§2.3 Определение начальной продажной цены объекта незавершенного строительства при продаже его с публичных торгов в условиях банкротства застройщика
В связи с тем, что важнейшей стадией конкурсного производства является продажа имущества должника, необходимо остановиться на этом подробнее. От продажи имущества, проводимой в рамках данной стадии, напрямую зависит решение вопроса об удовлетворении денежных требований кредиторов-участников строительства, обеспеченных залогом, поскольку их требования удовлетворяются преимущественно за счет денежных сумм, полученных от реализации предмета залога.
«Конкурсное производство – ликвидационная стадия развития конкурсных отношений, стадия, когда о спасении должника речь уже не идет»1. В случае банкротства застройщика, в основном, осуществляется продажа недостроенных объектов недвижимости. Процесс возникновения залога на такие объекты недвижимости рассматривался нами в предыдущем параграфе.
В соответствии с п. 5 ст. 50 Закона об ипотеке особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона, устанавливается в соответствии с Законом о долевом строительстве.
В условиях несостоятельности застройщика Закон о банкротстве является специальным по отношению к перечисленным нормативным актам.
На определение правового положения кредиторов-дольщиков влияют различные обстоятельства, одним из которых является возникновение залога. В том случае, если залог возник, кредиторы-участники строительства признаются в рамках процедуры несостоятельности залоговыми кредиторами. Так, требования залоговых кредиторов хоть и удовлетворяются в третью очередь, но в ее рамках они имеют определенные преимущества по сравнению с обычными кредиторами, требования которых удовлетворяются, как правило, за счет продажи предмета залога с публичных торгов.
Законодательству известно два порядка реализации заложенного недвижимого имущества: судебный и внесудебный.
Анализируя ст. 18.1 Закона о банкротстве, можно сделать вывод, что в процедурах банкротства обращение взыскания на заложенное имущество производится только в судебном порядке. При этом, даже если вырученной суммы недостаточно для удовлетворения требований залогодержателей в полном объеме, залоговое обязательство прекращается полностью, поскольку его цель (удовлетворение залогодержателей из стоимости заложенного имущества) достигнута1.
Продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном п. 4, 5, 8-19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, а исходная цена предмета залога – в соответствии с п. 5 ст. 18.1 данного закона.
В ходе конкурсного производства устанавливается процедура, аналогичная проведению торгов и определению исходной цены, но с учетом положения п. 6 ст. 18.1 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий должен приступать к продаже имущества должника-застройщика только после того, как будет проведена инвентаризация имущества и его оценка. В качестве организатора торгов может выступать как сам конкурсный управляющий, так и привлеченная им на основании решения собрания кредиторов специализированная организация, действующая на основании договора, которая не должна быть заинтересованным лицом в отношении должника и конкурсного управляющего.
Исходная цена, по которой будет продаваться предмет залога с публичных торгов, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Несмотря на то, что решение вопроса об определении исходной продажной цены, на первый взгляд, кажется простым, на практике возникают определенные сложности. В связи с этим считаем необходимым заострить внимание на данном вопросе.
Согласно Закона об ипотеке исходная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом (подп. 4 п. 2 ст. 54); во внесудебном порядке исходная цена устанавливается по соглашению сторон (п. 4 ст. 55). Таким образом, определение указанной цены зависит от порядка обращения взыскания на заложенное имущество (судебный или внесудебный), на что обращается внимание в юридической литературе1.
Решение вопроса об определении исходной цены имеет важное практическое значение, так как от него зависит эффективность процедуры реализации заложенного имущества.
В судебной практике при обращении взыскания на заложенное имущество (безотносительно к делам о банкротстве застройщика) суды различным образом решают вопрос об исходной цене реализуемого объекта: одни руководствуются залоговой стоимостью, указанной в договоре об ипотеке (исходная цена признается равной залоговой стоимости)2, другие – рыночной (исходная цена признается равной рыночной стоимости предмета ипотеки)1.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности)2 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для этого необходим ряд условий:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении ее сторон с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Залоговую стоимость можно рассматривать как наиболее устраивающую обе стороны стоимость заложенного объекта на момент заключения договора. Однако определение исходной цены в размере залоговой стоимости предмета ипотеки не обеспечивает интересов залоговых кредиторов-участников строительства в условиях отсутствия полного совпадения предмета ипотеки на момент ее действия.
