|
«неблагоприятным» для строительства 100-метрового объекта (предельная высота строительства зданий и сооружений в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга), и при этом «благоприятным», для строительства 403-метрового здания. Строительство здания с 403-метровой доминантой диктуется не якобы «неблагоприятными» характеристиками земельного участка, а исключительно коммерческими интересами ОДЦ «Охта».
2. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" от 19 января 2009 года № 820-7, территория предполагаемого строительства целиком находится в зоне охраны объектов культурного наследия - зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1.Для указанной зоны данным Законом установлены ограничения, предусматривающие, что строящиеся здесь здания не должны быть видны с открытых городских пространств. Это ограничение в случае строительства 403-метровой доминанты очевидно нарушается.
3. В соответствии с указанным Законом Санкт-Петербурга № 820-7 (Приложение 1 к Режимам использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга), не допускается появление новых доминант в пределах обзора панорам исторического центра и открытых городских пространств, а в историческом центре Санкт-Петербурга охраняются панорамы, основные площадки и пути их обзора. В число охраняемых входят панорамы акватории Невы, и панорамы кругового обзора со следующих площадок: галереи верхнего яруса колоннад Исаакиевского собора; моста Лейтенанта Шмидта; Дворцового моста; Троицкого моста. В соответствии с материалами оценки видимости высотного объекта, представленными на экспозиции, размещенной в здании администрации Красногвардейского района (оценка проведена Институтом территориального развития по заказу ОДЦ «Охта»), 403-метровая доминанта будет просматриваться со следующих точек: вершина Биржевого моста, пляж Петропавловской крепости близ Алексеевского равелина, Нарышкин бастион, правобережный край и вершина Троицкого моста, правобережный край Литейного моста, портик Зимнего дворца. Не вызывает сомнений и тот факт, что указанный высотный объект будет просматриваться и с колоннады Исаакиевского собора. Оценки, выполненные независимыми экспертами, также показывают, что высотный объект будет четко просматриваться на фоне указанных охраняемых законом панорам. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что строительство объекта с высотной доминантой 403 метра в указанном ОДЦ «Охта» месте будет являться нарушением требований, установленных указанным Законом Санкт-Петербурга № 820-7, из чего следует необходимость отказать ОДЦ «Охта» в предоставлении запрошенного разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части максимальной высоты зданий. (Прокшин А.Н., Александрова Г.В.,Черноскутова Е.М.,Базанова А.В.,Элисон И.А.,Голубь О.Б.,Ледедева Т.Н.,Лебедева А.А.Шишкин И.В.,Шапчиц П.А.,Константинов А.В.,Зайцев П.В.,Штукенберг Д.Г.Лезжов М.С.Лебедева ДА., Петряева К.А.,Квасникова И.Д,Донсков К.В.,Тесакова А.А.,Быстрова Н.А.,Соколова Н.М.,Амосов М.И.,Вишневский Б.Л.,Сухарева А.А.,Милявская В.Н.,Григорьева М.А.,Лодкин А.А.,Степанов А.В., Рязанова О.Л.,Гамаль М.Ф.,Гоголева Н.Г.,Хохряков В.В., Хохлов С.Ю.,Варганова Г.Б., Дубовицкая Ю.С., Линцбах Ю.Е.,Гаврин А.Е.Яхнина Т.Г., Сергеев В.П., Кудряшова С.Г. Копалева Е.А., Яхнина С.Р. Козырева Г.П. Алексеева Е.Э., Черноскутова В.В., Дементиенко Ю.М.,Башнина О.Н., Кононко И.А., Темкина Е.С., Спасова М.А., Грязневич В.П.Александров Д.А., Щеголева Л.И.,Сороко А.А.,Алесеева А.А, Алексеевский A.M., Железная Е.Ю., Гаврилова Е.В., Щеголев П.В., Грибова Д.В., Шуршев А.О., Гудимов А.В., Яковлев М.М.,Ли К.К., Шпигель Д.Л.Колесникова Р.А. Слепов Д.А. Образцова Ю.А., Фрегатова С.О.Дашкевич Т.М. Жаринова Н.С. Кузин С.В.,Хистяева И.И.,Колесникова А.А , Поликарпова И.Н.),(Скроденис Т.А. и группа заинтересованных лиц),(Кузьмина Т.В. и группа заинтересованных лиц)
|
|
Прошу в соответствии со статьей 7 (часть 3) Закона Санкт-Петербурга от 5 июля 2006 года №
400-61 «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» включить в протокол публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта, предполагаемого к реализации на
|
|
|
|
земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, дом 2, литера К, кадастровый номер 78:11:6001 А:34, следующие замечания и требования по предмету слушаний:
Настаиваю на том, что заявка ОАО «Общественно-деловой центр «Охта»» (далее ОДЦ «Охта», заявитель) на разрешение на отклонение от предельных параметров высоты зданий и сооружений должна быть отклонена как необоснованная. Моё мнение основывается на результатах подробного анализа заявки ОДЦ «Охта» и аргументов, сформулированных заявителем в пояснительной записке, представленной на экспозиции.
