«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф»


Название«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф»
страница5/25
ТипУчебное пособие
filling-form.ru > Договоры > Учебное пособие
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   25

4.6. Какие функции кроме управления общим имуществом

могут выполнять собственники

Закон не запрещает собственникам помещений, помимо основной функции по управлению общим имуществом собственников, самим выполнять некото-рые работы, например, по содержанию и ремонту дома. Часть этих работ собственники могут выполнять самостоятельно, например, делать влажную уборку лестничных площадок и маршей, проводить уборку, озеленение и благоустройство придомовой территории, а могут создать собственную обслу-живающую организацию, наняв для работы в ней соответствующих специа-листов как из собственной среды, так и сторонних.

Нередки случаи, когда созданные в домах товарищества собственников жилья или жилищные либо жилищно-строительные кооперативы создают у себя в доме жилищную обслуживающую организацию, в которой могут быть электрик, сантехник, дворники, уборщицы и другие рабочие и инженеры.

Распространенным явлением в многоквартирных домах является исполь-зование специалистов, совмещающих нескольких функций как по управлению домом (например, управляющий - он же экономист и бухгалтер), так и по соде-ржанию и ремонту общего имущества (или, что бывает чаще, один специалист, выполняющий несколько видов работ по совместительству: например, сантехник одновременно является и электриком).

Такое совмещение профессий происходит в целях экономии финансовых средств и улучшения организации работы конкретных специалистов (лучше не бегать из дома в дом, выполняя функции электрика, а вместе с этой функцией выполнять и другие, но в одном доме). Собственникам нескольких рядом стоя-щих домов можно скоординировать свои действия и нанимать для выполнения однотипных работ одних и тех же специалистов.
4.7. Стоит ли ограничивать повестку дня первого общего собрания собственников только вопросом выбора способа управления многоквартирным домом
Конечно, нет. Все вышеперечисленные (одновременно или некоторые из них) и другие вопросы в принципе могут быть включены в повестку дня, рассмотрены и решены на общем собрании, которое будет обсуждать вопрос и принимать решение по выбору способа управления многоквартирным домом. Все зависит от актуальности этих вопросов для собственников на конкретный момент и тщательности подготовки общего собрания.

Например, если для собственников остро стоит вопрос о застройке дворо-вой территории многоквартирного дома сторонней организацией без согласова-ния с собственниками, было бы неправильно обойти этот вопрос на общем со-брании, главной темой которого является выбор способа управления. Как бы ни хотели инициаторы собрания избежать обсуждения такого острого вопроса, он все равно будет поднят участниками собрания. Поэтому следует заранее к нему подготовиться и внести в повестку дня.

Наличие «острых» вопросов, затрагивающих интересы многих собствен-ников - хороший повод и важное условие для стимулирования собственников к участию в собрании, поэтому нужно его максимально использовать.

Ко всем неожиданностям на собрании необходимо готовиться тщательно и заблаговременно, продумывая сценарий его проведения так, чтобы в любом случае решить главный вопрос повестки дня - выбор способа управления, но и не оставить без внимания и другие острые вопросы.

Попытка ухода от этих вопросов (особенно в жесткой форме - оказывая давления на желающих высказаться) может стать причиной внутреннего конфликта между собственниками и привести к срыву подготовки общего соб-рания и его самого во время проведения. А это крайне нежелательно для буду-щей совместной работы собственников.

Перечень выносимых на общее собрание вопросов может зависеть от исхо-дной степени организованности собственников. Например, если собственники уже организовали товарищество собственников жилья или другое жилищное объединение, которое выбрало правление, имеющее положительный опыт зак-лючения договоров на управление и обслуживание дома и т.д. - это одна ситуация.

Наличие определенной степени организованности собственников позволяя-ет инициаторам собрания легче управлять ими, разъясняя первоочередность тех или иных вопросов, выносимых на общее собрание.
4.8. Могут ли собственники обсуждать на общем собрании вопросы, которые не были указаны в его повестке дня
Общее собрание собственников многоквартирного дома - это особое соб-рание и не следует его путать с любым собранием жителей дома. Оно отли-чается от собрания общественности по месту жительства тем, что в нем могут участвовать только собственники конкретного дома или их официальные пред-ставители. Поэтому закон устанавливает строго определенный порядок органи-зации и проведения таких собраний.

