ФГАОУ ВПО «ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
На правах рукописи
Крушевская Майя Викторовна
СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНТЕРЕСОВ КРЕДИТОРОВ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА,
ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель – Заслуженный работник Высшей школы РФ, доктор юридических наук, профессор Лукьянцев Александр Анатольевич
Ростов-на-Дону
2014
СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3
Глава 1. Общие положения обеспечения интересов кредиторов-участников строительства при банкротстве застройщика 15
§1.1 Источники, обеспечивающие интересы кредиторов-участников строительства при банкротстве застройщика 15
§1.2 Правоотношения, возникающие при несостоятельности (банкротстве) застройщика: анализ и сложности при их реализации 46
Глава 2. Обеспечение интересов кредиторов при обращении взыскания на заложенное имущество в условиях банкротства застройщика 71
§2.1 Обеспечение интересов кредиторов при купле-продаже объекта незавершенного строительства в условиях банкротства застройщика 71
§2.2 Обеспечение интересов кредиторов при возникновении ипотеки на объект незавершенного строительства 113
§2.3 Определение начальной продажной цены объекта незавершенного строительства при продаже его с публичных торгов в условиях банкротства застройщика 132
Заключение 145
Библиографический список 157
Введение
Актуальность исследуемой темы. Постоянная динамика общественных отношений требует усиления и углубления их правового регулирования. Рыночные отношения постепенно стали вытеснять влияние государства на сферу жилищного строительства: прекращение государственного финансирования и насущная необходимость обеспечения граждан жильем обусловили появление долевого строительства.
Начиная с 90-х гг. ХХ в., актуализируется проблема несостоятельности (банкротства) застройщиков, осуществляющих строительство на долевых началах. Однако, несмотря на важность и распространенность такого вида строительства, законодательство не в полной мере урегулировало указанные отношения, юридическая техника нуждается в совершенствовании, практические проблемы требуют особого внимания.
Сложность ситуации обусловлена спецификой договора долевого строительства, которая заключается в наличии множественности лиц на стороне участников строительства. Законодательство, к сожалению, не предусматривает эффективных мер защиты их интересов. Кроме того, в силу затяжного характера строительной деятельности застройщики не всегда могут предусмотреть все возможные риски (например, уровень инфляции). Острота проблемы заключается в том, что у должника-застройщика в случае несостоятельности недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов-участников строительства. Правовые конструкции, имеющиеся в законодательстве, показали свою неэффективность в формировании конкурсной массы.
Несмотря на постоянное совершенствование нормативно-правовых актов в области регулирования долевого строительства объектов недвижимости, пробелы и коллизии все еще сохраняются, а гражданский оборот изобретательно использует их в ущерб правам участников строительства. Возникающие при этом практические проблемы обусловили необходимость закрепления специального регулирования отношений несостоятельности застройщиков, осуществляющих долевое строительство. В процедурах банкротства не так давно были определены статус кредиторов-дольщиков и очередность удовлетворения их требований. Однако на практике появляются новые проблемы.
Изменения, внесенные в законодательство о несостоятельности, к сожалению, не предоставляют гарантии возврата денежных средств участникам строительства, если застройщик уже успел вывести свои активы до начала процедуры банкротства. Несовершенство правовых конструкций и неверный подход к решению гражданско-правовых вопросов осложняют возможность удовлетворения требований участников строительства в процедурах банкротства. В силу этого необходимо дальнейшее совершенствование гражданского законодательства, что позволит закрепить дополнительные гарантии для участников строительства.
Действующее законодательство вследствие отсутствия специальных норм, посвященных оформлению прав на недостроенный объект недвижимости, и несовершенных подходов к регистрационной процедуре и залогу таких объектов не дает возможности наиболее полно аккумулировать все имущество должника-застройщика, выдвигая на первый план вопрос о наиболее полном формировании конкурсной массы.
Несмотря на внесенные изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предполагающие определение правового положения юридического лица-банкрота и кредиторов на различных стадиях банкротства и наличие одного из основных принципов несостоятельности – недопустимости преимущественного удовлетворения требований одних кредиторов по сравнению с другими, в процедурах банкротства остается нерешенным вопрос о различном правовом положении кредиторов-дольщиков, заявивших имущественные требования.
