметить, что в российском законодательстве имеется ряд специальных правил, регулирующих участие объектов недвижимости в гражданском обороте, что предопределено их спецификой. В частности, это проявляется в нормах, посвященных купле-продаже объектов недвижимости.
Историческое развитие вовлечения недостроенных объектов в гражданский оборот путем продажи также имеет свою историю.
Вследствие сокращения государственного финансирования строительной деятельности в конце 90-х годов XX в. большое количество недостроенных объектов привело к увеличению числа заключаемых договоров купли-продажи недвижимости. Нормативные правовые акты того периода содержали положения, касающиеся определения понятия «объект, не завершенный строительством» и порядка продажи таких объектов на открытых торгах, четко ограничивая круг возможных покупателей (предприятия, организации, граждане и иностранные инвесторы).
В Постановлении Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов»1 подчеркивалась необходимость создания условий для скорейшего вовлечения недостроенных недвижимых объектов в гражданский оборот. Это было обусловлено необходимостью направления вырученных от продажи указанных объектов средств на строительство социальных объектов. Однако данное постановление охватывало не все недостроенные недвижимые объекты: исключение составляли недостроенные объекты, закрепленные за приватизируемыми предприятиями.
Недостроенные недвижимые объекты, которые не финансировались за счет средств предприятий, на балансе которых они находились, могли быть проданы в соответствие с указанным постановлением. Для этого они сначала должны были быть сняты с баланса, а после проданы с открытых торгов. Такой продажей занимались комитеты по управлению имуществом.
Недостроенные недвижимые объекты, находящиеся на балансе государственных и муниципальных предприятий, могли продаваться в собственность частным лицам в полном соответствии с условиями и порядком, установленными Законом РФ от 3 июля 1991 г. № 1531 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий»1 и Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий»2. Пункт 5.12.3 Указа предусматривал приватизацию активов недостроенных объектов недвижимости только за денежные средства; при этом обязателен был учет мнения соответствующих министерств и ведомств. Такие активы могли продаваться двумя способами: на аукционах или по конкурсу.
В целях совершенствования процесса вовлечения указанных объектов в гражданский оборот было утверждено Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства3. Сфера действия данного Положения распространялась на строго очерченный круг объектов:
– законсервированные объекты;
– недостроенные недвижимые объекты, находящиеся в федеральной собственности, срок строительства которых истек, должны были финансироваться без привлечения собственных средств предприятия;
– объекты, приостановленные строительством в связи с недостатком денежных средств и материально-технического обеспечения.
Соответствующие территориальные комитеты, занимающиеся управлением имущества, могли изъять указанные объекты с целью их достройки или продажи; исключение составляли объекты технического перевооружения.
Решение об исключении из активов предприятий указанных объектов, а также способы достройки и продажи принимались с учетом мнения министерств и ведомств. При этом был определен перечень информации об объектах, подлежащий обязательной публикации территориальными комитетами.
К такой информации относилась:
– информация о наличии недостроенных недвижимых объектов;
– краткая характеристика объектов;
– предложение о создании акционерных обществ (товариществ).
Целью подобного предложения являлась достройка объекта с последующей его эксплуатацией. В месячный срок должны были быть поданы заявки о принятии предложения. В случае, если не было подано ни одной заявки, недостроенные недвижимые объекты передавались на баланс соответствующему территориальному фонду имущества для продажи.
Реализация указанных объектов осуществлялась на аукционах (торгах, конкурсах). Если недостроенные объекты трижды не продавались, возможны были две ситуации развития событий:
1) их могли предать юридическим и физическим лицам. В таком случае допускалась передача на конкурсной основе и отсрочка выкупа на пять лет, но с соблюдением условия о перепрофилировании производства в определенные сроки (1-2 года). Для этого физическое или юридическое лицо должно было предоставить программу инвестирования, а также документацию, содержащую сроки ввода объекта в эксплуатацию.
2) территориальный фонд имущества мог создать комиссию с целью оценки состояния оборудования и конструкций, которая была необходима для дальнейшего принятия решения о продаже и демонтаже. В состав комиссии входили представители предприятия, на балансе которого находились объекты.
Непригодное к реализации по результатам заключения оборудование подлежало списанию.
Процесс вовлечения недостроенных недвижимых объектов осуществлялся не только на федеральном, но и на муниципальном уровне.
Несмотря на наличие большого количества нормативных актов различного уровня, направленных на совершенствование процесса вовлечения указанных объектов в гражданский оборот, эффективного механизма так и не было выработано из-за отсутствия процедуры регистрации.
Указ Президента от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»1 предусматривал ряд документов, необходимых для предоставления в регистрационные органы для оформления права собственности на недостроенные недвижимые объекты при приватизации. К ним относились:
документы, подтверждающие приобретение недостроенного недвижимого объекта и право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества;
разрешение на производство строительных работ;
описание объекта незавершенного строительства. При этом за физическими и юридическими лицами, имеющими приватизированные недвижимые объекты, сохранялось первоочередное право оформления права собственности на земельные участки, на которых данные объекты располагались1.