В ч.2, ст.46 ЖК РФ говорится о том, что общее собрание не вправе при-нимать решения по вопросам, не включенным в повестку его дня, а также изменять повестку дня. С этим следует согласиться, учитывая, что на общем собрании, как правило, рассматривают важные и подчас сложные вопросы, которые требуют времени для осмысления, а поспешность в их решении может привести к ошибкам и дополнительным материальным и другим издержкам со стороны собственников.

Однако ЖК РФ запрещает только принятие решений по не вклю-ченным в повестку дня вопросам, но не запрещает обсуждение таких вопросов. Поэтому, учитывая известные трудности созыва общего собрания, инициаторы собрания по завершении его официальной части с заранее объяв-ленной повесткой дня могут закрыть его и устно пригласить присутствующих на собрании собственников принять участие в обсуждении новых вопрос, ого-ворив, что решения по ним приниматься не будут. Обсуждать не вклю-ченные в повестку дня вопросы можно в любой момент проведения общего собрания, однако делать это нецелесообразно, потому что собрание может не уложиться в оговоренные временные рамки, собрание может потерять свой кворум (правомочее) из-за ухода некоторой части его участников и, соот-ветственно, не сможет рассмотреть и принять решения по оставшимся в по-вестке дня вопросам.

Для обсуждения на собрании разных непредвиденных вопросов можно предусмотрительно включить в повестку дня собрания вопрос под названием «Разное». При наличии такого вопроса вряд ли у кого из собственников воз-никнут серьезные претензии относительно возможности обсуждения на общем собрании других вопросов не в ущерб основным.
4.9. Где взять деньги на управление и капитальный ремонт многоквартирного дома
Стоит особо остановиться на таком вопросе, как реконструкция и капита-льный ремонт здания путем надстройки здания на 2-3 этажа или сооружение мансардного этажа. Этот вопрос актуален для большинства собственников в домах сложившейся застройки, где капитальный ремонт не производили более 20 лет. Надеяться на финансирование работ по капитальному ремонту со сто-роны органов исполнительной власти можно, однако на эти цели в бюджетах пока выделяется ограниченное количество средств (и не ясен порядок их получения) и, возможно такой «подарок» придется ждать достаточно долго, а домов нуждающихся в таком ремонте много.

Вместе с тем, в городе имеется достаточно обширный опыт, когда кА-питальный ремонт нескольких сотен домов органам исполнительной власти го-рода удалось провести на основе инвестиционных контрактов с физическими или юридическими лицами на строительство мансард. При этом после выпо-лнения обязательств по контракту инвестор строительства получал в собствен-ность мансарду, а город в качестве своей доли - капитальный ремонт здания.

Теперь по аналогичной схеме эту долю могут получать сами собственники. Если контракт будет предусматривать надстройку нескольких (например, двух этажей, в том числе одного мансардного), то кроме капитального ремонта собственники (выступая заказчиками строительства) могут дополнительно по-лучить и часть жилых помещений высокого качества для сдачи в коммерческий найм и часть нежилых (путем отселения жителей ряда квартир первого этажа в надстраиваемую часть здания) для сдачи в аренду. Безусловно, все работы должны быть выполнены по специально разработанному проекту реконструк-ции на основании предварительного обследования здания специализированной организацией на возможность его надстройки и выдачи ею соответствующего официального заключения.

Это позволяет:

- восстановить жилищный фонд;

-получить дополнительные жилые и нежилые площади;

-повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан;

- улучшить технические характеристики и архитектурный облик здания;

- уменьшить расходы собственников по содержанию и текущему ремонту общего имущества;

- повысить оценочную стоимость жилья;

- уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с про-ведением капитального ремонта общего имущества.

Все это собственники могут получить без использования личных средств, исключительно благодаря разумному использования своего права по распоря-жению общим имуществом дома, в том числе: чердака, крыши, внутридомовых коммуникаций, земельного участка, на котором необходимо будет временно на период строительства (то есть на 1-2 года) разместить склад стройматериалов, рабочие бытовки и технику.