С появлением жилищного строительства на долевых началах возникла необходимость законодательного закрепления норм, регулирующих вовлечение недостроенных объектов недвижимости в гражданский оборот. Это вызвано тем, что при банкротстве застройщика возникают гражданско-правовые проблемы, в том числе связанные с объектами незавершенного строительства. Несовершенство законодательства, касающегося норм о государственной регистрации прав на упомянутые объекты и правил совершения с ними сделок, приводит к определенного рода сложностям при реализации указанных объектов с публичных торгов в случае, если банкрот-застройщик до продажи не зарегистрировал свое право собственности на недостроенный объект недвижимости. Отсутствие у дольщиков и у застройщика прав на указанный объект недвижимости вынуждает применять к последнему режим бесхозяйной вещи. Однако это положение противоречит реальной действительности и дестабилизирует гражданский оборот. Судебная практика идет по пути признания таких договоров купли-продажи недействительными, что затягивает процесс реализации имущества должника-застройщика и удовлетворение требований кредиторов-участников строительства.
На основе анализа противоречивой судебной практики по делам о признании права собственности недействительным и с учетом недостаточной научной изученности настоящей проблемы нами предложены практические пути устранения ошибок применения законодательства в данной сфере.
Отсутствие в законодательстве общего понятия права собственности, необходимого для четкого разграничения на практике и правоприменителями понятий «право собственности» и «владение», порождает противоречия при рассмотрении подобного рода дел.
Важное практическое значение имеет решение вопроса о моменте создания недостроенного объекта недвижимости: от этого зависит отнесение тех или иных кредиторов-участников строительства к залоговым. В действующем законодательстве, к сожалению, ответ на этот вопрос четко не прописан, а его трактовка в юридической литературе весьма неоднозначна.
Кроме того, отсутствие регистрации права на недостроенный объект недвижимости порождает проблему ипотеки, препятствуя обращению взыскания на данный объект, и ущемляет интересы кредиторов-участников строительства. Ситуация еще более осложняется из-за отсутствия полного совпадения объектов недвижимости, так как качественное состояние указанных объектов за период от момента заключения договора до его реализации может существенно изменяться.
Момент возникновения ипотеки на незавершенный строительством объект недвижимости имеет важное практическое значение, поскольку он влияет не только на определение статуса кредиторов-дольщиков в процедурах банкротства, но и на наиболее полное формирование конкурсной массы, необходимой для удовлетворения интересов кредиторов.
На практике, в ходе реализации недостроенного объекта недвижимости с публичных торгов в процессе конкурсного производства весьма важен и сложен вопрос определения исходной цены, по которой объект будет продаваться. Как известно, при завышенной цене торги могут не состояться, а при заниженной не будут полностью удовлетворены интересы кредиторов. Таким образом, установление верной исходной цены имеет важное практическое значение. В связи с этим весьма интересен вопрос, касающийся применимости критерия справедливости относительно исходной продажной цены предмета ипотеки в условиях банкротства застройщика.
Как видно из изложенного, актуальность диссертационного исследования обусловлена потребностями практики, необходимостью комплексного анализа обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика и уточнения научных представлений об общем понятии «права собственности», неприменимости критерия справедливости к исходной цене, по которой с торгов будет продаваться недостроенный объект.
Степень разработанности исследуемой темы. Исследование вопроса обеспечения интересов кредиторов-участников долевого строительства показал отсутствие системных научных работ, посвященных способам обеспечения их интересов при банкротстве застройщика, осуществляющего долевое строительство.
Отдельные вопросы, связанные с правовым регулированием договора участия в долевом строительстве, рассматривались в диссертационных работах А.В. Дикуна, Е.В. Кирсановой, О.Ю. Тарховой. Имеется ряд научных статей, посвященных рассмотрению вопроса, касающегося определения правовой природы договора.
Проблему несостоятельности детально изучали С.А. Карелина, В.Н. Сидорова, В.А. Химичев, Т.П. Шишмарева и др., однако, обеспечение интересов кредиторов при банкротстве застройщика оставалось непроработанным. В последнее время защита интересов кредиторов стала предметом пристального внимания на законодательном уровне и в доктринальных подходах, предложенных В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, А.А. Маковской, К.И. Скловским.
Фрагментарное изучение отдельных вопросов обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика не позволяет обеспечить достаточный уровень их защищенности, что обусловливает дальнейшую проработку данной проблемы.
Объект исследования – совокупность общественных отношений, связанных с обеспечением интересов кредиторов-дольщиков при несостоятельности (банкротстве) застройщика в частности, при реализации недостроенного объекта недвижимости с торгов в рамках конкурсного производства и возникновении на него ипотеки.
Предметом диссертационного исследования выступают положения гражданского законодательства в части возникновения права собственности и ипотеки на недостроенный объект недвижимости, государственной регистрации, несостоятельности (банкротстве), обращения взыскания на заложенное имущество, правового положения кредиторов-дольщиков и определения очередности удовлетворения их требований.
Цель диссертационного исследования – выявление проблемных моментов в области правового регулирования обеспечения интересов кредиторов-участников строительства при банкротстве застройщика, изучение судебных актов, выработка рекомендаций по совершенствованию действующего в данной области законодательства.
Поставленная цель может быть достигнута путем решения следующих задач:
– исследование источников, обеспечивающих интересы кредиторов-участников строительства при банкротстве застройщика;
– изучение правоотношений, возникающих при несостоятельности (банкротстве), с точки зрения их структуры (субъект, объект, содержание), и выявление проблем реализации прав и законных интересов кредиторов-участников строительства в рамках конкурсного производства;
– исследование сущности права собственности применительно к объекту незавершенного строительства;
– анализ законодательства и правоприменительной практики в части возникновения права собственности на незавершенный строительством объект (при несостоятельности застройщика) и сделок, связанных с отчуждением такого объекта;
– предоставление ипотеки на недостроенный объект недвижимости при банкротстве застройщика;
– выявление особенностей реализации заложенного имущества с публичных торгов;
– определение исходной цены, по которой будет продаваться объект с публичных торгов;
– применение к исходной цене критерия справедливости;
– выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства в сфере долевого строительства.
Методологическая основа исследования. В ходе исследования применялись следующие методы:
– общенаучный диалектический метод научного познания, используемый в качестве основополагающего, позволил рассмотреть вопросы обеспечения интересов кредиторов-участников строительства в их развитии и динамике;
– исторический метод позволил ретроспективно исследовать обеспечение интересов кредиторов-участников строительства;
– метод системного анализа позволил системно изучить нормы законодательства о долевом строительстве и несостоятельности с точки зрения обеспечения интересов участников строительства;
– логический метод позволил изучить сущность и содержание обеспечения интересов участников строительства на основе анализа норм законодательства о долевом строительстве и несостоятельности;
– сравнительно-правовой метод позволил разработать общие для всех застройщиков подходы и сформулировать частные выводы, применимые только к застройщикам-должникам при их несостоятельности;
– формально-юридический метод позволил глубоко изучить действующее законодательство и технико-юридическую сторону построения норм, касающихся обеспечения интересов участников строительства, истолковать и выявить признаки понятий «право собственности», «владение», «строящийся объект», «объект незавершенного строительства».
Теоретическая основа исследования. Основные положения диссертации основаны на анализе доктрины и практики гражданского права в части правового положения кредиторов-дольщиков в рамках конкурсного производства, содержания права собственности, правовой природы государственной регистрации, момента возникновения ипотеки.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды В.А. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Венедиктова, С.П. Гришаева, И.А. Емелькиной, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, С.А. Карелиной, С.А. Киндеевой, С.Е. Кован, О.М. Козырь, В.А. Лапача, А.А. Лукьянцева, Д.И. Мейера, А.А. Молчанова, С.Г. Певницкого, М.Г. Пискуновой, В.Н. Сидоровой, К.И. Скловского, Е.М. Тужиловой-Орданской, Р.О. Халфиной, В.А. Химичева, В.А. Хохлова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и др.
В процессе написания работы изучались диссертационные исследования и авторефераты, касающиеся темы исследования.
Эмпирическую основу исследования составила судебная и судебно-арбитражная практика, касающаяся рассмотрения дел о несостоятельности (банкротства) застройщиков, осуществляющих долевое строительство, и направленная на защиту права собственности и иных имущественных интересов участников долевого строительства.
Научная новизна исследования. Диссертационная работа представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования, посвященного анализу обеспечения интересов кредиторов-дольщиков при банкротстве застройщика, и затрагивает важнейшие, с точки зрения цивилистической науки, вопросы, касающиеся права собственности и ипотеки.
В рамках данного исследования системно анализируется порядок обращения взыскания на заложенное имущество в условиях банкротства застройщика и правовое положение кредиторов-дольщиков в рамках конкурсного производства, вступающих в правоотношения в различные временные периоды, а также очередность удовлетворения их требований.
Выработаны новые положения, касающиеся вопроса определения исходной цены при продаже имущества с публичных торгов. Сформулированы теоретические положения, уточняющие имеющиеся научные представления об общем понятии права собственности.
Предложен новый подход к определению момента возникновения права собственности и ипотеки на незавершенный объект долевого строительства.
В результате анализа порядка обращения взыскания на предмет ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства застройщика сформулировано положение о неприменимости критерия справедливости к исходной продажной цене.
Поскольку в процессе строительства могут изменяться границы недостроенного объекта недвижимости и создаваться иной (новый) объект недвижимости, сформулирован вывод о необходимости исследования вопроса о полном совпадении реализуемого с публичных торгов объекта тому, что указан в документации. Изменение объекта оказывает влияние и на определение исходной продажной цены предмета ипотеки.
Обосновывается необходимость дальнейшего совершенствования теоретических и практических положений, внесены новые положения, уточняющие действующее законодательство.
