Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации
Скачать 1.28 Mb.
|
Местоположение и локальное окружение Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта оценки и влияющих на Объект. Например, для объекта торговой недвижимости такими факторами могут являться человекопотоки, интенсивность автомобильного движения, популярность места как торгового, для офисов – близость к деловому/административному району, удобное транспортное сообщение и пр. Описание местоположения и локального окружения должно включать, как минимум, следующие разделы:
Раздел 8. Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке Требование о проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - АНЭИ) установлено разделом VI ФСО № 7. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. Таким образом, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму: - отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству; - проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую осуществимость; - проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на экономическую эффективность; - выявление из экономически эффективных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки; - формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки. 1. Требования к отбору вариантов использования объекта, соответствующих законодательству. 1.1. Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих законодательству, должен определяться на основе акта разрешенного использования земельного участка. При отсутствии акта разрешенного использования земельного участка Оценщик определяет законодательно разрешенный вариант использования на основе кадастровой справки, полученной в соответствующем органе власти. 1.2. Список соответствующих законодательству вариантов должен формироваться с учетом возможности изменения: - функционального назначения (возможные типы объектов: офисный, торговый, производственно-складской, жилой и др.); - конструктивных решений (возможные варианты: ремонт, реконструкция, снос и новое строительство). 1.3. Для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 1, Оценщик оставляет только те варианты, которые предусмотрены в акте разрешенного использования или в кадастровой справке, полученной в в соответствующем органе власти. 1.4. Характер и необходимость проведения правовой экспертизы для определения соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки обосновывает Оценщик. 1.5. Правовая экспертиза проводится специалистом - юристом, то есть физическим лицом с высшим юридическим образованием либо юридическим лицом, предоставляющим юридические услуги. 1.6. При отсутствии необходимости специальная правовая экспертизы не проводится. 1.7. При этом в случаях наличия обременений объекта оценки, противоречий в правоустанавливающих документах, отсутствии правоподтверждающих документов на объект оценки проведение правовой экспертизы обязательно. 2. Требования к проверке каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую осуществимость. 2.1. Для дальнейшего анализа в качестве физически осуществимых вариантов из отобранных в п. 1.1. используются: - варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное); - варианты использования объекта оценки, для определения степени физической возможности которых требуется проведение специального обследования технического состояния зданий и сооружений, при условии наличия положительного заключения по итогам такого обследования. 2.2. Проведение обследования технического состояния зданий и сооружения объекта оценки необходимо в следующих случаях: - физический износ зданий/сооружений объекта оценки превышает 60% и если оценщик не обосновал целесообразность сноса объекта оценки; - объект оценки представляет собой незавершенный строительством объект/объекты, строительство которого/которых начато ранее, чем три года до даты оценки и степень строительной готовности которого/которых менее 80%. 2.3. Характер и необходимость проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений для определения физической возможности осуществления не перечисленных в п. 2.2. вариантов дальнейшего использования объекта оценки обосновывает Оценщик. 2.4. Обследование технического состояния зданий и сооружений проводится юридическим лицом, имеющим лицензию на предоставление услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений. 2.5. Отказ от проведения специального обследования технического состояния зданий и сооружений должен быть обоснован. 3. Требования к проверке каждого из вариантов использования объекта на финансовую осуществимость. Определение финансовой осуществимости (экономической целесообразности) осуществляется путем расчета рыночной стоимости земельного участка как гипотетически свободного. Критерием выбора экономически обоснованного варианта использования является вариант, при котором стоимость земельного участка имеет значение выше, чем при текущем использовании. 4. Требования к выявлению из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта. В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, Оценщик должен выбрать тот вариант наиболее эффективного использования объекта оценки для которого короче прогнозный срок и меньше величины допусков при расчетах. Из всех типичных для данного рынка и юридически разрешенных способов использования объекта на каждом последующем этапе исключаются те, которые не удовлетворяют соответствующему критерию. Далее из всех финансово осуществимых способов использования отбирается тот, который являются максимально эффективным. Соответствующие выводы должны быть обоснованы в комментариях и подтверждены расчетами. Результаты отбора потенциальных вариантов дальнейшего использования объекта оценки могут быть представлены в виде следующей таблицы:
Примечания к форме заполнения вышеприведенной таблицы:
Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки могут быть представлены в форме следующей таблицы:
Пояснения по заполнению вышеприведенной таблицы:
Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.
|
Похожие:
 | Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования... | | Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... |  | По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») |
| Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... | | Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... |
| В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим тз, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия... | | Акт обследования заполняется на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом... |
| Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... | | Технические планы на сети, являющиеся собственностью ао «нпп «Старт», а также декларации на объекты |