Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации
Скачать 1.28 Mb.
|
8.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости Выбор подходов к оценке объекта недвижимости. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 8.2.1. Сравнительный подход. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки может быть использован один или несколько методов оценки. Наиболее распространенными методами в рамках сравнительного подхода являются: - метод парных сравнений; - метод качественного анализа цен сравнимых продаж (относительно сравнительного анализа); - метод многофакторной регрессии; - метод анализа иерархий. При применении каждого из методов существуют особенности при подборе аналогов, которые должны учитываться Оценщиком. Требования к использованию сравнительного подхода к оценке объекта оценки включают в себя: 1. Требования к отбору и описанию сходных объектов. В целях настоящего Технического задания Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которого известна из предложения на продажу либо из предложения на покупку объекта. При отборе и описании сходных объектов должны выполняться следующие требования: - требования к источникам информации об сходных объектах: источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. При использовании информации из порталов сети Интернет необходимо приводить не только точный адрес интернет-страницы, но и ее печатный вариант (в Приложении к отчету об оценке). Во всех случаях должен быть указан контактный телефон. - требования к подтверждению данных об сходных объектах: используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки. В отчете об оценке должны быть перечислены все существенно влияющие на стоимость характеристики объекта недвижимости, используемого в качестве сходного объекта, описание которых позволяет установить. - требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект; - требования к количеству сходных объектов: не менее пяти объектов-аналогов; - требования к сопоставимости сходных объектов: Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта оценки и сходных объектов. Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом оценки по значениям основных ценообразующих факторов. Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта. Требования к источникам информации, изложенные в разделе 5 настоящего Технического задания, распространяются на требования к источникам информации, используемым в рамках настоящего подхода. 2. Требования к корректировке цен сходных объектов: корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования. Способ внесения корректировки должен быть обоснован. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан. Значение суммарной корректировки по каждому из выбранных сходных объектов должно составлять не более 30%. Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены предложения на продажу, то Оценщик обосновывает такое значение суммарной корректировки. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; 3. Требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов. Обобщение цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы над 20%. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений цен сходных объектов. 8.2.2. Затратный подход. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок; и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. Требования к определению стоимости имущественных прав на земельный участок Оценщик может использовать для определения стоимости прав на земельный участок методы, описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р. В отношении сходных объектов земельного участка, стоимость прав на который подлежит оценке, а также в отношении единых объектов недвижимости, сходных с единым объектом недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок, должны соблюдаться: - требования к источникам информации о сходных объектах; - требования к подтверждению данных о сходных объектах; - требования к количеству сходных объектов; - требования к сопоставимости сходных объектов. При определении коэффициента капитализации/ставки дисконтирования для реализации метода капитализации земельной ренты, метода остатка, метода предполагаемого использования Оценщик должен следовать требованиям, перечисленным в п. 1.16 и 2.4 настоящего Технического задания. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, Оценщик должен определить затраты на получение имущественного права, предоставление которого является наиболее вероятным для большинства застройщиков. При этом должна учитываться площадь земельного участка, занятая зданиями, строениями, сооружениями и необходимая для их использования. Данная площадь должна определяться в соответствии со СНиПами. Результаты расчета величины стоимости прав на земельный участок под застройку методом капитализации земельной ренты должны быть представлены в форме следующей таблицы:
|
Похожие:
 | Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования... | | Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... |  | По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») |
| Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... | | Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... |
| В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим тз, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия... | | Акт обследования заполняется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом... |
| Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... | | Технические планы на сети, являющиеся собственностью ао «нпп «Старт», а также декларации на объекты |