«Теория и практика в сфере организации деятельности структур управления жилищным комплексом рф»
Скачать 3.16 Mb.
|
2.18. Возможные формы принятия собственниками совместных или общих решений согласно ЖК РФ ЖК РФ говорит о двух формах совместных решений собственников: - общее собрание собственников путем их совместного присутствия, обсуждения вопросов и принятия решений в одном и том же месте (на-пример, помещении) и в одно и то же время; при этом решение принимают очным голосованием собственников; - вторая форма принятия совместного решения собственниками, не требующая их физического присутствия в одном и том же месте и в одно и то же время, называется заочным голосованием; в этом случае каждый собственник принимает решение относительно самостоятельно в удобном для него месте и удобное время, но по строго оговоренному кругу вопросов и в рамках заранее предусмотренных возможных вариантов на них, оформленных письменно, отмечает подходящие для себя ответы и направляет принятые ре-шения в опять-таки оговоренное место и к четко установленному времени с тем, чтобы счетная комиссия могла подсчитать все поданные голоса единовре-менно; эта форма голосования похожа на досрочное голосование при проведе-нии выборов в исполнительные и представительные органы власти. Однако, очевидно, не противоречит закону и третья форма смешанного голосования, назовем ее очно-заочной, когда те, кто может собраться в одном месте и в одно время, делают это, приходя на собрание, где обсуждают разные вопросы: как включенные в повестку дня, так и не включенные, однако при-нимают решение только по вопросам повестки дня. Собственники, которые не могут или не хотят прийти на собрание, присылают в адрес собрания и к моменту его проведения свои решения, но только по вопросам, включенным в повестку дня. При этом сами решения для всех собственников оформляются в виде одинаковых поименных бюллетеней для голосования. Когда на собрании подходит момент для голосования по очередному воп-росу, счетная комиссия собирает решения собственников, пришедших на собра-ние, вскрывает решения собственников, не присутствующих на собрании, и подсчитывает общее число голосов по данному вопросу. Данная форма подобна всей процедуре выборов в органы власти, когда учитываются голоса как тех, кто проголосовал досрочно, так и тех, кто отдал свой голос в день голосования. На практике такая форма может оказаться наиболее популярной, поскольку она дает каждому собственнику больше свободы для выражения своего мнения и принятия решений по управлению домом. Хорошо известно, что есть люди, которые любят ходить на собрания и выступать на них, а есть другие, которые этого не любят, но хотят, чтобы их мнение при принятии решений было учтено. Надо дать возможность выска-заться и участвовать в принятии общих решений всем желающим. Чем большее количество собственников конкретного дома реализуют свое право на принятие решений, тем проще будет управлять домом, тем больше будет в нем порядка, тем меньше будет конфликтов между собственниками. Выбирая такую форму принятия решения и следуя букве закона, необ-ходимо в уведомлении собственникам о проведении общего собрания назвать данную форму все-таки заочным голосованием. При этом необходимо внятно оговорить, что: - те, кто хочет принять участие в совместном обсуждении вопросов, включенных в повестку дня, и в голосовании по итогам такого обсуждения, могут прийти на собрание в определенное место и время; - те, кто не желают или не имеют возможности участвовать в общем собрании должны прислать (куда и когда) свои ответы. 3. Место и роль общих собраний собственников в реформе ЖКХ 3.1. О чем нужно говорить с собственниками до общего собрания? Почему важно, чтобы они это услышали и пришли на собрание Для большинства регионов нашей северной страны, которая по среднего-довым температурам на большей части ее территории уступает только Тибету и Антарктиде, наличие надежного и главное теплого жилища - это наиважней-ший, если не самый важный, фактор физического выживания. При прочих рав-ных условиях построить и содержать жилище в России - задача более доро-гостоящая, чем в других странах. Значительное промерзание почвы в холодный сезон требует сооружения глубокого и мощного фундамента, а существенно низкие температуры в этот период - толстых стен и мощной теплоизоляции чердака для сохранения тепла. Здесь не проживешь в картонном домике, а если попытаешься это сделать, то разоришься на его согревании. Много людей, ли-шенных надежного жилища, погибают в первую же зиму. Для многих граждан, ставших собственниками квартир в результате при-ватизации, собственное жилье - это еще и наиболее ценная материальная вещь. Наконец, собственное помещение в жилом доме вместе с правом на часть придомового земельного участка - это недвижимость, которая всегда и во все времена ценилась у разных народов и народностей. По новому порядку лишь малая доля так называемых «малоимущих» мо-жет надеяться на получение от государства бесплатного жилья, но с момента вступления в силу ЖК РФ уже без права его приватизации, а на правах найма у государственного собственника. Остальные граждане при отсутствии жилища должны рассчитывать только на свои возможности или, как говорят, «на свои кровные», однако экономическая ситуация в стране такова, что найти соответ-ствующую работу для накопления средств на приобретение квартиры, могут далеко не все. Поэтому так важна в России задача сохранения и улучшения уже имею-щегося жилища. И никто кроме самого собственника не может иметь бóльшего интереса в успешном решении этой задачи. 