Инвестору такой контракт выгоден, потому что он получает возможность получить в собственность по себестоимости жилые помещения для коммер-ческой продажи практически в любом районе города, не вступая при этом в конфликт с жителями домов, которые становятся в этом случае не противо-борствующей, а материально заинтересованной стороной. За счет строитель-ства мансарды можно заменить или отремонтировать старые лифты, вместо расставленных тут и там разномастных «ракушек» и старых железных гаражей построить компактные капитальные гаражи и многое другое. Жилой дом - это жилищный капитал. Он не должен «таять» из-за бездействия собственников, а, наоборот, должен приращиваться при рациональном его использовании.
4.10. Когда собрание собственников в полном объеме решило вопрос выбора способа управления многоквартирным домом
Для ответа на этот вопрос необходимо вернуться к ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, где говорится о том, что «…Орган местного самоуправления…проводит открытый конкурс по отбору управ-ляющей организации, если в течение года до дня проведения данного конкурса собствен-никами помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано».

Собственники должны не только выбрать способ управления многоквар-тирным домов, приняв соответствующее решение на общем собрании, но и реализовать это решение.

Поскольку ЖК РФ вступил в действие с 1 марта 2005 года, собственники должны были принять и реализовать принятые решения по управлению домом в течение года, то есть до 1 марта 2006 года. Если собственники к этому вре-мени свое право не реализовали, тогда за них выбор сделали органы местного самоуправления, проведя процедуру выбора управляющей организации на открытом конкурсе.
4.11. Как территориальные органы исполнительной власти узнают о том, что в тысячах многоквартирных домов

города Москвы собственники выбрали или не выбрали

способ управления, реализовали или не реализовали

выбранный способ
ЖК РФ об этом не говорит. Можно предполагать, что органы исполни-тельной власти должны быть проинформированы об этом собственниками в письменной форме.
4.12. Какая информация должна содержаться

в письме-уведомлении собственников

в адрес территориальных органов исполнительной власти

города Москвы о произведенном выборе

и реализации способа управления многоквартирным домом
Закон об этом также прямо не говорит.

Однако, из существа разных статей ЖК РФ следует, что в официально еди-новременно посылаемых органам исполнительной власти материалах должны присутствовать:

а) сведения об объекте управления (адрес многоквартирного дома, пере-чень общего имущества собственников, границы земельного участка);

б) выписка из протокола общего собрания собственников (или членов това-рищества собственников жилья, жилищного кооператива или другого потреби-тельского кооператива) с указанием:

- повестки дня;

- общего количества собственников и распределения долей (голосов) в пра-ве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме,

- количества голосов собственников, принявших участие в голосовании по вопросу выбора способа управления и количества голосов, которым данное ре-шение было принято;

в) копия свидетельства о регистрации юридического лица, если в качестве управляющей организации было создано ТСЖ,

г) сведения о договоре управления (дата заключения, номер, стороны по договору и предмет договора) с соответствующим физическим и юридическим лицом, если собственники для управления многоквартирным домом выбрали стороннюю управляющую организацию или наняли управляющего;

д) информация о заключенных договорах (дата, номер, стороны, предмет) с жилищными обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, поско-льку управление предполагает предоставление как жилищных, так и комму-нальных услуг;

е) порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения этой платы (размер платы за работы и услуги должен быть взят не произвольно, а обоснован);

ж) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей органи-зацией ее обязательств по договору управления;

е) перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, которые будут оплачиваться собственниками.

Сопроводительное письмо к перечисленному пакету материалов должно быть подписано инициаторами собрания с указанием их адреса постоянного проживания, а все посылаемые официальные документы (например, выписки из протоколов собрания) должны быть оформлены соответствующим образом.

Если перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников не соответствует действующим нормам и правилам эксплуата-ции дома, то у органов местного самоуправления могут возникнуть обоснован-ные опасения за здоровье и безопасность проживающих. Таким образом, собст-венники не могут произвольно решать, что можно делать или не делать в доме для поддержания его в нормальном состоянии. Имеется установленный нормативом перечень этих работ, сроки их выполнения и утвержденные Правительством РФ правила содержания общего имущества. Если эти правила не выполняются, то уполномоченные государственные надзорные органы могут наложить штрафы на управляющую организацию, вне зависимости от ее организационно-правовой формы, в том числе и на собственников, если они непосредственно выполняют функции управления.

