Зарубежный опыт в ЖКХ
Как считает директор направления городского хозяйства фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев, в мире разработаны всего три модели реорганизации коммунальных отношений:
1. Англия и Чили пошли по пути полной приватизации объектов жизнеобеспечения. Такой вариант в России даже не рассматривается.
2. В Германии применяется схема, где предприятия отрасли становятся акционерными предприятиями, основным пакетом в которых обладает муниципалитет. Она к отечественным условиям тоже не подходит, поскольку бизнес не рискует «вкладываться» в предприятия, на которых из-за гипервлияния власти невозможно сформировать эффективную частную систему управления.
3. Остается принцип, который, кстати, апробирован в большинстве стран с рыночной экономикой и известен как «французская модель». Это сочетание муниципальной собственности на объекты ЖКХ и управления ими со стороны частного бизнеса на условиях долгосрочных договоров аренды и сопутствующих инвестиционных соглашений. Именно такая модель, по словам Сергея Сиваева, активно внедряется в регионах России и не вызывает раздражения у местных властей. Ей, в частности, соответствует модель сотрудничества, которое развивает ОАО «Российские коммунальные системы».
Рассмотрим эти модели подробнее.
1. Постсоциалистические страны Европы
(Извлечения из статьи Л.С.Лучкиной «Жилищный сектор в постсоциалистических странах Европы», Мировая экономика и международные отношения (Москва), 29.03.2004, № 3)
В общем комплексе проблем рыночных преобразований в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) жилищный сектор поначалу оказался на периферии реформ. С одной стороны, это объясняется тем, что все внимание было сосредоточено на приоритетных задачах либерализации экономики, создании многоукладных форм собственности, рынка труда, капитала и прочих структур адекватных рынку. С другой - в ряде государств определенные изменения в жилищном хозяйстве начали происходить еще до перехода к рынку. Переход к рыночной экономике вызвал во всех странах региона необходимость существенного пересмотра жилищной политики. Реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) повсеместно стали частью экономических преобразований, но конкретные пути их реализации зависели от финансовых возможностей и общего хода экономических реформ в данной стране. Вместе с тем есть черты, присущие всем постсоциалистическим странам: сдвиги в структуре источников финансирования жилищного строительства в пользу частного сектора; приватизация, реституция жилищ; изменения в механизмах содержания жилфонда и оплаты жилищно-коммунальных услуг, а также в механизмах социальной защиты населения по предоставлению и содержанию жилищ.
На пути реформ ЖКХ во всех странах встречаются трудности и противоречия экономического и морально-психологического характера. В частности, несмотря на снижение инвестиций в жилищное строительство, требования к качеству возводимого жилья намного повысились и ужесточились, что еще более уменьшило чисто количественное возрастание жилого фонда. Так, в Болгарии в 1991-2000 гг. жилищный фонд вырос на 2% против 19% в 1981-1990 гг., в Польше - на 8% против 16%. В Чехии и Словакии за 1992-1998 гг. прирост составил 2 и 4%, в то время как в Чехословакии в 1981-1990 гг. жилфонд увеличился на 14%. В Румынии в 90-е годы сначала произошло даже уменьшение жилищного фонда, затем некоторое его восстановление, в то время как в предшествующем десятилетии прирост составлял 14%. Серьезные трудности в улучшении жилищных условий создает низкая платежеспособность населения, едва позволяющая оплачивать современный объем жилищно-коммунальных услуг. Изменения произошли и в системе оплаты услуг, связанных с содержанием жилищ. Введение здесь рыночных механизмов означает прекращение государственного субсидирования. В немалой степени это было вызвано нехваткой бюджетных средств.
Наиболее болезненным для населения оказался повсеместный рост тарифов на оплату жилищно-коммунальных услуг. Раньше затраты на эти услуги не были обременительными благодаря стабильно низкому уровню тарифов. Положение резко изменилось с переходом к рынку и либерализацией ценообразования. На первом этапе во многих государствах уровень тарифов все еще регулировался. Тем не менее расходы на их оплату росли очень быстро, опережая общий индекс потребительских цен и, хуже того, - увеличение доходов населения. В последние годы ситуация несколько изменилась: рост тарифов замедлился, а в динамике реальных доходов наметились положительные тенденции. Однако дореформенный уровень их достигнут далеко не везде и разрыв между тарифами и платежеспособностью населения сохраняется.
Положение на рынке коммунальных услуг в странах ЦВЕ, имея некоторые общие черты, в то же время заметно различается. В Болгарии был взят курс на постепенное повышение тарифов. Сразу же был введен двоякий тариф на электроэнергию (ночной в два раза ниже дневного). Однако в первый же год дневной тариф вырос в 4.8 раза, а ночной - в 5.6 раза. Темпы подорожания электроэнергии заметно затормозились только к концу десятилетия, и в 2000 г. по сравнению с 1998 г. уровень дневного тарифа составил 137, ночного - 139%. Высокий рост тарифов характерен и для других видов коммунальных услуг. Наиболее резкие скачки произошли в самом начале переходного периода и в условиях гиперинфляции 1997 г., когда по сравнению с 1996 г. потребительские цены выросли в 17.6 раза. Уровень жизни населения Болгарии в годы трансформации непрерывно падал. Резко снизилась покупательная способность заработной платы. Так, если в 1989 г. средней заработной платы хватало на оплату 6.8 тыс. кВтч электроэнергии по дневному тарифу и 13.7 тыс. - по ночному, то в 1999 г. соответственно - 3.4 тыс. и 5.8 тыс. кВтч. По отношению к потреблению воды падение еще больше: в 1999 г. средней заработной платы хватало на оплату только 460 куб. м вместо 13.7 тыс. в 1989 г. В Венгрии тарифы на энергию, газ и другие виды топлива за 1991-2001 гг. повысились в 14 раз, наибольший рост произошел в первой половине 90-х годов. В последние два-три года индекс тарифов на ЖКУ был ниже общего индекса потребительских цен. В целом за годы трансформации резко подорожала холодная вода, в том числе в Будапеште. В 2001 г. 1 куб. м водопроводной воды стоил в 20 раз дороже, чем в 1990 г. Заметно повысились тарифы на другие виды услуг. Рост тарифов происходил в условиях, когда реальная заработная плата и другие доходы не достигли еще дореформенного уровня. В 2000 г. по сравнению с 1990 г. реальные доходы в расчете на душу населения в стране составили 96%, а реальная заработная плата - 89%. Рост доходов начался с середины 90-х годов и в 1996-2000 гг. среднедушевые доходы росли на 9% и заработная плата на 8% в год. В Польше динамика тарифов на ЖКУ, как и в других странах, была высокой. В отличие от других стран здесь раньше были введены более либеральные правила установления тарифов. В 2001 г. 1 кВтч электроэнергии по дневному тарифу обходился населению в 18.5 раза дороже, чем в 1990 г., 1 куб. м воды - в 17.2,1 куб. м натурального газа - в 62.5 раза. Центральное отопление за это время подорожало в 44 раза. Польша относится к тем немногим странам, где реальная заработная плата достигла дореформенного уровня и даже превысила его (в 2001 г. по сравнению с 1992 г. она выросла на 30%). Но это превышение заметно меньше роста тарифов на коммунальные услуги, которые тяжелым бременем ложатся на семейные бюджеты. В Чехии тарифы на коммунальные услуги росли не такими высокими темпами, как в других странах региона. Стоимость оплаты центрального отопления стала увеличиваться с 1992 г., электроэнергии и газа - с 1993 г. В стране до сих пор существуют крупные дотации государства предприятиям коммунальных услуг, благодаря чему удается сдерживать рост тарифов. Однако и это не избавляет население от трудностей с оплатой ЖКУ. Особенно это проявилось в 2003 г. накануне вступления страны в Европейский союз. Эксперты отмечают, что минимальная гарантированная заработная плата в Чехии в два раза ниже, чем в самых бедных странах ЕС - Греции и Португалии. В 2002 г. по сравнению с 2001 г. номинальная и реальная заработная плата в стране понизилась. Возникли проблемы и с пенсиями, которые были повышены на 3% вместо обещанных 5%. В то же время цены на недвижимость, в том числе и на жилье, сильно выросли (8. См.: Труд. 09 и 19.04.2003)
Порядок установления квартирной (арендной) платы во многом зависит от принципов и методов приобретения жилья. В постсоциалистических странах Европы доля квартплаты в расходах семей была довольно низкой. В определенной степени это объяснялось тем, что большинство граждан постепенно выкупало свои жилища, становясь их собственником, даже когда строительство жилья финансировалось государственными предприятиями и организациями. Но и тогда государство принимало участие в эксплуатационных расходах, частично компенсируя более низкую, чем на Западе, оплату труда. Помимо этого скромные количественные и качественные параметры жилищ также определяли сравнительно низкий уровень квартплаты. В 70-е годы, когда стали распространяться платные формы приобретения жилья, возникла необходимость пересмотра размеров арендной платы и в некоторых странах с начала 80-х годов она стала повышаться. В частности, в Венгрии в 1983 г. была значительно повышена плата за государственное жилье, а доля дотаций заметно снизилась. В целом оплата жилья повысилась более чем в 2.3 раза. Правда, одновременно были приняты меры по социальной защите населения. В течение пяти лет семьи получали компенсацию, размер которой постепенно снижался. Ставки квартплаты были дифференцированы в зависимости от комфортабельности жилищ. В стране был введен и так называемый налог на роскошь, если владельцы располагали жилплощадью, превышающий социальные нормы. В Польше повышение квартплаты было поставлено в зависимость от доходов семьи и некоторых других обстоятельств. Подобные меры проводились также в Румынии (9. См.: Жилищное строительство и экономическая перестройка. С. 39.). Согласно данным международной статистики, уровень арендной платы за жилье в 1998 г. по сравнению с 1990 г. увеличился в Болгарии в 13 раз, Румынии - в 40 (к 1991 г.), Словении - 32 (к 1991 г.), Польше - в 19 (к 1991 г.). Чрезвычайно высокий рост наблюдался в Хорватии и Македонии - в 552 и 105 раз) (10. См.: Тенденции в странах Европы и Северной Америки. ООН, Европейская Экономическая Комиссия. М., 2002. С. 152.). Более умеренными темпами арендная плата росла в Венгрии, Словакии, Чехии. Так, в Венгрии аренда государственного жилища с полным набором коммунальных удобств в 2001 г. была в 5.4 раза дороже, чем в 1990 г. В Чехии аренда жилья в целом за переходный период подорожала примерно в два раза: за жилье, относящееся к первой категории (трехкомнатная квартира с полным набором основных коммунальных удобств) приходится платить больше, чем в 1995 г. в 2.7 раза; проживание в аналогичной кооперативной квартире подорожало за эти же годы в 1.8 раза. В Словакии оплата жилья в 1991-1998 гг. увеличилась в 3.3 раза. До последнего времени ее уровень регулировался государством, существовала единая система ее установления, неизменная с 1964 г. (она не была скорректирована даже после двукратного повышения в 1992 г.). Но и после этого уровень ее остался низким, в последние годы - 4.7 словацкой кроны за 1 кв. м - гораздо меньше, чем необходимо для нормального содержания жилищ. Свободные цены за жилищные услуги применяются только к домохозяйствам, получившим жилье в соответствии с законом о реституции. Но таких семей в целом по стране очень мало (в Братиславе, например, они занимают всего 5% жилищного фонда) (11. См.: Bratislava Case Study. UN. N. Y., Geneva, 1999. P. 8-9.). В Польше в конце 1990 г. был введен в действие новый закон о квартирной плате, предусматривающий перевод на жильцов затрат по эксплуатации и текущему ремонту жилья, принадлежащего государству и предприятиям. Право устанавливать размер соответствующих выплат предоставили управляющим домами. При этом они не должны были превышать 7% совокупного дохода семьи. До 1994 г. арендная плата регулировалась государством (с апреля 1992 г. она составляла 0.12 злотого за 1 кв. м площади). В зависимости от типа и качества дома или квартиры стоимость могла снижаться или повышаться, но не более чем на 20%, до 0.26 злотого за 1 кв. м. Такой уровень оплаты покрывал только 1/3 требуемых затрат по содержанию жилищного фонда. С ноября 1994 г. действует другой закон о квартирной плате. Он регулирует оплату жилья, принадлежащего муниципалитетам, частным компаниям и некоторым частным лицам. Арендная плата не должна превышать 3% от восстановительной стоимости жилья. Однако на практике эта квота не поднимается выше 1%. Квартиры, площадь которых превышает 80 кв. м, оплачиваются по свободным рыночным ценам. Но и в этом случае оплата не может превышать 3% его восстановительной стоимости (12. См.: Country Profiles on the Housing Sector. Poland. UN. N. Y., Geneva, 1998. P. 15.). Реформы в сфере ЖКУ заметно усложнили материальное положение граждан. В большинстве стран темпы роста тарифов на основные виды коммунальных услуг были галопирующими. И хотя в последние годы ситуация стала выправляться, резкий спад уровня жизни еще не преодолен. У определенной категории граждан периодически возникают сложности с оплатой жилищно-коммунальных услуг. Ее доля в текущих расходах домохозяйств везде увеличилась. В итоге в семейных бюджетах ЖКУ занимают теперь второе место после продовольствия, изменив таким образом всю структуру расходов на личное потребление. В общей сумме затрат на ЖКУ преобладающая часть приходится на коммунальные услуги, которые составляют в Болгарии 2/3, Польше и Словакии -3/4, Венгрии и Чехии - 4/5 всех расходов на ЖКУ. К группе населения, у которой питание и содержание жилища - основные расходные статьи семейных бюджетов, относятся пенсионеры, семьи с детьми и семьи, где есть безработные. Чтобы облегчить их положение, во всех странах введены программы, предусматривающие помощь в оплате ЖКУ, выделяются так называемые целевые дотации для нуждающихся. Они предоставляются домохозяйствам, имеющим право на льготы на основе конкретных предварительных критериев. Цель программ - дать возможность проживать в удовлетворительных жилищных условиях семьям с низкими доходами. Типичной формой таких дотаций является пособие на жилье. Оно обычно выплачивается ежемесячно, а его сумма зависит от дохода семьи, ее состава, жилой площади и величины жилищных расходов. Например, в Польше соответствующий закон, принятый в 1994 г., дает муниципалитетам право распределять жилищные пособия, право на которые имеют все граждане. Чаще всего в них нуждаются жильцы кооперативных квартир. Одна из форм помощи в Польше состоит в строительстве социального жилья. Для этого создан Национальный жилищный фонд, осуществляющий финансирование ассоциаций, строящих и эксплуатирующих жилищный фонд, предназначенный для малообеспеченных граждан. Подобные ассоциации не являются коммерческими (то есть получающими прибыль) организациями. Аналогичные системы помощи существуют и в других странах ЦВЕ.
Однако меры по социальной защите населения не могут полностью компенсировать снижение качества жизни людей. Во-первых, далеко не всегда рост тарифов сопровождается адекватным повышением качества коммунальных услуг, а просто отражает инфляционные процессы. Во-вторых, во многих странах индекс цен (тарифов) на ЖКУ до сих пор растет быстрее реальных доходов населения. В таких ситуациях государство не всегда имеет возможность оказывать полноценную помощь. Особенно сложное положение в странах, где экономические реформы идут медленно и трудно. Вместе с тем нельзя не отметить положительные сдвиги в развитии жилищного сектора в регионе, в частности повышение качества строящегося жилья: увеличение площади квартир и доли многокомнатных жилищ. Но осилить их покупку пока могут далеко не все желающие; разрыв в доходах населения везде весьма высок. По мнению международных экспертов, решению данной задачи могли бы помочь целевые дотации, выделяемые для облегчения оплаты жилищно-коммунальных услуг.
2. Другие страны Европы
Английский опыт, где на реформу ЖКХ ушло 15 лет, весьма показателен и полезен для России, которая сейчас стоит на пороге масштабных преобразований в этой жизненно важной отрасли. Англия долго шла к созданию общественно приемлемых и коммерчески привлекательных условий в коммунальном секторе. Например, в 1997 году при лейбористах был введен запрет на отключение услуг водоснабжения для бытовых потребителей, но одновременно было принято балансирующее решение о включении недоплаченных потребителями сумм в действующий тариф. Качество коммунальных услуг в Великобритании - понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы - 30 секунд - и время исполнения заявки по устранению неполадок. Еще один важный урок коммунальных реформ в Англии - перевод и объединение сотни муниципальных водоканалов сначала в собственность десяти региональных государственных компаний и последующая их приватизация. Перед приватизацией государство списало все долги коммунальных предприятий, взяло на себя расходы на приведение имущества в работоспособное состояние, провело его паспортизацию и постановку на баланс.
Кстати, в отличие от Англии в большинстве европейских стран коммунальная инфраструктура не передана в частную собственность, а, оставаясь муниципальной, эксплуатируется частными операторами на условиях договора концессии.
В Карлсруэ, что на юге Германии, живет около 300 тыс. человек. Здесь мало многоквартирных домов, преобладают солидные бюргерские коттеджи. В городе работают котельные, ТЭЦ, водозаборы и другая коммунальная инфраструктура. Коммунальное предприятие Карлсруэ является ООО, где доля муниципалитета составляет 70%, а 30% принадлежит «Рургазу». Предприятие оказывает услуги по энергогазотепловодоснабжению от ТЭЦ, котельных до тепловых узлов в зданиях, жилых домах, а также другие услуги. На ТЭЦ образовано отдельное ООО, в котором коммунальное предприятие имеет свою долю. Собственные котельные предприятия используются по требованиям ТЭЦ, через которую обеспечивается межрегиональная диспетчеризация и управление нагрузками. В многоквартирном жилом доме на балансе предприятия находится оборудование теплового узла (водонагреватели, насосы и т. д.). Прибор учета, без которого невозможно даже заключить договор с потребителем, также принадлежит ему. Ставит эти приборы предприятие за свой счет. Никакой ЖЭС, естественно, не является посредником между предприятием и жильцом. В городе нет зимней, более высокой платы за тепловую энергию и летней, более низкой. В Карлсруэ работает оптовый рынок тепла: на сети теплоснабжения, в борьбе за лучшее и более дешевое предложение производитель, крупный потребитель и организации по распределению совершают сделки по переменным во времени тарифам или ценам на узловых пунктах. В городе несколько коммунальных предприятий. Некоторые из них являются на 100% частными ООО. Потребитель заключает договор с тем, с кем ему выгоднее. О перекрестном субсидировании в Карлсруэ не слышали. Жители многоквартирных домов города объединены в товарищества, которые избирают управляющего домом. Мы можем сравнить их товарищества с нашими совместными домовладениями и жилищно-строительными кооперативами. Управляющий как держатель и распределитель средств имеет право распоряжаться этими деньгами, но несет за них ответственность перед жильцами. Однако есть в Карлсруэ и нечто наподобие наших управляющих органов. Предприятие «Народное жилье» является ООО со 100-процентной долей муниципалитета и занимается капитальным строительством жилья и его инфраструктуры, эксплуатацией и ремонтом, модернизацией жилищного фонда и т. д. Такими услугами занимается много компаний с частным и смешанным (при участии муниципалитета) капиталом. Город давно отказался от монополии централизованной системы теплоснабжения. Жители или потребители, а не муниципалитет, делают свой окончательный выбор в пользу централизованного или децентрализованного снабжения. Решающим аргументом являются деньги не только на строительство, но и на эксплуатацию, ремонт сетей в течение длительного периода. Тарифы устанавливаются не политиками, а самими коммунальными предприятиями. Поскольку они отражены в договорах с владельцами жилья и товариществами, то никому и в голову не может прийти одностороннее повышение тарифа. Иначе - судебные разбирательства.
Франкфурт-на-Одере (Восточная Германия)
После объединения Германии 15 крупных региональных энергетических комбинатов в восточной ее части должны были быть переданы частным предприятиям энергоснабжения из Западной Германии. Федеральное правительство считало, что именно такой способ реструктуризации обеспечит стабильное финансирование далеко не новой жилищно-коммунальной инфраструктуры. Однако руководство Франкфурта-на-Одере посчитало, что такое решение ущемляет права горожан. По их мнению, замена бывшей госмонополии в лице комбината другой монополией, но частной, в лице западногерманского энергетического концерна - не лучшее решение. Франкфуртское коммунальное предприятие в виде холдинга вначале на сто процентов принадлежало муниципалитету. Кроме тепла и электроснабжения оно занималось газо- и водоснабжением, канализацией и уборкой мусора. Местные власти утверждают, что создание многопрофильного предприятия с гибкой структурой позволяет им добиваться «синергетических» эффектов (эффектов от взаимодействия) в техническом, организационном, финансово-экономическом отношении.
Муниципалитет со временем стал проводить политику привлечения инвесторов, продавая им пакет акций коммунальной монополии. Появились десятки других компаний, которые начали успешно конкурировать с муниципальной структурой. Потребители быстро поняли прелесть конкуренции, охотно покупая услуги ЭСКО (энергосервисной компании), которая стала предлагать широкий спектр услуг в лизинг, кредит, самостоятельно финансируя энергосберегающие мероприятия. В 70-миллионной Германии 59,9% жителей, или свыше 40 млн. человек, получают электричество от частных или смешанных компаний с участием частного капитала. После принятия ЕС энергетической хартии конкуренция на этом сегменте рынка еще больше возрастет, а более дешевую польскую или литовскую электроэнергию можно будет продавать потребителям Германии или Австрии.
***
В Голландии, как и в большинстве стран Европы, жилье либо собственное, либо арендуемое. Домовладельцы объединяются в Ассоциации собственников жилья (АСЖ) по типу российских ТСЖ.
Ассоциация распоряжается общим имуществом многоэтажек, обслуживает придомовую территорию. Однако земля принадлежит муниципалитету и сдается АСЖ в долгосрочную аренду на 99 лет. За владение собственностью и проживание на данной территории платят налоги. У каждой Ассоциации собственников жилья есть свой, расписанный на 10 лет вперед, бюджет. В этом своеобразном бизнес-плане указывается, когда будут проводить ремонт фасада, менять систему водоснабжения и т. п. Если случится что-либо непредвиденное, то для этих целей формируется резервный фонд. При найме квартиры квартиросъемщика обязательно познакомят с этим бюджетом: вдруг намечается капремонт, после которого аренда возрастает, а он не готов платить новую цену. Уровень ренты зависит от уровня благоустройства дома. Играет роль даже такая мелочь, с каким остеклением - двойным или одинарным - оконные рамы в квартире. Максимальная рента в стране - одна треть минимального дохода. Коммунальные услуги сюда не входят.
Ассоциация выбирает правление (председатель, бухгалтер, секретарь, но не более пяти человек). Правление нанимает т. н. домашнего мастера (что-то вроде слесаря-сантехника-электрика в одном лице), который отвечает за техническое состояние дома в процессе эксплуатации. Он или сам устраняет неполадки, или, при необходимости, вызывает специализированную бригаду. За работу в местах общего пользования ему платит Ассоциация. Если поломка случилась в квартире - жилец. Подрядчика для капремонта выбирают на конкурсной основе. Вопросами, связанными с содержанием домов, власти не занимаются. В Голландии вообще нет жилья, которое является собственностью муниципалитета. Единственное, о чем они могут попросить, - выделить определенное количество квартир для социального сектора. Жилищная политика в каждой административной единице своя, определяемая местными реалиями, но регулируется она законодательством страны. Ассоциации, которые умеют экономить и хорошо управлять, очень богаты. Существует в Голландии и система социальной поддержки населения. Выделяются субсидии на капремонт, выплату ренты. Причем не обязательно людям с низким доходом. Это могут быть и те, кто временно не работает или обременен в данный момент другими расходами: на образование, лечение... и не в состоянии вовремя оплатить жилищно-коммунальные услуги. В любом случае, прежде чем принять жесткие меры (отключить электроэнергию, воду, передать дело в суд и переселить в другое жилье), специальная комиссия выясняет причины неплатежеспособности. Что касается тарифов на ЖКУ в Голландии они растут не столь стремительно, как в России. Ренту увеличивают 1 раз в год на 2-4% с учетом инфляции. Стоимость электроэнергии зависит от цены на нефть на мировом рынке.
***
В Швеции жилищная политика строится по принципу социального договора. Государство является активным игроком на рынке жилья и защищает интересы рядовых граждан, а те в свою очередь полностью несут на своих плечах нелегкое бремя по оплате коммунальных услуг. В бюджете каждой шведской семьи это является главной статьей расходов. Сначала квартира и «коммуналка», а потом уже такие важные вещи, как продукты, одежда, машина или летний отпуск. На оплату услуг ЖКХ уходит не менее 30-50 процентов зарплаты каждого шведа. Характерно, что государство, известное своей щедростью в отношении детских пособий или дотаций на образование, в жилищных вопросах ведет себя как прижимистый скряга. Швед знает, что в оплате жилья надо рассчитывать исключительно на самого себя. Государство приходит на помощь только многодетным семьям, инвалидам и людям, долгое время не имеющим работы. Они могут получать адресную помощь - пособие на жилье, которое выплачивается из местного бюджета. Подавляющее же большинство жителей Швеции платят за электроэнергию, тепло, воду и уборку мусора по полной рыночной стоимости, без каких-либо поблажек в виде льгот и субсидий. Если не заплатил, рискуешь набрать «штрафные пенни» или того хуже, попасть в черный список «крунефогта» (так называется специальный представитель Фемиды, должность которого была учреждена еще в средние века для борьбы с неплательщиками. С тех пор «крунефогты» демонстрируют к ним неизменную суровость и наказывают должников большими штрафами). По уровню цен на электроэнергию Швеция побила все европейские рекорды. «Типичный Свенссон», живущий, согласно статистике, в небольшом собственном доме на лоне природы, платит за свет и тепло (для обогрева отдельных жилых домов здесь чаще всего используют электрические батареи) от 2500 до 5000 крон в месяц (360-715 долларов). Шведский ЖКХ имеет еще целый ряд жестких особенностей. Например, здесь даже за свою квартиру нужно платить ежемесячный «монатсавгифт», который включает не только содержание жилого фонда, но и госналог на владельца собственного жилья. За небольшую собственную двухкомнатную квартиру в панельном доме «монатсавгифт» составляет 3-5 тысяч крон в месяц (430-715 долларов). За новое элитное жилье он может достигать 10 тысяч крон в месяц (1430 долларов). Разумеется, в арендуемой квартире к «монатсавгифту» добавляется еще и арендная плата, тогда уже двухкомнатная квартира обойдется вам в 6-8 тысяч крон в месяц (860-1145 долларов), а элитная «трешка» - 10-15 тысяч (1430-2145 долларов). Плюс к этому уже упоминавшиеся расходы на электричество, телефон... При средней зарплате в 12-18 тысяч крон вытянуть расходы на жилье один работающий член семьи не в силах. Чтобы жить в нормальных условиях, должны работать двое. При этом речь не идет о инвалидах и многодетных семьях, находящихся «под крылом государства», а об обычных работающих гражданах.
Получается, что покупка жилья для многих шведских граждан - это своего рода инвестиция. С какой стороны ни подступись, а платить «монатсавгифт» все равно придется. Поэтому многие жители Швеции предпочитают не покупать, а снимать жилье. Причем не у частных домовладельцев, а у государства. Госпредприятие «Свенска бустедер» является самым крупным игроком на рынке аренды, шведской недвижимости. С его помощью можно снять жилье любого класса - от малогабаритной квартиры в спальном районе до элитных апартаментов в тихом центре. Договор о сдаче квартиры может продлеваться с жильцом сколь угодно долго. Если квартплата вносится своевременно, такое жилье как бы закрепляется за съемщиком (это называется контрактом «первой руки»). Таким образом, в сфере ЖКХ шведское государство ведет себя так же, как и в других областях экономической жизни. С тех, кто имеет возможность платить, дерет три шкуры. Неимущим помогает удержаться на плаву. Осуществление такой политики возможно только благодаря действующей в стране системе распределения доходов от поступления налогов. Каждый работающий швед отчисляет от 30 до 50 процентов своего заработка на нужды государства. При этом большая их часть поступает в местную казну. Коммуны, которые являются в Швеции наиболее мелкими административными образованиями, оказываются в то же время самыми большими потребителями налоговых поступлений. Это позволяет быстро и эффективно оказывать адресную помощь малоимущим при оплате жилья. И еще: граждане и чиновники хорошо знают друг друга. В случае чего есть с кого спрашивать...
***
Шведы не спешат создавать ТСЖ
В конце 2006 года к власти в Швеции пришла коалиция буржуазных партий, объявившая о масштабной программе приватизации государственной и муниципальной собственности. Летом настала очередь жилищного сектора. В Стокгольме и многих других городах страны началась подготовка к упразднению коммунальных компаний, владеющих многоквартирными доходными домами. Жильцам предлагается приватизировать свои квартиры и образовать товарищества собственников. Для создания товарищества необходимо заручиться согласием 70 процентов квартиросъемщиков. Остальные могут продолжать снимать жилье, но уже у кооператива. Сотни тысяч шведов сегодня мучаются в догадках, какая форма собственности окажется для них более выгодной. Приватизировать жилье можно значительно ниже его рыночной стоимости, примерно на 40 процентов. Казалось бы, выгода налицо. К тому же квартплата, если жилье в собственности (особенно в домах, построенных лет 30-40 назад), почти в два раза ниже, чем у арендаторов. Приватизированная "трешка" в центральных районах Стокгольма обходится ежемесячно примерно в 300 евро. Это лишь шестая часть средней зарплаты по стране.
Но кроме квартплаты есть еще и коммунальные платежи, они-то людей и пугают. Хотя общее состояние шведских домов лучше российского, скрытых дефектов в старых зданиях полно. В зоне особого риска находятся шведские "хрущевки" - панельные дома, возведенные в 70-е годы в рамках государственной программы строительства 1 миллиона единиц жилья для малоимущих. Во многих из них надо менять всю систему водопровода, и если в приватизированном доме необходим такой ремонт, считай, что товарищество собственников "попало". Квартплата может вырасти и в два, и в три раза.
Открытой дотации ЖКХ в Швеции нет, но крупные общественные компании, владеющие жильем в городах, имеют возможность справляться с ремонтом дешевле - как за счет собственных ресурсов, так и за счет политической поддержки районных администраций. Собственники жилья остаются один на один со стихией рынка. Раскол среди стокгольмских квартиросъемщиков прошел в основном по географическому признаку. Те, кто живет ближе к центру, охотно идут на приватизацию, считая, что даже в случае замены всей домовой начинки выиграют за счет высокой стоимости квадратного метра в престижных районах. Жители окраинных домов предпочитают оставаться съемщиками, опасаясь непредвиденных расходов на ремонт.
***
Во Франции отношения в жилищно-коммунальной сфере давно и строго регламентированы законами и другими правовыми актами, что является залогом четкого функционирования отрасли. Непосредственно этими вопросами занимается министерство оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта, которое отвечает за выработку общих принципов. Ключевые позиции в конкретной повседневной работе занимают местные органы власти и ассоциации арендодателей и арендаторов.
Большая часть жилищного фонда страны (примерно 85 процентов) приходится на частную собственность, остальное - это социальное жилье. «Жилищно-коммунальный» бюджет разделен на две части: техническую (эксплуатационную) и инвестиционную (строительство, развитие инфраструктуры ЖКХ). Зарплата управленцев в полтора раза меньше, чем у эксплуатационников, поскольку последние несут более тяжелые нагрузки при непосредственной работе с населением, больше рискуют и чаще попадают в стрессовые ситуации. Согласно законодательству социальное жилье предоставляется в виде аренды отдельным категориям граждан на льготных условиях: молодым семьям, родителям-одиночкам и холостякам, а также инвалидам и престарелым. При этом 45 процентов квартиросъемщиков получают жилищные пособия, многие также пользуются льготами при оплате жилищно-коммунальных услуг. Семьям с низкими доходами выдаются субсидии на оплату арендуемой жилплощади, которые получают 37 процентов квартиросъемщиков частного сектора.
По закону, принятому во Франции в 1990 году, ни один квартиросъемщик не может быть выселен без получения финансовой помощи для погашения задолженности по квартплате. Суды при рассмотрении таких дел могут продлевать сроки выселения до трех лет, в случае если квартиросъемщик не может переселиться в приемлемое по цене и качеству жилье. К тому же в стране существует несколько организаций по защите прав квартиросъемщиков. Так, национальная ассоциация владельцев жилья и арендаторов решительно протестует против планов приватизации жилищного фонда по примеру Восточной Европы и выступает с требованием более активного вмешательства государства в решение жилищных проблем. При этом она считает, что во Франции в ущерб домовладельцам квартиросъемщикам дается все больше прав. Впрочем, защита прав тех и других регулируется одними и теми же законами независимо от того, занимают граждане социальное жилье или проживают в домах, принадлежащих частным домовладельцам. Квартиросъемщик может снять жилье минимум на три года, если домовладелец - частное лицо. Или на шесть лет, если домом владеет компания. Хозяин дома вправе требовать от квартиросъемщика внести депозит, но его размер не должен превышать сумму квартплаты за два месяца. Домовладелец может потребовать расторжения контракта только в строго определенных случаях - если квартира нужна ему для личных нужд, он хочет ее продать и на основании серьезных законных претензий к жильцам. При этом он обязан предупредить их об этом за полгода. Во Франции в свое время была создана профсоюзная конфедерация, которая оказывает широкую юридическую помощь съемщикам социального жилья, отстаивает их права и помогает решить многие конфликтные вопросы на местном уровне, а также является партнером государства в разработке ряда законов и правил в жилищной сфере. Бюджет конфедерации, имеющей 450 отделений в стране, строится на основе членских взносов, предоставления услуг, издательской деятельности и грантах правительства и региональных властей. Для России весьма интересен и актуален опыт как Франции, так и ряда других государств по децентрализованному теплоснабжению крупных городов, особенно с учетом роста техногенных катастроф, вызванных изношенностью и большой протяженностью тепломагистралей на просторах нашей страны.
При централизованном газообеспечении во Франции в большинстве случаев применяется система децентрализованного теплоснабжения. В этом случае текущие издержки по нему оказываются существенно ниже, хотя установка дополнительного оборудования (котельной, работающей на газе или мазуте) при строительстве дома требует дополнительных вложений средств. Но если рассматривать этот опыт в долгосрочном плане, то такая схема отопления оказывается не только дешевле, но и обеспечивает более качественное бесперебойное теплоснабжение, когда жильцы могут сами регулировать температурный режим. Параллельно отпадает проблема непомерных расходов на ремонт изношенных теплотрасс...
***
Современная Аргентина представляет собой едва ли не самый свежий пример всеобъемлющей реформы жилищно-коммунального хозяйства. Достаточно отметить, что за последние пятнадцать лет в этой стране были приватизированы все структуры, которые занимались обеспечением населения электричеством, газом, водой и телефонной связью. При этом уместно сказать о консорциумах владельцев жилплощади в многоквартирных домах, члены которых сами избирают администрацию. Она, в свою очередь, нанимает персонал, обеспечивающий жизнедеятельность здания. Тут все зависит от желаний и кошелька жильцов дома. Портье, уборщица, разнорабочий и, конечно, бухгалтер - это минимальный штат. Хотите максимум безопасности - сбрасывайтесь, и у подъезда будет круглосуточно дежурить вооруженный полицейский. Всем им надо платить зарплату и социальные выплаты. Сломался лифт, лопнула труба, осыпался фасад - администрация немедленно вызовет ремонтников. Их труд оплачивает консорциум. Стоимость услуг равными частями распределяют по числу квартир. Поэтому каждый месяц счет за содержание здания приходит разный. Компании-распределители электроэнергии, газа, воды, телефонные компании и структуры, обеспечивающие прием кабельного телевидения, обязаны содержать в исправном состоянии свои коммуникации вплоть до момента, когда они «подтянуты» непосредственно к стене дома, жильцы которого организованы в консорциум. За рабочее состояние всех коммуникаций, которые находятся в технических помещениях и стенах здания, отвечает уже администрация консорциума. Таким образом, ремонт, например, розетки, электропроводки или водопроводного крана - дело и деньги непосредственно жильца. Электрик и сантехник не входят в штат консорциума. Они часто представляют маленькие семейные фирмы. |