В заявке ОДЦ «Охта» не приведено никаких достоверных сведений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка с кадастровым номером 78:11:6001 А:34 том смысле, который установлен ст.40 ГрК, и, тем более таких, которые обосновывают заявку на превышение высотных параметров.
1. Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка, приведённых в официальной заявке, может быть доказана путём последовательного рассмотрения каждой указанной в заявке характеристики:
«Ограниченность ЗУ водным пространством» не может рассматриваться как неблагоприятная характеристика земельного участка, так как любой земельный участок имеет границы и чем-то ограничен. Соседство с водой не препятствует возведению зданий и сооружений, тем более что рассматриваемый земельный участок отделён от водных пространств укреплёнными набережными и магистралями. Кроме того, заявитель не представил обоснований, каким образом отклонение от предельных параметров высотности застройки позволит преодолеть неблагоприятные свойства «ограниченности ЗУ водным пространством».
«Невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов» - данное утверждение, во-первых, является ложным, поскольку Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга не запрещают возведение зданий и сооружений ни в водоохраной зоне, ни в прибрежной полосе. Во-вторых, в соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ ширина прибрежной защитной полосы р. Нева и р. Охта при условии строительства гранитного парапета совпадает с парапетом набережной. Таким образом, после строительства набережной р. Охты, предусмотренной проектом, любые ограничения использования земельного участка, связанные с режимом прибрежной защитной полосы, будут сняты.
«Невозможность периметральной застройки» - данное утверждение прямо опровергается предлагаемым строительством паркинга, а также блоков 2, 3 и 4 (самостоятельных зданий),которые, согласно проекту (эскизу) застройки представленном на экспозиции, должны располагаться по периметру участка вдоль его восточной границы. Таким образом, данное утверждение является ложным.
«Конфигурация ЗУ трапециевидная - неблагоприятная для планировки градостроительных решений» - Заявитель не представил никаких обоснований сомнительному заявлению о том, что
трапециевидная форма участка неблагоприятна для застройки. Кроме того, заявитель не представил обоснований тому - каким образом отклонение от предельных параметров высотности застройки позволит преодолеть якобы неблагоприятные свойства трапециевидной конфигурации.
«Невозможность соблюдения требований комплексной безопасности при условии соблюдения градостроительных регламентов» - данное утверждение является бездоказательным, поскольку «специальные технические условия на комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищенности Комплекса зданий и сооружений «Общественно-делового центра «Охта»», на которые ссылается заявитель, не представлены на экспозиции, и нет подтверждений тому, что они согласованы с Министерством регионального развития РФ в установленном порядке. Кроме того, согласно части 2 ст.40 ГрК РФ, соблюдение требований технических регламентов является необходимым условием для получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки, но не указано в качестве допустимой причины для обращения за разрешением на отклонение. Согласно ст.48ГрК обеспечение технических условий является задачей архитектурно-строительного проектирования, которое выполняется в соответствии с требованиями градостроительных регламентов. «Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) - ограниченная площадь возможной застройки» -данное утверждение (о необходимости восстановления архитектурного решения исторического объекта) не обосновывается никакими материалами и документами, представленным на
|
|
экспозиции. Кроме того, «Восстановление архитектурного решения исторического объекта в такой форме не предусмотрено законодательством РФ о сохранении культурного наследия, а так же какими-либо иными действующими нормативно-правовыми документами. Таким образом, ни одно из оснований для заявки на отклонение от предельных параметров, указанных застройщиком, не доказано представленными на градостроительной экспозиции документами. Из 6 утверждений, положенных в основу заявки, 4 являются ложными. Ни одно из оснований не обосновывает необходимость превышения предельной высоты; наоборот, некоторые из аргументов можно рассматривать как обоснование необходимости понижения высоты размещаемых на участке зданий и сооружений (например, ограниченность площади земельного участка).
2. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта не может быть предоставлено и по формальным основаниям, поскольку три из приведённых в пояснительной записке оснований для получения разрешения текстуально и содержательно отличаются от оснований, указанных в официальной заявке:
Основания, указанные в официальной заявке
Ограниченность ЗУ водным пространством, невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов, невозможность периметральной застройки,
Конфигурация ЗУ трапециевидная неблагоприятная для планировки градостроительных решений,
Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) -ограниченная площадь возможной застройки.
Основания, указанные и прокомментированные в пояснительной записке
В связи с ограниченной площадью земельного участка невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами.
Конфигурация земельного участка, неблагоприятная для застройки
Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка при условии соблюдения градостроительных регламентов.
Таким образом, пояснительная записка фактически дезинформирует участников процесса публичного обсуждения градостроительной документации.
Далее рассмотрим использованные в обосновании аргументы по отдельности.
2.1.«В связи с ограниченной площадью земельного участка» - данный аргумент не может рассматриваться как основание для признания земельного участка неблагоприятным для застройки, поскольку площадь любого земельного участка ограничена. Этот аргумент должен быть полностью исключён из рассмотрения.
«Невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами» - для обоснования этого тезиса в пояснительной записке приведены «основные характеристики объектов капитального строительства, планируемых к размещению в Зоне 1». Однако, утверждённая градостроительная документация (Проект планировки территории (ППТ)) не содержит требований к размещению 312 тыс. м2 офисных площадей и рабочих мест для 10 тыс. служащих на земельном участке площадью 4,7 га в Зоне 1. Эти требования не указаны и в сводном заключении по заявке, подготовленном КГА. ППТ вообще не может противоречить Правилам землепользования и застройки, которые были приняты и вступили в силу до его разработки. Поэтому тезис о том, что численность сотрудников (10638 чел.) или общая площадь помещений предусмотрены утвержденной градостроительной документацией, является ложным, в связи с чем дальнейшее рассмотрение основанных на нём аргументов представляется бессмысленным.
2.2.Следует дополнительно отметить, что никакие требования градостроительной документации относительно численных характеристик развития территории не относятся неблагоприятным для застройки характеристикам земельного участка. Статья 40 ГрК не даёт оснований обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров застройки на основании характеристик развития территории, указанных в ППТ.
2.3.«Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка» - не относится к неблагоприятным свойствам земельного участка в смысле статьи 40 ГрК РФ. Этот тезис может быть высказан в отношении любого земельного участка при неэффективном менеджменте организации-собственника. В случае экономической нецелесообразности освоения земельного участка собственнику рекомендуется продать данный участок и
|
|
|
приобрести себе что-нибудь более дешёвое.
