Скачать 3.16 Mb.
|
4.6. Какие функции кроме управления общим имуществом могут выполнять собственники Закон не запрещает собственникам помещений, помимо основной функции по управлению общим имуществом собственников, самим выполнять некото-рые работы, например, по содержанию и ремонту дома. Часть этих работ собственники могут выполнять самостоятельно, например, делать влажную уборку лестничных площадок и маршей, проводить уборку, озеленение и благоустройство придомовой территории, а могут создать собственную обслу-живающую организацию, наняв для работы в ней соответствующих специа-листов как из собственной среды, так и сторонних. Нередки случаи, когда созданные в домах товарищества собственников жилья или жилищные либо жилищно-строительные кооперативы создают у себя в доме жилищную обслуживающую организацию, в которой могут быть электрик, сантехник, дворники, уборщицы и другие рабочие и инженеры. Распространенным явлением в многоквартирных домах является исполь-зование специалистов, совмещающих нескольких функций как по управлению домом (например, управляющий - он же экономист и бухгалтер), так и по соде-ржанию и ремонту общего имущества (или, что бывает чаще, один специалист, выполняющий несколько видов работ по совместительству: например, сантехник одновременно является и электриком). Такое совмещение профессий происходит в целях экономии финансовых средств и улучшения организации работы конкретных специалистов (лучше не бегать из дома в дом, выполняя функции электрика, а вместе с этой функцией выполнять и другие, но в одном доме). Собственникам нескольких рядом стоя-щих домов можно скоординировать свои действия и нанимать для выполнения однотипных работ одних и тех же специалистов. 4.7. Стоит ли ограничивать повестку дня первого общего собрания собственников только вопросом выбора способа управления многоквартирным домом Конечно, нет. Все вышеперечисленные (одновременно или некоторые из них) и другие вопросы в принципе могут быть включены в повестку дня, рассмотрены и решены на общем собрании, которое будет обсуждать вопрос и принимать решение по выбору способа управления многоквартирным домом. Все зависит от актуальности этих вопросов для собственников на конкретный момент и тщательности подготовки общего собрания. Например, если для собственников остро стоит вопрос о застройке дворо-вой территории многоквартирного дома сторонней организацией без согласова-ния с собственниками, было бы неправильно обойти этот вопрос на общем со-брании, главной темой которого является выбор способа управления. Как бы ни хотели инициаторы собрания избежать обсуждения такого острого вопроса, он все равно будет поднят участниками собрания. Поэтому следует заранее к нему подготовиться и внести в повестку дня. Наличие «острых» вопросов, затрагивающих интересы многих собствен-ников - хороший повод и важное условие для стимулирования собственников к участию в собрании, поэтому нужно его максимально использовать. Ко всем неожиданностям на собрании необходимо готовиться тщательно и заблаговременно, продумывая сценарий его проведения так, чтобы в любом случае решить главный вопрос повестки дня - выбор способа управления, но и не оставить без внимания и другие острые вопросы. Попытка ухода от этих вопросов (особенно в жесткой форме - оказывая давления на желающих высказаться) может стать причиной внутреннего конфликта между собственниками и привести к срыву подготовки общего соб-рания и его самого во время проведения. А это крайне нежелательно для буду-щей совместной работы собственников. Перечень выносимых на общее собрание вопросов может зависеть от исхо-дной степени организованности собственников. Например, если собственники уже организовали товарищество собственников жилья или другое жилищное объединение, которое выбрало правление, имеющее положительный опыт зак-лючения договоров на управление и обслуживание дома и т.д. - это одна ситуация. Наличие определенной степени организованности собственников позволяя-ет инициаторам собрания легче управлять ими, разъясняя первоочередность тех или иных вопросов, выносимых на общее собрание. 4.8. Могут ли собственники обсуждать на общем собрании вопросы, которые не были указаны в его повестке дня Общее собрание собственников многоквартирного дома - это особое соб-рание и не следует его путать с любым собранием жителей дома. Оно отли-чается от собрания общественности по месту жительства тем, что в нем могут участвовать только собственники конкретного дома или их официальные пред-ставители. Поэтому закон устанавливает строго определенный порядок органи-зации и проведения таких собраний. В ч.2, ст.46 ЖК РФ говорится о том, что общее собрание не вправе при-нимать решения по вопросам, не включенным в повестку его дня, а также изменять повестку дня. С этим следует согласиться, учитывая, что на общем собрании, как правило, рассматривают важные и подчас сложные вопросы, которые требуют времени для осмысления, а поспешность в их решении может привести к ошибкам и дополнительным материальным и другим издержкам со стороны собственников. Однако ЖК РФ запрещает только принятие решений по не вклю-ченным в повестку дня вопросам, но не запрещает обсуждение таких вопросов. Поэтому, учитывая известные трудности созыва общего собрания, инициаторы собрания по завершении его официальной части с заранее объяв-ленной повесткой дня могут закрыть его и устно пригласить присутствующих на собрании собственников принять участие в обсуждении новых вопрос, ого-ворив, что решения по ним приниматься не будут. Обсуждать не вклю-ченные в повестку дня вопросы можно в любой момент проведения общего собрания, однако делать это нецелесообразно, потому что собрание может не уложиться в оговоренные временные рамки, собрание может потерять свой кворум (правомочее) из-за ухода некоторой части его участников и, соот-ветственно, не сможет рассмотреть и принять решения по оставшимся в по-вестке дня вопросам. Для обсуждения на собрании разных непредвиденных вопросов можно предусмотрительно включить в повестку дня собрания вопрос под названием «Разное». При наличии такого вопроса вряд ли у кого из собственников воз-никнут серьезные претензии относительно возможности обсуждения на общем собрании других вопросов не в ущерб основным. 4.9. Где взять деньги на управление и капитальный ремонт многоквартирного дома Стоит особо остановиться на таком вопросе, как реконструкция и капита-льный ремонт здания путем надстройки здания на 2-3 этажа или сооружение мансардного этажа. Этот вопрос актуален для большинства собственников в домах сложившейся застройки, где капитальный ремонт не производили более 20 лет. Надеяться на финансирование работ по капитальному ремонту со сто-роны органов исполнительной власти можно, однако на эти цели в бюджетах пока выделяется ограниченное количество средств (и не ясен порядок их получения) и, возможно такой «подарок» придется ждать достаточно долго, а домов нуждающихся в таком ремонте много. Вместе с тем, в городе имеется достаточно обширный опыт, когда кА-питальный ремонт нескольких сотен домов органам исполнительной власти го-рода удалось провести на основе инвестиционных контрактов с физическими или юридическими лицами на строительство мансард. При этом после выпо-лнения обязательств по контракту инвестор строительства получал в собствен-ность мансарду, а город в качестве своей доли - капитальный ремонт здания. Теперь по аналогичной схеме эту долю могут получать сами собственники. Если контракт будет предусматривать надстройку нескольких (например, двух этажей, в том числе одного мансардного), то кроме капитального ремонта собственники (выступая заказчиками строительства) могут дополнительно по-лучить и часть жилых помещений высокого качества для сдачи в коммерческий найм и часть нежилых (путем отселения жителей ряда квартир первого этажа в надстраиваемую часть здания) для сдачи в аренду. Безусловно, все работы должны быть выполнены по специально разработанному проекту реконструк-ции на основании предварительного обследования здания специализированной организацией на возможность его надстройки и выдачи ею соответствующего официального заключения. Это позволяет: - восстановить жилищный фонд; -получить дополнительные жилые и нежилые площади; -повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан; - улучшить технические характеристики и архитектурный облик здания; - уменьшить расходы собственников по содержанию и текущему ремонту общего имущества; - повысить оценочную стоимость жилья; - уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с про-ведением капитального ремонта общего имущества. Все это собственники могут получить без использования личных средств, исключительно благодаря разумному использования своего права по распоря-жению общим имуществом дома, в том числе: чердака, крыши, внутридомовых коммуникаций, земельного участка, на котором необходимо будет временно на период строительства (то есть на 1-2 года) разместить склад стройматериалов, рабочие бытовки и технику. Инвестору такой контракт выгоден, потому что он получает возможность получить в собственность по себестоимости жилые помещения для коммер-ческой продажи практически в любом районе города, не вступая при этом в конфликт с жителями домов, которые становятся в этом случае не противо-борствующей, а материально заинтересованной стороной. За счет строитель-ства мансарды можно заменить или отремонтировать старые лифты, вместо расставленных тут и там разномастных «ракушек» и старых железных гаражей построить компактные капитальные гаражи и многое другое. Жилой дом - это жилищный капитал. Он не должен «таять» из-за бездействия собственников, а, наоборот, должен приращиваться при рациональном его использовании. 