Принятие Закона о регистрации недвижимости позволило ввести единую процедуру регистрации прав на недвижимое имущество независимо от его территориальной принадлежности и разновидности.
Постановлением Правительства РФ от 22.10.1997 № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» вводится Единый государственный регистр жилых домов, который позволял осуществлять контроль и учет жилых домов на всех стадиях строительства2.
Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3 регламентирует порядок создания и структуру учреждений юстиции; до создания учреждений юстиции регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на базе данных кадастрового учета земельных участков и технической инвентаризации БТИ.
На региональном уровне продолжилось совершенствование нормативных актов, регулирующих оборот недостроенных недвижимых объектов (например, в Ростовской области был принят ряд постановлений, совершенствующих данную сферу деятельности1).
Уже в ноябре 1998 г. Главой Администрации Ростовской области было принято постановление, которым создавалось учреждение юстиции, занимающееся регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ростовской области2. Данное постановление было принято во исполнение Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.1998 г. № 2883.
В настоящее время для реализации целей § 7 гл. IX Закона о банкротстве необходимо наличие права собственности у должника.
В рамках процедуры о несостоятельности (банкротстве) предусмотрена возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта долевого строительства или недостроенного объекта. Обязанность по выявлению имущества должника лежит на арбитражном управляющем. В случае невозможности реализация положений указанного параграфа расчет с кредиторами будет осуществляться по общим правилам.
Существенное внимание следует уделить вопросу о том, с какого момента возникает право собственности у должника-застройщика на недвижимый объект незавершенного строительства? Судебная практика по данному вопросу неоднозначна.
Зачастую застройщик заключает договор купли-продажи недостроенного недвижимого объекта, предварительно не зарегистрировав на себя права на продаваемый объект.
В качестве иллюстрации можно привести следующий пример.
ЗАО «Интерстройкорд» было получено разрешение на производство строительных работ объекта капитального строительства на ранее предоставленном земельном участке. Позже им были заключены договоры с третьими лицами о долевом строительстве квартир.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2005 г. по делу № А53-7398/2005-С2-7 ЗАО «Интерстройкорд» признано несостоятельным. В отношении должника было открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника включил спорный объект незавершенного строительства в конкурсную массу и передал его на торги. При этом право собственности на данный объект не было соответствующим образом оформлено, поскольку решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону была введена обеспечительная мера в виде запрета на совершение регистрационных действий.
Специализированная организация (Фонд имущества г. Ростова-на-Дону) 25.12.2006 г. провела торги, победитель которых (ООО «МЕГА Строй») 26.12.2006 г. заключил с должником (ЗАО «Интерстройкорд») договор купли-продажи недостроенного объекта недвижимости, оплатил и принял его.
Покупатель обратился в Арбитражный суд о признании права собственности за ним на указанный объект недвижимости. Решением Арбитражного суда от 25.04.2008 г. было признано право собственности за истцом. Кредиторы-дольщики обжаловали данное решение1.
Затем последовала череда обжалований, которые заканчивались одинаково: признанием недействительным договора купли-продажи в силу отсутствия государственной регистрации права собственности на недостроенный объект и отказом в признании права собственности за покупателем.
Наконец, ФАС Северо-Кавказского округа, рассматривая дело в кассационной инстанции, пришел к выводу, что отсутствие регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства2.
Проведение торгов в рамках конкурсного производства является особым порядком заключения договора купли-продажи недвижимости. По общему правилу, продавцом должен быть его собственник, однако, в случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу отличному от собственника (например, организатору торгов).
Закон о банкротстве, описывая порядок проведения торгов, не предусматривает требования обязательной регистрации права собственности и возможности проверки ее наличия на момент проведения торгов. Такая проверка возможна после заключения договора на торгах при регистрации перехода права собственности, который, в свою очередь, может быть парализован обеспечительными мерами, введенными при процедуре банкротства.
На основании п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости может существовать до государственной регистрации перехода права собственности. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости, по общему правилу, является собственник недвижимости.
При долевом строительстве многоквартирных домов создается новый объект недвижимости.
Анализ данного дела свидетельствует о том, что правоприменители неоднозначно решают вопрос о возникновении права собственности на недостроенный объект недвижимости в связи с отсутствием четкого представления о сущности данного явления и отграничения его от других смежных с ним имущественных правоотношений. В связи с этим необходимо детально рассмотреть понятие «право собственности».
Собственность является одной из центральных категорий в правовой и экономической науке. Однако в содержание права собственности (при безусловном совпадении направлений исследований в праве и экономике) ученые вкладывают разный смысл.
Ввиду отсутствия легального определения права собственности следует обратиться к доктрине. В юридической литературе нет единого подхода к трактовке его общего понятия.