Таким образом, ни один из аргументов, приведенных в пояснительной записке, не доказывает и не обосновывает наличие характеристик земельного участка, неблагоприятных для его застройки, которые физически ограничивают возможность возведения зданий и сооружений с высотой 48 метров. Не обоснована и не доказана необходимость отклонения от предельной высоты зданий и сооружений. Таким образом, заявка подлежит отклонению по причине отсутствия оснований, предусмотренных статьёй 40 ГрК РФ.На основании вышесказанного прошу Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга рекомендовать Правительству Санкт-Петербурга отклонить заявку ОДЦ «Охта» как безосновательную. Прошу включить мои замечания в протокол слушаний и отразить без искажения содержания в заключении публичных слушаний по данному вопросу. ( Пахатов Д.В., Плюто А.Ю., Низова Ф.И., Панютина Н.В., Жинков Г.Б., Гальперин Е.С., Черновой А.Г.,Лицис Е.А.,Мистонов А.А.,Галкин А.В.,Хазиев А.С., Доможиров А.А.,Терехова В.С.,Завиновская О.А.Линов Д.В.,Ермакова С.А.,Бабанин И.В., Попов CO., Рейкина И.В., Ермолаевов М.С., Григорьева Л.А., Елисеева А.В.,Черников А.В.,Романков Л.П. ,Полоскова Е.В.,Вострухина ГА., Яворский С.Ю., Михайлов А.Ю.,Зарубина Е.В., Александровой Ю.В., Шуригина Е.В., Черможская Е.Н., Лендяшов И.Н., Макаровский А.И.,Тодрия З.П., Тодрия Н.З., Тодрия В.З., Костыряченко М.Ю.,Ревзин М.И., Губанов Д.С., Барабанова И.А., Образцова А.С., Львова А.Ю., Барабанова С.А. Веселова Е.Ю.,Волков Д.А.,Михайловский А.И., Карпова А.С. Ирхина М.В.)
|
|
ОДЦ «Охта» подана заявка на разрешение отклонения от предельных параметров на высотность объекта «Охта-Центр». Побывав на экспозиции, я хочу внести следующие замечания:Одним из обоснований увеличения высоты является «несоблюдение параметров комплексной безопасности при условии соблюдения градостроительных регламентов. Параметром представительницей ОДЦ «Охта» была указана удаленность от дорожного полотна, т. е невозможность периметральной застройки при наличии дорожных развязок. Считаю это безосновательным, т.к. именно заявленные параметры объекта вынуждают делать развязки, а не наоборот!!! А при периметральной застройке МОЖНО вписаться в градостроительный регламент. Прилагаю расчеты по высотной доминанте. (См. Приложение.) Данный объект не выдерживает никакой критики с точки зрения пожарной безопасности. Во-первых, отсутствует сверху какая-либо площадка, на которую можно было бы вывести людей с верхних этажей, и вертолеты при такой конфигурации здания бесполезны. Внизу пространство забито паркингом и окружающей застройкой, что делает практически невозможным подъезд пожарных машин, использование штурмовых лестниц, «кубов жизни», т.е. тех средств, которые используются при спасении людей с высоты. Здание такой высоты заэкранирует для прилежащих кварталов прием кабельного телевидения и ухудшит прием обычного. Согласно закону «Об охранных зонах Санкт-Петербурга» в зоне охраняемой доминанты Смольного собора новые доминанты появляться не должны. В обосновании для строительства указан такой пункт в плане работ, как расширение улиц. В данном районе строительства НИ ОДНУ улицу невозможно расширить без сноса домов, которые примыкают к проезжей части, что как минимум противоречит заявлениям Н. Танаева о том, что ни один дом сноситься не будет.6.Прошу отдельно объяснить, что означает фраза «это полностью изменит демографическую ситуацию в районе».7.Согласно решению 33 сессии ЮНЕСКО решение о реализации данного проекта повлечет за собой исключение Петербурга из списка Всемирного наследия. На основании вышесказанного прошу Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга рекомендовать Правительству Санкт-Петербурга отклонить заявку ОДЦ «Охта» как безосновательную и нарушающую действующее законодательство об охране культурного наследия.Прошу включить мои замечания в протокол слушаний и отразить без искажения содержания в заключении публичных слушаний по данному вопросу.
Расчет высоты.
В последнее время обоснованием для строительства небоскреба является аргумент: дескать, если понижать высоту, потребуется большая площадь и очень много чего придется сносить. Проведем элементарные геометрические расчеты и проверим это утверждение. Все расчеты для удобства будут округляться в большую сторону. Итак, искомый участок представляет собой прямоугольный треугольник с катетами 300 и 200 м (измерено с помощью Яндекс-карты). Соответственно, площадь участка равна, как известно, половине произведения катетов, т.е.300*200/2=30000 кв. м. (1)3аглянем на сайт www.ohta-center.ru в раздел «план района».
|
| |
