Заключение
Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы.
Поскольку общественная жизнь непрерывно изменяется, меняются и связанные с ней правовые отношения. Динамично развивающиеся общественные отношения заставляют законодателя непрерывно совершенствовать законодательство. Так, уровень защищенности интересов участников долевого строительства при банкротстве застройщика в различные временные периоды был неодинаков.
Исходя из анализа развития нормативно-правового регулирования обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика, осуществляющего строительство на долевых началах, можно прийти к выводу о том, что в дореволюционный период законодательство знало лишь отдельные положения, касающиеся банкротства, а вопрос о защите интересов кредиторов-участников строительства вообще не поднимался в связи с отсутствием долевого строительства.
Анализ законодательства советского периода показал, что жилищное строительство подвергалось существенному вмешательству государства, финансировалось в основном за его счет и, как следствие, договорных отношений не возникало. Банкротство застройщика в этот период понималось бы как банкротство государства, а потому исключалось в принципе.
Таким образом, в предшествующие периоды в России отсутствовало соответствующее специальное регулирования обозначенных отношений.
Рыночные отношения, появившиеся в 90-х г. ХХ в., обусловили широкое распространение долевого строительства в современном его виде и появление института несостоятельности.
Несмотря на то, что законодатель уже предусмотрел специальное регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков, осуществляющих долевое строительство, такое законодательство еще далеко от совершенного и, как следствие, порождает многочисленные проблемы на практике.
Особо актуальной является проблема наличия кредиторов-участников строительства с различными правовыми положениями в рамках процедур банкротства, что недопустимо в силу основного принципа несостоятельности (банкротства) – недопустимости наличия различных правовых положений отдельных кредиторов, когда одни имеют преимущества перед другими.
Кроме того, не решен вопрос, статусом какого кредитора будут обладать кредиторы-дольщики, заявившие имущественные требования. Это связано с тем, что в силу законодательства о долевом строительстве его участники вправе требовать от застройщика исполнения его основной обязанности – передать жилые помещения.
При возникновении банкротства возникают различные ситуации с заявленными требованиями, например, часть кредиторов-дольщиков заявляет имущественные требования (передача квартиры), а часть – денежные. Законодательство в принципе не предусматривает дифференциации требований. Следовательно, необходимо исключить подобное положение путем внесения изменений в законодательство о несостоятельности (банкротстве).
Полагаем, в Законе о банкротстве целесообразно отдельно выделить статью, в которой бы предусматривалось положение о принятии к рассмотрению исключительно денежных требований кредиторов-дольщиков. Это вполне соответствует Закону о банкротстве, предусматривающему возможность возбуждения процедуры банкротства только кредиторами, имеющими денежные требования, и сущности конкурсного производства.
Поскольку в условиях банкротства застройщика замена застройщика существенно затруднена, следует использовать альтернативный вариант решения проблемы в виде исполнения обязательств должника его учредителями (участниками), третьим лицом или третьими лицами. Это позволит удовлетворить требования всех кредиторов должника, избежав сложностей, которые возникают при замене застройщика.
Кроме того, сложности возникают и с реализацией имущества застройщика в целях удовлетворения интересов участников строительства.
Как свидетельствует судебная практика, из-за отсутствия требования обязательной регистрации права собственности и невозможности ее проверки на момент проведения торгов продажа недостроенного объекта недвижимости часто осуществляется без нее. Судебная практика по-разному решает вопрос о возникновении данного права на недостроенный объект недвижимости. Это отчасти связано с отсутствием в законодательстве общего определения права собственности.
Следует заметить, что в доктрине не выработан единый подход к определению права собственности. В связи с этим необходимо ввести общее определение права собственности в ГК РФ.
В юридической литературе при рассмотрении вопроса, касающегося владения как фактической позиции, высказывается мнение о том, что в структуре владения не следует выделять волевой элемент, поскольку он не имеет правового значения. На наш взгляд, отсутствие такого элемента в структуре владения позволит наиболее четко отграничивать право собственности от иных имущественных отношений.
В общем определении права собственности должна быть отражена такая дополнительная характеристика, как наиболее полное осуществление правомочий лица над вещью. При этом она должна охватывать возможность совершения в отношении вещи любых действий, но только не запрещенных законом и не нарушающих права и законные интересы других лиц. Законодательно закрепленное общее определение права собственности позволит не только избежать ошибок с разграничением права собственности и смежных понятий, но и верно квалифицировать имущественные отношения (в частности, при рассмотрении дел, касающихся банкротства застройщика). Закрепление понятий в законодательстве приводит к верному их пониманию и разграничению на практике, а, следовательно, к уменьшению судебных ошибок, в частности, при рассмотрении дел, касающихся банкротства застройщика.
Понятие права собственности может выглядеть следующим образом: «право собственности – возможность совершать в отношении имущества любые действия, не запрещенные законом и не нарушающие права и законные интересы других лиц, осуществляя бремя содержания имущества и свои правомочия по своему усмотрению, наиболее полным образом».
Как известно, для создания нового объекта долевого строительства достаточен сам факт его существования, подтверждением чего является выдача застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости соответствующими органами. Однако неспособность застройщика завершить строительство приводит к невозможности получения соответствующего документа на недостроенный объект недвижимости. В таких ситуациях факт создания указанного объекта, исходя из анализа законодательства, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах, позволяющих идентифицировать объект. К числу которых относятся: 1) документы, подтверждающие право пользования земельным участком, отведенным для строительства объекта недвижимости; 2) разрешение на строительство; 3) проектная документация; 4) документы, описывающие данный объект.
При банкротстве застройщиков дело осложняется их нежеланием надлежащим образом оформлять свои права на объект недвижимости. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, выражают публично-правовой интерес, в связи с чем, и наделены соответствующими полномочиями, а государственная регистрация, соответственно, является актом административного характера. В настоящее время законодательство придает государственной регистрации правопорождающий характер.
Несмотря на наличие двух различных подходов к правовой природе государственной регистрации, полагаем, что она должна подтверждать право, а не порождать его. В связи с этим в силу действующего законодательства застройщик может только владеть недостроенным объектом.
Если следовать разграничению владения и держания, то застройщик является владельцем, а не держателем. Однако если отказаться от выделения в структуре владения волевого элемента, то нет смысла противопоставлять владение и держание, поскольку это ни в коей мере не отразится на владельческой защите.
Относительно же сущности владения (как факта или как права) в теории имеют место различные подходы. На наш взгляд, владение есть факт. Рассмотрение владения в качестве субъективного права создает сложности при отграничении его от других вещных прав, а, следовательно, и при определении его места в системе вещно-правовых институтов.
При заключении договора купли-продажи с публичных торгов без зарегистрированного права собственности собственника на него к покупателю может перейти только владение. Как следствие, отсутствие регистрационной записи о правах на объект ведет к признанию сделок купли-продажи недействительными и происходит ущемление интересов не только участников строительства, но и покупателя (добросовестного владельца).
Складывается парадоксальная ситуация: права собственности на недостроенный объект недвижимости не возникло; права владения также нет (поскольку владение не есть право). Однако признание незавершенного строительством объекта недвижимости бесхозяйной вещью идет вразрез с действительностью, дестабилизируя гражданский оборот.
Полагаем, назрела необходимость на законодательном уровне закрепить момент возникновения права собственности у застройщика, привязав его к созданию объекта. Несмотря на то, что вопрос относительно момента создания незавершенного объекта недвижимости в юридической литературе является дискуссионным, считаем более правильной привязку момента возникновения такого объекта к возможности описать его границы в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.
Как известно, наличие негативных факторов в экономике не могло не сказаться на стабильности гражданско-правовых отношений. В таких случаях для обеспечения нормального функционирования рынка необходимы защитные правовые механизмы.
С появлением рыночных отношений остро встал вопрос обеспечения исполнения обязательств. В этих целях законодатель предусмотрел ряд специальных способов, одним из которых является залог. В силу того, что последний обладает определенными преимуществами по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств, именно он предусмотрен законодателем в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств применительно к обязательствам, возникающим из договора долевого участия в строительстве.
Так как очень часто строительство не завершается передачей соответствующих квартир участникам долевого строительства из-за несостоятельности застройщика, момент возникновения ипотеки на недостроенный объект недвижимости имеет важное практическое значение, поскольку влияет на определение статуса кредиторов-дольщиков в процедурах банкротства. В связи с этим необходимо рассмотреть проблему разграничения ипотеки строящегося объекта и объекта незавершенного строительства.
Анализ законодательства показал, что законодатель разграничивает понятия «строящийся объект» и «объект незавершенного строительства» и, соответственно, их ипотеки. При этом ни в одной норме закона не дается определение указанным терминам. Не вносит ясность и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Разделяя точку зрения Л. Наумовой1, полагаем, что следует согласиться с некоторыми ее выводами. Различные основания ипотек, различные их объекты, а также раздельное законодательное закрепление ипотек уже говорит о некоторой мере их противопоставления законодателем. Однако не со всеми ее аргументами можно согласиться. Например, Л. Наумова, предлагая ввести понятие «строящийся объект недвижимости», делает акцент на слове «строящийся», что указывает на процесс выполнения работ. Однако, на наш взгляд, необходимо понимать «строящийся объект недвижимости» иначе – как единое целое. Суть данного выражения заключается в том, что юридически отсутствует готовый объект недвижимости, в чем, собственно, и видится существенная разница между строящимся объектом и объектом незавершенного строительства. Последний же, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, признается объектом недвижимости.
При этом моментом для отграничения указанных объектов может служить возможность описать его границы в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Поскольку строящийся объект недвижимости еще не объект недвижимости (объект незавершенного строительства), то это – движимость.
В процессе строительства первым объектом недвижимости можно признать только объект незавершенного строительства: до этого момента существует лишь строящийся объект недвижимости. В противном случае, возникает логическое противоречие: строящийся объект недвижимости (отсутствие объекта недвижимости, нахождение его в процессе стройки) есть объект недвижимости. Строящийся объект недвижимости будет существовать до тех пор, пока невозможно будет определить и описать границы данного объекта.
Именно поэтому ст. 64 Закона об ипотеке отнесена к гл. IХ, посвященной особенностям ипотеки земельных участков, а не гл. XI, посвященной ипотеке предприятий, зданий, сооружений и нежилых помещений. Тем более что для объекта незавершенного строительства законодатель в п. 2 ст. 5 предусмотрел оговорку о том, что правила этого Закона «применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, …при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона», а не ст. 64.
С учетом изложенного мнения относительно возникновения права собственности на объект незавершенного строительства считаем, что необходимо внести соответствующие изменения в законодательство и определить, что ипотека на указанный объект возникает с момента возникновения права собственности на него (с момента его создания).
Совпадение моментов возникновения залога на недостроенный объект недвижимости с его созданием предоставляет участникам строительства дополнительную гарантию для удовлетворения своих требований за счет конкурсной массы и упрощает деятельность застройщиков.
Поэтому необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 13 и исключить ч. 5 ст. 3 Закона о долевом строительстве.
В ст. 69 Закон об ипотеке необходимо внести новый абзац следующего содержания: «Ипотека на объект незавершенного строительства считается возникшей с момента появления права собственности на данный объект».
На определение правового положения кредиторов-дольщиков влияют различные обстоятельства, одним из которых является возникновение залога. В том случае, если залог возник, кредиторы-дольщики в рамках процедуры несостоятельности признаются залоговыми кредиторами. Так, требования залоговых кредиторов хоть и удовлетворяются в третью очередь, но в ее рамках они имеют определенные преимущества по сравнению с обычными кредиторами, требования которых удовлетворяются, как правило, за счет продажи предмета залога с публичных торгов.
При банкротстве застройщика в случае реализации предмета залога возможен только судебный порядок. При этом законодатель при определении исходной цены, по которой будет осуществляться продажа предмета ипотеки (в данном случае объекта незавершенного строительства) отсылает к ипотечному законодательству, где порядок ее определения зависит от порядка обращения взыскания (судебного или внесудебного).
Суд принимает решение об обращении взыскания на предмет залога и определяет исходную цену, по которой будет осуществляться реализация заложенного имущества. При этом указанная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
Необходимо отметить, что определение исходной цены неразрывно связано с вопросом о полном совпадении объекта ипотеки в период ее действия (поскольку стоимость создаваемого объекта недвижимости на момент возникновения ипотеки в силу закона может значительно отличаться от стоимости этого объекта на момент реализации данного имущества, что связано со спецификой самого объекта недвижимости).
В юридической литературе отмечается, что при условии продолжающегося строительства следует исследовать тождество незавершенного объекта долевого строительства ему же, поскольку характеристики данного объекта могут изменяться.
На наш взгляд, ставить вопрос о полном совпадении незавершенного объекта долевого строительства необходимо и при отсутствии продолжающихся строительных работ.
В процессе строительства изменяются границы и состояние указанного объекта, создается новый объект недвижимости, а это в последующем влияет на определение исходной цены, по которой объект будет продаваться с публичных торгов.
Решение вопроса об определении исходной цены при реализации заложенного имущества имеет важное практическое значение, так как от него зависит эффективность процедуры реализации заложенного имущества. В судебной практике существуют различные подходы для определения исходной цены.
На наш взгляд, определение исходной цены в размере залоговой стоимости предмета ипотеки не обеспечивает интересов залоговых кредиторов при отсутствии полного совпадения реализуемого объекта и предмета ипотеки на момент ее действия. Полагаем, что при определении начальной продажной цены следует учитывать природу торгов и необходимость обеспечения интересов залоговых кредиторов.
В связи с этим можно выделить ряд негативных факторов, влияющих на исходную цену, по которой будет продаваться недостроенный объект недвижимости на торгах :
– наличие чрезвычайных обстоятельств, перечисленных в ст. 3 Закона об оценочной деятельности (понуждение застройщика-банкрота к продаже заложенного имущества; непредставление объекта оценки на открытом рынке посредством публичной оферты и др.);
– вынужденный характер реализации объекта с публичных торгов;
– природа публичных торгов (исходная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться).
В случае понижения исходной цены в процессе публичных торгов последние могут быть признаны несостоявшимися, а цель реализации предмета ипотеки – недостигнутой (отсюда вытекает утрата обеспечительной функции залога недвижимости).
Определение исходной цены, равной ликвидационной стоимости недостроенного объекта недвижимости, не сможет в должной мере обеспечить интересы залоговых кредиторов, поскольку невозможно установить точный коэффициент на вынужденный характер. Это в свою очередь может привести к ситуации, когда реализация предмета ипотеки будет осуществляться по заниженной цене. Более того, в делах о банкротстве застройщика начальная продажная цена должна определяться с учетом рыночной стоимости предмета ипотеки. (Именно с учетом, а не равной ей!).
Поскольку определение размера исходной цены, по которой с публичных торгов будет продаваться объект, отнесено законом к компетенции суда, который не ограничен какими-либо рамками при ее определении, наиболее приемлемым, по нашему мнению, будет определение цены, отталкивающейся от рыночной стоимости объекта (она должна быть равной пониженной стоимости объекта незавершенного строительства, определенной оценщиком). Тем более, что аналогичная правовая конструкция уже известна законодательству (во внесудебном порядке).
Рассматривая вопрос, касающийся определения исходной продажной цены заложенного имущества, нельзя обойти стороной такой вопрос, как применимость критерия справедливости к определению начальной продажной цены при продаже заложенного недостроенного объекта недвижимости на публичных торгах.
В настоящее время проблема справедливости цен поднималась в юридической литературе при рассмотрении цен на ценные бумаги, при государственном регулировании цен на отделенные объекты и определении выкупной цены на изымаемый земельный участок. Однако не все авторы придерживаются точки зрения об обязательной применимости критерия справедливости к определению цены.
В силу сложившейся практики под справедливой ценой принято считать такую цену, которая соответствует действительной стоимости объекта. Однако в законодательстве закреплены различные способы к определению действительной стоимости объекта: отчет страховщика или акт соответствующей экспертизы; использование данных бухгалтерской отчетности; установление рыночной стоимости. Таким образом, законодатель не всегда отождествляет действительную стоимость с рыночной. В рассматриваемой нами ситуации требуется обязательная оценка имущества, следовательно, действительная стоимость будет определяться в соответствии с третьим способом, т. е. соответствовать рыночной стоимости.
Исходная продажная цена заложенного недостроенного объекта недвижимости с публичных торгов определяется в соответствии с законодательством о залоге, которое в свою очередь указывает на то, что указанная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Данное требование определения цены обосновано в силу такого признака цены, как окончательность. В случае же спора суд должен определять исходную цену, исходя из рыночной стоимости объекта, определенного в отчете оценщика. Учитывая то, что продажа предмета ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства застройщика осуществляется при отсутствии свободной конкуренции и свободных рыночных условий, полагаем, что критерий справедливости в рассмотренной ситуации к начальной продажной цене неприменим.
Суд, определяя исходную продажную цену, должен учитывать влияющие на нее негативные факторы, в частности:
– необходимость занижения цены, как минимум, на «шаг аукциона» для того, чтобы она соответствовала природе торгов и последние не были признаны несостоявшимися («шаг аукциона» в силу сложившейся практики при продаже недвижимости примерно равен 7-10 % от рыночной стоимости объекта);
– осуществление продажи имущества на публичных торгах приводит к сокращению числа возможных покупателей;
– невозможность использования покупателем объекта незавершенного строительства сразу после покупки по целевому назначению и необходимость его достройки снижают шансы продажи объекта;
– ограничение срока продажи предмета залога;
5) уровень инфляции и др.
Учитывая перечисленные негативные факторы, влияющие на определение начальной продажной цены, полагаем, что понижение ее на 20 % экономически вполне обосновано.
Определяя исходную продажную цену при реализации предмета ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства застройщика, должна учитываться не только возможность обеспечения интересов кредиторов за счет заложенного имущества, но и сущность порядка реализации предмета ипотеки.
|