Попытки собственников сэкономить на не проведении предусмотренных нормами и правилами работ, может в лучшем случае обернуться дополнитель-ными тратами, а в худшем - судебным разбирательством (например, если не сбитая вовремя сосулька нанесла гражданину телесные повреждения или прои-зошел взрыв из-за утечки газа в системе газоснабжения дома).

Таким образом, к 1 марта 2006 года органы местного самоуправления до-лжны были получить от собственников каждого многоквартирного дома ответы на следующие вопросы:

- каким способом и кем будет управляться многоквартирный дом, располо-женный по конкретному адресу;

- что представляет собой общее имущество собственников (в том числе и земельный участок, оформленный надлежащим образом: его границы, размеры, номер в земельном кадастре);

- что предполагают делать собственники с общим имуществом дома, чтобы поддерживать его в надлежащем состоянии;

- как рассчитывается стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту дома и какова эта стоимость;

- как будут собственники контролировать реализацию того, что наметили.

Эта информация была важна не только для территориальных органов исполнительной власти, Правительства и Мэра Москвы, несущих по закону ответственность за безопасность жилища (статья 1, часть 1 ЖК РФ), но и для самих собственников помещений, которым по всем этим вопросам предстояло принять решение на общем собрании, в том числе про-водимом и в форме заочного голосования. К сожалению в полном объеме эта проблема не была доведена до сведения ВСЕХ собственников и не была разъяснена ее значимость ВСЕМ собственникам.

Поэтому в значительном числе случаев не активные и не сознательные собственники, не понявшие открывшейся по закону перед ними возмож-ности, своими правами по выбору варианта формы управления многоквар-тирным домом, к сожалению, - НЕ ВОСПОЛЬЗОВАЛИСЬ.

В первую очередь эта информация была важна инициаторам проведения собрания. Если на какой-либо вопрос из выше оговоренного перечня собствен-ники в письме-уведомлении в органы местного самоуправления не ответили или не смогли ответить, органы исполнительной власти имели полное право считать вопрос выбора способа управления в конкретном доме до конца не ре-шенным и не реализованным. И, соответственно, имели право сами выбирать для данного дома управляющую организацию.

В большинстве случаев этим правом они ВОСПОЛЬЗОВАЛИСь.
5. Как организовать подготовку и проведение общего собрания
5.1. Какие принципы нужно знать и соблюдать,

чтобы общее собрание прошло успешно
Принцип 1. Полная гласность и открытость.

Основной и первый организационный принцип для успешной подготовки и проведения собрания - полная гласность деятельности, открытость работы его инициаторов, регулярное, полное и объективное информирование о своей ра-боте будущих участников собрания. Только полная и доступная прозрачность целей и всей без исключения деятельности по ее достижению будут способ-ствовать инициаторам собрания нахождению в доме единомышленников и по-иску правильных решений по управлению общим имуществом собственников.

Принцип 2. Постоянное расширение числа единомышленников иници-аторов собрания по мере приближения ко дню его проведения.

Все инициаторы собрания должны понимать, что по мере приближения к собранию круг их единомышленников должен расширяться. Это должны быть не только единомышленники, но и соучастники, то есть люди не только раз-деляющие точку зрения инициаторов, но и практически делающие свой вклад в общее дело подготовки собрания. Такое участие будет добавлять новые камни в фундамент будущего самоуправления.

Инициаторам нельзя самоизолироваться, отгораживаться от других собст-венников, считать себя эдакими посвященными, которым открылась истина и чьи деяния не нужно знать другим. Такая позиция оттолкнет от инициаторов их возможных единомышленников, вызовет подозрение и недоверие других соб-ственников. Даже если люди придут на собрание, добиться на нем согласо-ванного решения в этом случае будет трудно. Каждый «начнет тащить одеяло на себя», не слушая мнение других, особенно - дискредитировавших себя инициаторов. Собрание может затянуться, а собравшиеся будут искать новых лидеров.

Принцип 3. Все основные решения по управлению домом должны быть сформированы у большинства собственников еще до собрания.

Неправильно сразу приглашать собственников на собрание, предварите-льно не поговорив с ними о его цели и возможных путях ее достижения.

Детальное обсуждение основных проблем по управлению домом и путей их решения должно закончиться на стадии подготовки собрания. К этому моменту большинство собственников должно сознательно и твердо придержи-ваться единой позиции по главным вопросам; собрание же должно лишь фор-мально зафиксировать количество сторонников различных точек зрения и при-нять окончательное решение, удовлетворяющее большинство участников.

Этот принцип особенно важен при большом числе собственников, когда общее собрание организовать особенно сложно, и оно может собираться доста-точно редко (не более 1 раза в год). Правильной стратегией инициаторов будет обсуждение и снятие всех острых вопросов до собрания. Пусть споры будут на улице, на лестничных площадках, в подъездах, но никак не на общем собрании. Пусть страсти и сомнения останутся за стенами помещения, где оно будет про-водиться. Собрание в основной своей массе собственников должно быть моно-литно, убежденно и непоколебимо в отношении принимаемых решений.

Здесь уместно сравнение с выборами в представительные и исполнитель-ные органы власти, когда агитация заканчивается до дня голосования. Разница лишь в том, что результаты голосования на общем собрании в доме достаточно быстро и заметно могут повлиять на условия жизни его жителей, а выбранный депутат быстро забывает о данных им обещаниях.

Кроме того, если жители дома ошиблись в своем решении, то они могут и быстро исправить свою ошибку, проведя новое общее собрание в любое время и приняв новые решения. Ошибку с выбором, например, депутата в Государ-ственную Думу РФ можно исправить только через 4 года, да и то, вряд ли это заметно повлияет на жизнь конкретного дома и отдельной семьи.

Принцип 4. Мелочей при подготовке и проведении собрания не бывает.

Даже один оставленный без внимания человек или непродуманный мо-мент могут испортить настроение многим, а несколько организованных человек способны просто сорвать собрание. Поэтому организация проведения собрания требует исключительно тщательной подготовки.

Принцип 5. Врагов в одном доме не должно быть, могут быть разные мнения.

Особое внимание при подготовке собрания должно быть оказано «оп-позиции» или сторонникам точки зрения, отличной от мнения большинства по-тенциальных участников собрания. Непогашенные угли сомнения у нескольких человек способны разгореться в пламя, которое поглотит все труды инициа-торов собрания.

Причем пламя противодействия большинству со стороны оппозиции раз-горается по мере увеличения давления на меньшинство, категорического неп-риятия большинством другой точки зрения, по причине неэтичного поведения организаторов, необоснованного лишения права голоса и т.п.

Врагов на собрании не должно быть, могут быть разные интересы и дру-гие точки зрения, их нужно хорошо знать и по возможности максимально и в корректной форме учесть при принятии общих решений.

Принцип 6. Все собственники равны в своих правах.

Все собственники в доме имеют равные права и они должны быть фак-тически обеспечены. Не одинаково только количество голосов, которым обла-дает каждый конкретный собственник при принятии общих решений. Это количество зависит от размера доли собственника в общем имуществе, которая пропорциональна общей площади помещений, находящейся в собственности конкретного собственника.

Принцип 7. Чтобы правильно решать нужно достаточно знать.

Каждый собственник должен быть достаточно информирован о своих правах и обязанностях, о проблемах, требующих решения, чтобы свободно и сознательно принять необходимые решения по управлению домом.
5.2. От чего зависит объем подготовительных работ к собранию
Перечень и порядок подготовительных работ при организации прове-дения общего собрания зависит от многих исходных факторов.

Основными являются:

- степень предварительной организованности собственников помещений в многоквартирном доме. Одно дело, если жители дома малоактивны и давно или никогда не собирались вместе для обсуждения общих вопросов, другое - когда собственники создали жилищное объединение, например, ТСЖ, которое не первый год самостоятельно управляет многоквартирным домом;

- количество собственников в доме;

- возрастной состав, однородность собственников по уровню образования и материальной обеспеченности;

- доступность собственников для осуществления информационного обме-на их с инициативной группой;

- техническое состояние дома, количество и острота проблем, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества собственников, а также наличия и существа конфликта между собственниками, размера и активности конфлик-тующих групп, авторитета неформальных лидеров этих групп.
5.3. Кто может быть инициатором проведения

общего собрания собственников помещений
В соответствии с законом инициаторами собрания могут быть:

- любой собственник или его официальный представитель,

- группа собственников или группа собственников и их официальных представителей (инициативная группа).

Лучше, если в качестве инициаторов общего собрания будут выступать люди, уже известные в доме, например, пользующиеся доверием, уважением старшие по дому и подъездам, члены домкомов, советов территориальных об-щин, правлений ТСЖ, ЖК и ЖСК, общественных объединений.
5.4. Как собрать инициативную группу

по проведению общего собрания собственников
Возьмем самый сложный случай, когда в доме нет группы инициаторов собрания, а за его инициацию берется собственник, не имеющий опыта созыва собрания и работы с людьми.

Лучше всего работать не одному, а постараться собрать инициативную группу.

Почему?

Во-первых, потому, что доверия и уважения к деятельности группы лиц со стороны остальных собственников будет больше;

Во-вторых, будет легче и быстрее решать множество необходимых организационных вопросов.

Кроме того, инициативная группа собственников - более точный индика-тор настроений и интересов всех собственников в доме. Совещание и принятие решений в группе - это уже мини собрание и первая ступенька к полномочному общему собранию собственников.

Желательно, чтобы в инициативную группу вошли известные в доме, уважаемые и обладающие авторитетом собственники, при этом – преимущест-венно постоянно в нем проживающие. Это могут быть граждане, занимающие активную жизненную позицию и известные своей защитой общественных ин-тересов жителей, неоднократно обращавшиеся в органы власти с жалобами и предложениями, в том числе по жилищно-коммунальным вопросам, использо-вания жилых, нежилых помещений, придомовой территории.

В инициативной группе всегда полезны собственники, которые обычно одними из первых приходят на весенний субботник по уборке двора и посадке зеленых насаждений или звонят в диспетчерскую о неисправности домофона, лифта, отсутствии света в доме, нарушении работы коллективной телевизион-ной антенны, наличии мусора и грязи в подъезде, делают замечания наруши-телям общественного порядка.

Важно, чтобы члена инициативной группы знало еще несколько человек в доме. Это может быть любитель животных, автолюбитель, сторонник и про-пагандист здорового образа жизни, занимающийся бегом или делающий физза-рядку в ближайшем сквере или парке, регулярно играющий там же в шахматы или шашки, футбольный болельщик и т.п.

Инициаторы собрания должны уметь не только говорить, но и слушать, быть людьми образованными и воспитанными.

Первоначальный размер инициативной группы может быть 3-5 человек.

В последующем размер группы может быть увеличен. Желательно, чтобы в нее вошли собственники, проживающие в квартирах, расположенных в раз-ных подъездах дома. Этим будет обеспечено неофициальное представительство интересов собственников по подъездам и исходно снят вопрос об ущемлении интересов собственников подъездов, не представленных в инициативной групп-пе. Одним из подходов к формированию инициативной группы может быть фо-рмирование ее по принципу знакомства одних собственников с другими. Дру-гим подходом может быть сбор желающих путем обращения первичного ини-циатора ко всем собственникам с помощью объявления или опросного листа с последующим дополнительным отбором инициативной группы из числа канди-датов, то есть высказавших желание работать в группе.

Объявления можно разместить на подъездах или разнести (как и оп-росные листы) по почтовым ящикам. Содержание объявления может быть примерно таким:

Дорогие соседи!

Для подготовки общего собрания собственников помещений нашего дома по вопросу выбора способа управления домом в соответствии с Жилищным ко-дексом Российской Федерации формируется инициативная группа.

Приглашаем в состав группы собственников помещений, которые имеет опыт организационной, общественной работы, тех, кому не безразлична судьба нашего дома.

Если вы готовы работать в группе, сообщите короткую информацию о себе в этом объявлении и опустите его в почтовый ящик кв. №_____________

Фамилия, имя, отчество_________________________________________

Квартира №___, домашний или другой контактный телефон__________

Возраст_____________

Место работы и занимаемая должность____________________________

Выполнявшаяся или выполняемая общественная работа______________

Сбор инициативной группы (число и месяц) 200… года в … часов в кв. №______
Житель кв. №____ Иванов Иван Иванович,

телефон №__________________.
5.5. Что и как должна делать инициативная группа
Чем чаще и качественней инициаторы собрания будут давать инфор-мацию о своей работе, тем больше будет доверие к ним со стороны других собственников и тем успешней пройдет подготовка и само собрание.

На первом заседании инициативной группы необходимо:

- выбрать старшего группы;

- разработать план подготовки и проведения собрания;

- распределить обязанности между членами инициативной группы (в том числе договориться, кто будет хранить документацию, писать тексты информа-ционных листков, делать тираж рассылаемой собственникам информации, осу-ществлять его рассылку и т.д.), согласовать место и время следующего засе-дания группы;

- решить, кто и что должен сделать к следующему заседанию.

При подготовке и проведении общего собрания собственников помеще-ний мелочей не бывает, поэтому план работы инициативной группы должен быть проработан особенно тщательно. Даже единичная ошибка, связанная, нап-ример, с не оповещением о проведении собрания одного из собственников, мо-жет перечеркнуть всю предварительно проделанную работу, если, например, этот собственник захочет опротестовать в суде принятые на общем собрании решения.

Непродуманность или отсутствие у инициативной группы конкретных предложений по выносимым на общее собрание вопросам, либо твердой пози-ции при принятии решений, гибкости при наличии разных точек зрения - все это может вызвать на собрании длительную дискуссию и, как итог, отсутствие кворума при голосовании и невозможность принятия необходимых решений.

Срыв собрания вызовет у людей раздражение, неудовлетворенность рабо-той инициативной группы и потребует в дальнейшем более значительных уси-лий для сбора нового собрания, возможно, со сменой состава первоначальной инициативной группы.
5.6. Что должно быть отражено в плане работы

инициативной группы
В плане должны быть: последовательность действий, этапы, направления и содержание выполняемых работ с указанием сроков и ответственных испол-нителей, источников и объемов финансирования отдельных работ.

Всю работу инициативной группы разделяют на два основных этапа: подготовка к собранию и проведение собрания.

В примерный перечень работ инициативной группы на этапе подготовки к собранию входит:

- сбор информации о собственниках, составление предварительного, а затем окончательного списка собственников;

- сбор комплекта технической и бухгалтерской документации, необходи-мой для управления многоквартирным домом;

- информационно-разъяснительная и пропагандистская работа с собствен-никами;

- составление описания общего имущества собственников;

- расчет стоимости жилищных услуг;

- определение возможных поставщиков коммунальных услуг, выяснение условий поставки и составление проектов договоров на предоставление услуг;

- определение источников финансирования содержания и текущего ремо-нта общего имущества собственников, составление годовой сметы доходов и расходов на управление, содержание и ремонт дома;

- расчет примерной стоимости и определение источников затрат на про-ведение капитального ремонта дома (при необходимости его срочного прове-дения);

- предварительное обсуждение с собственниками вопроса о выборе спо-соба управления домом и проведение рейтингового голосования;

- если в качестве управляющей организации планируется:

- создание ТСЖ, то необходимо подготовить список кандидатур в состав правления, на должность председателя, в состав ревизионной комиссии, проект устава;

- привлечение частной или государственной управляющей органи-зации, то подготовить предварительный список таких организаций, переговори-ть с их представителями об условиях договора управления и подготовить его проект;

- непосредственное управление домом со стороны собственников, то необходимо продумать, кто из них будут старшим в этой работе и кто будет хранить у себя документацию;

- обсуждение и принятие решения о форме проведения общего собрания (путем совместного присутствия собственников в одном помещении или путем проведения заочного голосования);

- выбор и подготовка помещения для собрания;

- назначение даты проведения собрания;

- подготовка бюллетеней для голосования, регистрационных листов для регистрации собственников, пришедших на собрание, проекта протокола собра-ния, выбор ответственных лиц за выполнение тех или иных обязанностей не-посредственно на собрании;

- уведомление собственников о проведении собрания с приглашением принять в нем участие.

Как видно из этого списка, подготовительный этап начинается со сбора информации о собственниках и заканчивается их приглашением на собрание. Таким образом, приглашение собственников на собрание возможно лишь тогда, когда вся вышеуказанная подготовительная работа закончена в полном объеме и есть полная уверенность в том, как может проголосовать большинство собственников.

В принципе подготовительный этап может начинаться и с создания ини-циативной группы, то есть проект плана работы может писать и единственный (первичный) инициатор проведения общего собрания. Затем этот план до-рабатывают с участием других членов инициативной группы.

Суть подготовительного этапа в том, чтобы, получив подробную инфор-мацию о доме (объекте управления) и собственниках (субъекте управления или управляющем органе), выработать стратегию (способ) управления домом, а также провести все необходимые организационные мероприятия для голосова-ния по выбранной стратегии.
5.7. Почему важна и нужна

надежная информация о собственниках
На подготовительном этапе сбор достаточно полной и надежной ин-формации о собственниках является самой важной работой. Получение та-кой информации позволит не только правильно построить информационно-ра-зъяснительную работу с ними, хорошо организовать и успешно провести общее собрание, но и в дальнейшем рационально использовать интеллектуальный, профессиональный, материальный, физический и организационный потенциал каждого из них для эффективного управления домом, поможет избежать или быстро погасить внутридомовый конфликт, создать в доме атмосферу добросо-седства и взаимопомощи.
5.8. Что необходимо и желательно знать о собственниках
В перечень сведений о собственниках целесообразно включить:

- номер квартиры (нежилого помещения);

- фамилия, имя, отчество (для юридических лиц - название организации, предприятия, учреждения, координаты учредителей, вышестоящей структуры);

- общая площадь помещения (ий) собственника, размер его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долю ка-ждого собственника или, что тоже самое - количество его голосов, определяют как частное от деления общей площади помещений, находя-щихся в его собственности на сумму общих площадей (жилых и нежилых), находящихся в собственности всех собственников дома; обычно эту долю выражают в процентах, для чего вышеуказанное частное от деления двух площадей умножают на 100%; сумму площадей жилых и нежилых поме-щений, находящихся в собственности в доме, определяют по экспликации (перечень помещений дома), выдаваемой бюро технической инвентариза-ции, БТИ);

- количество проживающих в жилом помещении (количество работаю-щих в нежилом помещения и вид деятельности фирмы, в нем размещенной);

- состав семьи собственника;

- наличие права на получение льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и фактическое получение этого вида государст-венной помощи;

- наличие и размер задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг и возможные причины ее возникновения;

- информация о страховании помещения;

- когда и где постоянно зарегистрирован;

- с какого года проживает в Москве, откуда прибыл в город;

- телефон домашний, служебный, мобильный;

- адрес фактического проживания;

- пол;

- возраст;

- серия, номер, дата выдачи паспорта гражданина;

- серия, номер, дата выдачи свидетельства на право собственности;

- образование;

- место работы, занимаемая должность;

- увлечения (хобби): животные, садоводство и огородничество, автомо-биль, мотоцикл, туризм, рыбная ловля, охота, бег трусцой и физзарядка на открытом воздухе, коллекционирование и другое.
5.9. Как и где получить информацию о собственниках
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   25

Похожие:

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconТеория и практика
Стратегический менеджмент: Теория и практика: Учеб­ное пособие для вузов. — M.: Аспект Пресс, 2002. — 415 с

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconТеория и практика
Экономика. Теория и практика: материалы III международной научно-практической конференции (16 июня 2015 г.). Отв ред. Зарайский А....

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconРеферат на тему эссе на тему d. Дисциплина «Методика преподавания классического танца»
Дисциплины: «Теория управления», «Исследование систем управления», «Теория организации», «Методология науки, системный подход и системный...

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconС. С. Микова, В. В. Антонова, Е. В. Штырина теория и практика письменного...
Теория и практика письменного перевода: Учеб пособие. – М.: Флинта: Наука, 2012. с

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconСовременные т ех нологии обучения: теория и практика учебное пособие
Современные технологии обучения: теория и практика: Учебное пособие / А. О. Блинов, Т. Н. Парамонова, Е. Н. Шереметьева, Г. В. Погодина....

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconКоординационный совет по психолого-педагогическим исследованиям российской академии образования
Психология управления в современной россии: Теория, эмпирические исследования, практика

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconКодекс лучшей практики в сфере муниципального управления
Лучшая практика муниципального управления в сфере муниципального экономического развития 6

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconЗарецкая Е. Н. 3-34 Риторика: Теория и практика речевой коммуникации. 4-е изд
Риторика: Теория и практика речевой коммуникации. — 4-е изд. — М.: Дело, 2002. — 480 с

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconОбщие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ

«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф» iconОбщие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:


Все бланки и формы на filling-form.ru




При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
filling-form.ru

Поиск