«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф»
Скачать 3.16 Mb.
|
 ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ, ПРАВА И ИННОВАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ИГУПИТ) Проект «Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом РФ» Управление многоквартирным домом Организация и экономика Под редакцией проф. В.О.Чулкова Серия: Учебные пособия МОСКВА 2010 г. УДК332.8 ББК.6 Управление многоквартирным домом. Управление и экономика.- / Под. ред. проф. В.О.Чулкова.-М.: ИГУПИТ, 2010.- 206 с, ил.- (Учебное пособие). Учебное пособие знакомит с понятиями правовой природы помещения, принадлежащего конкретному лицу, а также общего имущества в многоквар-тирном доме, содержания и ремонта этого общего имущества. Применительно к многоквартирному дому рассмотрены разные способы управления, договорные отношения и их документальное оформление в каждом из таких способов, системы технического обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. Ни одно справочно-методическое пособие не может быть абсолютно пол-ным и целиком освещать всю проблему (тем более такую многообразную и ди-намично развивающуюся, как проблема ЖКХ), поэтому авторы не ставят перед собой такой задачи. Учебное пособие дает ответы на ряд вопросов, возникающих при развер-тывании деятельности по управлению многоквартирным домом, оно рассчита-но на широкий круг читателей, которым интересна тема жилищно-комму-нального хозяйства вообще и обязанности собственников жилых помещений - в частности. Пособие может быть удобным помощником в работе служащих муниципальных органов исполнительной власти в сфере ЖКХ, руководителей управляющих компаний жилищным фондом, органов управления ТСЖ.. В тексте пособия использованы материалы многочисленных опубликован-ных в открытой печати после вступление в действие с 1 марта 2005г. Жи-лищного кодекса РФ широко распространенных или вышедших небольшими тиражами практических и методических пособий, а также постатейного комментария к Жилищному кодексу РФ. Использованные материалы и пуб-ликации, для удобства читателя и адресации его к правообладателям, при-ведены в списке литературы. Воспроизведение в полном объеме или фрагментарно любым способом текстов и рисунков настоящего пособия допускается только с согласия правообладателей. © Коллектив авторов © ИГУПИТ Содержание Содержание 3 1. Общие положения 7 2. Основные понятия 8 2.1. Собрание граждан 9 2.2. Цель собрания граждан 9 2.3. Общее имущество собственников, для решения вопросов по управлению которым собственники должны собираться на собрания 9 2.4. Собственникам нужно участвовать в работе собрания 10 2.5. Принятие совместных решений собственников по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом 11 2.6. Что вынуждает собственников решать вопросы управления Общим имуществом через процедуру общего собрания 12 2.7. Как реализовать право каждого собственника, с одной стороны, на управление своей долей общего имущества и, с другой, согласовать интересы всех собственников в отношении управления всем общим имуществом в целом 13 2.8. Кто может быть собственником помещения в многоквартирном доме 14 2.9. Виды жилых помещений, общая площадь жилого помещения 15 2.10. Что такое жилищный фонд 16 2.11. Формы собственности на жилые и нежилые помещения 16 2.12. Что входит в функции управления многоквартирным домом 17 2.13. Жилищные и коммунальные услуги 17 2.14. Вопросы компетенции общего собрания 18 2.15. Как принимают решения на общем собрании собственников 18 2.16. Достаточно ли хозяйского управления только собственной квартирой для получения гарантии сохранения ее на долгие годы 18 2.17. Можно ли не только сохранить свою квартиру, но и, улучшив условия проживания в доме целиком, увеличить стоимость собственного помещения 19 2.18. Возможные формы принятия собственниками совместных или общих решений согласно ЖК РФ 21 3. Место и роль общих собраний собственников в реформе ЖКХ 22 3.1. О чем нужно говорить с собственниками до общего собрания. Почему важно, чтобы они это услышали и пришли на собрание 22 3.2. Какое основное противоречие существует в жилищной сфере и должно разрешиться в результате реформы ЖКХ 23 3.3. Суть реформы ЖКХ 23 3.4. Цель реформы ЖКХ 24 3.5. Для чего нужна реформа ЖКХ 25 3.6. Почему собственники до сих пор не были хозяевами в своем доме 26 3.7. Что такое система ЖКХ 27 3.8. Нужна ли была приватизация жилья и не пора ли его деприватизировать 28 3.9. Готовы ли граждане России к реформе ЖКХ 31 3.10. Как сформулировать определение реформы ЖКХ 32 3.11. Зависит ли реформа ЖКХ от отдельного собственника 33 3.12. Нужна ли реформа ЖКХ 34 3.13. Кто и как управляет нашими домами сегодня 34 4. Что значит выбрать способ управления многоквартирным домом 36 4.1. Что cобственники должны выбрать на собрании, какие существуют способы управления многоквартирным домом 36 4.2. Что будет, если собственники сами не выберут способ управления 36 4.3. Чем принципиально отличаются разные способы управления многоквартирным домом 37 4.4. Какой способ управления выбрать 38 4.5. Как