В теории выделяют экономическое и юридическое содержание указанного права, причем экономический подход значительно шире юридического.
Для экономиста определяющее значение имеет динамика, проявляющаяся через такое понятие, как «присвоение», под которым понимается приобретение имущества в результате процесса экономической деятельности.
Юридическое содержание включает в себя три составляющие, и собственность рассматривается в качестве статики.
Кроме того, данные подходы различаются по объектам: в экономическом смысле круг предметов значительно шире и включает в себя не только средства производства, но и труд; юридическое содержание ограничивается кругом объектов гражданских прав (ст. 129 ГК РФ).
Юристы и экономисты по-разному раскрывают понятие «распоряжение»: первые считают, что это – определение судьбы имущества; вторые подразумевают не только результат, но и создание условий для присвоения (распределения дохода).
Экономисты уделяют большое внимание как первоначальным, так и производным объектам собственности (доходам, полученным от процесса присвоения, которые связаны с положением собственника как причина и следствие). Юристы же делают акцент на готовом результате.
Д.В. Козлов, характеризуя экономическое содержание собственности, отмечает тот факт, что собственность следует рассматривать не как имущество и отношения лиц к нему, а как отношения между лицами, связанными с имуществом. Кроме того, «монополизация средств производства одними субъектами и отчуждение их от других… предопределяет присвоение благ». И, наконец, «формы доходов являются реализацией собственности и определяются положением субъектов в отношении к ней»1.
А.В. Венедиктов, отталкиваясь от понятия права собственности как присвоения, дает ему следующее определение: право собственности есть «право индивида или коллектива использовать средства и продукты производства своей властью и в своем интересе на основе существующей в данном обществе системы классовых отношений и в соответствии с нею»2. Таким образом, он трактует понятие присвоения в широком и в узком смысле. В широком смысле под ним понимается совокупность производственных отношений в их полном объеме, а в узком – отношения собственника к средствам и продуктам производства «как к своим». Только в узком смысле присвоение опосредуется нормами о праве собственности1.
О.С. Иоффе указывал, что право собственности с точки зрения его экономической сущности может быть «охарактеризовано как право присвоения.
Но право собственности – юридический институт. Ввиду этого его анализ не может быть исчерпан только характеристикой его экономической сущности. Задача заключается в том, чтобы выявить также и юридическое содержание права собственности… Юридическое содержание права собственности и образуют правомочия, которыми закон наделяет собственника»2.
О.С. Иоффе критикует А.В. Венедиктова, считая, что нет необходимости в широком и узком подходах к понятию присвоения.
Относительно юридического содержания понятия права собственности А.В. Венедиктов считает, что оно не ограничивается тремя правомочиями, и вводит понятие «использование продуктов и средств производства». При этом собственник не только использует имущество, а использует его в «своей власти и в своем интересе»3.
О.С. Иоффе считает это указание ценным «потому, что оно как раз и позволяет разграничить право собственности и смежные имущественные правоотношения по их юридическому содержанию»4.
Ю.К. Толстой в свою очередь критикует А.В. Венедиктова, полагая, «что в трех правомочиях собственника юридическое содержание права собственности выражается полнее и конкретнее, чем понятие “использование”». Он фактически применяет аналогичные критерии, указывая, что особенность права собственности состоит в том, что собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах, указанных в законе, «вполне свободно, по собственному усмотрению, в целях удовлетворения своих интересов»1.
С.М. Корнеев подчеркивал, что определяя право собственности, «закон устанавливает следующие возможности: собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в определенных рамках и может требовать от всех других лиц, чтобы они не препятствовали ему в этом»2.
В.П. Камышанский в содержании права собственности выделяет:
возможность собственника действовать в отношении имущества самостоятельно и независимо от кого-либо;
возможность устранения попыток воздействия со стороны третьих лиц на имущество;
несение бремени содержания имущества3.
Л.В. Щенникова, анализируя ст.ст. 209, 210 ГК РФ, в качестве положительных моментов отмечает:
волевой характер поведения собственника через выражение «по своему усмотрению»;
закрепление объема власти собственника через выражение «любые действия»;
пределов осуществления права, признака «упругости» права собственности, бремени содержания имущества.
Среди отрицательных – закрепление «триады правомочий» и перечня действий собственника4.
Владение, по мнению В.А. Тархова, существует во всех случаях, когда лицо имеет возможность пользоваться вещью1, и не важно, пользуется он ею в данный момент или нет.
В юридической литературе при рассмотрении вопроса, касающегося владения, высказывается мнение о том, что в структуре владения не следует выделять волевой элемент, поскольку он не имеет правового значения. Однако, если отказаться от выделения в структуре владения волевого элемента, то нет смысла противопоставлять владение и держание, поскольку это ни в коей мере не отразится на владельческой защите2.
В этой связи весьма интересен иностранный опыт. Европейское гражданское законодательство не идет по пути выделения держания в структуре владения.
