Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки

Далее вычислим интегральную характеристику качества путем деления стоимостей 1 кв.м объектов сравнения на соответствующую сумму кодов: таблица 30 Сумма кодов Скорректированная по аналогам стоимость за 1 кв.м. общей площади руб. Отношение стоимости 1 кв.м к сумме кодов 1 4,100 16 453 4012,927 2 4,500 8 800 1955,556 3 4,300 16 666 3875,814 4 4,800 41 143 8571,458 5 4,200 19 200 4571,429 Среднее значение 4597,44 Среднее значение - интегральное значение рыночной стоимости 1 кв.м , руб. 7 586 Площадь объекта оценки, кв.м 595,70 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 4 518 980 Рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая сравнительным подходом, составила (округленно): 4 520 000 рублей (с учетом НДС). 4.3. доходный ПОДХОД Данный подход основывается на том, что стоимость любого имущества напрямую зависит от величины дохода, который ожидает получить инвестор (потенциальный покупатель) от эксплуатации имущества при наиболее эффективном способе его использования. Для перевода будущих доходов в стоимость собственности используются следующие методы: метод прямой капитализации, моделирующий стабильный поток доходов; метод дисконтированных денежных потоков, моделирующий не стабильный поток доходов, с помощью которого можно, например, предусмотреть капвложения на дальнейшее улучшение собственности, которая позволит извлекать большие доходы в дальнейшем. Для перевода будущих доходов в стоимость собственности используются следующие методы: метод прямой капитализации, моделирующий стабильный поток доходов; метод дисконтированных денежных потоков, моделирующий не стабильный поток доходов, с помощью которого можно, например: предусмотреть капвложения на дальнейшее улучшение собственности, которая позволит извлекать большие доходы в дальнейшем. Как было определено в выводах по объекту оценки: здание находится в не удовлетворительном техническом состоянии не пригодном для эксплуатации. Необходимо провести капитальный ремонт с восстановлением части конструктивных элементов. Для расчета рыночной стоимости объекта доходным подходом оценщики моделируют ситуацию, что объект будет приносить адекватный доход после проведения восстановительных работ.. Период работ составит шесть месяцев. Поскольку прогнозные денежные потоки не стабильны (от отрицательных в период ремонта до положительных после его завершения), то для наиболее точной оценки необходимо применить метод дисконтирования денежных потоков. В целом процедура определения стоимости на основе метода дисконтирования денежного потока включает в себя, следующие этапы: определить потенциальный валовой доход после проведения ремонта; определить возможные потери от не загруженности помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода; определить все текущие расходы и вычесть их из эффективного валового дохода для получения чистого эксплуатационного дохода (NOI); определить ставку капитализации (R) и ставку дисконтирования (Y); определить стоимость объекта после завершения ремонта по восстановлению конструктивных элементов (V') по формуле: V’ = NOI / R; определить величину затрат на проведение ремонта объекта (V''), а также период времени, необходимый для его окончания (N); определить стоимость объекта в текущем состоянии (V) по формуле: V = V’ / (1+Y)N – V’’ (*) Расчёт доходов и расходов Для расчета дохода принимается общая площадь (площадь объекта оценки) – 595,7 кв.м Арендная ставка: Основные ценообразующие параметры для определения арендной ставки производственно-складской недвижимости: местоположение; наличие/отсутствие отопления; капитальное строение или металлический ангар; состояние; площадь. Анализировались данные по рынку недвижимости в его сегменте «сдача в аренду» представленные в средствах массовой информации (источники –интернет-сайты: http://www.dalpress.ru/, http://www.voshodvl.ru, http://www.baza.farpost.ru). Для не отапливаемой производственно-складской недвижимости выбраны следующие объекты-сравнения, расположенные в районах, сопоставимых по коммерческой привлекательности для размещения производственно-складской недвижимости с районом расположения объекта оценки: 1. Адрес: пр. 100 лет Владивостоку, район фабрики «Заря» Площадь: 500м металлический, м = 150р. 2.  Адрес: ул. Карьерная  Площадь: 1 этаж 400м, м = 150р. + территория 500м, м = 50р. Площадь: 1 этаж 200м, м = 170р. Площадь: 2 этаж 40м, 300м 600м, 1.000м м = 95-150р. Примечание: Помещение нежилое, капитальное, отопление автономное, есть с/у. Транспортная доступность: любой грузовой транспорт. Можно использовать под склад (легкий груз) или производство. Есть территория 700м, 3.000м, м = 50р. 3.  Адрес: ул. Днепровская  Площадь: 70м Цена: 7.000р. (100 руб./кв.м) Этаж: 1 Примечание: Помещение в производственном здании, без отопления (автономное). Транспортная доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под охраной. Под склад или производство. 4.  Адрес: ул. Борисенко  Площадь: 3.800м Телефон: есть Этаж: 1 Цена: м = 100р. + тел. + свет Примечание: Капитальное помещение, без отопления, высота потолков 10м (бывший цех), 2 ворот 4м. Есть большая парковка, удобный подъезд для любого грузового транспорта. Хорошая видимость с дороги. Есть офисные помещения. Адрес: ДМП район Змеинка  Площадь: 516м, 1.000м Телефон: есть Этаж: 1 Цена: м = 80р.+ тел. + свет Примечание: Капитальные, без отопления, высота потолков 6-8м. Транспортная доступность: любой транспорт. Есть офисы 15-100м. 6. Сдам производственно-складское помещение (Владивосток) Объявление №8226343 (bazafarpost.ru) Район: Чуркин Улица: Надибаидзе ул. Номер дома: 30-а Общая площадь: 191 кв. м. Предложение: От частного лица Цена указана за: 150 руб. квадратный метр в месяц Сдается в долгосрочную аренду кирпичное, производственно-складское помещение, расположенное на втором этаже двухэтажного здания, которое оснащено подъемником. Имеется отдельный вход. Помещение с удобным подъездом и парковкой для транспорта, вблизи основной дороги. Без отопления. +7 914 703 45 96 (4232)73-45-96 Диапазон ставок аренды, включающих в себя операционные расходы на основании приведенной выше информации составляет от 80 руб. кв.м./мес. до 150 руб/кв.м./мес. Учитывая, тот факт, что оцениваемые помещения имеют наиболее востребованную площадь выделенных помещений до 100 кв.м у большинства которых имеется изолированный вход, что позволяет рассматривать возможность сдачи разным арендаторам, принимаем арендную ставку (после проведения капитального ремонта) в размере 120 руб.*/кв.м/мес (средняя величина диапазона). Потенциальный валовой доход (PGI) рассчитывается с учетом определенной выше ставки путем умножения на площадь помещений и на 12 месяцев. Эффективный валовой доход (EGI) учитывает процент недополучения арендной платы, который складывается за счёт неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной ставки. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери составляют 2,77%, что соответствует потерям при смене арендатора раз в 3 года с поиском арендатора 1 месяц. таблица 31. Параметр Значение Доходопригодная площадь, кв.м 120 Арендная ставка, руб./мес. 595,70 Валовой доход (PGI), руб. 857 808 Процент недополучения арендной платы 2,77% Эффективный Валовой доход (EGI), руб 834 047 Расходы в данном случае включают в себя: постоянные (фиксированные), операционные (эксплутационные) и резервы. Условно-постоянные расходы: Налог на имущество – 2,2% от остаточной стоимости, указанной в Акте о приеме – передачи здания от 29.12.2008 г. Налог на землю - не уплачивается Операционные расходы: Затраты на управление - имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от эффективного валового дохода14 в размере 3,0%. Коммунальные платежи составляют, как правило, для не отапливаемых помещений расходы на электроснабжение и оплачиваются арендатором по факту сверх арендной платы, поэтому в расчетах рыночной стоимости объекта не принимались Ниже приведен расчет расходов и чистого операционного дохода: таблица 32. Наименование Значение Налог на имущество (НИ), руб. 23 654 Налог на землю, руб. 0 Затраты на управление, руб. 25 021 Итого по расходам, руб. 48 675 Чистый операционный доход (NOI) = EGI - расходы 785 372 Определение ставки капитализации «Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает доход на капитал и возврат капитала» Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.» 15 Для типичной доходной недвижимости ставка капитализации достаточно легко определяется из рыночных данных, как средние сложившиеся соотношения годового чистого дохода к стоимости имущества. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. По итогам 2010 года в производственно – складском сегменте недвижимости ставка капитализации составляет 13,0%.. Таким образом, расчетная ставка капитализации принята в размере R=13,0%. Расчет стоимости методом прямой капитализации Применяя найденные выше значения, определяем стоимость недвижимого имущества по формуле V = NOI / R: таблица 33. Параметр Значение Чистый операционный доход (NOI, руб.) (EGI-расходы) 785 372 Ставка капитализации (R) 13,0% Рыночная стоимость объекта оценки после завершения восстановления (руб.) (Будущая стоимость объекта оценки) 6 041 323 Для эксплуатации здания необходимо провести капитальный ремонт с восстановление части конструкций, отделки и инженерных сетей (электропроводки) Затраты на ремонт здания рассчитывались на основании расчета процента восстановления здания (в рублях) с учетом устранимого физического износа. Расчеты приведены ниже в таблицах 34-36. таблица 34. Наименование конструктивных элементов удельный вес для составных элементов объекта аналога коэффициент сохранности элементов процент сохранности объекта оценки, % Полная восстановительная стоимость, оставшихся конструкций, руб. Фундамент 19,0% 100,0% 19,0% 2 057 187 Стены 35,0% 100,0% 35,0% 3 789 556 Перекрытия 6,0% 100,0% 6,0% 649 638 Кровля 10,0% 80,0% 8,0% 866 184 Полы 6,0% 60,0% 3,6% 389 783 Проемы 11,0% 50,0% 5,5% 595 502 Внутренняя отделка 2,0% 0,0% 0,0% 0 Санитарно- технические работы Электротехнические работы 2,0% 50,0% 1,0% 108 273 Прочее 9,0% 100,0% 9,0% 974 457 Итоговый физический износ 100,0% 87,1% 9 430 580 Дефектовочная ведомость: таблица 35 Описание дефекта Степень Доля Кровля. Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, ослабление креплений листов к обрешётке. 40% 60,0% Суммарный износ элемента   24,0% Полы. Массовые разрушения покрытия и основания. 25% 70,0% Суммарный износ элемента   18% Оконные. Оконные переплёты частично отсутствуют, оставшиеся требуют замены. Остекление отсутствует на 70%. 25% 70,0% Суммарный износ элемента   18% Проёмы дверные. Входные дверные проёмы в большей части отсутствуют. Ворота в очень плохом состоянии. 25% 70,0% Суммарный износ элемента   18% Отделка – полностью утрачена 90% 70,0% Суммарный износ элемента   63,0% Система электроснабжения. Полное отсутствие 90% 60,0% Суммарный износ элемента   54,0% таблица 36 Расчёт исправимого физического износа коротко живущих элементов Наименование конструктивных элементов Полная восстановительная стоимость, руб. Износ % руб. Кровля 866 184 24% 207 884 Полы 311 826 18% 54 570 Проёмы оконные. 178 650 18% 31 264 Проёмы дверные. 416 851 18% 72 949 Отделка - окраска водными составами. - 63% - Система электроснабжения. 108 273 54% 58 467 Итого исправимый физический износ 425 134 Таким образом, стоимость ремонта составляет (см. таб.24): (ОС – ОЗ + Исправимый физический износ) = 4 605 121 - 4 006 455 + 425 134 =1 023 800 Длительность периода ремонта принята равной 6 месяцев16. Применяя формулу: V = V’ / (1+Y)N – V’’, получаем окончательную величину рыночной стоимости доходным подходом: таблица 37 Будущая стоимость объекта оценки (V’, руб.) 6 041 323 Денежные средства, необходимые для проведения ремонта (V’’, руб.) 1 023 800 Срок проведения капитального ремонта, мес. 6 Текущая стоимость объекта оценки по формуле (*) (руб.) 4 659 399 Стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом составляет:  4 660 000 рублей (с учетом НДС 18%). 4.4. ВЫВОД итоговой величины рыночной стоимости     объекта оценки Применяя различные подходы к оценке рыночной стоимости, мы пришли к следующим результатам (руб.): Подход Значение, руб. Сравнительный 4 000 000 Затратный 4 520 000 Доходный 4 660 000 Заключительный этап – вывод на основании полученных результатов итоговой величины рыночной стоимости путем обобщения результатов, полученных каждым из подходов к оценке. Разброс стоимостей составляет около 14%. Все результаты можно использовать для вывода итоговой величины стоимости. Итоговая величина рыночной стоимости была рассчитана с помощью весовых коэффициентов, значения которых были выбраны исходя из целей оценки, соответствия типичной мотивировке потенциального покупателя данной собственности и уровню достоверности результата, полученного каждым подходом, путем ранжирования по 5-ти бальной шкале каждым подходом, согласно следующим критериям: При определении весовых коэффициентов учитывались следующие факторы: Применение затратного подхода в данной оценке дает достаточно обоснованную стоимость, так как он не связан с прогнозными данными и отражает реальную стоимость на дату оценки. Однако, потенциальный покупатель при покупке недвижимости в большей степени ориентируется на данные по продаже аналогичных объектов и на уровень доходов, которые он может иметь от сдачи данных объектов в аренду. Поэтому, в данном случае, «затратная» мотивация не является типичной для потенциального покупателя. При применении сравнительного подхода Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились расчёты, данным подходом достаточна. Мотивация соответствует рыночной как с позиции покупателя, так и с позиции собственника для данного объекта оценки. Сравнительный подход адекватно учитывает все ценообразующие факторы. Доходный подход, как правило, отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта по установленным в расчёте ставкам доходности. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток метода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается расчёт. Обычно доходный подход считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования. таблица 38 Подход достоверность мотивировка суммарный балл весовой коэффициент Затратный 3 1 4 20,00% Сравнительный 4 5 9 45,00% Доходный 4 3 7 35,00% Сумма     20 100,00% Применяя полученные весовые коэффициенты, получаем согласованный результат: таблица 39 Подход Значение стоимости Весовой коэффициент Затратный 4 000 000 20,00% Сравнительный 4 520 000 45,00% Доходный 4 660 000 35,00% Расчетная величина 4 465 000 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 5 465 000 Рыночная стоимость объекта оценки составляет: 4 465 000 (четыре миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей (с учетом НДС 18%).

Похожие:

	Техническое задание (технические указания) на определение рыночно... Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования...		Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта... Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы)
	Отчет №01-в/2012 Жамковым Ф. Н. и администрацией Вурнарского района, мною была выполнена оценка рыночной стоимости размера годовой арендной платы...		Отчет №005-об/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, для осуществления сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства...
	Отчет №034-Н/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи...		Отчет об оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости Свидетельство о государственной регистрации права собственности либо выписка из егрп, удостоверяющая проведенную государственную...
	Отчет об оценке рыночной стоимости отчуждаемого и приобретаемого В органы опеки и попечительства г. Переславля-Залесского от Иванова Ивана Ивановича, проживающего по адресу: г. Переславль-Залесский,...		В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...
	В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...		Курсовая работа Об оценке рыночной и ликвидационной стоимости прав собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ленинградская...