выбрать управляющую организацию 43 4.6. Какие функции кроме управления общим имуществом могут выполнять собственники 46 4.7. Стоит ли ограничивать повестку дня первого общего собрания собственников только вопросом выбора способа управления многоквартирным домом 47 4.8. Могут ли собственники обсуждать на общем собрании вопросы, которые не были указаны в его повестке дня 48 4.9. Где взять деньги на управление и капитальный ремонт многоквартирного дома 49 4.10. Когда собрание собственников в полном объеме решило вопрос выбора способа управления многоквартирным домом 50 4.11. Как территориальные органы исполнительной власти узнают о том, что в тысячах многоквартирных домов города Москвы собственники выбрали или не выбрали способ управления, реализовали или не реализовали выбранный способ 51 4.12. Какая информация должна содержаться в письме-уведомлении собственников в адрес территориальных органов исполнительной власти города Москвы о произведенном им выборе и реализации способа управления многоквартирным домом 51 5. Как организовать подготовку и проведение общего собрания 53 5.1. Какие принципы нужно знать и соблюдать, чтобы общее собрание прошло успешно 53 5.2. От чего зависит объем подготовительных работ к собранию 55 5.3. Кто может быть инициатором проведения общего собрания собственников помещений 55 5.4. Как собрать инициативную группу по проведению общего собрания собственников 56 5.5. Что и как должна делать инициативная группа 57 5.6. Что должно быть отражено в плане работы инициативной группы 58 5.7. Почему важна и нужна надежная информация о собственниках 60 5.8. Что необходимо и желательно знать о собственниках 60 5.9. Как и где получить информацию о собственниках 61 5.10. Какую информацию и документы о своем многоквартирном доме должна получить инициативная группа 62 5.11. Каково значение информационной работы с собственниками и как ее организовать 63 5.12. С чего начинать информационную работу с собственниками 64 5.13. Как убеждать собственников принять участие в общем собрании 65 5.14. Когда и как приступать к выяснению мнения собственников в части выбора способа управления многоквартирным домом 66 5.15. Какой форме принятия решения собственниками по выбору способа управления многоквартирным домом отдать предпочтение 68 5.16. Как выбрать и подготовить помещение для проведения общего собрания собственников 69 5.17. Какое время считается наиболее подходящим для проведения общего собрания и сколько оно может продолжаться 72 5.18. Когда можно назначать дату проведения общего собрания 72 5.19. Какая информация должна содержаться в сообщении о проведении общего собрания собственников 72 5.20. Достаточно ли одного официального сообщения в адрес собственников для надежного извещения их о проведении общего собрания 74 5.21. Как организовать регистрацию собственников, пришедших на собрание 75 5.22. Что входит в обязанности регистратора 76 5.23. Как должно быть организовано проведение общего собрания 77 5.24. Как выбрать счетную комиссию и что она должна делать 78 5.25. Что такое регламент работы общего собрания 79 5.26. Когда решение считается принятым общим собранием 79 5.27. Как вести собрание 80 5.28. Что инициаторы общего собрания должны сделать после его завершения? 83 5.29. Некоторые нормативно-правовые акты по теме ЖК 84 5.30. Краткая справка по созданию товарищества собственников жилья (ТСЖ) 85 5.31. Типовой Устав товарищества собственников жилья 86 6. Справочные и методические материалы 97 6.1. Современная схема хозяйственно-договорных отношений в сфере жилищно-коммунального обслуживания 97 6.2. Типовые структуры взаимодействия при управлении многоквартирным домом (справочный материал) 107 6.3. Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома 122 6.4. Методика распределения объемов и стоимости поставленной тепловой энергии между потребителями 123 6.5. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности 130 6.6. Методика определения нормативов потребления коммунальных услуг 166 7. Мнения людей, оппозиционных к существующей практике реализации проблем ЖКХ и управления многоквартирным домом 191 1. Общие положения Учебное пособие по управлению многоквартирным домом одной из своих целей имеет реализацию п.3, ч.1, статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) о создании органами местного самоуправления условий для управления многокварти-рными домами в части содействия повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обу-чения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. Первая часть учебного пособия (разделы содержания со второго по пятый включительно) направлена на оказание информационно-разъяснительной помо-щи собственникам жилья в организации и проведении общего собрания, посвя-щенного выбору способа управления многоквартирным домом (как и любого другого собрания собственников жилья многоквартирного дома), а также ра-ботникам территориальных органов исполнительной власти г.