Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации
Скачать 1.28 Mb.
|
| Раздел 7. Анализ рынка объекта оценки Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Анализ рынка должен основываться на самых последних доступных данных. Источники данных должны быть указаны (автор, наименование статьи или книги, издательство, год, номер и наименование периодического издания, страница, точный адрес сайта в сети Интернет). Анализ рынка должен выявить (при их возможности) альтернативные варианты использования Объекта, представить данные для обоснования наиболее эффективного использования Объекта. На основе анализа рыночной информации должно быть определено рыночное позиционирование Объекта, выявлены его сильные (конкурентные) и слабые стороны. Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям. Макроэкономическая ситуация Информация макроэкономического характера, имеющая отношение к формированию рынка Объекта, но в основном - информации о социально-экономическом положении и рынке недвижимости города Самары/Самарской области, на территории которых расположен Объект (численность и доходы населения, влияющие на динамику торговой недвижимости; экономическое развитие, предопределяющее спрос на производственные и офисные помещения; новое строительство, обеспечивающее прирост предложения, и т.п.), наблюдаемые и прогнозируемые темпы инфляции (в рублях и той валюте, в которой требуется определить ставку). Рынок/сегмент рынка объекта оценки Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, включая текущее его состояние и прогноз. Ключевые параметры - спрос и предложение (с оценкой масштабов нового строительства), заполняемость, ставки аренды, эксплуатационные расходы, индикаторы доходности (коэффициенты капитализации, ставки доходности). При определении сегмента рынка по функциональному назначению, к которому относится объект оценки, Оценщик должен определить и обосновать не только собственно функцию (торговля, офис, склад и т. п.), но и классность Объекта согласно сложившимся на локальном рынке параметрам. Анализ сегмента рынка: должен отражать как текущую ситуацию, так и тенденции на рынке, сложившиеся на дату оценки; должен продемонстрировать резервы роста (или иную динамику) рынка и их влияние на текущие цены. Источник информации следует рассматривать в первую очередь, если он признан в бизнес-среде, входит в число лидеров информационно-аналитического обеспечения регионального и локального рынка и имеет многолетний стаж в этой сфере. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, ключевыми из которых являются: диапазон арендных ставок за типичный для данного сегмента рынка базовый период (год, месяц и т.д.), за период, для которого требуется определить ставку аренды; динамика изменения ставок в краткосрочном периоде (1-2 года) и на перспективу; информацию по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; типичные принятые условия аренды (чистая аренда, распределенная аренда, полная аренда); типичный уровень недозагрузки при сдаче в аренду объекта недвижимости данного сегмента рынка; уровень эксплуатационных расходов арендодателя для принятых условий аренды (в абсолютных – тех же, что и ставка, величинах, либо в процентах от действительного валового дохода); удельная цена продажи; уровень доходности от сдачи в аренду (указать к какому денежному потоку относится); средний срок экспозиции. Конкурентное окружение Сбор и анализ информации о рыночном, прежде всего - конкурентном непосредственном окружении Объекта, влияющем на его доходность и перспективы развития. Следует оценить степень влияния каждого из конкурентов на доходность Объекта. Если это в значительной мере определяет выводы о перспективах развития Объекта, в Отчете или приложениях следует привести карту Объекта и его конкурентного окружения. Выводы по анализу рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки Оценщик представляет в форме следующей таблицы:
|
Похожие:
 | Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования... | | Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... |  | По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») |
| Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... | | Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... |
| В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим тз, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия... | | Акт обследования заполняется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом... |
| Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... | | Технические планы на сети, являющиеся собственностью ао «нпп «Старт», а также декларации на объекты |