Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации
Скачать 1.28 Mb.
|
8.2.4. Доходный подход. Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. При расчете коэффициента капитализации методом кумулятивного построения при применении метода капитализации по норме отдачи норма возврата капитала должна определяться в зависимости от прогнозируемого характера потока доходов: - при равномерно уменьшающемся потоке доходов должна применяться следующая формула: , где Y – норма возврата капитала; n – оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости; - в ситуации равновеликого потока доходов должна применяться следующая формула для определения нормы возврата капитала: , где i – ставка отдачи капитала; - в ситуации потока доходов, получение которого при реинвестировании капитала маловероятно должна применяться следующая формула: , где i – безрисковая ставка отдачи капитала. Результаты определения коэффициента капитализации методом кумулятивного построения при использовании в рамках метода капитализации дохода должны быть представлены в форме следующей таблицы:
Требования к использованию метода дисконтированных денежных потоков включают: - требования к выбору периода и горизонта расчета; - требования к определению величины и временной структуры первоначальных инвестиций; - требования к расчету чистого операционного дохода объекта оценки; - требования к определению ставки дисконтирования. Выбор периода прогнозирования и горизонта расчета (общая длительность прогнозирования) определяется продолжительностью внесения изменений в объект оценки и сроком выхода на плановый уровень загрузки объекта. Оценщик должен определить состав инвестиций исходя из степени отличия наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки от текущего использования. Обоснованием величины необходимых инвестиций должен являться либо самостоятельно проведенный расчет на основе доступной рыночной информации, либо результаты экспертизы, проведенной привлеченными специалистами соответствующего профиля (строительных организаций и др.). При расчете величины чистого операционного дохода объекта оценки должны выполняться требования, указанные выше. Расчет ставки дисконтирования может быть проведен методом выделения. Данный метод заключается в том, что норма дисконтирования, это норма сложного процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод, рассчитывается на основании данных о совершенных сделках на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений покупателя о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальной инвестицией (ценой покупки). Анализ тенденций и прогнозов развития рынка недвижимости должен соответствовать анализу, выполненному в Отчете. Рассчитывается стоимость объекта оценки исходя из его наилучшего и наиболее эффективного использования на дату оценки, методом прямой капитализации. Для всего выбранного периода прогнозирования п. 2.1. составляется прогноз изменения арендных ставок, загрузки, операционных расходов, чистого операционного дохода исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Определяется стоимость реверсии объекта оценки на конец прогнозного периода: - с использованием терминального коэффициента капитализации; либо - учитывая общие темпы изменения цен на недвижимость на исследуемом сегменте рынка. Для полученного проекта рассчитывается внутренняя норма прибыли, которая и может быть использована в качестве ставки дисконтирования для объекта оценки. Соотношение между общим коэффициентом капитализации первого года и терминальным коэффициентом капитализации должны подчиняться общим правилам: - если условия рынка за период владения прогнозируются неизменными, то общий и терминальный коэффициент капитализации должны практически совпадать. В то же время терминальный коэффициент может отличаться в большую сторону за счет небольшой премии за риск будущих денежных поступлений; - если ожидается, что по прогнозам в течение периода владения, норма отдачи, доход или стоимость недвижимости на исследуемом сегменте рынка будут уменьшаться, либо темпы роста будут падать, то терминальный коэффициент капитализации должен быть меньше, чем общий коэффициент капитализации первого года на величину снижения темпов роста. Для определения величины ставки дисконтирования объекта недвижимости должен применяться метод рыночной экстракции. Отказ от его использования и применение метода кумулятивного построения должны быть обоснованы. Определение величины ставки дисконтирования при использовании метода кумулятивного построения должно выполняться в соответствии с требованиями, перечисленными в п. 1.21. настоящего Технического задания. Результаты определения величины и временной структуры первоначальных инвестиций при использовании в рамках доходного подхода метода дисконтированных денежных потоков представляются Оценщиком в виде следующей таблицы.
Результаты расчета чистого операционного дохода в рамках метода дисконтированных денежных потоков должны быть оформлены в виде следующей таблицы:
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования... | | Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... |  | По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») |
| Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... | | Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... |
| В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим тз, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия... | | Акт обследования заполняется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом... |
| Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... | | Технические планы на сети, являющиеся собственностью ао «нпп «Старт», а также декларации на объекты |