3.2. Какое основное противоречие существует в жилищной сфере и должно разрешиться в результате реформы ЖКХ Теплое жилище в России - это то главное, что необходимо для сохранения жизни ее граждан, то единственное и материально самое дорогое, что боль-шинство граждан получили практически даром в результате приватизации, то что является собственностью у более 70% россиян, но одновременно и то, что неумолимо и быстро теряется в результате неэффективного управления со сто-роны специализированных государственных организаций, а сами собственники не могут реально и существенно повлиять на этот процесс, поскольку пока не включены в управление своим имуществом и, следовательно, в его сохранение. Описанное противоречие к настоящему времени вполне вызрело и ЖК РФ дал правовую основу его разрешения. Дело в том, что ЖК РФ - это фактически правовая основа реформы ЖКХ, а общее собрание собственников -это реформа ЖКХ в действии. 3.3. Суть реформы ЖКХ Суть реформы ЖКХ - в изменении правоотношений между основными су-бъектами ЖКХ. Главным субъектом, заказчиками жилищных и коммунальных услуг должны стать собственники помещений. Именно сами собственники до-лжны управлять своим имуществом, а не органы исполнительной власти, кото-рые должны иметь отношение только к государственному имуществу, но никак не к имуществу частных собственников. Казалось бы парадокс, но оказывается, что в течение последних 15 лет в этом бесспорном вопросе был юридический пробел. Владея собственной квартирой, гражданин фактически не мог сущест-венно влиять на ее сохранение, потому что не имел права участвовать в уп-равлении многоквартирным домом. 3.4. Цель реформы ЖКХ Цель реформы ЖКХ - в улучшении условий проживания, повышении кА-чества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, создании комфортной среды обитания, сохранении жилища. Но никак не в том, чтобы платить за жи-лищные и коммунальные услуги все больше и больше. Никто не будет спорить, что за все надо платить и платить сполна. Это так. Но и получать тоже нужно сполна. За что граждане платят, получая ежемесячно платежную квитанцию, еди-ный платежный документ (ЕПД), или как его раньше называли «жировку»? На практике оказывается, что лишь узкий круг специалистов знает полный ответ на этот вопрос, особенно если говорить о техническом содержании и текущем ремонте дома. Это до 200 обязательных (предусмотренных утвержденным перечнем) ра-бот, которые нужно регулярно и обязательно выполнять в течение года, какие-то ежедневно, другие раз в полгода, раз в год и т.д. Через 25 лет дом нуждается в капитальном ремонте (сейчас этот срок уве-личен до 30 лет). Только при этом условии дом проживет без болезней долгую жизнь, спроектированную ему архитекторами. Однако большинство граждан платят «вслепую» (называя весь платеж по ЕПД «платой за квартиру»), не понимая, за что конкретно они платят и не имея возможности узнать, проконт-ролировать оплачиваемые работы и заставить их выполнить, если они не про-водятся. Платят, потому что понимают важность сохранения жилища и не хотят его потерять. Никакое повышение платы за жилищно-коммунальные услуги не приведет к повышению их качества, если у собственника - потребителя и заказчика этих услуг не будет рычага, правового механизма требовать за необходимую плату соответствующего стандарта качества услуг, если не будет на руках договора с производителем услуг, в котором должны быть прописаны обязательства и ответственность поставщика услуг. Когда нам предлагают «добровольно» платить 100% поставщику жили-щно-коммунальных услуг (ЖКУ) без договора - это было, мягко говоря, «вве-дение в заблуждение». Это все равно, что бросать деньги в печку. Управляющие организации (ДЕЗы) уже давно получают эти самые 100% на эксплуатацию жилых домов, которые находятся у них на балансе. Однако одну часть необходимых средств они получали от жителей домов, другую часть - в виде бюджетных дотаций - от органов исполнительной власти. Ни с теми, ни с другими плательщиками у ДЕЗов не было договора управления каждым кон-кретным домом. Спрашивается, с какой стати они стали бы работать лучше, если бы обе эти части, то есть 100% платежа, получали только от жителей, также не имея с ними договора, то есть ответственности за целевое и эффек-тивное использование получаемых средств? Не стали бы. И опыт других городов подтверждает это. В подавляющем большинстве регионов России потребители жилищно-коммунальных услуг сегодня платят и уже не первый год эти самые 100%, однако условия жизни у них не изменились к лучшему. Если за 100%-ый платеж нельзя потребовать 100%-го качества услуг - это не реформа, а без-застенчивое выворачивание карманов среди бела дня. А потребовать нельзя, потому что у собственника нет на руках настоящего договора с теми органи-зациями, которые эти жилищные и коммунальные услуги предоставляют. Еще называют реформой ЖКХ модернизацию самой этой отрасли. Однако в таком определении преобладает отраслевой подход. Модернизация требует вложения огромных средств в ЖКХ, но будут ли они израсходованы эффек-тивно при сохранении административного управления отраслью? Не получится ли так, что государственные заказчики купят дорогостоящее импортное обо-рудование, которое в наших условиях быстро выйдет из строя и не даст нуж-ного результата. А ведь таких примеров можно привести множество. Без наличия подлинного хозяина дома вложение в него средств (хоть в двор, хоть в подъезд) - это в значительной степени их разбазаривание. Хозя-ином дома может быть только тот, кто в нем живет, кто является собст-венником его помещений. Иногда говорят, что реформа ЖКХ заключается в ликвидации бюджетного дотирования отрасли. Опять односторонний взгляд. Это вновь о тех самых 100% с жителей. Лучше бы авторы реформы ЖКХ подумали о том, как и где заработать основной массе граждан России, чтобы платить эти самые 100%. Возможно, пока не заработает по-настоящему реальный сектор экономики страны, стоило бы передавать бюджетные дотации на оплату жилищных и ком-мунальных услуг непосредственно собственникам, а не напрямую поставщикам услуг, как в настоящее время. Сегодня жилищные субсидии на оплату жилищных и коммунальных услуг в стране получают около 14% малоимущих, хотя имеют право почти вдвое больше. Почему? Потому что размер этих субсидий в большинстве регионов смехотворно низок, и для некоторых людей хлопоты по их получению дороже этих денег. Вероятно, было бы правильно еще более упростить процедуру получения этих субсидий. 3.5. Для чего нужна реформа ЖКХ Реформа нужна для преодоления возникшего в стране жилищного и ко-ммунального кризиса, вызванного длительным недофинансированием и неэф-фективным управлением жилищным фондом, проявляющемся в быстром уве-личении количества ветхого и аварийного фонда, с реальной угрозой здоровью и жизни многих людей. Жилищный кризис, как правило, преодолевается или путем строительства нового и доступного по ценам большинству нуждающихся жилья, или путем восстановления и сохранения существующего жилья либо одновременным использование этих двух направлений жилищной политики. Однако на то, чтобы строить и покупать нужны большие деньги, а их у многих нет, потому что экономика страны развивается пока крайне медленно. Большинство россиян, не имеющих достойных заработков, может дожда-ться лучших для себя времен только путем сохранения жилища, а для этого нужно научиться им разумно и экономно управлять. 3.6. Почему собственники до сих пор не были хозяевами в своем доме Почему же в течение длительного времени частные собственники не имели возможности в полной мере реализовать свое право на владение и распоря-жение собственным имуществом, а именно общим имуществом многоквартир-ного дома? Опять-таки по очевидной причине. Потому что суммарная доля площади помещений, находящихся в их соб-ственности, была меньше, чем доля других собственников в доме: государства, муниципалитета. Эти, другие собственники, рассуждали просто: зачем нам проводить собрания о том, как управлять домом, если наших помещений бо-льше и, соответственно, больше права в решении вопроса об управлении всем домом. Поэтому управляли домом без участия других собственников. Именно из-за этой основной причины реформа ЖКХ все годы шла преимущественно в количественном отношении, путем увеличения в жилищном фонде частного сектора. Конечно, появлялись частные подрядные организации и для содержания и ремонта домов они стали привлекаться государственными структурами по конкурсу. Однако, в подавляющем большинстве, они были подконтрольны чи-новникам, которые устраивали подставные конкурсы. Все это был подготови-тельный этап реформы, создание и вызревание необходимых условий ее про-ведения. Возможность качественных изменений в управлении домами насту-пила тогда, когда доля частного фонда в многоквартирных домах перевалила в России в среднем за 50%. Несколько раньше этого момента в жилищное и гражданское законодательство вошло понятие «общее имущество собственни-ков многоквартирного дома». Собственник, например, квартиры кроме права собственности непосредст-венно на нее получал также право на долю в общем имуществе всех собст-венников дома. А раз имеешь право собственности на долю в общем имуществе дома, то имеешь и право голоса на управление всем домом в целом. На самом деле, что такое «общее имущество» многие из нас хорошо знают. Возьмем, например, гаражное или садоводческое товарищество. В каждом та-ком товариществе есть, как и в многоквартирном доме, личная и вполне ося-заемая доля, находящаяся в собственности конкретных граждан - это личный гараж или участок земли с постройками. Но есть и общее имущество всех членов товарищества: общий забор, помещение охраны, правления, водопро-вод, линии электропередачи, внутренние дороги, пожарный водоем, автосто-янка. Вообще садоводческое товарищество очень похоже во многих отношениях на многоквартирный дом, только в этом «доме» его собственники живут не пос-тоянно, а временно, сезонно, преимущественно в теплое время года. Когда с нас, членов таких товариществ, собирают членские и целевые вз-носы на общие нужды, мы не возражаем, понимая обоснованность требований правления и его председателя. Однако, когда дело касается более важных ус-ловий нашей жизни, а именно - проживания в многоквартирном доме, мы часто не понимаем, почему мы должны платить за какое-то там «общее имущество». Вина ли в этом самих собственников, или это их беда - это другой вопрос. 3.7. Что такое система ЖКХ Если применить к сфере ЖКХ понятие «система», то специалисты в этой системе выделяют три основных элемента или субъекта: - органы власти; - потребители жилищных и коммунальных услуг (граждане и юридические лица); - производители этих услуг (предприятия ЖКХ). При этом основным объектом данной системы является многоквартирный жилой дом. Вокруг него выстраивают свои отношения все три названных выше субъекта. До недавнего времени в среднем по России частная собственность в жи-лищном фонде составляла менее 50% (остальное составляла государственная и муниципальная собственность). Пользователи жилых помещений платили за жилищные и коммунальные услуги также меньше половины их реальной, или как говорят «полной» стоимости. Недостающую и основную часть доплачивали органы исполнительной власти в виде дотаций из бюджетов разных уровней. Сегодня ситуация качественно изменилась на прямо противоположную в сторону частной собственности. Что это означает? Раньше в тройке основных субъектов системы жилищно-коммунального хозяйства главным или ведущим элементом системы правоотношений были ор-ганы власти (более значительная доля имущества, вклада в его содержание и ремонт, наличие преимущественно государственных управляющих и подряд-ных организаций, работающих на государственном заказе). Теперь таким главным субъектом ЖКХ, заказчиком и потребителем услуг должны стать собственники, оплачивая более половины стоимости потребляе-мых услуг и имея в собственности более половины площади в многоквартир-ных домах. Таким образом, государственная или административная система управле-ния жилищным фондом должна неминуемо смениться на рыночную, основан-ную на самоуправлении своими домами собственниками, заменив прежнюю, где фактически одним крупным собственником было государство. Поэтому сущность жилищно-коммунальной реформы заключается в корен-ном, качественном изменении системы правоотношений, существующей между основными субъектами ЖКХ. 3.8. Нужна ли была приватизация жилья и не пора ли его деприватизировать До сих пор даже специалисты спорят, нужна ли была нам такая при-ватизация жилья, которая породила массу бедных собственников. Это все рав-но, что спросить: нужно ли учить бедных людей. Немецкие специалисты, проводившие реформу ЖКХ на землях бывшей ГДР, не могут понять, почему в их государстве частных собственников жилых помещений не более 30% и это в основном богатые люди, а у нас их уже более 70% и число это очень быстро растет. На самом деле ответ достаточно прост: у них сегодня более социальное государство, чем у нас. Немцу государство надежно дает большой перечень социальный гарантий, у нас же граждане вынуждены преимущественно надея-ться на себя, поэтому в большинстве своем стараются хранить деньги «в чулке», а не в банке. А как иначе? Последний пример - односторонний отказ государства от обязательства производить капитальный ремонт домов. У владельца неприватизированной квартиры-нанимателя помещения мень-ше прав, чем у собственника. Во-первых, он не имеет права продать занимаемую квартиру и при необ-ходимости купить более дешевую, а также передать ее по наследству, подарить, заложить. Во-вторых, наниматель не имеет права голоса на общем собрании соб-ственников и поэтому не может реально влиять на улучшение условий про-живания в доме. В-третьих, ограничены права нанимателя по сравнению с собственником при вселении в занимаемое помещение членов его семьи и при обмене поме-щения (в соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ, если площадь соответ-ствующего жилого помещения составит менее учетной нормы, то наймодатель может запретить нанимателю вселение других граждан и даже членов его семьи; эта норма не касается только несовершеннолетних детей). По шести пунктам статьи 73 ЖК РФ наймодатель может запретить нанимателю и обмен жилыми помещениями. В-четвертых, местная власть, являющаяся собственником занимаемого нанимателем помещения, в любой момент может его выселить по решению суда на основании любого их четырех пунктов части 4 статьи 83 ЖК РФ, в том числе и за невнесение платы за жилищные и коммунальные услуги в течение 6 месяцев. Причем, в соответствии с частью 1 статьи 91, в трех случаях такое выселение осуществляется без предоставления другого жилого поме-щения (то есть на улицу). Это такие случаи как использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей и бесхозяйственное обращение с жилым помещением. Учитывая, что закон дета-льно не описывает содержание эти трех случаев, а также нынешнее состояние судебной системы и низкий, как правило, имущественный уровень потенциа-льных выселяемых, то им будет трудно защищать свои права. С другой стороны, из приватизированной или приобретенной на первич-ном или вторичном рынке жилья квартиры либо ставшей собственностью по другим основаниям можно выселить (статья 32 ЖК РФ) только в исклюю-чительных случаях. Эти случаи описаны в статье 446 ГПК РФ и в статье 49 «Изъятие» Зе-мельного кодекса Российской Федерации, в которой подпункт 2, пункта 1 из-ложен в редакции Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ. Изъятие, в том числе - путем выкупа земельных участков для государст-венных и муниципальных нужд, осуществляется в исключительных случаях, связанных с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципаль-ного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: - объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; - объекты использования атомной энергии; - объекты обороны и безопасности; - объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и свя-зи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регио-нального значения; - объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Рос-сийской Федерации; - линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечива-ющие деятельность естественных монополий; - объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального зна-чения; - автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пу-нктов и вне границ населенных пунктов; 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами слу-чаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных уча-стков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Феде-рации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами Российской Федерации. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, установлены статьей 55 Земе-льного кодекса Российской Федерации. Нередко, сравнивая положение собственников и нанимателей, указывают на то, что по закону собственники дополнительно должны платить не только за содержание и ремонт общего имущества, но и за капитальный ремонт дома, а также в скором будущем и в большом размере налог на недвижимое имуще-ство, а наниматели нет. Однако, также по закону (часть 1 статья 154 ЖК РФ) в соответствии с до-говором найма наниматель должен вносить плату за наем жилого помещения, плату за содержание и ремонт жилого помещения (которая зависит от условий проживания), включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги. С точки зрения платежа, разница в пользу нанимателя по двум вещам: он не должен платить за капитальный ремонт общего имущества и налог на нед-вижимое имущество. Однако, вряд ли данный налог будет большим (закон его еще не опреде-лил), по крайней мере, для собственников старого жилья, которых в настоящее время большинство. Законодатель также должен будет учитывать низкие до-ходы у многих граждан. Мифы о массовом выселении за неуплату квартплаты или налога на нед-вижимость сочиняют в политических целях, они не имеют ничего общего с реа-льной жизнью. Органы власти не рискнут отнять собственность у многих граж-дан за неуплату налога на недвижимость. Это стало бы подарком оппозицион-ным партиям и политическим самоубийством партии власти. Кроме того, в соответствии в пунктом 2 части 1 статьи 165 ЖК РФ органы местного самоуправления могут предоставлять бюджетные средства на капи-тальный ремонт многоквартирных домов. Таким образом, различие в плате за жилищные и коммунальные услуги собственника и нанимателя при прочих равных условиях может оказаться незначительным. А прав у собственника, очевидно, больше. Но за дополнительные права, за свободу, естественно, нужно что-то платить. Поэтому пусть каждый решает сам, что ему в данном случае дороже: свобода или деньги. Появление миллионов заказчиков услуг в лице собственников вызовет ог-ромный спрос на эти услуги, который, в свою очередь, приведет к появлению сотен тысяч малых и средних предприятий, предлагающих услуги управления, содержания и ремонта многоквартирных домов. Появятся новые рабочие места. Десятилетиями копившийся недоремонт жилых домов потребует развития машиностроения, индустрии строительных материалов. Начнет развиваться реальный сектор экономики. Но развитие са-моуправления в жилищной сфере - это не только, а может быть и не столько экономика. Это движение людей, волей обстоятельств вынужденных жить под одной крышей, в направлении сближения, взаимопонимания и взаимопомощи. Говорят, что многоквартирный дом и все, что связано с его эксплуатацией - это островок социализма, однако в большинстве домов пока приходится наб-людать крайнюю разобщенность людей и скорее торжество индивидуализма. Выходя из квартиры на грязную лестничную площадку, попадая в расписанный неприличными словами и в темный с разбитым плафоном лифт, спускаясь в зловонный подъезд с набросанными на пол окурками и бутылками, люди выходят на улицу хмурыми и озлобленными. На кого? На своих соседей, на весь дом и весь свет. Но почему не на себя? Многие из так называемых «бедных» собственников, кстати сказать, уже многому научились и управляют своей собственностью вполне эффективно, получая за нее приличный доход. Не спешите деприватизировать свою квар-тиру. Сдавайте ее внаем, а сами живите в более скромной. Спрос на жилье в Москве большой и эта тенденция достаточно устойчива. У вас есть товар, по-льзующийся большим спросом. Научитесь быть собственником. А когда закончите учебу, увидите, что многое в жизни изменилось, в том числе и вы. И тогда образованные, а не обманутые порой бессовестными недоучками, при-мите правильное решение как в отношении управления своим домом, так и в отношении управления городом и страной. 3.9. Готовы ли граждане России к реформе ЖКХ Нередко приходится слышать утверждение: «Народ у нас не готов к реформе». На самом деле так говорят именно те, кто хочет, чтобы этот самый «народ» не был готов к реформе. Можно в ответ спросить, а кто готовит, учит миллионы людей не только быть готовыми к реформе, но и сознательно в ней участвовать, отчетливо понимая при этом свой интерес? Где на улицах плакаты, на радио, ТВ, в газетах информация о том, что и как конкретно собственникам делать, чтобы самим улучшить условия проживания? Где рассказы о тысячах примеров в городе, где люди научились экономить, установив квартирные приборы учета, автономные квартирные и домовые теплогенераторы, позволяющие производить тепловую энергию в два раза более дешевую, чем центральное отопление? Разве увидишь сегодня на улице, например, такой плакат: «Вкладывая деньги в свой дом, ты вкладываешь их в свое будущее и будущее своих детей», или «Установленный квартирный счетчик воды окупается за полгода». А ведь именно в значительной степени благодаря продуманной и широко-масштабной информационно-пропагандистской работе в 20-е годы прошлого века всего за два года в Москве было создано 8 тысяч жилищных товариществ, которые за короткое время восстановили 20% жилищного фонда города. Но тогда пропаганда была подкреплена реальными стимулами и помощью со сто-роны органов власти. Разве тогда люди были более образованы, разве го-родской бюджет измерялся миллиардами долларов? Но люди сумели преодолеть жилищный кризис, возникший после Граж-данской войны и периода «военного коммунизма», когда квартирная плата бы-ла отменена и дома остались без управления. Не зря сегодня специалисты по реформе ЖКХ самым провальным ее мо-ментом называют информационно-разъяснительную работу. Почему так нас-тойчиво много лет подряд СМИ и те, кто давал информацию в СМИ, говорили, что реформа ЖКХ - это 100% плата за жилищно-коммунальные услуги, то есть значительное увеличение платы за услуги? Очень просто. Откровенно пугали. Кто же захочет увеличения платы за те же самые ненавязчивые, а порой просто отсутствующие услуги? Никто. Значит нам реформа ЖКХ не нужна. Вот рассуждение рядового россиянина. Однако, стоп! Значит, кто-то очень не хочет этой самой реформы, значит кому-то она не выгодна. Надо задуматься над этим и не лить воду на колесо чужой мельницы. А строить свою мельницу и делать свой хлеб, то есть управлять свои до-мом самостоятельно, как это делают уже не один десяток лет сотни тысяч граждан, создавших жилищные и жилищно-строительные кооперативы еще при советской власти, как это делают собственники в товариществах собственников жилья (ТСЖ) в последние 10 лет. Если в реформе ЖКХ не найдут свой интерес миллионы простых людей, она не сделает их жизнь лучше, а останется пустым разговором, на котором заработают тысячи тех, кому подлинная реформа ЖКХ не нужна. Важно не ждать реформу, а реально в ней участвовать простым гражданам. Всякая реформа дает плоды тому, кто видит в ней свой интерес и трудится для его удовлетворения. Не надо ждать, когда вас в очередной раз обманут. 3.10. Как сформулировать определение реформы ЖКХ Подлинная жилищно-коммунальная реформа, совершаемая в интересах бо-льшинства граждан России - это существенное, поэтапное изменение правовых и общественно-экономических отношений в данной сфере с целью улучшения условий проживания людей, повышения разнообразия и качества жилищных и коммунальных услуг путем перехода от преимущественно административно-командных методов управления к рыночным за счет развития самоуправления граждан в жилищной сфере, создания жилищных объединений различных организационно-правовых форм, выступающих заказчиками и производителя-ми ряда услуг и ориентирующих свою деятельность на эффективное исполь-зование ресурсов общего имущества собственников помещений в многоквар-тирных домах и личных средств собственников. Несмотря на дефицит информационно-разъяснительной работы, вопреки сопротивлению старой системы управления многоквартирными домами, люди учатся сами создают домкомы, товарищества собственников жилья, территори-альные общины, советы подъездов. Наводят порядок во дворах, подъездах, в лифтах, на лестничных площадках. Это и есть подлинная реформа ЖКХ. Многие ли из москвичей знают о подъезде жилого дома в центре города, где дни рождения и свадьбы проходят при непременном участии всех его жильцов и первая песня, которую заводит местный гармонист, называется «Гимн жителей подъезда №1», где придумали, смастерили и выдают медаль за активную работу по наведению порядка в подъезде, где дети вместо бессмыс-ленного разрисовывания стен ежегодно проводят выставки своих изобразитель-ных работ и лучшие из них украшают лестничные площадки, где наиболее понравившиеся в квартире цветы в первую очередь несут украшать подъезд? А о старинном красивом особняке, где те из жильцов, кто имел деньги, но не имел времени на личное участие в работах, дал их на реставрацию дома, а другие, не имевшие средств, но понимавшие важность участия в общем деле, отполировали дубовые перила и мраморные лестницы, покрасили стены; а в итоге квартиры всех: и бедных и богатых, заметно выросли в цене, а жильцы стали хорошими соседями. Теперь в этом доме никто не смеет бросить на пол сигарету или мимоходом что-то нацарапать не стене. Это и есть подлинная учеба и подлинное богатство - научится жить вместе. Вряд ли об этом знают многие москвичи, хотя информация в СМИ и попадала в связи с замечательным конкурсом под названием «Улучшаем свое жилище», который ежегодно проводят городские власти. А потом мало услышать или прочитать, важно увидеть деяния людей своими глазами, поговорить с теми, кто все это делает, заглянуть в их полные жизни глаза. Когда спрашиваешь: «Зачем вы все это делаете, разве мало личных про-блем?»,- наиболее частым ответом является такой: «Если сам что-то вложил в дом, ломать, грязнить своя рука не поднимется и чужую остановит». Почему газеты, телевидение стараются показать нам сцены насилия, не-доверия и вражды, а не взаимопомощи и дружбы. Значит, заказчики СМИ не хотят нашей дружбы, нашего объединения. Из этого может быть только один вывод - нужно объединяться! Иначе нас поодиночке и разуют, и разденут, и выселят из квартиры. 3.11. Зависит ли реформа ЖКХ от отдельного собственника Жилищный кодекс Российской Федерации - это закон, который дает соб-ственникам право самим принимать решение по управлению своим имущест-вом. А общее собрание собственников помещений в конкретном многоквартир-ном доме - это способ принятия такого решения, способ недвусмысленно зая-вить, кто сегодня хозяин в доме. То есть судьба реформы ЖКХ применительно к каждому дому буквально зависит от действий каждого собственника. Если собственники придут на общее собрание или примут участие в за-очном голосовании и добьются согласованного решения по управлению домом - значит в этом доме реформа ЖКХ сделала качественный скачок. Если не примут, оставив выбор управляющей организации за органами исполнительной власти - значит пока в данном доме все осталось по-старому и никакой особой реформы в их доме нет. И нечего в этом случае пенять на власть, что реформа ЖКХ стоит на месте или она плохая. Реформа ЖКХ применительно к конкретному многоквартирному дому - это практическое осуществление собственниками своего права на управление многоквартирным домом путем проведения общих собраний по вопросам вы-бора способа управления и непосредственного управления домом. 3.12. Нужна ли реформа ЖКХ Нельзя ставить вопрос о том, нужна реформа ЖКХ или нет. Это все равно, что спросить, нужно управлять свои имуществом или нет. Очевидно, нужно, особенно если от этого имущества зависит сама жизнь человека. Учитывая тот факт, что в зависимости от региона России расходы местных бюджетов на эту сферу, как правило, составляют наибольшую их долю и до-стигают 30-50% расходной их части, переход на самоуправление со стороны собственников в жилищной сфере означает и радикальный шаг в пресечении коррупции чиновников в этой области. И это уже не красивые газетные декларации по поводу «войны с кор-рупцией», а реальные и действенные дела. 3.13. Кто и как управляет нашими домами сегодня На 40 тысяч жилых домов города Москвы приходится чуть более 2 тысяч товариществ собственников жилья и примерно столько же жилищных и жи-лищно-строительных кооперативов. То есть примерно в 10% жилищного фонда города собственники уже выбрали способ управления своими многоквартир-ными домами. При этом около половины жилищных объединений граждан управляют своими домами самостоятельно, остальные заключили договоры на управление с государственными управляющими организациями (ДЕЗами) или частными компаниями. Неоднократно проводимые в городе социологические опросы говорят о том, что в домах, управляемых жилищными объединениями граждан, жители чаще дают положительные оценки о качестве управления по сравнению с домами, которыми управляют ДЕЗы. Несколько сотен домов в городе, преимущественно в районах новостроек, переданы частным управляющим организациям. Многие из них создали те фирмы, которые и вложили деньги в строительство этих домов. Такие дома управляются качественно, но стоимость жилищных услуг, в том числе и сто-имость управления в них выше, чем в других домах. Сегодня в Москве в частной собственности находится уже более 72% пло-щади жилищного фонда города, и эта цифра продолжает быстро расти. Дома все в большей степени переходят в частную собственность, в то вре-мя как управление ими сохраняется прежним, в лице преимущественно госу-дарственных унитарных предприятий дирекций единого заказчика - ДЕЗов. При этом ни органы исполнительной власти города, передавшие ДЕЗам дома на баланс, ни частные собственники этих домов не имеют полноценных договоров управления общим имуществом в многоквартирных домах, поэтому ни те, ни другие не могут влиять на качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Попытки со стороны собственников письменно апеллировать на неудов-летворительные условия проживания в эти самые ДЕЗы, районные управы (фа-ктически руководящие ДЕЗами) и префектуры нередко не приводят к желае-мым результатам. Не случайно количество жалоб граждан в органы исполнительной власти города по вопросам условий проживания много лет подряд занимает первое место среди всех обращений на разные темы. И что бы ни говорили работники ДЕЗов и ГРЭпов неподготовленным и легковерным людям в преддверии общих собраний собственников по выбору ими способа управления своими многоквартирными домами о надежности ДЕЗов, о каких-то гарантиях со стороны органов власти за качество их работы и необходимости выбора именно этих организаций в качестве управляющих - это пока не более чем слова, ничем не подкрепленные. Ведь ДЕЗ управляет не конкретными домами, а жилищным фондом рай-она, получая на эти цели платежи потребителей ЖКУ и бюджетные дотации в виде единой суммы, не разнесенной пообъектно (поадресно), то есть на от-дельные дома. Разве можно представить себе такую картину, когда посторонние люди без согласия собственника входят в его квартиру и начинают выносить материа-льные ценности. Если это происходит не по решению суда, то всякий понимает, что происходящее - это преступление. Однако фактически в большинстве домов ежедневно, к сожалению, до сих пор совершается нечто подобное. Ибо сегодня ДЕЗы (государственные управ-ляющие жилищным фондом организации), управляя жилыми домами, как сказано в постановлении Правитель-ства Москвы от 25 сентября 2001 года № 865 «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г.Мо-скве и перспективах ее развития» «…действуют в чужом интересе без поручения», то есть управляют чужой собственностью без поручения собст-венника имущества. И это при том, что на фоне постоянно повышающейся платы за жилищные и коммунальные услуги большинство людей не видит существенных улучше-ний в условиях своего проживания. Это, в частности, происходит потому, что их домами управляют организации, материально не заинтересованные в улуч-шении своей работы. Они никак не связаны в правовой сфере с собствен-никами. У них нет формальных обязательств перед собственниками, нет дого-вора на предоставление услуг. Но время изменилось и теперь собственники, серьезно взявшись за дело, могут существенно изменить ситуацию, например, добиться лучших условий жизни даже за прежние деньги, а решив увеличить плату и заключив договор управления с понравившейся им управляющей компанией, одновременно пот-ребовать, в том числе через суд, лучшего обслуживания в доме. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ изме-нил правовую основу управления жилищным фондом и прежде всего многок-вартирными домами. Теперь собственники имеют тот закон, который должен изменить старое положение по управлению жилищным фондом. Но одного закона мало, нужна, прежде всего, со стороны собственников воля и настой-чивость, чтобы Жилищный кодекс Российской Федерации заработал в инте-ресах миллионов собственников. Нельзя поддакивать чиновникам, ругающим Жилищный кодекс Россий-ской Федерации. Нужно брать его за основу и улучшать в деле, требовать на собраниях собственников тех или иных изменений закона. Редко какой закон выходит в свет в совершенном виде. Тем более такой глобальный и ради-кальный как ЖК РФ. Но нельзя выплескивать младенца вместе с водой. Надо беречь этого младенца и учить его, делать лучше. 4. Что значит выбрать способ управления многоквартирным домом Если, прочитав предыдущий раздел, вам стало понятно, почему нужно ид-ти на собрание cобственников или принимать участие в заочном голосовании по выбору способа управления многоквартирным домом, то пойдем дальше и разберемся, а что собственно cобственники должны решить на собрании и как его правильно организовать и проводить. 4.1. Что cобственники должны выбрать на собрании, какие существуют способы управления многоквартирным домом На собрании собственники обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквар-тирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным копе-ративом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Почему «обязаны»? Потому, что вместе с правом иметь имущество в собственности, физии-ческое и юридическое лицо имеет и обязанности по управлению имуществом, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это иму-щество не нанесло вреда здоровью или имуществу как самого собственника, так и здоровью и имуществу других людей. 4.2. Что будет, если собственники сами не выберут способ управления За них это сделают органы местного самоуправления (в г.Москве это тер-риториальные органы исполнительной власти - управы районов), поскольку они, в свою очередь, обязаны нести ответственность за безопасность граждан в целом, а в данном случае - за безопасность проживания в многоквартирных домах. 4.3. Чем принципиально отличаются разные способы управления многоквартирным домом Управление домом со стороны собственников может быть непосредст-венным и опосредованным (доверительным). Непосредственное управление со стороны собственников предполагает осуществление ими тех или иных управленческих функций самостоятельно. Опосредованное управление связано с передачей собственниками части управленческих функций другому или другим лицам (физическому или юри-дическому). Эти лица (лицо) могут быть из числа собственников, тогда они из-бираются на собрании. Избрав выборный орган управления общим имуществом в виде правления или выбрав из своей среды управляющего, собственники могут создать юридическое лицо, например, товарищество собственников жи-лья (ТСЖ), которое становится их собственной управляющей организацией. Можно пойти по другому пути. Управление многоквартирным домом мо-жет быть доверено посторонним лицам, не входящими в число собственников конкретного дома. Это может быть либо наемный управляющий или сторонняя управляющая организация. В этом случае с данными лицами собственники заключают договор управления. Если собственники создают собственную управляющую организацию, то договор управления с ней не заключается, а она действует на основании устава, который принимается общим собранием Собственников. Необходимо иметь в виду, что обычно на практике собственники одного и того же дома одновременно используют как непосредственное, так и опосредо-ванное управление им. Например, в случае товарищества собственников жилья часть функций уп-равления, обычно наиболее важных, осуществляется собственниками непосред-ственно в виде решений собственников, принимаемых исключительно на об-щем собрании (это высший орган управления); другая функций управления осуществляется опосредованно через избранное правление, а еще часть выпол-няет лично председатель правления, а также ревизионная комиссия, контроли-рующая финансовую деятельность правления. Как видно, собственники могут создать сложную систему управления в виде ТСЖ, однако она позволяет достаточно просто и реально каждому собст-веннику участвовать в управлении домом. Нужно иметь в виду, что собственники не всегда создают юридическое лицо, например ТСЖ, для самостоятельного осуществления полного объема управленческих функций. |
Похожие:
 | Стратегический менеджмент: Теория и практика: Учебное пособие для вузов. — M.: Аспект Пресс, 2002. — 415 с |  | Экономика. Теория и практика: материалы III международной научно-практической конференции (16 июня 2015 г.). Отв ред. Зарайский А.... |
| Дисциплины: «Теория управления», «Исследование систем управления», «Теория организации», «Методология науки, системный подход и системный... | | Теория и практика письменного перевода: Учеб пособие. – М.: Флинта: Наука, 2012. с |
| Современные технологии обучения: теория и практика: Учебное пособие / А. О. Блинов, Т. Н. Парамонова, Е. Н. Шереметьева, Г. В. Погодина.... | | Психология управления в современной россии: Теория, эмпирические исследования, практика |
| Лучшая практика муниципального управления в сфере муниципального экономического развития 6 | | Риторика: Теория и практика речевой коммуникации. — 4-е изд. — М.: Дело, 2002. — 480 с |
| Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ | | Порядок избрания и организации деятельности совета регламентированы Жилищным кодексом РФ |