Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации
Скачать 1.28 Mb.
|
Требования к определению стоимости строительства зданий/сооружений в составе объекта оценки. Значения параметров зданий/сооружений должны быть определены Оценщиком на основе исходных документов, предоставленных Заказчиком, передача которых должна быть зафиксирована в Акте приема-передачи документов, и подтверждена ссылкой на данные документы. При использовании метода сравнительной единицы (метода удельной стоимости) и метода разбивки по компонентам (поэлементного метода) в целях определения стоимости строительства зданий/сооружений сопоставимость аналога/аналогичных конструктивных элементов должна быть подтверждена Оценщиком указанием значений сравниваемых характеристик аналогичного объекта и здания/сооружения в составе объекта оценки. Значение коэффициента, соответствующего ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (девелопера), должно определяться на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и подтверждаться ссылкой на конкретное положение данного анализа, или расчетным путем. Расчет прибыли девелопера должен быть приведен в отчете. При использовании ресурсного метода в целях определения стоимости строительства Оценщиком не учитываются расходы, фактически понесенные и указанные в проектной документации, связанные с отклонением размеров основных несущих элементов в большую сторону по сравнению с аналогичными элементами эквивалентной полезности, выполненными с учетом современных норм проектирования (фактически имевший место перерасход ресурсов). При определении полной стоимости воспроизводства/замещения на основе сметных расчетов Оценщиком учитываются все расходы, осуществляемые в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004. Результаты расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого здания/сооружения в рамках метода сравнительной единицы должны быть представлены в форме следующей таблицы:
Выбор базисного укрупненного показателя стоимости строительства определяется на основании сопоставления конструктивных элементов объекта оценки и объекта-аналога. При несоответствии отдельных параметров стоимостной показатель объекта-аналога корректируется путем внесения поправок, изложенных в рекомендациях по использованию общей/технической части соответствующих справочно-информационных источников. Укрупненный показатель стоимости строительства определяется с учетом всех затрат, предусмотренных МДС 81-35.2004. В качестве информационного источника могут использоваться издания серии «Справочник оценщика» ООО «КО-ИНВЕСТ» и другие, разработанные в соответствии со сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, введенной в действие с 01.01.2001 года. Оценщик указывает информационный источник, на основании которого был определен индекс изменения стоимости строительства. Определение полной стоимости воспроизводства/замещения методами, основанными на выполнении сметных расчетов, должны быть выполнены в соответствии с МДС 81-35.2004, подписаны инженером-сметчиком с указанием источника данных о физических объемах работ. Требования к определению износа зданий/сооружений в составе объекта оценки. 3.3.1. При определении величины накопленного износа Оценщик может использовать метод срока жизни и метод разбивки. Основанием для определения фактического физического состояния зданий/сооружений должна являться информация о фактическом состоянии конструктивных элементов строений, зафиксированных в материалах фотоотчета, экспертных заключениях, представленных Оценщиком. 3.3.2. Количественное значение степени физического износа отдельных конструктивных элементов строений объекта оценки определяется на основе таблиц 1-71 «Правил оценки физического износа…» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Издание официальное). Расчеты величин функционального и экономического износа должны быть подробно описаны и обоснованны. При определении величины функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, а также за счет позиций, требующих замены или модернизации, необходимые затраты должны быть рассчитаны на основе рыночной информации и подтверждены ссылкой на источник информации. Результаты определения накопленного износа зданий/сооружений (за исключением памятников архитектуры) методом экономического возраста могут отражаться в форме следующей таблицы:
Комментарии к заполнению таблицы: 1) Фактический возраст определяется на основе информации технического паспорта на здание/сооружения. 2) Эффективный возраст совпадает с фактическим только в тех случаях, когда условия эксплуатации здания/сооружения были типичными для подобного типа объектов (текущие и капитальные ремонты проводились своевременно и др.). 3) Информация об общей экономической жизни объекта может быть получена из общей части к сборникам УПВС, где сроки жизни зданий/сооружений дифференцируются в зависимости от группы капитальности объекта. Результаты расчета устранимого физического износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:
Результаты расчета неустранимого физического износа в короткоживущих элементах могут быть представлены в форме следующей таблицы:
Результаты расчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах могут быть представлены в форме следующей таблицы:
Результаты расчета устранимого функционального износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:
Результаты расчета неустранимого функционального износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:
В случае, если величина экономического износа определена методом капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию, то результаты расчета экономического износа могут отражаться в форме таблицы:
В случае если величина экономического износа определена методом сравнения продаж, то результаты расчета экономического износа могут отражаться в форме следующей таблицы:
Примечание к таблицам: в зависимости от специфики конкретной ситуации оценки формат таблиц может меняться Оценщиком самостоятельно, при этом отступление от данного формата должно быть обосновано. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования... | | Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... |  | По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») |
| Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... | | Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... |
| В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим тз, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия... | | Акт обследования заполняется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом... |
| Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... | | Технические планы на сети, являющиеся собственностью ао «нпп «Старт», а также декларации на объекты |