Исследование потребительских предпочтений домов сезонного проживания
Скачать 0.77 Mb.
|
| Глава 3 Разработка концепции предложения продукта в текущих рыночных условиях 3.1 Анализ рынка индивидуального жилищного строительства Пермского края Анализ спроса на рынке на сегодняшний день принято проводить в двух основных направлениях: опосредованно, через наблюдение за сроками экспозиции объектов, ценовой политики застройщиков вкупе с проводимыми акциями и скидками, и проведением непосредственного опроса мнений экспертов рынка, количественных исследований предпочтений потенциальных и реальных покупателей. Рынок индивидуального жилья Пермского края, с точки зрения качественной составляющей объектов, принято делить на три основных направления: а) дома сезонного проживания (дачи); б) хаотичная (точечная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков); в) организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа (Короткая, 2013). Рис. 20. Структура предложения объектов индивидуального жилья на 29.03.2013 г., % В целом пермский рынок малоэтажного индивидуального жилищного строительства характеризуют как неразвитый и несформированный, объясняя это «непрозрачностью» земельного рынка вследствие непродолжительной истории его возникновения и формирования На сегодняшний день подсегмент домов сезонного проживания представлен в большей степени объектами вторичного рынка. Иными словами, владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания. Такие объекты сейчас предлагаются в поселках Троица, Мостовая, Куликовка, Жебреи и других (Короткая, 2013).  Рис. 21. Динамика числа предложений объектов дачного строительства В последнее время с изменением законодательства, разрешающего прописку в дачных домах, статус дач как домов, предназначенных исключительно для сезонного проживания, постепенно исчезает. В соответствии со статьей 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» граждане, имеющие в собственности строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством. Таким образом, фактически получить прописку в домах, построенных на землях садоводства и землях, предназначенных под дачное строительство, возможно, однако для этого участок и жилой дом должны отвечать ряду требований, прописанных в законе. Среднеценовые показатели объектов сезонного проживания (дач) на март 2013г., расположенных на территории Пермского края, приведены в Приложении 6. Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства представлена на Рис. 22 и в Таблице 4.  Рис. 22. Динамика средних цен предложения дач Как видно из графика, в течение 1-го квартала 2013 наблюдается незначительное колебание средних цен предложения на дачные дома, расположенные на различных территориях Пермского края. Наибольший рост наблюдался на дачи в Добрянском районе в силу его большей престижности с точки зрения сезонного отдыха (соответственно, за счет роста числа более дорогих предложений на данной территории). Таблица 5 Динамика средних цен предложения дачных объектов
Представленные в таблице изменения средних цен предложения вызваны в большей степени изменениями в структуре предложения дачных домов на различных территориях. В разрезе отдельных предложений за квартал был зафиксирован рост цены предложения по трем объектам, находящимся в Пермском районе на 11% (прирост цены объектов составил от 20 до 150 тысяч рублей). Также отметим, что за март (по сравнению с февралем) было отмечено снижение цены предложения по двум объектам Пермского района на 6 и 7% (на 50 и 100 тысяч рублей). Особенность: в 1-ом квартале 2013 фактически на один среднеценовой уровень вышли дачи, расположенные в Пермском и Добрянском районах, при этом снизилась расчетная средняя цена на объекты в городе Перми, хотя в предыдущие периоды она опережала другие территории. Отметим, что дачные объекты в черте г. Перми предлагаются в таких микрорайонах, как Новые Ляды, Новобродовский, Голованово и т.п., то есть территориально расположены аналогичны поселениям Пермского района, хотя административно относятся к городу. На пермском рынке можно выделить такую тенденцию, как строительство дачных посёлков. Их примерами являются посёлки «Медвежий», «Гаринские дачи», «Глухари». На продажу выставляются дома небольшой площади 55 - 80 кв.м. (до 100 - 120 кв.м.), расположенные на земельных участках 6-10 соток. Цены предложения колеблются от 1,8 до 3 млн.рублей. Однако фактически на пермском рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: организованных посёлков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю определенный «образ жизни», а не участок без коммуникаций. Подавляющее большинство концептуальных организованных посёлков представлено комплексами классов «бизнес» и «элит». Цены домовладений в таких посёлках колеблются от 5 – 6 млн.рублей до 8 – 9 млн.рублей и выше (до 35 – 55 млн.руб.). Крайне малым для пермского рынка числом концептуальных посёлков представлен класс «эконом-комфорт». Здесь цены домовладений варьируются от 2 до 5 млн.рублей (максимум до 6 млн.руб.). Коттеджные поселки эконом-класса характеризуются слабо проработанными концептуальными решениями, либо их отсутствием. Как правило, к таким поселкам относятся проекты, в рамках которых наряду с продажей незастроенных земельных участков реализуются дома, возведенные на некоторых участках.В целом на рынке остается всё меньше поселков эконом-класса, в которых на продажу выставляются возведенные объекты, всё больше этот сегмент рынка переходит в «рынок земельных участков в составе организованных поселков». В 1-ом квартале 2013 к посёлкам эконом-класса отнесены имеющиеся на рынке дачные посёлки, которые предусматривают возможность круглогодичного проживания. Распределение готовых и строящихся организованных посёлков в зависимости от классов качества представлено на Рис. 23 (рассматриваются поселки, где объектом купли-продажи выступает «дом + земельный участок»).  Рис. 23. Структура предложения организованных поселков по классам качества на 29.03.2013г. Итак, рынок в целом далек от сформированной и цивилизованной стадии развития. Ошибкой большинства застройщиков является отсутствие понимания целевой аудитории, потребностей потребителя, особенностей спроса. Наиболее типичное поведение застройщика сводится к покупке земельного массива с дальнейшим межеванием участков и их продажей. Если такой «типичный» застройщик занимается строительством домов, то, как правило, крайне редко учитывает реальную покупательскую способность. В результате рынок получает либо распродажу земель, либо коттеджи и таун-хаусы больших площадей на территориях, не обеспеченных инженерными и транспортными коммуникациями, спрос на которые крайне низок. В настоящее время на федеральном уровне в приоритет ставится развитие малоэтажного строительства в Российской Федерации. Одной из задач краевой долгосрочно-целевой программы о стимулировании развития жилищного строительства в Пермском крае является вовлечение в оборот земельных участков для жилищного строительства, что включает в себя и создание объектов инженерной, транспортной инфраструктуры. Также планируется увеличение объемов производства строительных материалов в регионе, что соответственно скажется на снижении себестоимости строительства, упрощение доступа к кредитным ресурсам. Реализация вышеназванных мер окажет благотворное влияние также и на развитие рынка домов сезонного проживания. Для развития организованного малоэтажного строительства (в первую очередь, эконом-класса) в среднесрочной и долгосрочной перспективах крайне важно формирование механизма частно-государственного партнерства. Согласно данному механизму, у каждой из сторон возникают свои обязательства и выгоды. Государство обязуется сформировать участок под строительство и обеспечить его инженерной и социальной инфраструктурой. Задача застройщика – строительство объектов в ограниченный срок, с определенной стоимостью за квадратный метр и требуемым качеством. К сожалению, на сегодняшний день государство не так активно включено в это взаимодействие. 3.2 Предложение вариантов конфигурации продукта на основе тестирования уровня спроса По итогам проведенного исследования были составлены наборы характеристик продукта, описан портрет потребителей в разрезе предпочтений относительно каждого варианта. Анализ текущего состояния рынка индивидуального жилого строительства Пермского края, к сожалению, подтверждает невозможность применения инструмента имитации рынка для оценки размера планируемой доли для будущего продукта хотя бы по причине отсутствия действующих прямых конкурентов (организованной застройки дачных поселков). В связи с этим проведем тестирование спроса на разработанные продукты с помощью размещения объявлений в сети Интернет (вариация метода пробных продаж). Период исследования: с 20 по 26 мая 2013 года. Среди преимуществ выбранного способа проверки можно выделить непосредственный контакт с потребителями, низкую стоимость проведения, малую продолжительность исследования (вследствие специфики используемого интернет-ресурса). Недостатки включают в себя как уменьшение репрезентативности данных (находится под влиянием структуры пользователей сети Интернет и периода тестирования), так и снижение эффекта неожиданности для возможных конкурентов. В периода исследования приведем мнения экспертов по продаже недвижимости о том, что реальный покупатель, готовый к приобретению, на сезон практически не обращает внимания (Сирина, 2013). Кроме этого, влияние оказывает как качество представленных фотографий и полнота текстового описания, так и специфика аудитории портала www.avito.ru (цена продукта является ключевым параметром порядка отображения объявлений). В качестве участка под строительство был выбран земельный массив, находящийся вблизи деревни Нижнее Задолгое Добрянского района Пермского края. Участок находится на расстоянии трех километров от пос. Полазна, в шаговой доступности протекает река Кама. Относительно западной стороны участок граничит с развитым населенным пунктом, что обеспечивает близость таких элементов инфраструктуры как больничный пункт, церковь, магазины, противопожарная станция, клуб по интересам, столовая и других. С восточной стороны расположен лесной массив, благодаря которому участки удачно закрыты от ветра и шума проезжающего мимо транспорта. Так, можно сделать вывод о сравнительно выгодном местоположении участка (см. Приложение Х). Поездка на автомобиле из г. Перми до дер. Нижнее Задолгое занимает порядка 30 мин. Близкое расположение к административной дороге Пермь – Березники обеспечивает удобный подъезд. Существует ежечасный маршрут рейсового автобуса (по будням, из г. Перми). На данный момент дорога, ведущая непосредственно к участкам, является проселочной. Таким образом, транспортная доступность может быть охарактеризована как средняя (с учетом относительно небольших улучшающих затрат), однако удовлетворяющая предпосылкам исходной модели. Местоположение участка удобно в случае с тестированием предложений, находящихся как в Пермском районе, так и в крае, поскольку в случае Добрянского района с одной стороны, удаленность, с другой - популярность застройки практически наравне с Пермским играют исследователю на руку, остается лишь правильно расставить акценты. Текущее разрешенное использование участка – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования позволяет строительство дачных объектов. Рельеф участка ровный, характеризуется наличием единого пологого склона, за счет которого достигается небольшой перепад высот. Живописность окружающего вида составом экспертов из пяти человек была единогласно заявлена как соответствующая карточке №4 (панорамный вид, в том числе на водоем, по близости с лесным массивом). На данный момент проведение коммуникаций непосредственно на участок не осуществлено. По северной границе земель проходит линия электропередач, на южной (со стороны автодороги) - находится водонапорная башня, между участком и дер. Нижнее Задолгое расположена газовая станция. Однако данные факты позволяют лишь косвенно оценить доступность вышеперечисленных коммуникаций, поскольку наличие свободных мощностей и технической возможности подключения станет известно только при подробном анализе проекта. В целях анализа спроса текущее состояние коммуникаций было искажено в соответствии с предпосылками модели. Итак, были составлены подробные описания, подобраны фотографии местоположения и форматов объектов в соответствии с разработанными ранее вариантами, краткая характеристика которых представлена в Таблице 6: Таблица 6 Тестируемые варианты продукта
Сдача домов в аренду представляется также вероятным способом реализации объектов, однако объем полученных ответов на предыдущем этапе нельзя характеризовать как репрезентативный. Возможно, это произошло по причине высокой утомленности респондентов после заполнения основной части анкеты. Поэтому мы не исключаем его из рассмотрения, однако предполагаем проведение дополнительного исследования. Остановимся подробнее на причинах включения варианта №5 – земельного участка без подряда в организованном дачном поселке. По предварительным расчетам специалистов отдела технического обеспечения ООО «БриГ-Девелопмент», с учетом бюрократических тонкостей и наличия мощностей для электрификация дачного поселка из 20 домов, межевания, подключения к существующей системе водоснабжения деревни, прокладки внутрипоселковой дороги до каждого дома (насыпь), себестоимость сотки возрастет до 30-35 тыс. руб. При этом проведение газа на участок в целях снижения себестоимости продукта не предусмотрено. Также вместо центральной канализации предполагается использовать септик. По мнению экспертов, земельный участок становится основным товаром на рынке загородной недвижимости (Короткая, 2013). С начала 2013 года на рынок продолжают выходить новые земельные массивы, в рамках которых ведется продажа участков, но практически все новые проекты – это продажа земли, не наблюдается ни одного концептуального проекта. Подавляющее большинство предложений по продаже земельных участков относятся к более низкой ценовой категории – от 40-50 до 15-20 тыс. руб. за сотку. Как правило, это земли сельхозназначения под садоводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство. Цены варьируются в зависимости от наличия инженерных коммуникаций и дорог (обычно повышаются по мере строительства сетей и обустройства дорог). Отметим, что реализация земельных участков в рамках подобных массивов не предусматривает наличия всех необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, газ, электричество). Если коммуникации и предусмотрены проектом, как правило, они включают в себя электричество и водоснабжение (средние цены по таким предложениям составляют от 20 до 30 тыс. руб. за сотку). Либо подразумевается возможность подведения к участкам каких-либо коммуникаций (такие предложения выставляются по ценам в среднем от 10 до 15 тыс. руб. за сотку). Многие застройщики под понятием «наличие коммуникаций» подразумевают наличие подъездной дороги к границе посёлка (наличие так называемой технологической дороги). Газификация и канализация имеются далеко не во всех посёлках. Также большинство застройщиков ориентируются на муниципальные программы по газификации территорий, не производя значительных затрат по проведению газа к поселку. Таким образом, обеспечение участка коммуникациями перекладывается на плечи будущего собственника. В основном земельные массивы обозначенной ценовой категории расположены на территории Пермского района – вблизи поселков Хохловка, Култаево – Протасы, Усть-Качка, а также на территории Добрянского, Ильинского, Нытвенского, Кунгурского, Краснокамского районов. Более дешевые участки расположены, как правило, дальше от города Перми. Отметим, что если в начале 2012 года большинство участков выставлялось по ценам в среднем от 10 до 15 тыс. руб. за сотку, то в 2013 году средний диапазон цен вырос и составляет порядка 20-30 тыс. руб. за сотку. Для сравнения, цена участка, обеспеченного инженерными коммуникациями составляет на рынке в среднем от 60 до 100 тыс. руб. (в основном эти земли имеют назначение «под ИЖС»), а в зависимости от местоположения цена может быть еще выше (Короткая, 2013). Ряд застройщиков предлагают покупателям участков проекты коттеджей. В ряде посёлков цена покупки участка различается при условии приобретения участка с подрядом либо без подряда (разница порядка 5 тыс. руб. за сотку). Однако строительство дома становится уже следующим шагом после приобретения участка. В большинстве же случаев владельцам участков предоставляется право строительства любого дома по собственному проекту. Ряд экспертов отмечает, что для эконом-сегмента востребованность земельного участка под строительство относительно уже построенного дома определяется, прежде всего, финансовой ситуацией в семье. Проект строения здесь играет гораздо меньшую роль, если брать за сравнение более высокие ценовые сегменты. В то же время, ряд покупателей не спешит начинать строительство, используя участок в качестве инвестиционного актива. В соответствии с ростом числа земельных массивов на рынке меняются векторы конкурентной борьбы. Так, конкуренция возрастает не столько среди организованных посёлков, сколько среди посёлков и земельных участков. Покупатели активно рассматривают варианты приобретения земли и самостоятельного строительства дома. С одной стороны, покупателю становится интересен вариант приобретения земельного участка по цене 200-300 тыс. руб., в том числе и в качестве инвестиционного вложения. Так, в ряде проектов, распродающих участки, за 2012 год цена возросла от 20-30% (земельные массивы вблизи Култаево, Протасов) до 70-100% (массивы вблизи Хохловки, Усть-Качки, Пальников) (Портал метросфера, 2013). С другой стороны, в современных условиях покупатель фактически не имеет большого выбора среди посёлков, в которых объектом купли-продажи выступает