4.10. Когда собрание собственников в полном объеме решило вопрос выбора способа управления многоквартирным домом Для ответа на этот вопрос необходимо вернуться к ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, где говорится о том, что «…Орган местного самоуправления…проводит открытый конкурс по отбору управ-ляющей организации, если в течение года до дня проведения данного конкурса собствен-никами помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано». Собственники должны не только выбрать способ управления многоквар-тирным домов, приняв соответствующее решение на общем собрании, но и реализовать это решение. Поскольку ЖК РФ вступил в действие с 1 марта 2005 года, собственники должны были принять и реализовать принятые решения по управлению домом в течение года, то есть до 1 марта 2006 года. Если собственники к этому вре-мени свое право не реализовали, тогда за них выбор сделали органы местного самоуправления, проведя процедуру выбора управляющей организации на открытом конкурсе. 4.11. Как территориальные органы исполнительной власти узнают о том, что в тысячах многоквартирных домов города Москвы собственники выбрали или не выбрали способ управления, реализовали или не реализовали выбранный способ ЖК РФ об этом не говорит. Можно предполагать, что органы исполни-тельной власти должны быть проинформированы об этом собственниками в письменной форме. 4.12. Какая информация должна содержаться в письме-уведомлении собственников в адрес территориальных органов исполнительной власти города Москвы о произведенном выборе и реализации способа управления многоквартирным домом Закон об этом также прямо не говорит. Однако, из существа разных статей ЖК РФ следует, что в официально еди-новременно посылаемых органам исполнительной власти материалах должны присутствовать: а) сведения об объекте управления (адрес многоквартирного дома, пере-чень общего имущества собственников, границы земельного участка); б) выписка из протокола общего собрания собственников (или членов това-рищества собственников жилья, жилищного кооператива или другого потреби-тельского кооператива) с указанием: - повестки дня; - общего количества собственников и распределения долей (голосов) в пра-ве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, - количества голосов собственников, принявших участие в голосовании по вопросу выбора способа управления и количества голосов, которым данное ре-шение было принято; в) копия свидетельства о регистрации юридического лица, если в качестве управляющей организации было создано ТСЖ, г) сведения о договоре управления (дата заключения, номер, стороны по договору и предмет договора) с соответствующим физическим и юридическим лицом, если собственники для управления многоквартирным домом выбрали стороннюю управляющую организацию или наняли управляющего; д) информация о заключенных договорах (дата, номер, стороны, предмет) с жилищными обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, поско-льку управление предполагает предоставление как жилищных, так и комму-нальных услуг; е) порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения этой платы (размер платы за работы и услуги должен быть взят не произвольно, а обоснован); ж) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей органи-зацией ее обязательств по договору управления; е) перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, которые будут оплачиваться собственниками. Сопроводительное письмо к перечисленному пакету материалов должно быть подписано инициаторами собрания с указанием их адреса постоянного проживания, а все посылаемые официальные документы (например, выписки из протоколов собрания) должны быть оформлены соответствующим образом. Если перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников не соответствует действующим нормам и правилам эксплуата-ции дома, то у органов местного самоуправления могут возникнуть обоснован-ные опасения за здоровье и безопасность проживающих. Таким образом, собст-венники не могут произвольно решать, что можно делать или не делать в доме для поддержания его в нормальном состоянии. Имеется установленный нормативом перечень этих работ, сроки их выполнения и утвержденные Правительством РФ правила содержания общего имущества. Если эти правила не выполняются, то уполномоченные государственные надзорные органы могут наложить штрафы на управляющую организацию, вне зависимости от ее организационно-правовой формы, в том числе и на собственников, если они непосредственно выполняют функции управления. Попытки собственников сэкономить на не проведении предусмотренных нормами и правилами работ, может в лучшем случае обернуться дополнитель-ными тратами, а в худшем - судебным разбирательством (например, если не сбитая вовремя сосулька нанесла гражданину телесные повреждения или прои-зошел взрыв из-за утечки газа в системе газоснабжения дома). Таким образом, к 1 марта 2006 года органы местного самоуправления до-лжны были получить от собственников каждого многоквартирного дома ответы на следующие вопросы: - каким способом и кем будет управляться многоквартирный дом, располо-женный по конкретному адресу; - что представляет собой общее имущество собственников (в том числе и земельный участок, оформленный надлежащим образом: его границы, размеры, номер в земельном кадастре); - что предполагают делать собственники с общим имуществом дома, чтобы поддерживать его в надлежащем состоянии; - как рассчитывается стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту дома и какова эта стоимость; - как будут собственники контролировать реализацию того, что наметили. Эта информация была важна не только для территориальных органов исполнительной власти, Правительства и Мэра Москвы, несущих по закону ответственность за безопасность жилища (статья 1, часть 1 ЖК РФ), но и для самих собственников помещений, которым по всем этим вопросам предстояло принять решение на общем собрании, в том числе про-водимом и в форме заочного голосования. К сожалению в полном объеме эта проблема не была доведена до сведения ВСЕХ собственников и не была разъяснена ее значимость ВСЕМ собственникам. Поэтому в значительном числе случаев не активные и не сознательные собственники, не понявшие открывшейся по закону перед ними возмож-ности, своими правами по выбору варианта формы управления многоквар-тирным домом, к сожалению, - НЕ ВОСПОЛЬЗОВАЛИСЬ. В первую очередь эта информация была важна инициаторам проведения собрания. Если на какой-либо вопрос из выше оговоренного перечня собствен-ники в письме-уведомлении в органы местного самоуправления не ответили или не смогли ответить, органы исполнительной власти имели полное право считать вопрос выбора способа управления в конкретном доме до конца не ре-шенным и не реализованным. И, соответственно, имели право сами выбирать для данного дома управляющую организацию. В большинстве случаев этим правом они ВОСПОЛЬЗОВАЛИСь. 5. Как организовать подготовку и проведение общего собрания 5.1. Какие принципы нужно знать и соблюдать, чтобы общее собрание прошло успешно Принцип 1. Полная гласность и открытость. Основной и первый организационный принцип для успешной подготовки и проведения собрания - полная гласность деятельности, открытость работы его инициаторов, регулярное, полное и объективное информирование о своей ра-боте будущих участников собрания. Только полная и доступная прозрачность целей и всей без исключения деятельности по ее достижению будут способ-ствовать инициаторам собрания нахождению в доме единомышленников и по-иску правильных решений по управлению общим имуществом собственников. Принцип 2. Постоянное расширение числа единомышленников иници-аторов собрания по мере приближения ко дню его проведения. Все инициаторы собрания должны понимать, что по мере приближения к собранию круг их единомышленников должен расширяться. Это должны быть не только единомышленники, но и соучастники, то есть люди не только раз-деляющие точку зрения инициаторов, но и практически делающие свой вклад в общее дело подготовки собрания. Такое участие будет добавлять новые камни в фундамент будущего самоуправления. Инициаторам нельзя самоизолироваться, отгораживаться от других собст-венников, считать себя эдакими посвященными, которым открылась истина и чьи деяния не нужно знать другим. Такая позиция оттолкнет от инициаторов их возможных единомышленников, вызовет подозрение и недоверие других соб-ственников. Даже если люди придут на собрание, добиться на нем согласо-ванного решения в этом случае будет трудно. Каждый «начнет тащить одеяло на себя», не слушая мнение других, особенно - дискредитировавших себя инициаторов. Собрание может затянуться, а собравшиеся будут искать новых лидеров. Принцип 3. Все основные решения по управлению домом должны быть сформированы у большинства собственников еще до собрания. Неправильно сразу приглашать собственников на собрание, предварите-льно не поговорив с ними о его цели и возможных путях ее достижения. Детальное обсуждение основных проблем по управлению домом и путей их решения должно закончиться на стадии подготовки собрания. К этому моменту большинство собственников должно сознательно и твердо придержи-ваться единой позиции по главным вопросам; собрание же должно лишь фор-мально зафиксировать количество сторонников различных точек зрения и при-нять окончательное решение, удовлетворяющее большинство участников. Этот принцип особенно важен при большом числе собственников, когда общее собрание организовать особенно сложно, и оно может собираться доста-точно редко (не более 1 раза в год). Правильной стратегией инициаторов будет обсуждение и снятие всех острых вопросов до собрания. Пусть споры будут на улице, на лестничных площадках, в подъездах, но никак не на общем собрании. Пусть страсти и сомнения останутся за стенами помещения, где оно будет про-водиться. Собрание в основной своей массе собственников должно быть моно-литно, убежденно и непоколебимо в отношении принимаемых решений. Здесь уместно сравнение с выборами в представительные и исполнитель-ные органы власти, когда агитация заканчивается до дня голосования. Разница лишь в том, что результаты голосования на общем собрании в доме достаточно быстро и заметно могут повлиять на условия жизни его жителей, а выбранный депутат быстро забывает о данных им обещаниях. Кроме того, если жители дома ошиблись в своем решении, то они могут и быстро исправить свою ошибку, проведя новое общее собрание в любое время и приняв новые решения. Ошибку с выбором, например, депутата в Государ-ственную Думу РФ можно исправить только через 4 года, да и то, вряд ли это заметно повлияет на жизнь конкретного дома и отдельной семьи. Принцип 4. Мелочей при подготовке и проведении собрания не бывает. Даже один оставленный без внимания человек или непродуманный мо-мент могут испортить настроение многим, а несколько организованных человек способны просто сорвать собрание. Поэтому организация проведения собрания требует исключительно тщательной подготовки. Принцип 5. Врагов в одном доме не должно быть, могут быть разные мнения. Особое внимание при подготовке собрания должно быть оказано «оп-позиции» или сторонникам точки зрения, отличной от мнения большинства по-тенциальных участников собрания. Непогашенные угли сомнения у нескольких человек способны разгореться в пламя, которое поглотит все труды инициа-торов собрания. Причем пламя противодействия большинству со стороны оппозиции раз-горается по мере увеличения давления на меньшинство, категорического неп-риятия большинством другой точки зрения, по причине неэтичного поведения организаторов, необоснованного лишения права голоса и т.п. Врагов на собрании не должно быть, могут быть разные интересы и дру-гие точки зрения, их нужно хорошо знать и по возможности максимально и в корректной форме учесть при принятии общих решений. Принцип 6. Все собственники равны в своих правах. Все собственники в доме имеют равные права и они должны быть фак-тически обеспечены. Не одинаково только количество голосов, которым обла-дает каждый конкретный собственник при принятии общих решений. Это количество зависит от размера доли собственника в общем имуществе, которая пропорциональна общей площади помещений, находящейся в собственности конкретного собственника. Принцип 7. Чтобы правильно решать нужно достаточно знать. Каждый собственник должен быть достаточно информирован о своих правах и обязанностях, о проблемах, требующих решения, чтобы свободно и сознательно принять необходимые решения по управлению домом. 5.2. От чего зависит объем подготовительных работ к собранию Перечень и порядок подготовительных работ при организации прове-дения общего собрания зависит от многих исходных факторов. Основными являются: - степень предварительной организованности собственников помещений в многоквартирном доме. Одно дело, если жители дома малоактивны и давно или никогда не собирались вместе для обсуждения общих вопросов, другое - когда собственники создали жилищное объединение, например, ТСЖ, которое не первый год самостоятельно управляет многоквартирным домом; - количество собственников в доме; - возрастной состав, однородность собственников по уровню образования и материальной обеспеченности; - доступность собственников для осуществления информационного обме-на их с инициативной группой; - техническое состояние дома, количество и острота проблем, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества собственников, а также наличия и существа конфликта между собственниками, размера и активности конфлик-тующих групп, авторитета неформальных лидеров этих групп. 5.3. Кто может быть инициатором проведения общего собрания собственников помещений В соответствии с законом инициаторами собрания могут быть: - любой собственник или его официальный представитель, - группа собственников или группа собственников и их официальных представителей (инициативная группа). Лучше, если в качестве инициаторов общего собрания будут выступать люди, уже известные в доме, например, пользующиеся доверием, уважением старшие по дому и подъездам, члены домкомов, советов территориальных об-щин, правлений ТСЖ, ЖК и ЖСК, общественных объединений. 5.4. Как собрать инициативную группу по проведению общего собрания собственников Возьмем самый сложный случай, когда в доме нет группы инициаторов собрания, а за его инициацию берется собственник, не имеющий опыта созыва собрания и работы с людьми. Лучше всего работать не одному, а постараться собрать инициативную группу. Почему? Во-первых, потому, что доверия и уважения к деятельности группы лиц со стороны остальных собственников будет больше; Во-вторых, будет легче и быстрее решать множество необходимых организационных вопросов. Кроме того, инициативная группа собственников - более точный индика-тор настроений и интересов всех собственников в доме. Совещание и принятие решений в группе - это уже мини собрание и первая ступенька к полномочному общему собранию собственников. Желательно, чтобы в инициативную группу вошли известные в доме, уважаемые и обладающие авторитетом собственники, при этом – преимущест-венно постоянно в нем проживающие. Это могут быть граждане, занимающие активную жизненную позицию и известные своей защитой общественных ин-тересов жителей, неоднократно обращавшиеся в органы власти с жалобами и предложениями, в том числе по жилищно-коммунальным вопросам, использо-вания жилых, нежилых помещений, придомовой территории. В инициативной группе всегда полезны собственники, которые обычно одними из первых приходят на весенний субботник по уборке двора и посадке зеленых насаждений или звонят в диспетчерскую о неисправности домофона, лифта, отсутствии света в доме, нарушении работы коллективной телевизион-ной антенны, наличии мусора и грязи в подъезде, делают замечания наруши-телям общественного порядка. Важно, чтобы члена инициативной группы знало еще несколько человек в доме. Это может быть любитель животных, автолюбитель, сторонник и про-пагандист здорового образа жизни, занимающийся бегом или делающий физза-рядку в ближайшем сквере или парке, регулярно играющий там же в шахматы или шашки, футбольный болельщик и т.п. Инициаторы собрания должны уметь не только говорить, но и слушать, быть людьми образованными и воспитанными. Первоначальный размер инициативной группы может быть 3-5 человек. В последующем размер группы может быть увеличен. Желательно, чтобы в нее вошли собственники, проживающие в квартирах, расположенных в раз-ных подъездах дома. Этим будет обеспечено неофициальное представительство интересов собственников по подъездам и исходно снят вопрос об ущемлении интересов собственников подъездов, не представленных в инициативной групп-пе. Одним из подходов к формированию инициативной группы может быть фо-рмирование ее по принципу знакомства одних собственников с другими. Дру-гим подходом может быть сбор желающих путем обращения первичного ини-циатора ко всем собственникам с помощью объявления или опросного листа с последующим дополнительным отбором инициативной группы из числа канди-датов, то есть высказавших желание работать в группе. Объявления можно разместить на подъездах или разнести (как и оп-росные листы) по почтовым ящикам. Содержание объявления может быть примерно таким: Дорогие соседи! Для подготовки общего собрания собственников помещений нашего дома по вопросу выбора способа управления домом в соответствии с Жилищным ко-дексом Российской Федерации формируется инициативная группа. Приглашаем в состав группы собственников помещений, которые имеет опыт организационной, общественной работы, тех, кому не безразлична судьба нашего дома. Если вы готовы работать в группе, сообщите короткую информацию о себе в этом объявлении и опустите его в почтовый ящик кв. №_____________ Фамилия, имя, отчество_________________________________________ Квартира №___, домашний или другой контактный телефон__________ Возраст_____________ Место работы и занимаемая должность____________________________ Выполнявшаяся или выполняемая общественная работа______________ Сбор инициативной группы (число и месяц) 200… года в … часов в кв. №______ Житель кв. №____ Иванов Иван Иванович, телефон №__________________. 5.5. Что и как должна делать инициативная группа Чем чаще и качественней инициаторы собрания будут давать инфор-мацию о своей работе, тем больше будет доверие к ним со стороны других собственников и тем успешней пройдет подготовка и само собрание. На первом заседании инициативной группы необходимо: - выбрать старшего группы; - разработать план подготовки и проведения собрания; - распределить обязанности между членами инициативной группы (в том числе договориться, кто будет хранить документацию, писать тексты информа-ционных листков, делать тираж рассылаемой собственникам информации, осу-ществлять его рассылку и т.д.), согласовать место и время следующего засе-дания группы; - решить, кто и что должен сделать к следующему заседанию. При подготовке и проведении общего собрания собственников помеще-ний мелочей не бывает, поэтому план работы инициативной группы должен быть проработан особенно тщательно. Даже единичная ошибка, связанная, нап-ример, с не оповещением о проведении собрания одного из собственников, мо-жет перечеркнуть всю предварительно проделанную работу, если, например, этот собственник захочет опротестовать в суде принятые на общем собрании решения. Непродуманность или отсутствие у инициативной группы конкретных предложений по выносимым на общее собрание вопросам, либо твердой пози-ции при принятии решений, гибкости при наличии разных точек зрения - все это может вызвать на собрании длительную дискуссию и, как итог, отсутствие кворума при голосовании и невозможность принятия необходимых решений. Срыв собрания вызовет у людей раздражение, неудовлетворенность рабо-той инициативной группы и потребует в дальнейшем более значительных уси-лий для сбора нового собрания, возможно, со сменой состава первоначальной инициативной группы. 5.6. Что должно быть отражено в плане работы инициативной группы В плане должны быть: последовательность действий, этапы, направления и содержание выполняемых работ с указанием сроков и ответственных испол-нителей, источников и объемов финансирования отдельных работ. Всю работу инициативной группы разделяют на два основных этапа: подготовка к собранию и проведение собрания. В примерный перечень работ инициативной группы на этапе подготовки к собранию входит: - сбор информации о собственниках, составление предварительного, а затем окончательного списка собственников; - сбор комплекта технической и бухгалтерской документации, необходи-мой для управления многоквартирным домом; - информационно-разъяснительная и пропагандистская работа с собствен-никами; - составление описания общего имущества собственников; - расчет стоимости жилищных услуг; - определение возможных поставщиков коммунальных услуг, выяснение условий поставки и составление проектов договоров на предоставление услуг; - определение источников финансирования содержания и текущего ремо-нта общего имущества собственников, составление годовой сметы доходов и расходов на управление, содержание и ремонт дома; - расчет примерной стоимости и определение источников затрат на про-ведение капитального ремонта дома (при необходимости его срочного прове-дения); - предварительное обсуждение с собственниками вопроса о выборе спо-соба управления домом и проведение рейтингового голосования; - если в качестве управляющей организации планируется: - создание ТСЖ, то необходимо подготовить список кандидатур в состав правления, на должность председателя, в состав ревизионной комиссии, проект устава; - привлечение частной или государственной управляющей органи-зации, то подготовить предварительный список таких организаций, переговори-ть с их представителями об условиях договора управления и подготовить его проект; - непосредственное управление домом со стороны собственников, то необходимо продумать, кто из них будут старшим в этой работе и кто будет хранить у себя документацию; - обсуждение и принятие решения о форме проведения общего собрания (путем совместного присутствия собственников в одном помещении или путем проведения заочного голосования); - выбор и подготовка помещения для собрания; - назначение даты проведения собрания; - подготовка бюллетеней для голосования, регистрационных листов для регистрации собственников, пришедших на собрание, проекта протокола собра-ния, выбор ответственных лиц за выполнение тех или иных обязанностей не-посредственно на собрании; - уведомление собственников о проведении собрания с приглашением принять в нем участие. Как видно из этого списка, подготовительный этап начинается со сбора информации о собственниках и заканчивается их приглашением на собрание. Таким образом, приглашение собственников на собрание возможно лишь тогда, когда вся вышеуказанная подготовительная работа закончена в полном объеме и есть полная уверенность в том, как может проголосовать большинство собственников. В принципе подготовительный этап может начинаться и с создания ини-циативной группы, то есть проект плана работы может писать и единственный (первичный) инициатор проведения общего собрания. Затем этот план до-рабатывают с участием других членов инициативной группы. Суть подготовительного этапа в том, чтобы, получив подробную инфор-мацию о доме (объекте управления) и собственниках (субъекте управления или управляющем органе), выработать стратегию (способ) управления домом, а также провести все необходимые организационные мероприятия для голосова-ния по выбранной стратегии. 5.7. Почему важна и нужна надежная информация о собственниках На подготовительном этапе сбор достаточно полной и надежной ин-формации о собственниках является самой важной работой. Получение та-кой информации позволит не только правильно построить информационно-ра-зъяснительную работу с ними, хорошо организовать и успешно провести общее собрание, но и в дальнейшем рационально использовать интеллектуальный, профессиональный, материальный, физический и организационный потенциал каждого из них для эффективного управления домом, поможет избежать или быстро погасить внутридомовый конфликт, создать в доме атмосферу добросо-седства и взаимопомощи. 5.8. Что необходимо и желательно знать о собственниках В перечень сведений о собственниках целесообразно включить: - номер квартиры (нежилого помещения); - фамилия, имя, отчество (для юридических лиц - название организации, предприятия, учреждения, координаты учредителей, вышестоящей структуры); - общая площадь помещения (ий) собственника, размер его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долю ка-ждого собственника или, что тоже самое - количество его голосов, определяют как частное от деления общей площади помещений, находя-щихся в его собственности на сумму общих площадей (жилых и нежилых), находящихся в собственности всех собственников дома; обычно эту долю выражают в процентах, для чего вышеуказанное частное от деления двух площадей умножают на 100%; сумму площадей жилых и нежилых поме-щений, находящихся в собственности в доме, определяют по экспликации (перечень помещений дома), выдаваемой бюро технической инвентариза-ции, БТИ); - количество проживающих в жилом помещении (количество работаю-щих в нежилом помещения и вид деятельности фирмы, в нем размещенной); - состав семьи собственника; - наличие права на получение льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и фактическое получение этого вида государст-венной помощи; - наличие и размер задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг и возможные причины ее возникновения; - информация о страховании помещения; - когда и где постоянно зарегистрирован; - с какого года проживает в Москве, откуда прибыл в город; - телефон домашний, служебный, мобильный; - адрес фактического проживания; - пол; - возраст; - серия, номер, дата выдачи паспорта гражданина; - серия, номер, дата выдачи свидетельства на право собственности; - образование; - место работы, занимаемая должность; - увлечения (хобби): животные, садоводство и огородничество, автомо-биль, мотоцикл, туризм, рыбная ловля, охота, бег трусцой и физзарядка на открытом воздухе, коллекционирование и другое. 5.9. Как и где получить информацию о собственниках |
Стратегический менеджмент: Теория и практика: Учебное пособие для вузов. — M.: Аспект Пресс, 2002. — 415 с | Экономика. Теория и практика: материалы III международной научно-практической конференции (16 июня 2015 г.). Отв ред. Зарайский А.... | ||
Дисциплины: «Теория управления», «Исследование систем управления», «Теория организации», «Методология науки, системный подход и системный... | Теория и практика письменного перевода: Учеб пособие. – М.: Флинта: Наука, 2012. с | ||
Современные технологии обучения: теория и практика: Учебное пособие / А. О. Блинов, Т. Н. Парамонова, Е. Н. Шереметьева, Г. В. Погодина.... | Психология управления в современной россии: Теория, эмпирические исследования, практика | ||
Лучшая практика муниципального управления в сфере муниципального экономического развития 6 | Риторика: Теория и практика речевой коммуникации. — 4-е изд. — М.: Дело, 2002. — 480 с | ||
Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ | Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ |
Поиск Главная страница   Заполнение бланков   Бланки   Договоры   Документы    |