«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф»
Скачать 3.16 Mb.
|
5.15. Какой форме принятия решения собственниками по выбору способа управления многоквартирным домом отдать предпочтение Форма проведения общего собрания (общее собрание путем совместного присутствия собственников в одном помещении или заочное голосование) зависит от ряда факторов: - количества собственников; - физической возможности собрать на собрание большинство собствен-ников (живут в других районах города, за границей, загружены работой, бо-льны, связаны семейными обязательствами); - наличием подходящего помещения для проведения собрания; - качества проведенной информационной работы; - соотношения основных и отличных точек зрения по выбору способа управления и организованности групп собственников, придерживающихся раз-ных взглядов. Проведение общего собрания собственников путем совместного присут-ствия в одном помещении целесообразно тогда, когда реально собрать больши-нство собственников в один и тот же день и когда его организаторы надежно уверены в принятии необходимых решений по вопросам повестки дня. При прочих равных условиях принятие решения собственниками по вы-бору способа управления в многоквартирном доме в виде заочного голосования менее предпочтительно, чем общее собрание. Если собственники исходно мало знакомы и слабо организованы, общее собрание даст возможность сделать в этом направлении необходимый шаг, а заочное голосование в этом случае практически ничего не изменит. Кроме того, в заочном голосовании есть некая скрытность, оно исходно содержит сомнение в достоверности будущих итогов голосования по вопросу выбора способа управления. Эта процедура менее прозрачна. Вместе с тем, применение заочного голосования практически неизбежно при невозможности сбора большинства собственников в одном и том же поме-щении и одно и то же время. Эта форма проведения собрания собственников может быть использована инициативной группой тогда, когда они не хотят вынуждать надежное и убежденное большинство слушать уже известные аргу-менты явного меньшинства и тратить на это время. Наконец, такая форма голо-сования может быть применима, если инициаторы проведения имеют поддер-жку незначительного большинства собственников и сомневаются в твердости их позиции после завершения дискуссии на общем собрании. Однако, проведение заочного голосования в таком случае должно быть исключением, а не правилом. Для недопущения такой ситуации лучше отло-жить общее собрание и продолжить информационную работу. 5.16. Как выбрать и подготовить помещение для проведения общего собрания собственников Территориально место проведения собрания должно быть максимально приближено к месту проживания собственников помещений многоквартирного дома. Чем дальше помещение от дома, тем больше вероятность не прихода на собрание части собственников. При этом надо иметь в виду, что люди пен-сионного возраста более активны в общественном плане, они приходят на соб-рания более организованно и голосуют более единообразно, имея возможность больше общаться в течение дня, когда другие собственники находятся на рабо-те. Желание высказаться у них тоже больше. Они справедливо хотят, чтобы считались с их жизненным опытом, уважали их мнение. Конечно, идеально, когда подходящее помещение расположено непосредственно в многоквартир-ном доме. Собственники могут сами подобрать помещение и договориться об усло-виях пользования им (оплата аренды, коммунальных услуг, микрофона) или обратиться с этой целью за помощью в управу района. В качестве помещения для проведения общего собрания может быть ис-пользован кинотеатр, клуб, школа, ВУЗ, конференц-зал управы района, префек-туры, помещение для досуговой работы по месту жительства, помещение обще-ственной организации, наконец - офис любой фирмы. Обычно помещение кон-ференц-зала управы района рассчитано примерно на 50-100 человек, префек-туры административного округа - на 300-400 человек. Поскольку организовать и провести общее собрание собственников с бó-льшим количеством людей всегда трудно, необходимо принимать меры по воз-можному и порой оправданному уменьшению числа собственников, непосред-ственно присутствующих на собрании. Например, путем делегирования полно-мочий одному из членов семьи, от проживающих в одной коммунальной квар-тире наиболее активному в общественном плане, на одной лестничной площа-дке и даже в одном подъезде. Инициаторы должны позаботиться и о представ-лении интересов одиноких престарелых и больных людей, например, их