готовое домовладение. Немаловажным фактором является цель покупки – если покупатель рассматривает вариант приобретения именно загородного жилья (для сезонного проживания), то вариант покупки участка и строительства на нем дачного дома является вполне приемлемым, ведь дешевые участки в составе крупных земельных массивов в основном продаются на землях, пригодных для дачного строительства. Рассмотрим статистику просмотров размещенных объявлений на портале www.avito.ru с 20 по 26 мая 2013 года. Как видно из графиков, наибольшее число просмотров набрали Вариант №4, №1 и №3. Таким образом, мы можем косвенно свидетельствовать о достоверности выводов относительно разработанных продуктов. Соответствие продукта целевому сегменту проанализировать достаточно сложно. Однако порядка четверти решившихся на звонок по указанному в объявлении номеру (примерно 30 из 110) проявили желание посетить дер. Нижнее Задолгое, что, по мнению экспертов земельного отдела ООО «БриГ-Девелопмент» является достаточно высоким показателем готовности совершить покупку. Отметим, что реализация объектов жилой недвижимости на анализируемом участке возможна с учетом соблюдения ряда предпосылок модели, среди которых первостепенны дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры (прокладки поселковых дорог), а также проведение и подключение доступных коммуникаций. Рис.24. Статистика просмотров объявлений Таким образом, вывод относительно формата концепции проекта предполагает дальнейшее развитие земельного массива по одному из трех направлений: Вариант 1. Фаза 1. Проведение коммуникаций. Фаза 2. Межевание участков под застройку. Фаза 3. Строительство дачного поселка. Фаза 4. Реализация дачных домов с участком, земельных участков. Вариант 2. Фаза 1. Проведение коммуникаций. Фаза 2. Межевание участков под застройку. Фаза 3. Строительство дачного поселка. Фаза 4. Реализация дачных домов с участком, земельных участков, долгосрочная аренда домов. Вариант 3. Фаза 1. Проведение коммуникаций. Фаза 2. Межевание участков под застройку. Фаза 3. Реализация земельных участков. Резюмируя вышесказанное, неразвитость и несформированность Пермского рынка малоэтажного индивидуального жилищного строительства представляет большую угрозу успешной реализации девелоперского проекта. Как было выяснено в ходе исследования, на Пермском рынке ИЖС практически не появляются игроки, преследующие при покупке инвестиционную цель. Поэтому спрос формируется только со стороны частных лиц и определяется показателями уровня доходов и занятости населения. Круг потенциальных покупателей, интересующихся объектами эконом-класса, на данный момент переходит в сегменты хаотичной застройки и распродажи земельных участков в составе организованных массивов. Поэтому только тщательным образом разработанный продукт, основанный на предпочтениях потенциальных потребителей с учетом доступности предложенной цены и характеристик целевого сегмента, способен занять пространство неудовлетворенного спроса на готовые объекты жилой недвижимости, предназначенные для сезонного проживания – «ближние дачи». | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Выявление предприятий торговли, реализующих бытовые холодильники в г. Зеленогорске |  | Туристская фирмы "ххх" проводит исследование Ваших предпочтений и Вашего отношения к деятельности фирмы с целью выявления путей улучшения... |
| Прошу Вас провести оценку жилого объекта, расположенного по адресу: Кинельский район, с. Малая Малышевка ул. Молодежная, д. 15 кв.... | | Целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилых помещениях многоквартирных домов,... |
| «Предоставление информации о включении жилого дома в реестр непригодных для проживания жилых помещений и аварийных многоквартирных... | | Одной из важнейших проблем жилищно-коммунальной реформы является расселение из ветхого и аварийного жилищного фонда, наличие которого... |
| «Признание жилых помещений пригодными ( непригодными) для проживания граждан, а также многоквартирных домов аварийными и подлежащими... | | Администрации Лоухского городского поселения предоставления муниципальной услуги по выдаче документов о присвоении наименований улицам,... |
| В целях совершенствования правового регулирования деятельности потребительских кооперативов, организованных для строительства и эксплуатации... | | «Исследование амплитудных методов радиопеленгации», «Исследование принципов построения амплитудных радиомаячных угломерных систем»,... |