На защиту выносятся следующие научные положения:
1. Сложность отношений, возникающих при банкротстве застройщика, и слабая защита интересов участников долевого строительства требуют изменить подход к возникновению права собственности на недостроенный объект недвижимости, закрепив положение о том, что такое право появляется с момента создания данного объекта.
2. Поскольку при банкротстве застройщика, осуществляющего долевое строительство, основное обязательство не обеспечивается залогом и в рамках конкурсного производства могут быть заявлены различные требования (денежные и имущественные) возникает ситуация, при которой у одних кредиторов-дольщиков имеются преимущества перед другими, что противоречит основному принципу института несостоятельности. Необходимо внести изменения в законодательство о несостоятельности, полностью исключив различные правовые положения кредиторов-дольщиков в процедурах банкротства застройщика, и в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» выделить статью, предусматривающую обязательное преобразование кредиторами-дольщиками своих имущественных требований в денежные.
3. Необходимо ввести в Гражданский кодекс Российской Федерации легальное общее определение права собственности, отразив в нем такую дополнительную характеристику, как наиболее полное осуществление правомочий лица над вещью, предусматривающее совершение в отношении вещи любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и законные интересы других лиц. Общее определение права собственности позволит не только избежать ошибок с разграничением права собственности и смежных понятий, но и верно квалифицировать имущественные отношения (в частности, при рассмотрении дел, касающихся банкротства застройщика).
Предлагается следующее определение права собственности: «Право собственности – возможность совершать в отношении имущества любые действия, не запрещенные законом и не нарушающие права и законные интересы других лиц, осуществляя бремя содержания имущества и свои правомочия по своему усмотрению, наиболее полным образом».
4. Обосновывается тезис о том, что ипотека объекта незавершенного строительства возникает с момента появления права собственности на такой объект (т. е. с момента его создания). Совпадение моментов создания недостроенного объекта недвижимости и возникновения залога на него гарантирует удовлетворение требований участников строительства за счет конкурсной массы и упростит деятельность застройщиков.
5. Необходимость удостовериться в полном соответствии реализуемого недостроенного объекта недвижимости тому, на который ранее возникла ипотека, обусловлена тем, что указанный объект в процессе строительства может изменяться, а подобные изменения отразятся на исходной продажной цене.
6. При реализации недостроенного объекта недвижимости с публичных торгов при несостоятельности (банкротстве) застройщика, критерий справедливости к определению исходной продажной цены неприменим в связи с отсутствием необходимых рыночных условий.
7. При определении исходной продажной цены при реализации недостроенного объекта недвижимости с публичных торгов в условиях банкротства застройщика должны учитываться возможность обеспечения интересов кредиторов за счет заложенного имущества и сущность порядка реализации такого объекта с публичных торгов.
8. Применяя аналогию закона к реализации недостроенного недвижимого объекта с публичных торгов в рамках конкурсного производства, наиболее приемлемой представляется пониженная на 20% рыночная стоимость предмета ипотеки.
На основании изложенного в действующее законодательство целесообразно внести следующие изменения:
1) в ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации: после слов «с момента его» заменить словосочетанием «создания, подтвержденного необходимыми документами»;
2) ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: в п. 1 после слова «имущества» заменить словосочетанием «подтверждается регистрацией, осуществляемой на основании документов, подтверждающих факт его создания»; в п. 2. после слова «строительства» заменить словосочетанием «подтверждается регистрацией, осуществляемой на основании документов, указанных в настоящей статье»;
3) ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» после слова «строительства» заменить словосочетанием «появления права собственности на данный объект» и, возможно, исключить положение, содержащееся в ч. 5 указанной статьи;
4) ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить положением «Ипотека на объект незавершенного строительства считается возникшей с момента появления права собственности на данный объект».
Теоретико-методологическая значимость. Сформулированные в диссертационной работе положения могут быть использованы для дальнейших научных исследований в части обеспечения интересов кредиторов-участников строительства, в процессе преподавания курса гражданского права, специальных курсов, затрагивающих правовые проблемы несостоятельности (банкротства), долевого строительства, права собственности, ипотеки, государственной регистрации и др.
Практическая значимость. Результаты исследования могут быть приняты во внимание при разработке нового и усовершенствовании действующего законодательства, а также при разрешении гражданско-правовых дел правоприменительными органами, юридическими лицами-застройщиками при заключении договоров с участниками строительства.
Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения диссертационного исследования нашли отражение в 10 публикациях автора и докладах, сделанных на VII Международной (заочной) научно-практической конференции (17-25 апреля 2011 г., София) и II Всероссийской (заочной) научно-практической конференции (25 февраля 2011 г., Башкортостан).
Структура диссертационного исследования. Диссертация включает в себя введение, две главы, содержащие 5 параграфов, заключение, библиографический список.
|