сосе-дями. Так, если в приватизированной квартире проживает семья из 5 человек и каждый из них имеет право собственности на эту квартиру, то совсем не обя-зательно всем членам семьи идти на общее собрание собственников. Если их интересы по управлению многоквартирным домом совпадают и у них на этот счет есть общее мнение, то на собрание они могут направить только одного человека - своего представителя, передав ему полномочия по представлению своих интересов путем выдачи доверенности, оформленной в установленном порядке. Если это не будет сделано, то пришедший на собрание собственник будет представлять только свои интересы тем количеством голосов, которым он рас-полагает лично (в нашем примере - это пропорционально 1/5 площади квар-тиры). Так как ЖК РФ не запрещает нескольким собственникам делегировать в установленном порядке свои полномочия одному и тому же человеку, то общее собрание может по своей форме вылиться в конференцию с незначительным числом присутствующих и, соответственно, минимальными требованиями к ра-змеру помещения. Однако инициаторы собрания при этом в уведомлении должны извещать собственников об общем собрании, а не о конференции, иначе это будет противоречить ЖК РФ. Помещение для поведения общего собрания собственников должно быть достаточно просторным, отремонтированным, чистым, иметь хорошую венти-ляцию, освещение, телефонную связь, необходимое количество исправных по-садочных мест, столы для президиума и регистрации участников собрания, туа-лет, гардероб и хорошо отапливаться (при ненастной или холодной погоде). Организаторы собрания также должны позаботиться о наличии питьевой воды и одноразовых стаканчиков, микрофонах в зале и президиуме, урны для голосования, канцелярских товарах (ручки, бумага). Следует также продумать вопрос охраны помещения и наличия дежурной автомашины на случай непред-виденных ситуаций. Хорошо поставить на видные места (например, стол прези-диума и стол регистрации участников собрания) не слишком большие и доро-гие букеты цветов или цветы в горшках, принесенные из квартир самими соб-ственниками, что создаст непритязательную атмосферу позитивного события. За 1-2 дня, а также непосредственно за 2-3 часа до начала собрания не-обходимо осмотреть весь маршрут, по которому собственники могут добирать-ся к помещению, где будет оно проходить. Если собрание намечено на вечернее время, то подходы к помещению должны быть освещены, дорожки ровными, а в зимнее время очищены от снега и посыпаны песком. На пути следования людей не должно быть препятствий, мешающих проходу в соответствии с разо-сланной схемой движения к помещению. Если возникли непредусмотренные препятствия, изменяющие заранее оговоренный маршрут или создающие опасность при движении, следует уста-новить знаки или расставить специальных людей, корректирующих маршрут и предупреждающих об опасности. Такие случаи бывает при разрытии улиц, установки заборов при начале строительства и т.п. Также не должно возникать проблем у людей перед входом в подъезд, например, таких как сколотая или скользкая ступенька, недостаточное освеще-ние, неизвестный код запорного устройства и др. Указатели и специально выс-тавленные инициаторами собрания люди должны ориентировать приглашен-ных на собрание собственников и в самом здании, в том числе о том, как прой-ти в помещение, где будет проводиться собрание, где происходит регистрация участников собрания, где находятся места общего пользования: гардероб, туа-лет, буфет, место для курения и другие. Если собственник решился прийти на собрание, то ничто не должно помещать ему это сделать, а также испортить настроение до начала собрания. Наоборот, забота и внимание со стороны организаторов должны поднять это настроение и побудить собственника к уважению их труда и чувству обязан-ности выполнить свой долг надлежащим образом. Чем тщательнее будет подготовлено собрание и оформлено соответству-ющим образом помещение, чем внимательнее организаторы собрания окажутся к его участникам, тем больше доверия к организаторам будет у тех, чьи голоса они надеются получить в свою поддержку, и тем скорее на собрании устано-вится деловая обстановка. Инициаторы собрания должны понимать, что чем большее количество собственников они привлекут к подготовке и проведению собрания, тем исхо-дно больше у них будут активных сторонников непосредственно на собрании. Кроме того, участвуя в такой работе, собственники должны понимать, что это их прямая обязанность (особенно, если это первое собрание), поскольку