Помимо рыночной стоимости при осуществлении оценочной деятельности используются еще и иные виды стоимости объектов оценки: инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
На наш взгляд, при определении исходной цены следует учитывать природу торгов и необходимость обеспечения интересов залоговых кредиторов-участников строительства. Поэтому целесообразно проанализировать применимость критериев с учетом специфики природы торгов и необходимости обеспечения интересов залоговых кредиторов.
Проведение торгов в форме аукциона заключается в том, что в ходе них участники делают надбавки (на «шаг аукциона») к исходной цене. При этом выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Поэтому исходная цена недостроенного объекта недвижимости при реализации с публичных торгов является минимальной ценой, с которой начинаются торги, и должна отличаться от цены, по которой он будет продан.
В силу ст. 20 Закона об оценочной деятельности Приказами Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254-256 утверждены Федеральные стандарты оценки (далее – ФСО)1, которые устанавливают требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Данные стандарты являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Федеральный стандарт оценки № 255 (далее – ФСО № 2) содержит разъяснения признаков, используемых в понятии рыночной стоимости.
Тем не менее, на исходную цену недостроенного объекта недвижимости при реализации его на торгах влияет ряд отрицательных факторов:
– продажа с торгов сокращает число возможных покупателей;
– понуждение застройщика-банкрота к продаже заложенного имущества;
– наличие иных выплат, предусмотренных п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве, уменьшают причитающуюся кредитору сумму;
– форма расчетов между сторонами заранее определена;
– срок продажи недостроенного объекта недвижимости ограничен;
– застройщик-банкрот не может влиять на определение цены реализуемого объекта и др.
Таким образом, определение исходной цены, равной рыночной стоимости объекта, недопустимо ввиду:
– наличия чрезвычайных обстоятельств, перечисленных в ст. 3 Закона об оценочной деятельности (понуждение застройщика-банкрота к продаже заложенного имущества; непредставление объекта оценки на открытом рынке посредством публичной оферты и др.);
– вынужденного характера реализации объекта с публичных торгов;
– природы публичных торгов (исходная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться).
В случае понижения исходной цены в процессе публичных торгов последние могут быть признаны несостоявшимися, а цель реализации предмета ипотеки – недостигнутой (отсюда вытекает утрата обеспечительной функции залога недвижимости).
В соответствии с п. 9 ФСО № 2 при определении ликвидационной стоимости объекта оценки:
– определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;
– учитываются чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Поскольку исходная цена, по которой должен продаваться недостроенный недвижимый объект, не должна равняться рыночной стоимости объекта, некоторые авторы1 предлагают использовать ликвидационную стоимость, которая учитывает вынужденный характер продажи.
Определение исходной цены, равной ликвидационной стоимости недостроенного объекта недвижимости, не сможет в должной мере обеспечить интересы залоговых кредиторов-участников строительства, поскольку невозможно установить точный коэффициент на вынужденный характер. Это в свою очередь может привести к ситуации, когда реализация предмета ипотеки будет осуществляться по заниженной цене.
Ю. Мироненко подчеркивает, что если рыночная стоимость объекта не соответствует его залоговой стоимости, установление исходной цены, исходя из рыночной стоимости объекта на дату вынесения решения суда в наибольшей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов как должника, так и кредитора. Особенно если учитывать, что ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не обязывают суд устанавливать исходную цену, исходя из стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре ипотеки2. Более того, в делах о банкротстве застройщика исходная цена должна определяться с учетом рыночной стоимости реализуемого объекта.
