Библиография
Тамбовцев В.Л. Можно ли ожидать защиты прав собственности в России? // Проблемы экономической теории и политики / Под общ. ред. А.П. Заостровцева. СПб.:МЦСЭИ «Леонтьевский Центр», 2006. С. 374–401.
Борисов Д. НДПИ становится мягче. // Нефть России. – 2009. – №2. – С. 32-34.
Федеральный закон № 151 - ФЗ от 27 июля 2006 г., Федеральный закон № 268 - ФЗ от 30 декабря 2006 г.
Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая.
Могилевец О.М.,
магистр юриспруденции,
преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин
Западно-Сибирского филиала Российской академии правосудия
Договор аренды жилого помещения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Жилое помещение также может выступать объектом аренды, не смотря на то, что чаще всего жилое помещение выступает объектом договора найма жилого помещения. Однако в п. 2 ст. 671 указывается, что жилое помещение может быть предоставлено во временное владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды или иного договора. Следовательно, можно сделать однозначный вывод, что в качестве нанимателя юридическое лицо по договору найма жилого помещения выступать не может.
Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [1]. Требования, которым должно соответствовать помещения, для признания его жилым помещением установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [2].
Жилые помещения могут выступать объектом договора найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения. Если по договору найма жилые помещения предоставляются во временное владение и пользование для проживание в нем за плату физическим лицам, то по договору аренды жилые помещения предоставляются во временное владение и (или) пользование за плату юридическим лицам. При этом юридические лица (арендаторы) самостоятельно использовать указанные жилые помещения по назначению не могут. Поэтому ГК РФ предусматривает, что арендатор должен использовать жилое помещение только для проживания граждан [3]. Возникает вопрос, какие отношения возникают между арендатором жилого помещения и гражданином, который будет использовать жилое помещение по целевому назначению – для проживания? Высказываемые в литературе точки зрения по данному вопросу можно сгруппировать в следующие подходы:
представители первого подхода считают, что арендатор по договору аренды жилого помещения предоставляет жилое помещение физическому лицу (как правило, в качестве такого физического лица выступают работники арендатора) во временное владение и (или) пользование по договору поднайма [4];
представители второго подхода считают, что между арендатором и лицом которому жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование заключается договор субаренды [4];
представители третьего подхода утверждают, что арендатор по договору аренды жилого помещения предоставляет физическому лицу жилое помещение во временное владение и (или) пользование на основании договора коммерческого найма жилого помещения или на основании договора социального найма жилого помещения [5].
С утверждением представителей первой точки зрения достаточно сложно согласиться, т.к. между арендатором по договору аренды жилого помещения и лицом, которому жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование отношений по поднайму не возникают. В соответствии с п. 1 ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом в качестве нанимателя выступает физическое лицо – по договору коммерческого найма, или гражданин РФ признанный в установленном законом порядке малоимущим и нуждающимся – по договору социального найма жилого помещения. То есть договор поднайма возникает из договора найма жилого помещения, т.к. поднаймодателем по договору поднайма выступает наниматель по договору найма жилого помещения (физическое лицо или гражданин РФ, признанный в установленном законом порядке малоимущим и нуждающимся).
Утверждать, что между арендатором по договору аренды жилого помещения и лицом, которому жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование возникают отношения по субаренде не совсем корректно. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Но если юридическое лицо – арендатор может использовать жилое помещения только для проживания граждан, то во временное владение и (или) пользование жилое помещение полученное арендатором по договору аренды жилого помещения может быть предоставлено только гражданам. А отношения, в которых жилые помещения предоставляются во временное владение и (или) пользование за плату гражданам регулируются главой 35 ГК РФ (наем жилого помещения). Соответственно отношений по субаренде в данном случае не возникают.
По договору социального найма жилого помещения жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Жилое помещение, полученное арендатором по договору аренды не относиться к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования. При этом на арендатора ГК РФ не возлагает обязанности предоставлять арендованное жилое помещение для проживания малоимущим и нуждающимся. Если собственник использует жилое помещения для извлечения прибыли (сдает его по договору коммерческого найма или по договору аренды), то указанное жилое помещение, в соответствии с п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ относится к жилищному фонду коммерческого использования. В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Думается, что между арендатором по договору аренды жилого помещения и лицом, которому данное жилое помещение арендатор предоставляет во временное владение и (или) пользования заключается договор коммерческого найма жилого помещения, если арендатор получает плату за пользование жилым помещением. Или, например, договор безвозмездного пользования жилым помещением, если арендатор не получает денежного вознаграждения с лица, которому указанное жилое помещение было предоставлено во временное пользование. Здесь же необходимо отметить, что в договоре аренды жилого помещения изначально должна быть предусмотрена возможность арендатора сдавать жилое помещение по договору коммерческого найма, или по иному гражданско-правовому договору, отличному от договора аренды, субаренды, поднайма или же социального найма.
Итак, юридическому лицу жилое помещение предоставляется во временное владение и (или) пользование за плату по договору аренды. ГК РФ не содержит правил, специально регулирующих отношения, возникающие между арендатором и арендодателем по договору аренды жилого помещения. Следовательно, при регулировании данных отношений применяются общие положения ГК РФ об аренде.
В качестве арендодателя по договору аренды жилого помещения может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Кроме того в качестве арендодателя могут выступать государство РФ, субъекты РФ, а также муниципальные образования. Согласно пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования могут быть предоставлены собственниками во владение и (или) пользование как на основании договора коммерческого найма жилого помещения, так и на основании договора аренды жилого помещения. Следовательно, к арендаторам по договору аренды жилого помещения можно также отнести государство, субъекты РФ и муниципальные образования, при условии, что жилые помещения предоставляются именно из жилищного фонда коммерческого использования.
В качестве арендатора, как уже отмечалось, выступает юридическое лицо. Так как в качестве арендатора выступает юридическое лицо, договор аренды жилого помещения должен быть составлен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, следует отметить, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). А в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры с недвижимым имуществом, подлежащие обязательной государственной регистрации, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии при Министерстве экономического развития РФ.
В связи с эти возникает еще один вопрос: подлежит ли договор аренды жилого помещения государственной регистрации? В литературе по данному вопросу высказываются две противоположные точки зрения. Согласно первой, договор аренды жилого помещения государственной регистрации не подлежит, т.к. нет прямого указания закона [6]. Представители второй точки зрения считают, что договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации [7].
Думается, что договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации. Во–первых: жилое помещение, как указывалось выше, является недвижимым имуществом; во – вторых: в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено в законе; в – третьих: в законе «иного» по поводу договора аренды жилого помещения не предусмотрено, поэтому должны действовать общие положения ГК об аренде (гл. 34). Кроме того, следует отметить, что согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». И если договор аренды нежилого помещения, являющегося недвижимостью и представляющего собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации, если заключен на срок свыше одного года [8], то почему договор аренды жилого помещения, представляющего собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» государственной регистрации не подлежит? Думается, что приведенные аргументы доказывают необходимость государственной регистрации договора аренды жилого помещения. Здесь же может возникнуть еще один вопрос: зависит ли необходимость регистрации договора аренды жилого помещения от срока, на который он заключен. Думается, что если Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок свыше одного года, то это же правило можно было бы применять и в отношении договора аренды жилого помещения. То есть, если арендатор получил жилое помещение во временное владение и (или) пользование на срок свыше 1-го года, то договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации. Устанавливать обязательность государственной регистрации договора аренды жилого помещения не зависимо от срока, на который он заключен, было бы нерационально, т.к. государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») [9]. Но ведь договор аренды может быть заключен и на срок 1 месяц или 2 недели. Основываясь на рассмотренном можно придти к выводу, что договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более 1-го года, должен признаваться заключенным только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Без государственной регистрации такой договор должен признаваться незаключенным [10].
В заключении хотелось бы отметить, что: договор аренды жилого помещения, хотя и упоминается в Гражданском кодексе РФ, но возникают вопросы о том, какие именно нормы ГК РФ подлежат применению при регулировании отношений, возникающих из указанного договора. Думается, что договор аренды жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации в том случае, если он заключен на срок свыше одного года (по аналогии с договором аренды нежилых помещений). Кроме того, следует отметить, что между арендатором по договору аренды жилого помещения и физическим лицом, которому указанное помещение передается во временное владение и (или) пользование за плату, заключается договор коммерческого найма. И чтобы не возникало проблемных ситуаций, думается необходимо внести изменения в ГК РФ, касающиеся не только договора аренды жилых помещений, но и договора аренды нежилых помещений.
Библиография
Статья 15 Жилищного кодекса РФ.
Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702.
Пункт 2 статьи 671 ГК РФ.
Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения // СПС «Консультант».
Шишко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Изд-во «АСТ МОСКВА». 2007. С. 31.
Например, Киндеева Е.А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС «Консультант».
Например: Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты// Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1. // СПС «Консультант»; Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения// СПС «Консультант».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. В указанном письме ВАС РФ приходит к выводу, что к договору аренды нежилого помещения должны применяться правила ст. 651 ГК РФ.
Установление правила об обязательности государственной регистрации договора аренды жилого помещения, не зависимо от срока, на который он заключен, приведет к возникновению парадоксальных ситуаций, когда договор аренды заключается на 2 недели, а процедура регистрации занимает один месяц.
То есть по аналогии с п. 3 ст. 651 ГК РФ.
Могилевец О.М.,
магистр юриспруденции, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин
Западно-Сибирского филиала Российской академии правосудия
Государственная регистрация сделок
с недвижимым имуществом
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и сделки. Однако в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О регистрации») ничего не говорится о природе государственной регистрации сделки. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О регистрации»: «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда…». И хотя статья называется «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», об обязательности государственной регистрации именно сделок с недвижимым имуществом в ней ничего не говориться.
Так что же представляет собой государственная регистрация сделок с недвижимостью?
В соответствии со ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О регистрации». Но в ст. 131 ГК РФ идет речь о тех правах на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). ФЗ «О регистрации», хотя и содержит порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прямо не указывает, какие именно сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Кроме того следует отметить, что в большинстве своем ФЗ «О регистрации» посвящен именно государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а не регистрации сделок с недвижимым имуществом. Только в отношении договора участия в долевом строительстве, и договора аренды недвижимого имущества ФЗ «О регистрации», говорит о государственной регистрации именно договора. В отношении же ипотеки недвижимого имущества, ст. 29 ФЗ «О регистрации», гласит о регистрации ипотеки. Но что именно мы регистрируем в соответствии со ст. 29 ФЗ «О регистрации»: ипотеку, как ограничение (обременение) прав, или договор об ипотеке, который в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», должен быть заключен в простой письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации? Ответ на данный вопрос содержится ни в ФЗ «О регистрации», а в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 1 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке», государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке, как обременении (ограничение) прав на недвижимое имущество. При этом права залогодержателя (право залога) государственной регистрации не подлежат.
Остальные же договоры с недвижимым имуществом, которые подлежат обязательной государственной регистрации ни в ст. 131 ГК РФ, ни в ФЗ «О регистрации» не упоминаются. Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательной государственной регистрации содержится во второй части ГК РФ и иных законодательных актах. Например, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ указывает, что договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года государственной регистрации не подлежат. Из указанного можно сделать вывод, что те же самые договоры в отношении земельного участка, заключенные на срок свыше одного года подлежат обязательной государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.
Государственная регистрация сделки не имеет никакого отношения к форме сделки [1]. С государственной регистрацией законодатель связывает момент заключения договора в отношении недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации. Момент заключения договора имеет важное значение, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора [2. Т.3. С. 115]. Если договор, подлежащий государственной регистрации, сторонами не был зарегистрирован, то он считается незаключенным, если иное не установлено законом. Так, например, в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договор об ипотеке не был зарегистрирован, то он считается не незаключенным, а недействительным, он является ничтожным. Но мы основное внимание сосредоточим на незаключенных договорах, не прошедших государственную регистрацию.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Следует ли уклонение одной из сторон от подачи заявления на государственную регистрацию рассматривать в качестве одностороннего отказа от исполнения обязательства? Но, если договор, подлежащий государственной регистрации и считающийся заключенным с момента регистрации, сторонами не зарегистрирован, возникло ли между ними обязательство? Думается, что стороны (сторона) до государственной регистрации договора в отношении недвижимого имущества, могут изменить свою волю и отказаться от подачи заявления на государственную регистрацию. И данное изменение воли не следует рассматривать в качестве одностороннего отказа от исполнения обязательства, возникающего из договора. Потому как в соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. А если между сторонами договор не заключен из-за отсутствия государственной регистрации, соответственно и обязательство из такого договора не возникло.
Суд может принять решение о регистрации договора в случае уклонения одной из сторон только в том случае, если договор между сторонами заключен в надлежащей форме и одна из сторон уклоняется от подачи заявления на государственную регистрацию договора. Для сторон по договору, подлежащему обязательной государственной регистрации, можно посоветовать заключать договор не в простой письменной форме, а в нотариально удостоверенной. Потому как, если между сторонами заключен договор в нотариально удостоверенной форме, с заявлением на государственную регистрацию договора может обратиться одна сторона. Присутствие и заявление второй стороны в данном случае не требуется.
Некоторые ученые государственную регистрацию сделки определяют как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. С данным определением государственной регистрации сделки достаточно сложно согласиться. Так, например, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только со дня внесения записи о сделке в ЕГРП. То есть с момента внесения записи в ЕГРП договор купли – продажи считается заключенным, а это означает, в том числе, и то, что с момента регистрации у сторон по договору возникают права и обязанности по заключенному договору. Но покупатель, после заключения договора собственником жилого помещения не становится, т.к. согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя по договору купли-продажи жилого помещения возникает не с момента передачи ему имущества, а с момента государственной регистрации права собственности у покупателя на предмет договора в ЕГРП. Соответственно в момент регистрации договора купли-продажи жилого помещения у покупателя вещные права на недвижимое имущество не возникают, он выступает в качестве «титульного» владельца недвижимости. Юридически же собственником жилого помещения продолжает оставаться продавец, не смотря на то, что между ним и покупателем заключен договор купли-продажи жилого помещения, прошедший государственную регистрацию. Но, как справедливо отмечает ВАС РФ, несмотря на то, что продавец остается собственником жилого помещения, до момента внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности на жилое помещение с продавца на покупателя, его право собственности является ограниченным, т.к. он (продавец) лишен правомочия по распоряжению своей собственностью [3]. А поэтому определять государственную регистрацию сделки в качестве акта признания и подтверждения государством возникновения…. прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ не вполне корректно.
Следует согласиться с тем определением понятия государственной регистрации сделки, которое дано О.Н. Садиковым: «Государственная регистрация сделки – это дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки» [4]. Думается, что государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом можно определить как юридический акт признания и подтверждения государством совершения (заключения) между сторонами гражданско-правовой сделки.
В литературе вопрос об обязательности государственной регистрации сделки подвергается сомнению. Кроме того, следует отметить, что на сегодняшний день можно встретить категорические высказывания и предложения по отмене государственной регистрации сделки, оставив обязательность государственной регистрации только прав на недвижимое имущество [5]. Введя обязательность государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, законодатель хотел защитить более «слабую» сторону в договоре. Хотя разработчики ГК РФ, которые первоначально ратовали за государственную регистрацию сделок взамен нотариальной формы, в 2002 году при разработке концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах публично заявили, что была допущена ошибка и из перечня предметов государственной регистрации сделки с недвижимыми вещами необходимо исключить. При этом отказ от государственной регистрации особо значимых для гражданского оборота сделок должен был повлечь за собой естественные последствия в виде, например, признания обязательной нотариальной формы для таких соглашений. Но если мы отменим обязательность государственной регистрации договора с недвижимостью, кто сможет гарантировать, что недобросовестные продавцы не будут перепродавать один и тот же объект недвижимости. И хотя, в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариусы, при совершении нотариальных действий обязаны вносить сведения о совершенных действиях в реестр, может возникнуть вопрос: является ли этот реестр столь же открытым, как и ЕГРП? Если стороны заключили договор в отношении недвижимого имущества и зарегистрировали его в ЕГРП, то пока в ЕГРП существует запись о зарегистрированном договоре, продавец не сможет продать этот объект недвижимости кому-либо еще. А можно ли дать соответствующую гарантию в отношении нотариально удостоверенного договора?
Государственной регистрации подлежат не все сделки с недвижимым имуществом, а только строго ограниченные. Так, если мы отменим обязательность государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, кто сможет гарантировать, что продавец не «кинет» покупателя и не заключит сделку по отчуждению жилого помещения с третьим лицом. Аналогичная ситуация складывается и с договором участия в долевом строительстве многоквартирных домов. До введения в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесение изменений в некоторые законодательные акты РФ», права дольщиков вообще не были защищены. Недобросовестные застройщики собирали деньги с доверчивых граждан, перепродавали одну и ту же квартиру по нескольку раз. Введя обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, законодатель несколько исправил ситуацию, т.к. застройщики лишаются возможности перепродавать одну и ту же квартиру несколько раз [6]. До тех пор пока в ЕГРП существует запись о зарегистрированном договоре, права покупателя защищены, он может быть уверен, что договор в силе и он не столкнется с ситуацией когда в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества заключено несколько договоров.
Но с другой стороны, не совсем понятно, почему договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента внесения записи в ЕГРП, а договор купли-продажи нежилого помещения, государственной регистрации не подлежит. Отсутствие обязательности государственной регистрации договора продажи нежилой недвижимости, кроме предприятия, создает возможность для повторной продажи одного и того же объекта недвижимости несколько раз. У покупателя существует возможность защитить свое нарушенное право в судебном порядке, если продавец уклоняется от подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на предмет договора. Некоторые авторы утверждают, что до тех пор, пока в ЕГРП продавец нежилой недвижимости указан в качестве собственника, он может совершать любые действия со своей собственностью, в том числе и распорядится ею. [7] То есть продавец, не смотря на существование заключенного договора, может в одностороннем порядке отказаться от данного договора, изменить свою волю и продать недвижимость третьему лицу. Данное утверждение противоречит основным принципам обязательственного права. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев установленных законом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора, об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение [8].
Ответственность за нарушение обязательства, в том числе и за односторонний отказ от исполнения обязательства, предусмотрена в главе 25 ГК РФ. Но, применяя положения главы 25 ГК РФ, судам необходимо помнить и о втором покупателе, который может выступать в качестве добросовестного приобретателя. При этом следует отметить, что в соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» [9]: «...поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). А если имущество приобретено непосредственно у собственника, то при предъявлении одной из сторон по договору требования о признании сделки недействительной, положения п.1 ст. 302 ГК РФ, не применяются».
Если бы договор продажи нежилого помещения подлежал государственной регистрации как и договор купли-продажи жилого помещения, права покупателя были бы защищены в большей степени, а возможные посягательства «недобросовестных» продавцов, априори, были бы пресечены.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, ипотеки, договора об установлении сервитута позволяет получить данные о существующих ограничениях (обременениях) прав собственника недвижимого имущества. Соответственно, потенциальный покупатель перед заключением договора может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получить выписку из ЕГРП, о существующих ограничениях (обременениях) прав собственника недвижимого имущества. Ведь, недобросовестный продавец, может и не поставить в известность покупателя о том, что, например, недвижимое имущество заложено или передано во временное владение и (или) пользование за плату третьему лицу. А в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам относятся: наниматели, отказополучатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты [10]. Если в отношении отказополучателей и получателей ренты в ЕГРП должна содержаться информация о том, что существуют соответствующие обременения права собственности собственника жилого помещения, то в отношении нанимателей в ЕГРП никакой информации не содержится и содержаться не может, т.к. договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и государственной регистрации не подлежит. Несоблюдение письменной формы не влечет недействительности договора. Просто стороны такого договора в соответствии со ст. 162 ГК РФ, в случае спора лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий, но не лишаются возможности приводить письменные и другие доказательства. Поэтому можно представить себе ситуацию, когда между сторонами заключен договор найма жилого помещения в устной форме. Наймодатель заключает договор купли-продажи жилого помещения, не уведомив покупателя, что право собственности наймодателя ограничено, т.к. действует договор найма жилого помещения. Возникают следующие вопросы: во-первых, как покупателю убедиться, что право собственности продавца жилого помещения не обременено (ограничено); во-вторых, кто гарантирует нанимателю, что его право пользования жилым помещением будет сохранено после перехода права собственности на жилое помещение, ведь, между ним и наймодателем существует только устная договоренность, и продавец, не уведомив покупателя, что его право собственности обременено, не представляет на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения списка лиц, у которых в соответствии с законом сохраняется право пользования жилым помещением. Если бы в ЕГРП существовала запись о том, что право собственника жилого помещения ограничено, т.к. он выступает в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения, то у потенциального покупателя была бы возможность получить об этом информацию.
Государственная регистрация сделки гарантирует законность сделки и позволяет получить данные о существующих ограничениях (обременениях) установленных в отношении недвижимого имущества. Однако не всегда позиция законодателя в отношении регистрации тех или иных договоров с недвижимым имуществом, последовательна. Так, например, может возникнуть вопрос: почему договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента внесения записи в ЕГРП, а договор аренды морского или воздушного судна государственной регистрации не подлежит (ст. 633, 643 ГК РФ). В соответствии со ст. 130 ГК РФ воздушные суда, морские суда, суда внутреннего транспорта являются недвижимым имуществом. Не понятно, почему законодатель в отношении аренды данных объектов недвижимого имущества устанавливает особые правила. Однако, п. 49 Приказа Госкомрыболовства РФ от 31.01.2001 № 30 «Об утверждении правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах» указывается, что договор фрахтования судна (тайм-чартер и бербоут-чартер) подлежит регистрации в Государственном судовом реестре (судовой книге) порта регистрации данного судна. А ведь видом аренды является тайм-чартер — договор фрахтования судна на время [11. Т. 2. С. 238]. И кроме того, при необходимости к отношениям, возникающим из этого договора, могут применяться положения ГК об аренде транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641). И получается, что с одной стороны в ст. 633, 643 ГК РФ содержится указание о том, что договор аренды транспортного средства государственной регистрации не подлежит, а с другой, - в Приказе Госкомрыболовства, закрепляется обязательность государственной регистрации договора фрахтования (тайм-чартер и бербоут-чартер).
Та же самая ситуация и в отношении аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений. Почему законодатель установил годичный срок в качестве критерия необходимости регистрации договора. Если мы установим, что договор аренды здания подлежит регистрации независимо от срока, на который он заключен, можно встретиться с ситуацией, когда договор заключен на 1 месяц, и срок регистрации так же составляет один месяц. Т.е. законодатель посчитал, что установление данного правила, могло бы привести к осложнению гражданско-правового оборота. Но, с другой стороны, если между сторонами заключен договор аренды здания сроком до одного года, права собственника ограничены (обременены). А если арендодатель решит продать обремененное правами арендатора недвижимое имущество, у потенциального покупателя отсутствует возможность получить достоверную информацию о существующих ограничениях (обременениях) права собственности потенциального продавца. Кроме того, следует отметить, что во избежание процедуры регистрации договора, многие арендаторы и арендодатели предпочитают заключать договор аренды недвижимого имущества до года, а потом просто перезаключают договор на тот же срок.
Подводя итог можно сделать следующие выводы:
Государственную регистрацию сделки следует определять как юридический акт признания и подтверждения государством заключения между сторонами гражданско-правовой сделки, соответствующей требованиям законодательства и не нарушающей права и законные интересы третьих лиц.
Введение государственной регистрации сделки в первую очередь было призвано защитить более «слабую» сторону в договоре (покупателя в договоре купли-продажи жилого помещения, дольщика – в договоре участия в долевом строительстве). Кроме того, государственная регистрация сделки иногда дает возможность получить данные о существующих ограничениях (обременениях) права собственности. Так, например, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 ФЗ «О регистрации»).
Если одна из сторон уклоняется от подачи заявления на государственную регистрацию договора, вторая сторона может обратиться в суд, и суд может вынести решение на основании которого, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляет государственную регистрацию сделки. При этом на уклоняющуюся сторону судом может быть возложена обязанность по возмещению убытков второй стороне, возникших из-за уклонения.
Для того чтобы не столкнуться с уклонением от подачи заявления на государственную регистрацию договора, сторонам по сделке можно посоветовать заключать договор, подлежащий государственной регистрации не в простой письменной форме, а в нотариально удостоверенной. Тогда с заявлением на государственную регистрацию договора может обратиться одна сторона по договору. Обращение обеих сторон в данном случае не требуется.
Законодатель не всегда последователен в определении перечня сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации. Хотя необходимость регистрации сделки с недвижимостью не вызывает сомнения. Так как государственная регистрация сделки выступает своеобразной гарантией ее законности.
Библиография
Гражданское право. Учебник. Том I. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юр. фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М». 2006.
Гражданское право: В 4-х т. Т.3: Обязательственное право. Отв. ред. Е.А. Суханов – М.: Волтерс Клувер, 2005.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
Гражданское право. Учебник. Том I. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юр. фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М». 2006.
Викторова Р.Н. Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества// Юрист. 2009. № 2.
Щенникова Л.В., Староверов А.В. Теория формы сделки и практическое гражданское законодательство // Законодательство. 2006. № 11.
А. П. Сергеев, Ю.К. Толстой Гражданское право: учеб.: в 3-х т. Т.2 – М.: ТК Велби, Из-во Проспект, 2005.
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
Вестник ВАС РФ. 2009. № 1.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. // СПС «Консультант».
Гражданское право: Учебник. Том II. / Под ред. О.Н. Садикова – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М». 2006.
Суровцова М.Н.,
|