данная работа проводится для реализации их законных прав и интересов, а инициаторы собрания уже тем, что инициировали данную работу, возложили на себя дополнительную нагрузку и ответственность по сравнению с остальными собственниками. Необходимо заблаговременно составить смету на все затраты по подгото-вке собрания с учетом возможной помощи со стороны территориальных орга-нов исполнительной власти. Все траты инициативной группы на подготовку и проведение собрания необходимо оформлять официально с получением счетов и чеков, которые затем передать своему бухгалтеру. Это упростит процедуру принятия и реализации решения общего собрания о компенсации данных сред-ств членам инициативной группы (если работа по сбору таких средств не была проведена до собрания). Источники поступления средств на всю подготовите-льную работу должны быть прозрачными, что позволит избежать кривотолков недоброжелателей. 5.17. Какое время считается наиболее подходящим для проведения общего собрания и сколько оно может продолжаться Наилучшее время проведения собрания следующее: - в теплые месяцы года - в рабочие дни (кроме пятницы, в связи с вы-ездом на дачи) и не ранее 19 часов, но не в выходные дни (с учетом дачного и отпускного сезона); - в холодное время года - в любой день недели, но лучше в выходной, лу-чше не рано утром и не поздно вечером, примерно, в 10-12 часов. По продолжительности собрание не должно превышать 1-2 часа, чтобы не возникло утомление, связанное с ним раздражение и неизбежный уход с собрания части собственников с угрозой потери кворума при голосовании, не-обходимого для принятия легитимных (правомочных) решений. 5.18. Когда можно назначать дату проведения общего собрания Назначение даты проведения общего собрания собственников помещений - это предпоследний перед уведомлением собственников о проведении общего собрания вопрос, который необходимо решить на подготовительном этапе. О дате проведения собрания члены инициативной группы договаривают-ся тогда, когда решены все предшествующие вопросы, записанные в состав-ленном ими плане. В соответствии с ч.4 и ч.5 статьи 45 ЖК РФ инициатор собрания обязан сообщить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его про-ведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено КАЖДОМУ собственнику конкретного дома заказным пись-мом, если решением общего собрания собственников помещений в данном до-ме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под рос-пись либо размещено в помещении данного дома, определенном решением соб-рания и доступном для всех собственников. 5.19. Какая информация должна содержаться в сообщении о проведении общего собрания собственников В сообщении должны быть: 1) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосова-ние); 3) дата, место, время проведения собрания или в случае проведения дан-ного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно озна-комиться. Желательно письма-уведомления в адрес собственников подготовить заранее и направить в адреса в один день. Это избавит инициаторов собрания от вопросов, почему кому-то письмо отправлено раньше, а кому-то позже. Рас-сылка корреспонденции требует знания точных адресов нахождения собствен-ников и определенных финансовых затрат, в том числе и на уведомление о вручении заказного письма. Необходимые средства на оформление и отправку сообщений собствен-никам должны быть включены в смету работ на подготовительном этапе, а фактические расходы подтверждены счетами и чеками оплаты товаров и услуг. Значительно уменьшить размер потраченных на вышеуказанные цели средств можно путем непосредственного обхода членами инициативной группы квар-тир собственников и личного вручения сообщений под роспись. В этом случае разносчики сообщений должны также иметь уточненные списки собственников, в которых должны быть отражены следующие сведения: - адрес (номер) помещения собственника, - фамилия, имя и отчество собственника, - номер, серия и дата выдачи паспорта, - номер, серия и дата выдачи свидетельства на право собственности, - площадь помещения, - размер доли в праве общей собственности на общее имущество собст-венников (количество голосов в %), - дата вручения уведомления, - личная подпись собственника. Список собственников должен иметь название и подписываться инициа-торами собрания. Следует подчеркнуть, что, если собственниками одного помещения (жи-лого или нежилого) являются несколько лиц, то приглашение направляется ка-ждому из них (например, не одному члену семьи, а всем, кто имеет право соб-ственности на данное жилое помещение). Разнося сообщения, члены инициативной группы могут непосредственно общаться с будущими участниками общего собрания, уточняя список собствен-ников. Именно по этой причине рассылку сообщений следует делать не ровно за десять дней (датой извещения о проведении общего собрания является дата отправки заказного письма, а не дата его получения собственником), а неско-лькими днями раньше, например, за 20-30 дней до даты проведения собрания. На более длительный срок увеличивать время рассылки сообщений о со-брании нежелательно, поскольку могут измениться обстоятельства, связанные с его проведением (например, возможность использования помещения для собра-ния, участия в собрании отдельных собственников). Обычно при увеличении срока между направлением сообщения и датой проведения собрания увеличи-вается также число собственников, забывших об этой дате (если инициаторы не предусмотрели сделать напоминание о собрании). 5.20. Достаточно ли одного официального сообщения в адрес собственников для надежного извещения их о проведении общего собрания С точки зрения закона - да, достаточно, однако, учитывая важность ре-шений собрания, а также и сложность его организации и проведения, с целью получения надежного кворума собственников на общем собрании, целесообра-зно, кроме направляемого в адрес каждого собственника официального уведом-ления, сделать также ряд неофициальных приглашений и объявлений о дате и повестке дня общего собрания. Это могут быть объявления на подъездах и других видных местах. Объявления необходимо повторять при их исчезновении с тем, чтобы они ви-сели постоянно с момента рассылки официальных уведомлений вплоть до дня проведения общего собрания. Будут полезны также краткие напоминания, рассылаемые через почтовые ящики за 5-7 дней до собрания, а также напоминания по телефону за 2-3 дня. Общаясь по телефону с собственниками, члены инициативной группы могут уточнить их возможное участие в собрании и, в случае необходимости, принять дополнительные меры для увеличения кворума будущих участников собрания. В сообщении собственнику и в дополнительном приглашении необходи-мо указывать, в какое время будет происходить регистрация пришедших на со-брание. Если помещение для проведения собрания не находится в самом много-квартирном доме, где имеются помещения собственников, а в другом месте, на объявлении о проведении собрания желательно в дополнении к адресу нарисо-вать также схему поиска указанного адреса, привязывая ее к известным ориен-тирам (станциям метро, проспектам, памятникам, историческим зданиям и т.п.). Кроме того, необходимо указывать, как добираться до помещения с по-мощью общественного транспорта, например: «От метро «Сокольники» на ав-тобусе №48 до остановки «Больница» (третья остановка). Приглашение собственников на собрание - исключительно ответствен-ный момент. Здесь не может быть «лишней» работы. Приглашение должно бы-ть надежным, проводиться в разных формах и неоднократно. Собственники до-лжны понимать, что их мнение уважают и ждут на собрании. Недоучет мнения даже одного собственника может перечеркнуть всю работу инициативной гру-ппы и деятельность других собственников по подготовке и проведению общего собрания. В соответствии с ч.6 ст. 46, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собствен-ников помещений в данном доме с нарушением требований кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные ин-тересы. |
Похожие:
 | Стратегический менеджмент: Теория и практика: Учебное пособие для вузов. — M.: Аспект Пресс, 2002. — 415 с |  | Экономика. Теория и практика: материалы III международной научно-практической конференции (16 июня 2015 г.). Отв ред. Зарайский А.... |
| Дисциплины: «Теория управления», «Исследование систем управления», «Теория организации», «Методология науки, системный подход и системный... | | Теория и практика письменного перевода: Учеб пособие. – М.: Флинта: Наука, 2012. с |
| Современные технологии обучения: теория и практика: Учебное пособие / А. О. Блинов, Т. Н. Парамонова, Е. Н. Шереметьева, Г. В. Погодина.... | | Психология управления в современной россии: Теория, эмпирические исследования, практика |
| Лучшая практика муниципального управления в сфере муниципального экономического развития 6 | | Риторика: Теория и практика речевой коммуникации. — 4-е изд. — М.: Дело, 2002. — 480 с |
| Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ | | Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ |