Специфика правового режима отдельных видов недвижимого имущества
Специфика правового режима некоторых видов объектов обусловливает особенности правовой экспертизы документов при совершении сделок с тем или иным объектом.
Земельные участки
Введенный в действие с 29 октября 2001 г. Земельный Кодекс РФ не только определил и подчеркнул важное значение земли как основы жизни и деятельности человека, природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве, но также закрепил и усилил значение в качестве недвижимого имущества, объекта права и хозяйствования. Приоритет в Земельном кодексе РФ отдан праву собственности на землю, включая государственную, муниципальную и частную, и аренде земли.
Земельный участок – часть поверхности земли, границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п.1 ст.261 ГК РФ).
В главе 34 ГК РФ «Аренда» отсутствуют специальные нормы регулирующие правоотношения аренды земельных участков, поэтому к ним в полной мере применимы общие положения по аренде.
В Земельном кодексе подчеркнуто единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и то, что все прочно связанные объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. И наоборот, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, строения, если они принадлежат одному лицу.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно подп. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, кроме государственных природных заповедников и национальных парков.
Здания, сооружения нежилого назначения
Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяют нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и тому подобные помещения.
В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности такие объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любого из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса), и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещениями общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования.
Для анализа нежилых помещений как самостоятельных объектов прав необходимо определить, что является помещением вообще.
В ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их несомненно следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).
В настоящее время в законодательстве отсутствует четкое понятие помещения, хотя в ранее действовавшем законодательстве давалось легальное определение помещения.
Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях, содержалось в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья", согласно которой помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.
Таким образом, можно прийти к выводу, что помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и быть пригодной для определенного использования.
В качестве синонима нежилого помещения иногда используется понятие объекта нежилого фонда.
Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на которую подлежат отдельной государственной регистрации.
Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов.
Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:
1) техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;
2) функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.
Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, которые пригодны для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации права на часть этого здания. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должна привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п. Характерным признаком такого имущества является невозможность его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых помещений. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
ГК РФ (ст. 554) устанавливает императивные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Одной из наиболее острых проблем оборота недвижимого имущества является вопрос о правовом режиме недвижимого имущества, составляющего общую инфраструктуру, при приобретении помещения в нежилом здании.
В отношении недвижимого имущества, составляющего общую инфраструктуру в многоквартирном доме, вышеуказанный вопрос урегулирован на законодательном уровне.
Вместе с тем законодательство не содержит положений о правовом режиме недвижимого имущества, составляющего общую инфраструктуру, при приобретении помещения в нежилом здании, что на практике порождает многочисленные споры.
|