Москвы, в функ-ции которых входит оказание содействия собственникам в данной работе. Правовой основой учебного пособия являются положения ЖК РФ и, в частности, главы 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквар-тирном доме. Общее собрание таких собственников». Учебное пособие можно использовать не только при выборе собственниками способа управления, но и при решении других вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе при организации и проведении ежегодных очередных и внеочередных собраний, связанных с улучшением условий проживания и за-щитой прав и законных интересов собственников, а также при создании и де-ятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных и потребите-льских кооперативов, органов территориального общественного самоуправле-ния. Материал учебного пособия может быть полезен как для хорошо подгото-вленных специалистов, так и для собственников, которые не имеют опыта в организации управления многоквартирным домом. Многие разделы учебного пособия построены в форме вопросов и ответов. Они приведены в последо-вательности, позволяющей получить представление о важном месте, которое занимает общее собрание собственников в многоквартирном доме, а затем уже дать ответы на многие практические вопросы. Часть вопросов и публикуемых материалов взята из обращений граждан, поступающих в органы исполнительной власти города по разным каналам. Такая форма построения методического материала может быть удобна как тем, кто решился самостоятельно получить основы знаний по реформе ЖКХ, лично для себя, так и тем, кто хочет донести эти знания другим. На ряд вопросов в настоящее время полных ответов нет, так как по ним нет достаточной нормативно-правовой ясности на федеральном и региональном уровнях. По мере разработки необходимых нормативных правовых документов появятся и ответы на соответствующие вопросы. Прежде чем говорить, как правильно готовить и проводить собрание собст-венников (работа эта не простая, требующая времени и материальных затрат), нужно разобраться и понять более важную вещь, которую в обыденной жизни формулируют вопросом: «Зачем это мне нужно?». На этот вопрос можно найти ответ во втором разделе учебного пособия, где приведена идеология реформы ЖКХ в социальном аспекте. Если эта идеология в основном понятна и при-нимается, то следует браться за изучение других разделов. Выходить к людям в связи с подготовкой к общему собранию лишь со словами «надо» или «вы обязаны в соответствии с законом» будет большой ошибкой: люди не поймут, закон не будет работать. В последней части учебного пособия приведены мнения людей, оппози-ционных к существующей практике реализации проблем ЖКХ и управления многоквартирным домом. С такими мнениями и с такими людьми и жителям многоквартирных домов и работникам сферы ЖКХ приходится сталкиваться в своей деятельности и знать их не безинтересно. 2. Основные понятия Недостаток правовой культуры в обществе и непродолжительный в исто-рическом масштабе период рыночных преобразований в России не дают пока возможности говорить в учебном пособии только о порядке проведения самого общего собрания. Разнородный социальный состав собственников, порой существенно отли-чающихся по возрасту, образованию, культуре, имущественному уровню, миро-воззрению, национальности - с одной стороны, и их, как правило, значительное количество в одном доме - с другой, делают задачу успешного проведения соб-рания весьма непростой. Невозможность собрать собрание, уговорить людей принять в нем участие или же срыв собрания в ходе его проведения еще больше усложняют эту задачу на будущее. Ведь по закону собственники не могут на-долго (более чем на год) самоустраниться от решения вопроса управления сво-им имуществом, своим многоквартирным домом. После первой неудачи проблемы организации и проведения повторного собрания возрастают. Большинство подобных неудач связано с плохой подго-товкой собрания, а качество этой подготовки в значительной, если не в реша-ющей, степени зависит от той информации, которую собственники получат от инициаторов собрания. В связи с этим побудительная (информационно-разъя-снительная) и агитационная работа инициаторов собрания с остальными соб-ственниками представляется более важной и сложной, чем проведение самого собрания. Такая работа требует значительного времени (быстрой перестройки созна-ния не происходит), терпения, разных форм и методов работы с собственни-ками. Фактически основная работа, связанная с будущим решением собствен-ников о выборе способа управления, должна быть сделана еще до собрания, на подготовительном этапе, путем разъяснений членами инициативной группы и убеждения других собственников в необходимости собраться вместе и провести предварительные консультации по возможным решениям, которые предполага-ется принять на собрании. Само же собрание - это фактически формальный итог большой подготовительной работы. По своей сути собрание - это способ официально зафиксировать решение большинства собственников помещений по тем или иным вопросам. 