Следует заметить, что п. 7 ФСО № 2 обязывает оценщика определять рыночную стоимость при определении стоимости объекта залога (в том числе при ипотеке), а также при определении имущества должника в ходе процедур банкротства.
Кроме того, Закон о банкротстве предусматривает положение об обязательной оценке заложенного имущества, подлежащего реализации, которая должна учитываться при определении исходной продажной цены.
Так, Пленум ВАС РФ разъясняет: «Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества»1.
Однако нельзя забывать о том, что если исходная цена будет существенно превышать рыночную стоимость, могут возникнуть риски признания публичных торгов несостоявшимися. Обратная же ситуация (когда она существенно ниже рыночной) может привести к возникновению риска продажи недостроенного объекта недвижимости с торгов со значительной разницей, что также нежелательно, так как вырученной суммы может быть недостаточно для полного погашения долга, а остаток придется погашать за счет реализации иного имущества, находящегося в собственности застройщика-банкрота. Такой размер исходной цены предмета ипотеки, установленный в судебном решении, может сделать само это решение неисполнимым.
Исходя из анализа подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, следует учесть, что определение размера исходной цены отнесено законом к компетенции суда, который не ограничен какими-либо рамками при ее определении.
Поэтому наиболее приемлемой является определение исходной цены исходя из рыночной стоимости, но не равной ей, а равной пониженной рыночной стоимости незавершенного строительством объекта недвижимости.
В.А. Мочалова, рассматривая вопрос об исходной цене предмета ипотеки с публичных торгов, справедливо указывает на необходимость закрепления в законодательстве об ипотеке положения о том, что при продаже с публичных торгов предмета ипотеки его исходная цена (в случае спора между залогодателем и залогодержателем) определяется судом, в размере, равном пониженной рыночной стоимости недвижимого имущества1. Данное предложение применимо и к продаже недостроенного недвижимого объекта при банкротстве застройщика, поскольку она осуществляется на публичных торгах и стоимость объекта подлежит обязательной оценке независимым оценщиком.
Правовая конструкция, аналогичная пониженной рыночной стоимости, уже известна законодательству. Так, в соответствии с п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке исходная цена предмета ипотеки во внесудебном порядке устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Определение исходной цены недостроенного недвижимого объекта неразрывно связано с вопросом о неполном совпадении объекта, выступающего предметом ипотеки в период ее действия. Так, стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости на момент возникновения ипотеки может значительно отличаться от стоимости этого объекта на момент реализации данного имущества. Фундаментально вопрос о тождестве недвижимых вещей рассматривал В.А. Лапач, исследуя систему объектов гражданский прав2.
В юридической литературе отмечается, что при условии продолжающегося строительства следует исследовать тождество незавершенного строительством объекта недвижимости ему же, поскольку характеристики данного объекта могут изменяться1.
На наш взгляд, ставить обозначенный вопрос необходимо и при отсутствии продолжающихся строительных работ, поскольку при банкротстве застройщика говорить о продолжении работ вряд ли возможно, а за период от начала действия ипотеки до реализации имущества должника в ходе конкурсного производства и качественные, и количественные характеристики объекта незавершенного строительства могут измениться в худшую сторону (вплоть до полного разрушения объекта), что повлечет за собой снижение его стоимости.
Учитывая, что моментом создания незавершенного строительством объекта недвижимости признается момент, с которого возможно «определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта»2, при изменении хотя бы одного параметра изменяется и объект недвижимости как объект гражданских прав.
Соответственно, недостроенный недвижимый объект, будучи одним на момент возникновения ипотеки, может стать совершенно иным на момент его реализации (о чем свидетельствуют документы, описывающие объект). Это обстоятельство, безусловно, отразится и на исходной цене, по которой будет продаваться данный объект.
При определении исходной цены заложенного имущества, на наш взгляд, невозможно обойти стороной такой вопрос, как применимость критерия справедливости к ее определению при продаже недостроенного недвижимого объекта на торгах.
В юридической литературе проблема справедливости цен поднималась при рассмотрении цен на различные объекты.
Так, например, Л.В. Базанова, Е.А. Павлодский, С.И. Абрамов, Н. Рубцова рассматривали вопрос справедливости цен на ценные бумаги1; .
Ю. Кроненберг, К.Л. Медолазов – при государственном регулировании цен на отделенные объекты2; .
Е. Юшкова – при определении выкупной цены на изымаемый земельный участок3.
Однако не все авторы придерживаются точки зрения об обязательной применимости критерия справедливости к определению цены4.
Анализируя практику, можно прийти к выводу о том, что в большинстве случаев происходит определение справедливой цены, учитывающей действительную стоимость объекта.
В законодательстве закреплены различные способы к определению действительной стоимости объекта.
В частности, действительную стоимость определяют:
– страховщик (путем осмотра страхуемого объекта без его оценки) либо соответствующая экспертиза (ст. 945 ГК РФ);
– при выходе участника из ООО, основываясь на данных бухгалтерской отчетности (п. 2 ст. 26 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»5);
– путем установления его рыночной стоимости (ст. 7 Закона об оценочной деятельности).
Получается, законодатель не всегда отождествляет действительную стоимость с рыночной. В рассматриваемой нами ситуации требуется обязательная оценка имущества, следовательно, действительная стоимость будет определяться в соответствии с третьим способом, т. е. соответствовать рыночной стоимости.
В случае спора, как мы уже выяснили, суд должен определять исходную цену, исходя из рыночной стоимости объекта, определенного в отчете оценщика. Данное требование определения цены обосновано в силу такого признака цены, как окончательность, под которым Н.П. Пендюрин понимает «невозможность изменения цены либо критериев ее определения иначе, чем по соглашению сторон либо по решению суда в случаях, предусмотренных законом»1.
Справедливой может быть признана только такая цена, размер которой установили путем свободного волеизъявления сторон при наличии добросовестности, конкуренции и отсутствии вынужденного характера2.
Как мы выяснили ранее, продажа предмета ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства застройщика осуществляется при полном отсутствии конкуренции и свободных рыночных условий, что влияет на решение вопросов об определении исходной цены и о применимости к ней критерия справедливости. Следовательно, критерий справедливости в нашей ситуации к исходной цене неприменим.
Суд, определяя исходную цену, учитывает влияющие на нее негативные факторы, в частности:
– необходимость занижения цены, как минимум, на «шаг аукциона» для того, чтобы она соответствовала природе торгов и последние не были признаны несостоявшимися («шаг аукциона» в силу сложившейся практики при продаже недвижимости примерно равен 7-10 % от рыночной стоимости объекта);
– осуществление продажи имущества на публичных торгах приводит к сокращению числа возможных покупателей;
– невозможность использования покупателем недостроенного объекта недвижимости сразу после покупки по целевому назначению и необходимость его достройки снижают шансы продажи объекта;
– ограничение срока продажи заложенного недостроенного объекта;
– уровень инфляции и др.
Учитывая перечисленные негативные факторы, влияющие на определение исходной цены, полагаем, что снижение ее на 20 % экономически вполне обосновано.
На основе изложенного, можно сделать следующие выводы:
1) при реализации предмета ипотеки необходимо исследовать вопрос о полном совпадении недостроенного объекта недвижимости, так как если в процессе строительства меняются его характерные точки контура, создается новый объект недвижимости. А это, в свою очередь, влияет и на исходную цену, по которой будет реализовываться объект;
2) при определении исходной продажной цены при реализации недостроенного недвижимого объекта с публичных торгов в условиях банкротства застройщика должна учитываться не только возможность обеспечения интересов кредиторов за счет заложенного имущества, но и природа порядка реализации предмета ипотеки;
3) критерий справедливости к исходной продажной цене недостроенного недвижимого объекта при продаже его с публичных торгов в условиях банкротства застройщика неприменим в силу отсутствия свободной конкуренции.
|