Если обратиться к Гражданскому кодексу Франции3, то налицо существенное влияние идей Великой французской революции на формулирование определения собственности, которое рассматривается в качестве неприкосновенного права. Весьма ценно уточнение относительно того, что пользоваться и распоряжаться вещами, будучи собственником, можно «абсолютным образом»; единственным ограничением является условие соблюдения прав других граждан. Ограничения такого пользования могут устанавливаться законами и регламентами.
Право собственности в германском законодательстве не определяется через содержание (совокупность правомочий). В определении, сформулированном в Германском гражданском уложении4, перечислены характерные свойства права собственности, позволяющие отграничить его от иных вещных прав: распоряжение вещью «по своему усмотрению», возможность устранения любого вмешательства в сферу собственника, условие обязательного соблюдения собственником закона и прав третьих лиц.
Л. Эннекцерус указывал на то, что собственность не следует рассматривать как сумму «отдельных правомочий»: она – их совокупность1.
Таким образом, закрепленные в законодательстве зарубежных стран определения права собственности:
подчеркивают волевой характер поведения собственника,
указывают пределы ограничения права собственности (права третьих лиц, общественные интересы, требования закона)
не определяют его через «триаду правомочий».
В юридической литературе праву собственности в соотношении с другими имущественными правами придается большая значимость: оно в состоянии заменить иные права, чего нельзя сказать об иных имущественных правах2.
К.П. Победоносцев рассматривал право собственности в качестве наиболее широкого по своему содержанию и устойчивого права, совершеннейшего и полнейшего из всех прав: «право исключительного и полного господства»3.
Следует отметить, что рассмотрение права собственности в качестве наиболее полного господства лица над вещью берет свои истоки еще в римском частном праве как «неограниченное», «свободное от ограничений по своему существу»1. Однако придание праву собственности таких обширных правомочий вызывало опасения по поводу злоупотреблениями правом и существенного ущемления и нарушения интересов как отдельных членов общества, так и всего общества в целом2. В вязи с этим в законодательство ввели ограничение законом, интересами других лиц, а также публичными интересами.
Е.В. Васьковский отмечал, что характеристика права собственности заключается не в полном господстве лица над вещью, а в том, что господство собственника над вещью полнее всякого другого господства»3.
А.А. Молчанов, исследуя вопросы собственности, рассматривал ее с двух сторон: «вещественной» и «общественной». Данный подход нашел отражение и в формулировке понятия «права собственности», которое он раскрывает через содержание собственности (триаду правомочий) и указывает на такие характерные черты, как «отношение лица к вещи как к своей» и «устранение вмешательства всех третьих лиц в сферу собственника»4.
На наш взгляд, отсутствие такого элемента в структуре владения позволит наиболее четко отграничивать право собственности от иных имущественных отношений.
Поэтому целесообразно дать в ГК РФ общее определение права собственности, которое бы отражало такую дополнительную характеристику, как наиболее полное осуществление правомочий лица над вещью, позволяющее совершать в отношении вещи любые действия, не запрещенные законом и не нарушающие права и законные интересы других лиц.
Понятие права собственности может выглядеть следующим образом: «право собственности – возможность совершать в отношении имущества любые действия, не запрещенные законом и не нарушающие права и законные интересы других лиц, осуществляя бремя содержания имущества и свои правомочия по своему усмотрению, наиболее полным образом».
Общее определение права собственности позволит не только избежать ошибок с разграничением права собственности и смежных понятий, но и верно квалифицировать имущественные отношения (в частности, при рассмотрении дел, касающихся банкротства застройщика).
В ст. 8 ГК РФ «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей» законодатель дает легальную классификацию юридических фактов.
Согласно ст. 218 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является изготовление или создание вещи для себя. В соответствии с п. 1 данной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Юридическим фактом, с которым связано возникновение права собственности на вещь, является факт создания данной вещи.
Таким образом, «если застройщик ведет строительство для себя и своими силами и средствами, то все права на объект застройки все время принадлежат ему, и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые договоры долевого участия, по которым дольщикам принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строительства»1.
Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости фиксирует факт создания вещи и носит правоустанавливающий характер.
В силу договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать соответствующий объект участнику долевого строительства.
Учитывая, что разрешение на ввод в эксплуатацию не получено из-за незавершения объекта недвижимости строительством, право собственности не возникает.
В силу специфики объекта гражданских прав в соответствии со ст. 219 ГК РФ и ст. 12 и ст. 25 Закона о регистрации недвижимости право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Но если недостроенный объект недвижимости не имеет разрешения на ввод в эксплуатацию, то какой документ может являться правоустанавливающим? Можно ли запись в ЕГРП считать способом фиксации факта создания недостроенного объекта недвижимости?
Факт создания недостроенного объекта недвижимости фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:
подтверждающих право пользования земельным участком, отведенным для строительства объекта недвижимости;
разрешении на строительство;
проектной документации;
описывающих данный объект1.
Ответ на вопрос, является ли запись в ЕГРП способом фиксации факта создания недостроенного объекта недвижимости, непосредственно связан с вопросом правовой природы акта государственной регистрации на недвижимое имущество.
Государственная регистрация права на объект недвижимости как юридический факт необходима для упорядочения динамики гражданских правоотношений и служит для вовлечения объекта в гражданский оборот, а для статики гражданско-правовых отношений значения не имеет.
Термин «юридический факт», указывает О.С. Иоффе, появился в научном обороте благодаря Ф.К. фон Савиньи. С течением времени юридическим фактом признавалось правонарушение, выдвигались идеи о слитном или сложном юридическом факте, «предварительном действии или прообразе права, а затем и по пути построения общей системы юридических фактов»1.
Под юридическими фактами О.А. Красавчиков понимал «факты реальной действительности, с наличием или отсутствием которых нормы гражданского права связывают юридические последствия, то есть возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (гражданских правоотношений) у правосубъектных лиц»2.
В.Б. Исаков рассматривал юридические факты как разновидность социальных фактов. Основываясь на философском понимании фактов, он изучал факт как явление объективной реальности, которое нашло свое отражение в определенной идеальной системе; и чем совершеннее эта система, тем точнее она выявляет и фиксирует существенные стороны реальной действительности в содержании фактов. Юридические факты – «это явления объективной реальности, отраженные в специфической идеальной системе – законодательстве»3.
С.А. Зинченко нетрадиционно подходит к понятию юридического факта, рассматривая его в качестве организации сущности права. Ученый критикует других авторов, указывая на то, что юридические факты, будучи внешними обстоятельствами, не в состоянии породить возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Такой силой может обладать только важный компонент системы права. Поэтому автор пытается объяснить место юридических фактов в системе права и рассмотреть их в качестве юридического понятия. Свою позицию он обосновывает, рассматривая сущность права как властеотношения (сущность первого порядка), а ее внутреннюю структуру – как формируемую за счет волевых юридических форм (в законах, указах и т. д.). При этом нормы права являются существенным их содержанием. Наполнение исходной сущности права происходит за счет его содержания, а нормы права получают свое движение посредством юридических фактов. Юридические факты отличаются от нормативных актов индивидуальной предназначенностью, а не конкретностью. Поэтому автор рассматривает их в правоотношении как сущность конкретного права (точнее, организацию сущности второго порядка), как «правовые волевые явления, не имеющие ни грамма материального вещества, так как они, как и право в любом его понимании, относятся к области идеального»1.
В научной литературе существуют различные подходы к правовой природе государственной регистрации: одни авторы считают ее правопорождающим актом2, другие – правоподтверждающим3.
В законодательстве отсутствует единый подход к трактовке характера регистрации. ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.ст. 8, 218), однако, связывает с ней момент возникновения прав (ст.ст. 8.1, 219, п. 2 ст. 223). Речь здесь идет о регистрации прав, а следовательно, они должны возникнуть до процедуры регистрации.
Государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию, выражают публично-правовой интерес, в связи с чем наделены соответствующими полномочиями. Соответственно, регистрация является актом административного характера.
Анализируя ст. 8 ГК РФ, можно сделать вывод, что законодатель допускает возможность акта государственного органа выступать в качестве юридического факта (основания возникновения гражданских прав и обязанностей). Можно ли при этом государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество рассматривать в качестве такого факта?
Законодатель не упоминает государственную регистрацию в качестве общего основания возникновения прав и обязанностей. Закон о регистрации недвижимости также не называет ее в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Буквальное толкование позволяет сделать вывод о том, что законодатель не придает ей правопорождающего характера.
В силу п.п. 1, 2 ст. 2 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализируя данные положения закона, следует согласиться с Л.Б. Шейниным, что «буквальное его толкование дает основание считать, что эти права существовали и ранее, т. е. до обращения заинтересованного лица за их регистрацией. Таким образом, появляется известное несоответствие (или даже противоречие) между ГК РФ и Законом о государственной регистрации1. Аналогичного мнения придерживается и Конституционный суд РФ2, подчеркивая, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна не порождать, а подтверждать право. Таким образом, государственную регистрацию можно рассматривать в качестве порядка осуществления прав на недвижимость.
По мнению Р.С. Бевзенко, суть осуществления регистрации состоит не в ней самой, а в необходимости придать правам достоверность для третьих лиц3.
В юридической литературе можно встретить различные варианты решения данного вопроса.
Так, например, В.С. Жарбеев предлагает признать право собственности на недвижимое имущество с момента его создания; при этом распоряжение, по его мнению, возможно только после государственной регистрации4.
Д.С. Некрестьянов предлагает рассматривать государственную регистрацию как административный акт, не влияющий на гражданско-правовое отношение5.
Данные предложения выглядят как определенного рода исключения из общего правила возникновения права собственности. С нашей точки зрения, право собственности на недостроенный недвижимый объект появляется с момента его создания; причем это относится ко всем случаям и не является каким-либо исключением.
Поскольку юридическим содержанием субъективного права собственности на данный момент является совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения, то с момента создания объекта незавершенного строительства у застройщика возникает правомочие владения, заключающееся в фактической связи с данным объектом и порождающее соответствующие юридические последствия. Что же касается правомочия распоряжения, то оно юридически возникает в силу особенностей оборота недвижимых вещей только с момента оформления прав.
В данной связи полагаем, что необходимо понять, имеются ли вообще какие-либо права на рассматриваемый объект недвижимости до оформления прав у застройщика?
С нашей точки зрения, в данной ситуации у него возникло только владение соответствующим объектом. Это объясняется тем, что только застройщик имеет фактическую связь с данным объектом недвижимости. Если следовать разграничению владения и держания, то застройщик является владельцем, а не держателем.
Но можно ли рассматривать владение в качестве права? Законодательство не дает ответа на поставленный вопрос, а юридическая литература демонстрирует различные подходы к пониманию владения.
Недостроенный недвижимый объект из-за наличия договора долевого участия в строительстве будет иметь дуалистичный правовой режим – с субъектами вещных правовых отношений и моментом возникновения права собственности на данный объект. В данном случае сложным является вопрос о наличии вещных прав на такой объект.
Д.И. Мейер трактовал владение как фактическое отношение лица к вещи, связанное с юридическими последствиями, а удержание – как фактическое отношение лица к вещи, не связанное ни с какими юридическими последствиями1.
Г.Ф. Шершеневич под владением понимал «обеспеченное объективным правом фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе». Это определение имеет субъективный и объективный признаки: первый заключается в желании иметь вещь для себя, второй – во внешнем отношении лица к вещи. Различие между владением и держанием заключается в отсутствии у последнего субъективного признака2.
В юридической литературе высказываются мнения о том, что нет необходимости проводить деление на владение и держание. Это бы упростило осуществление владельческой защиты на практике3.
С. Яковлева, анализируя договор подряда, приходит к выводу, что до регистрации права собственности на объект недвижимости единственным вещным правом может быть право законного владения вещью4. Но можно ли владение рассматривать в качестве права?
Учитывая земельное и гражданское законодательство, такое высказывание не совсем логично, поскольку вступает в противоречие с принципом единства судьбы земельного участка и располагающегося на нем недвижимого объекта. Подтверждением сказанному может служить рассмотрение земельного участка и располагающегося на нем недвижимого имущества как соотношение главной вещи и принадлежности. Общеизвестно, что принадлежность следует судьбе главной вещи.
В соответствии со ст. 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе возвести здание или сооружение без согласия залогодержателя. В таком случае ипотека будет распространяться и на созданные недвижимые объекты.
Данное правило может быть изменено договором. В случае, когда возведение объектов недвижимости на заложенном земельном участке представляет угрозу ухудшения этого участка или повлекло такое ухудшение, залогодержателю предоставляется право изменить договор об ипотеке, распространив ее на возведенные недвижимые объекты.
Сложно представить, что в данном случае недостроенный объект недвижимости не находится на праве собственности, поскольку, исходя из ипотечного законодательства, ипотека может обременять только зарегистрированное право собственности. Изъятия из этого правила могут быть предусмотрены исключительно федеральным законом (абз. 2 п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Закон о долевом строительстве устанавливает, что с момента регистрации договора возникает залог земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости (ч. 1 ст. 13); с момента регистрации права на объект незавершенного строительства – его обременение (ч. 2 ст. 13).
Е.М. Тужилова-Орданская при рассмотрении вопроса о том, кто же является собственником недостроенного недвижимого объекта по договору строительного подряда, проанализировав п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, сделала вывод о том, что в гражданском законодательстве конкретизация недостроенного недвижимого объекта осуществляется с помощью привязки такого объекта к земельному участку. При этом собственником недостроенного недвижимого объекта «предполагается лицо, имеющее право пользования» указанным участком земли1.
Вопрос относительно возможности рассмотрения здания, сооружения и земельного участка в качестве одного объекта недвижимости поднимался в юридической литературе ранее и имеет свою историю.
В римском праве подобные объекты рассматривались как единый недвижимый объект; исключение существовало применительно к суперфицию (случаи, когда обладателями земельным участком и находящимися на нем зданиями и сооружениями выступали разные лица).
В древнегерманском праве допускалось рассмотрение здания отдельно от земельного участка. В связи с этим на практике возникали ситуации, когда право собственности на здание принадлежало и собственнику земельного участка, и строителю1.
В дореволюционном законодательстве России обозначенный вопрос решался по-разному.
До 1832 г. здания и земля принадлежали одному собственнику (строителю или его преемнику). Это становилось возможным благодаря тому, что строитель выплачивал хозяину стоимость земельного участка, на котором располагалось здание. Такое положение было возможным в силу того, что стоимость земельных участков в то время была относительно небольшой.
С принятием в 1832 г. Свода Законов2 ситуация меняется коренным образом, поскольку данный акт запрещал застройку чужих участков. Таким образом, собственником земельного участка и возведенного на нем здания мог быть только один собственник.
Гражданский кодекс Р.С.Ф.С.Р. (1922 г.)3 придерживался римского принципа «superficies solo credit», но уже в 1927 г. было сделано отступление, поскольку было учреждено право бессрочного пользования земельными участка для жилищных кооперативов. У них могло возникнуть право собственности на построенные объекты4.
Указом Президиума ВС РСФСР от 1 февраля 1949 г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года “О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов”» институт застройки был упразднен1.
В этой связи интересна концепция «единого объекта» недвижимости, направленная на упорядочение оборота объектов недвижимости. Суть ее заключается в распространении единого правового режима на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости таким образом, чтобы нормы права обеспечивали равноправие названных объектов.
Некоторые авторы предлагают проводить в гражданском законодательстве принцип «единой судьбы» земельного участка и находящихся на нем объектов путем распространения такого правового режима, при котором у собственника постройки обязательно имелось бы право пользования земельным участком, на котором данный объект расположен2.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента последней. Следуя мысли законодателя, можно констатировать, что регистрация имеет правопорождающий характер.
Таким образом, законодатель связывает возникновение права собственности с регистрацией. На наш взгляд, такой вывод основан, прежде всего, только на фактическом анализе законодательства.
Обратимся к сущности владения. Является ли оно фактом или правом?
В законодательстве нет ответа на поставленный вопрос, а среди ученых нет единства мнений в понимании владения.
Е.А. Суханов рассматривает владение не в качестве самостоятельного вещного права, а как «фактическое состояние» или как «элемент … других прав». При этом он не отрицает возможности его защиты1.
Противоположную точку зрения высказывает Ю. Барон, полагая, что у владельца вещи (добросовестного и недобросовестного), фактически господствующего над нею, как и у собственника, имеется воля «иметь вещь вполне для себя»2.
Г.Ф. Шершеневич считал, что владение следует признать правом и предлагал причислить его к категории вещных прав. Он полагал, что владение не может быть фактом, так как оно может приобретаться и утрачиваться, что не свойственно фактам; «нарушение владения» влечет за собой правонарушение3.
Аналогичного мнения относительно рассмотрения владения в качестве права придерживается ряд ученых4.
Я. Шапп полагает, что владение является фактом и как факт владение различается от собственности как права с помощью «особого оценочного процесса»5.
Д.И. Мейер признавал, что «всякое владение, не вытекающее из права собственности, есть факт», поскольку у него нет важного «существенного условия права» – защиты от всякого притязания на имущество1.
Ю.С. Батчаев рассматривает владение в качестве факта: «владение как материальная (физическая) связь лица с вещью и субъективное отношение к этой связи есть реальность (действительность) или факт, являющийся в совокупности своих элементов объектом права, то есть не – право»2.
Д.А. Торкин, рассматривая владение с фактической позиции, указывает на невозможность иного рассмотрения, так как «юридический факт (господство над вещью) не может одновременно быть и субъективным правом, к тому же законодательству и правоприменению известна только защита прав»3.
К.И. Скловский, анализируя действующее законодательство, считает владение фактом4.
Аналогичного мнения придерживается и ряд других ученых5.
ГК РФ не причисляет владение к вещным правам и не указывает на возможность передачи его, например, по наследству (в этом случае оно возникнет у наследника, а не перейдет к нему).
С.Н. Медведев, анализируя ст. 301 ГК РФ, приходит к выводу о наличии самостоятельного института владения, так как владение, являясь элементом права собственности, незаконным быть не может1.
В этой связи весьма оригинальным представляется рассмотрение владения в качестве факта через призму законного интереса2.
Таким образом, можно выделить два подхода к этой проблеме: владение является фактом; владение есть право.
Если проанализировать гражданское законодательство, то, действительно, владение следует признавать фактом. Обратившись к анализу ст. 302 ГК РФ, предусматривающей чужое незаконное владение, становится ясно, что владение просто не может быть по своей сути правом. Право всегда законно. Поэтому следует согласиться с авторами, рассматривающими владение в качестве факта.
Аналогичного мнения придерживаются и составители проекта Федерального закона № 47538-6/7 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект изменений в ГК РФ), которые под владением понимают фактическое господство лица над объектом владения и указывают, что оно может осуществляться на основании права на имущество (в свой состав которого входит правомочие владения)3.
Рассмотрение владения в качестве субъективного права создаст сложности при отграничении его от других вещных прав и определении его места в системе вещно-правовых институтов.
При этом п. 4 ст. 209 Проекта изменений в ГК РФ определяет, что владение не подлежит государственной регистрации.
К.И. Скловский, рассматривая договор подряда, отмечал, что право собственности может существовать только на вещь; причем она может существовать либо на этом праве, либо как бесхозяйная. Выходит, что законное владение вещью исключается полностью при отсутствии на нее права собственности. В то же время, если вещь не имеет собственника, она рассматривается как бесхозяйная1.
Складывается парадоксальная ситуация: права собственности на недостроенный объект недвижимости не возникло; права владения также нет (поскольку владение не есть право). Признание данного объекта бесхозяйной вещью идет вразрез с действительностью, дестабилизируя гражданский оборот.
Согласно позиции К.И. Скловского, поскольку застройщик не является собственником недостроенного объекта недвижимости, то и законного владения у него не может возникнуть, а, следовательно, он не имеет и юридической защиты.
На наш взгляд, владение может существовать независимо от права собственности. К такому выводу можно прийти, опираясь на анализ гражданского законодательства. В частности, ГК РФ не упоминает о необходимой привязке владения к праву собственности и, соответственно, не исключает подобной ситуации.
Аналогичного мнения придерживаются и составители Проекта изменений в ГК РФ, предлагая в п. 1 ст. 215 «Право на защиту владения» предоставить указанное право любому владельцу (как законному, так и незаконному), независимо от того, «принадлежит ли ему в отношении объекта владения право на имущество, включающее в свое содержание правомочие владения».
Так как юридически в силу действующего законодательства у застройщика не возникло прав на указанный объект, то таких прав не могло возникнуть и у приобретателя.
В рассмотренном ранее примере ЗАО «Интерстройкорд» в установленном законом порядке не приобрело права собственности. Следовательно, оно не признается собственником. Но поскольку застройщик владел недостроенным объектом недвижимости, то он передал приобретателю владение. Так как владение является фактической позицией, а не субъективным правом, для его передачи необходимы были фактические, а не юридические действия. Поэтому сделку купли-продажи можно было не совершать, а ограничиться актом приема-передачи с указанием лица, которому передается владение.
Отталкиваясь от рассмотрения владения в качестве фактической позиции, С.А. Иванов делает вывод о том, что для приобретения владения с возможной последующей его защитой владелец может и не обладать дееспособностью1.
Как известно, законодатель провозгласил принцип свободы договора, в соответствии с которым контрагенты могут вносить дополнительные элементы (условия) в структуру договора. Однако это не мешает ему вводить императивные нормы, предусматривающие обязательные элементы структуры договора.
В силу общего учения о недействительности сделок сделка с пороком содержания признается недействительной. При этом под содержанием сделки понимаются совокупность всех ее условий. Любой договор содержит три вида условий: существенные условия (которые необходимы и достаточны для заключения договора); обычные (обычно встречающиеся в подобных договорах) и случайные (которые изменяют и дополняют обычные условия).
В договоре купли-продажи недвижимости одним из обязательных условий договора является его предмет – недвижимое имущество, которое по общему правилу, принадлежит продавцу-собственнику.
В примере с ЗАО «Интерстройкорд» суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из того, что в отсутствие надлежащим образом оформленного (зарегистрированного) права собственности на продаваемое недвижимое имущество оно не может быть предметом гражданско-правовой сделки, и признавали договор купли-продажи недвижимости недействительной сделкой, так как до государственной регистрации и создания специального раздела в ЕГРП, содержащего записи об объекте недвижимого имущества, юридически объект незавершенного строительства не был объектом гражданских прав. Не следует соглашаться с выводом суда ФАС Северо-Кавказского округа относительно того, что отсутствие регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Верным представляется признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Государственная регистрация влияет на действительность сделки как основания возникновения соответствующего обязательства.
Осуществление регистрационных действий имеет значение и для переноса права собственности на покупателя, который, как известно, выступает целью договора купли-продажи1.
Пункт 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости предусматривает, что право на незавершенный строительный объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом (т. е. когда указанный недостроенный объект становится предметом сделки в гражданском обороте).
В юридической литературе высказывается мнение о том, что государственная регистрация сделок является излишней2.
Пункт 2 ст. 297.2, вносимой Проектом изменений в ГК РФ, устанавливает, что право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента регистрации указанного права и собственник вправе обратиться с заявлением о ней, если недостроенный объект недвижимости соответствует признакам, указанным в ст. 130 ГК РФ.
Из этого следует, что органы, осуществляющие оформление прав, проверяют наличие права на этот объект в реестре, а затем регистрируют переход права собственности. Следовательно, сначала оформляется право продавца, а затем – переход прав. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности покупателя на объект недвижимости возникает с момента его регистрации.
После заключения и исполнения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, а также после включения денежных средств в состав имущества должника при его банкротстве появляются кредиторы-дольщики, желающие возвратить свои денежные средства. В соответствии с п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве, денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав его имущества. С чем же остается «приобретатель» при признании договора недействительным? Ведь, по сути, он является владельцем объекта незавершенного строительства? |