2.1. Собрание граждан Собрание граждан - это мероприятие, проводимое его организаторами (инициаторами) для информирования более широкого круга людей об обще-ственно-значимых событиях, стоящих в связи с ними задачах, обсуждения возможных способов оптимального поведения в новых условиях, а также для принятия согласованных (коллегиальных) решений о правилах такого поведе-ния. 2.2. Цель собрания граждан Цель собрания - достижение взаимного согласования интересов его участ-ников путем выработки и принятия большинством участников собраний осоз-нанных решений, а также побуждение его участников и других граждан, имею-щих непосредственное отношение к принятым решениям, к дальнейшему их исполнению. 2.3. Общее имущество собственников, для решения вопросов по управлению которым собственники должны собираться на собрания Кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно, общим имущее-ством или долевой собственностью, либо (как она называется в ЖК РФ) долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Общее имущество собственников - это все то, что де-лает возможной совместную жизнь многих собственников на одной террито-рии, под одной крышей, за одними стенами дома. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ, собственникам помещений в много-квартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназ-наченные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том чи-сле межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); - крыши; - ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудова-ние, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обс-луживающее более одного помещения; - земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; - иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустрой-ства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 2.4. Собственникам нужно участвовать в работе собрания В соответствии с законом собственники владеют, пользуются и в устано-вленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (далее - общее имущество) (ч.2 ст. 36 ЖК РФ). Пользование каким-либо имуществом предполагает использование его пот-ребительских качеств (применительно к жилому помещению - это относитель-ная изоляция от окружающих людей, обеспечение безопасности проживания, относительной независимости от климатических условий, возможность созда-ния семьи и сохранения личного имущества). Распоряжение имуществом определяет судьбу имущества (собственник мо-жет его подарить, передать в наследство, продать, сдать в аренду, заложить и совершить иную, не противоречащую Закону сделку). Под владением имущества понимают поддержание его в состоянии, обес-печивающем наличие у имущества соответствующих потребительских качеств, или, другими словами, содержание и ремонт этого имущества. Владение имуществом - это определенная деятельность собственника, нап-равленная (как минимум) на сохранение и (как максимум) улучшение потреби-тельских качеств данного имущества. Так, например, если собственник не будет длительное время следить за теплоизоляцией своей квартиры и состояни-ем системы ее отопления, то в ней будет невозможно жить в холодное время года. То есть квартира потеряет одно из своих важнейших потребительских качеств. Если гражданин считает, что ему тяжело или невыгодно быть собствен-ником, он может отказаться от права собственности на свое помещение, нап-ример, заключить договор ренты с правом пожизненного проживания или деп-риватизировать ее, если квартира стала собственностью в результате приватиза-ции, передав ее в собственность государства, и стать нанимателем. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом осу-ществляется собственниками путем принятия коллегиальных (совместных) ре-шений через процедуру проведения общего собрания собственников. 2.5. Принятие совместных решений собственников по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом Значение общего собрания собственников определено в статье 44 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирным доме является органом управления многоквартирным домом». Нужно добавить - «высшим» органом. Если собственники решили создать в доме ТСЖ, они могут выбрать пра-вление товарищества, а оно из своего числа может выбрать председателя пра-вления. Правление и председатель правления - тоже органы управления созданного товарищества, но исполнительные. Круг и значимость решаемых вопросов, то есть полномочия общего собрания по всем возможным вопросам всегда выше. Общее собрание - это представительный орган управления многоквартир-ным домом, где каждый собственник представляет свои интересы непосредст-венно или через своего официального представителя. Если в течение установленного законом срока собственники не приняли решение о выборе способа управления и за них это, в соответствии с законом, сделали органы местного самоуправления (дом без управления, как пассажир-ский поезд без машиниста, оставлять нельзя!), значимость собрания собствен-ников от этого нисколько не умаляется. Выбранный в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ общим собранием или органами исполнительной власти способ управления может быть изменен в любое время на основании опять-таки решения общего собрания. Органы местного самоуправления, избравшие на конкурсе управляющую организацию вместо собственников помещений, не сумевших собраться на со-брание или договориться на нем о способе управления многоквартирным до-мом, в соответствии с ч.6 ст. 161 ЖК РФ не позднее, чем через год после выбора управляющей организации и заключения с ней договора управления собственниками помещений, обязаны созвать очередное собрание собствен-ников помещений по выбору способа управления. Закон как бы подталкивает собственников помещений проявить свою волю к принятию одного из важнейших для них решений. Но необходимо сделать одну важную оговорку. Закон дает право собственникам в любое время изменить свое решение (или решение органов исполнительной власти) по способу управления много-квартирным домом. Однако, если это решение уже было реализовано, например, был заключен договор управления с выбранной управляющей организацией, а у нее, в свою очередь,- договоры с подрядными организациями на выполнение работ по со-держанию и ремонту дома, то смена решения собственников затронет и эти договорные отношения. В соответствии с частью 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления много-квартирным домом заключают на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. Поэтому собственники, принимая решение об изменении выбранного способа управления, должны задуматься о правовых последствиях этого шага, прос-читав, в том числе, все возможные материальные издержки и преимущества, так как односторонний отказ от неисполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ). 2.6. Что вынуждает собственников решать вопросы управления общим имуществом через процедуру общего собрания Необходимость совместного управления многоквартирным домом через процедуру общего собрания, возникает у собственников в силу следующих основных причин: - наличия вышеуказанного общего имущества; - особой специфики этого имущества, заключающейся в том, что кон-кретная доля каждого собственника в общем имуществе не может быть выде-лена в натуре. Эта доля как бы размыта, растворена во всем доме, точнее, в общем имуществе его собственников. Хотя количественно она вполне опре-делена и пропорциональна общей площади жилого или нежилого помещения, которым владеет, пользуется и распоряжается конкретный собственник. Для примера, нельзя определенно сказать и показать, где находится та часть чер-дака, которая лично принадлежит собственнику Иванову, или где его доля на лестничной площадке, на фасаде здания, его часть лифта, мусоропровода и т.д. Эта часть везде и нигде конкретно. - невозможности для собственника отчуждать (например, продавать) свою долю в праве общей собственности на общее имущество или передавать эту долю отдельно от права собственности на свое помещение (квартиру, комнату, нежилое помещение), ибо эта доля следует, как гово-рится в законе, судьбе права собственности на помещение собственника, то есть неразрывно с ним связана. Проще говоря, нельзя продать только жилое помещение, скажем квартиру, не продав при этом свою долю в общем имуществе. То есть собственник помещения (жилого или нежилого) в многоквартир-ном доме не может отказаться от своей доли в общем имуществе в доме, не отказавшись одновременно от права собственности на свое жилое или нежилое помещение. Поскольку долевая собственность в многоквартирном доме не может быть выделена в натуре, то каждый собственник не может управлять ей самосто-ятельно без согласования этого вопроса с другими собственниками, поскольку их доли точно также не локализованы в конкретном месте. Они находятся везде в этом самом общем имуществе (во всех его состав-ляющих частях: стенах, крыше, чердаке, земельном участке, оборудовании и др.) и нигде конкретно. Но у каждого Собственника может быть свое мнение относительно управ-ления своей долей в общем имуществе, следовательно, и общим имуществом в целом. 2.7. Как реализовать право каждого собственника, с одной стороны, на управление своей долей общего имущества и, с другой, согласовать интересы всех собственников в отношении управления всем общим имуществом в целом Нужно договориться, выработать определенные правила выяснения и учета интересов по вопросам управления общим имуществом у каждого собствен-ника и следовать им. Что это за правила? Необходимо поставить перед каждым из собственников одни и те же во-просы, сформулированные с использованием одинаковых понятий (языка), ис-ключающее двоякое их толкование, на которые должен быть дан однозначный ответ из ограниченного списка возможных вариантов ответов. После получения ответов собственников нужно провести анализ ответов и выяснить, какие из них дало большинство опрошенных. Это и будет согласо-ванное решение большинства собственников, с которым обязано согласиться и считаться меньшинство, то есть те собственники, которые дали отличные от большинства ответы на поставленные вопросы. Однако с большинством голосов, принимающих решение, не все так просто. Для успешного проведения собрания нужно не только дружно собраться на него, но и дружно проголо-совать. Что это значит? Нужно, чтобы в принятии решения по определенному вопросу (или в голосовании) приняло участие большинство голосов собственников, а затем - чтобы за тот или иной вариант решения данного вопроса также было подано большинство голосов. Что это за большинство? В соответствии со статьями 45 и 46 ЖК РФ решение собственников считают принятым при соблюдении двух условий: - если само собрание (или заочное голосование) правомочно (имеется, «кворум» голосов собственников), то есть в голосовании участвовали со-бственники, имеющие более половины всех голосов собственников многок-вартирного дома. Причем, для принятия решения по одним вопросам на со-брании должно быть зарегистрировано наличие простого большинство голосов, то есть более половины (более 50%) всех голосов собственников дома, а при решении других - квалифицированное большинство, то есть более двух третей (более 66, 6%) опять-таки всех голосов собственников дома; - если за конкретный вариант решения по вопросу, включенному в повестку дня, подано более половины голосов собственников, участвующих в голосовании. Причем опять-таки, по одним вопросам - это должно быть простое большинство голосов, а по другим - квалифицированное. Пример 1. Собственникам необходимо выбрать способ управления многок-вартирным домом из трех вариантов: самим управлять, создать для управления домом ТСЖ или нанять управляющую организацию. Пусть в доме помещения, находящиеся в собственности, имеют одинако-вую площадь, а собственников 100 человек. Следовательно, у них одинаковое число голосов. Для того, чтобы собрание собственников по этому вопросу было правомочно, на нем должно быть зарегистрировано не менее, чем 51 голос (или 51 человек). Решение же по данному вопросу считается принятым (или, как говорят, проходит тот вариант решения вопроса), если за него подано не менее, чем половина зарегистрированных на собрании голосов. В нашем примере решение может быть принято, если за него подано не менее чем 26 голосов собственников или 26 человек, поскольку по нашему условию все собствен-ники, имея в собственности равную площадь помещений, имеют и равное число голосов. Таким образом, минимум голосов, на который должны ориентироваться инициаторы собрания для принятия решения выбору способа управления многоквартирным домом - это более четверти всех голосов собственников. Пример 2. Собственники должны принять решение о капитальном ремонте дома. Рассматривают два варианта решения: собрать целевые денежные взносы с собственников пропорционально доле каждого в общем имуществе или найти инвестора на строительство мансарды, поставив перед ним условие проведения капитального ремонта дома. Для принятия решения по данному вопросу нужно не только, чтобы в голосовании приняли участие не менее 67% голосов (или 67 человек), но и чтобы за конкретный вариант решения этого вопроса было подано также не менее 67% голосов (или 67 человек). Всегда необходимо помнить, что на общем собрании необходимо считать не количество собственников или их официальных представителей, а количест-во имеющихся у них голосов. Потому, что в отличие от вышеприведенных примеров в реальном доме размеры помещений, находящихся в собственности, отличаются. Следовательно, будет разным и количество голосов, которыми рас-полагают отдельные собственники. 2.8. Кто может быть собственником помещения в многоквартирном доме Им может быть физическое или юридическое лицо, имеющее документы на право собственности жилых или (и) нежилых помещений в многоквартир-ном доме. Для жилых помещений таким документом является свидетельство на право собственности или свидетельство о приватизации квартиры (или квартир, комнаты или нескольких комнат в квартире, если обственник владеет нес-колькими помещениями в доме). Для собственника нежилых помещений это свидетельство на право собственности. Обычно нежилые помещения располо-жены в подвале, полуподвале или на первом этаже дома. 2.9. Виды жилых помещений, общая площадь жилого помещения К жилым помещениям в многоквартирном доме относят: - |
Похожие:
 | Стратегический менеджмент: Теория и практика: Учебное пособие для вузов. — M.: Аспект Пресс, 2002. — 415 с |  | Экономика. Теория и практика: материалы III международной научно-практической конференции (16 июня 2015 г.). Отв ред. Зарайский А.... |
| Дисциплины: «Теория управления», «Исследование систем управления», «Теория организации», «Методология науки, системный подход и системный... | | Теория и практика письменного перевода: Учеб пособие. – М.: Флинта: Наука, 2012. с |
| Современные технологии обучения: теория и практика: Учебное пособие / А. О. Блинов, Т. Н. Парамонова, Е. Н. Шереметьева, Г. В. Погодина.... | | Психология управления в современной россии: Теория, эмпирические исследования, практика |
| Лучшая практика муниципального управления в сфере муниципального экономического развития 6 | | Риторика: Теория и практика речевой коммуникации. — 4-е изд. — М.: Дело, 2002. — 480 с |
| Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ | | Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ |