V ВСЕРОССИЙСКОЕ СОВЕЩАНИЕ ПО РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
СБОРНИК СТЕНОГРАММ ПЛЕНАРНОГО
ЗАСЕДАНИЯ СОВЕЩАНИЯ, КРУГЛЫХ СТОЛОВ И ПРАКТИЧЕСКИХ СЕМИНАРОВ
7 апреля 2017 года
г. Москва, Деловой центр гостиницы «Рэдиссон Славянская»
(Площадь Европы, д.2).
7 апреля 2017 года в Москве состоялось V Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства.
Организаторами совещания выступили НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЗА, ОПОРА РОССИИ, Деловая Россия и Клуб инвесторов Москвы при участии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В мероприятиях совещания приняли участие 1247 человека из 72 субъектов Российской Федерации, более 200 застройщиков, более 70 представителей федеральных СМИ.
Ключевой темой мероприятия стала вступившая в силу с 1 января 2017 года редакция Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установившая дополнительные требования к застройщикам, привлекающим денежные средства по договорам участия в долевом строительстве.
СОДЕРЖАНИЕ:
Пленарное заседание "Жилищное строительство в условиях реформы долевого строительства" 4
Круглый стол: «Государственный компенсационный фонд долевого строительства. Использование компенсационного фонда при достройке объектов долевого строительства. Система рейтингования застройщиков» 27
Круглый стол: «Реализация проектов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий после принятия Федерального закона № 373-ФЗ. Предоставление федеральных земельных участков для увеличения объёмов жилищного строительства» 48
Круглый стол: «Передача объекта участнику долевого строительства. Гарантийные обязательства застройщика. Злоупотребления в сегменте жилищного строительства» 75
Круглый стол: «Вопросы государственной регистрации объектов недвижимости, договоров долевого участия, уступки прав по договорам долевого участия в строительстве. Взаимодействие с Росреестром» 101
Круглый стол: «Формирование Национальных реестров специалистов в строительной отрасли» 132
Практический семинар: «Государственный контроль в области долевого строительства. Заполнение проектной декларации и размещение информации на сайте. Использование денежных средств участников долевого строительства» 157
Практический семинар: «Особенности ведения учёта и налогообложения в строительной сфере после изменений нормативных правовых актов 2016-2017 гг.» 185
Круглый стол: «Повышение эффективности правовой защиты застройщика через возможности третейского судопроизводства» 213
Пленарное заседание "Жилищное строительство в условиях реформы долевого строительства"
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ – Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Мень Михаил Александрович
МОДЕРАТОР - Президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», Казинец Леонид Александрович
ВЫСТУПАЮЩИЕ:
Мень Михаил Александрович, Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
Сидякин Александр Геннадьевич, Первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ;
Плутник Александр Альбертович, Генеральный директор АО «АИЖК»;
Молчанов Андрей Юрьевич, Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей»;
Посохин Михаил Михайлович, Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков;
Тимофеев Константин Петрович, Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Правительства г. Москвы (Москомстройинвест);
Кузнецов Артем Владиславович, Председатель Наблюдательного Совета Клуба инвесторов Москвы;
Циганов Николай Михайлович, Член Президиума Правления, Председатель Комитета по строительству ООО МСП «ОПОРА.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Хочу всех поприветствовать. Сегодня мы проводим традиционную пятую Всероссийскую конференцию по вопросам развития жилищного строительства. С нами сегодня министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Александрович Мень. Первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике Александр Геннадьевич Сидякин. Александр Альбертович Плутник, генеральный директор АИЖК. Андрей Юрьевич Молчанов, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей». Константин Петрович Тимофеев, председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и строительного контроля в области долевого строительства. Михаил Михайлович Посохин, президент национального объединения изыскателей и проектировщиков. Артем Владиславович Кузнецов, председатель Наблюдательного Совета Клуба инвесторов Москвы. Николай Михайлович Цыганов, член Президиума Правления «Опора России».
Все мы понимаем, что мы живем во время больших изменений. Во многом позитивных, иногда сложных. Ежегодно мы собираемся, чтобы иметь возможность поговорить с руководителями, поговорить с людьми, которые оказывают максимальное влияние на развитие отрасли, задать свои вопросы, услышать их мнение. Я хотел бы, чтобы нашу сегодняшнюю конференцию открыл Михаил Александрович Мень.
МЕНЬ М. А.:
– Спасибо большое. Доброе утро, уважаемые коллеги, участники сегодняшнего форума. На самом деле такое обсуждение назрело давно, и я благодарен организаторам, «НОСТРОю», «НОПРИЗу», «НОЗе» и другим общественным организациям строительным, для того, чтобы мы поговорили о дальнейшей судьбе долевого строительства. Потому что, вы знаете, нам иногда кажется, что мы очень много говорим о своих законодательных инициативах. Потом, когда мы встречаемся с аудиторией, с профессиональной даже аудиторией, мы выясняем то, что, оказывается, не вся информация доходит даже до специалистов отрасли, которые работают в субъектах Российской Федерации. Поэтому нам, наверное, нужно говорить гораздо больше, и сегодня мы, безусловно, воспользуемся такой возможностью, воспользуется этой трибуной. Я буду очень краток, потому что, наверное, больше времени необходимо оставить для того, чтобы мы могли ответить на какие-то вопросы. Но несколько цифр для начала. Хочу сказать, что 80% вообще жилья от общего объема индустриального домостроения – это как раз составляют те дома, строительство которых ведется с помощью средств граждан. То есть это самый мощный сегодня инвестиционный ресурс в стране. И мы будем дальше продолжать опираться на эти возможности. Во-первых, это поддержка стройкомплекса, во-вторых, это все-таки возможность для наших граждан по более лояльной цене приобрести жилье и улучшить свои жилищные условия. По итогам 2016 года наблюдается достаточно положительная динамика на рынке долевого строительства. Прирост показателя по сделкам по договорам долевого участия составил 3,3% относительно 2015 года, несмотря на то что, напомню. 2015 год был у нас рекордным по общему объему ввода жилья – более 85 миллионов квадратных метров. В 2016 году мы тоже преодолели с вами планку – 80 миллионов квадратных метров жилья. Но все равно относительно рекорда 2015 года порядка 6% общий объем потерял, однако в индустриальном домостроении потерь практически не было. В основном потери произошли, снижение в ИЖС, и поскольку у нас дачная амнистия, постепенно завершает свою работу эта программа.
На сегодняшний день на территории страны более 5,5 тысяч застройщиков (это очень много) возводят 14 тысяч объектов строительства с привлечением средств граждан. Очень серьезный объем. Вы знаете, вот Андрей Юрьевич Воробьев, губернатор Московской области, говорил мне о том, что около шестисот компаний работают на территории Московской области, и, конечно, областному правительству достаточно сложно отследить, за какой компанией какие есть возможности, какие есть ресурсы, и есть ли надежность за всеми этими компаниями.
Количество действующих договоров участия в долевом строительстве по итогам 2016 года составило более одного миллиона. Напомню, что в соответствии с поручением президента страны по итогам заседания Государственного совета. У нас, напомню. В прошлом году было веховое событие для отрасли, в мае месяце прошло заседание Государственного совета под председательством президента нашей страны. И, как говорят старожилы отрасли, это вообще впервые за последние десятилетия было обсуждение проблем строительной отрасли на таком высоком уровне. Ну и, конечно, мы в парадигме этих поручений Госсовета живем этот год. И дальше будем продолжать работать, отталкиваясь на те задачи, которые поставил перед нами президент на Государственном совете. Была поставлена задача по созданию государственного компенсационного фонда долевого строительства. Сегодня приняты все нормативно-правовые акты, фонд юридически существует. Сегодня ведется организационная работа для обеспечения эффективной деятельности фонда и установления единого механизма защиты прав дольщиков исключительно через компенсационный фонд долевого строительства. Правительством Российской Федерации в Госдуму внесен законопроект, предусматривающий дополнительные изменения в закон о долевом строительстве и еще в целый ряд федеральных законов. Так что мы сейчас окончательные сроки не озвучиваем, потому что сегодня законопроект находится уже в парламенте, уже не в полной мере зависит от правительства. Но еще раз хочу сказать, что фонд функционирует, и мы ждем этих последних изменений, чтобы фонд уже смог собирать соответствующие средства вместо страховых компаний. Но хочу сказать, что мы возлагаем серьезную надежду на этот новый механизм. Почему? Потому что сегодня люди в целом доверяют государству. И появление такого государственного фонда взамен страховым компаниям, которые, собственно говоря, не в полной мере выполняли взятые на себя обязательства по защите прав дольщиков, должно повысить доверие к долевому строительству и, безусловно, даст большие объемы, повысит спрос, повысит уверенность, спокойствие граждан, которые хотят инвестировать свои средства в жилье. И тем самым увеличится общий объем инвестиций в жилищное строительство.
Но помимо этого вы знаете, что целый блок поправок в 214-й закон вступил в силу, часть вступает со второго полугодия 2017 года. Я не буду на этом подробно останавливаться. Я думаю, во-первых, все знают про эти изменения. Но если что-то нужно комментировать, здесь есть наши специалисты, заместитель министра профильный, начальник департамента профильный по жилищному строительству, руководитель АИЖК и так далее. Вы получите все исчерпывающие ответы.
Но одного хочу коснуться момента, связанного с тем, что сегодня уставной капитал должен пропорционально соответствовать тем потенциальным объемам ввода жилья, которое застройщик планирует ввести. И это правильно, поскольку, еще раз повторю, то, что все-таки ответственность компании должна быть, и должна быть история у той компании, которая не просто строит жилье за счет своих средств или привлеченных из банков, а за счет средств граждан. Это совершенно другая ответственность. Так что мы рассчитываем, что эти поправки и в целом все изменения в 214-й закон дадут большую надежность долевого строительства и подтолкнут людей к инвестициям в долевку. Спасибо.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Михаил Александрович, спасибо большое. Вопрос Александру Геннадьевичу Сидякину. Все понимают, что именно Государственная Дума, как основной субъект законотворчества влияет на те законы, по которым мы работаем. И проблемы дольщиков во многом это проблемы неурегулированных вопросов законодательства, которые мы видели на протяжении предыдущих нескольких лет. А сейчас самый главный вопрос – это вопрос, когда нам удастся, наконец, в полной мере реализовать и получить на руки закон, связанный с работой компенсационного фонда. Александр Геннадиевич, ваше мнение, ваши комментарии, пожалуйста.
СИДЯКИН А. Г.:
– Добрый день всем еще раз. Я бы все-таки не стал всю ответственность за проблемы, которые есть в долевом строительстве, перекладывать на законодателей. Вы знаете, что впервые мы заговорили об участии граждан в долевом строительстве в 2006 году. И тогда появились первые законодательные наброски регулирования этого процесса. Стало очевидным, что для поддержания темпов строительства, для поддержания конкурентной, понятной гражданам цены необходимо привлекать их средства в экономику, иначе застройщики будут вынуждены искать эти ресурсы в других местах, в кредитных учреждениях, и это повлияет и на стоимость строительства, и на доступность жилья. Но вы помните, что в середине двухтысячных годов в том виде долевое строительство в принципе не существовало. Были различные типы договоров, предварительные договоры, договоры займа, разные векселя, схемы. И большое количество граждан пострадало от их реализации. Тогда Дума впервые задумалась над тем, чтобы все-таки нам каким-то образом установить законодательные рамки для развития этого процесса. И, соответственно, в конце двухтысячных годов появился 214 ФЗ. И вы знаете, что даже в 214 ФЗ было несколько итераций. Мы потихонечку шли вместе с органами исполнительной власти, федеральными и субъектов федерации к тому, чтобы ужесточать требования к застройщику, к проектной документации, ужесточать правила приема этих средств, привлекаемых от граждан. И при этом мы понимаем, что значительное количество дольщиков получили квартиры благодаря именно таким изменениям. Но по-прежнему остается высоким процент тех, кто становится жертвами участия в этом долевом строительстве. Но это объяснимо, это в некотором смысле риск. Потому что если ты не хочешь рисковать, ты можешь купить на первичном рынке готовое жилье, оформленное уже в собственности, и тогда оно будет дороже. Если ты рискуешь и хочешь сэкономить, естественно, ты вкладываешься на предварительных стадиях и на этом экономишь. Но здесь должны быть правила достаточно четкие, должны быть условия, которые мы все понимаем и разделяем. Отчет времени по долевому строительству я начал с 2006 года, потому что тогда в партии «Единая Россия» мы создали рабочую группу по работе с обманутыми дольщиками. За 10 лет работы больше 200 тысяч человек получили квартиры. Но мы и сейчас ведем мониторинг состояния рынка. В 2016 году больше 30 тысяч человек по проблемным объектам получили жилье. Но при этом мы выявили большее 200 объектов, 40 тысяч человек, которые сейчас сталкиваются с проблемой исполнения обязательств со стороны застройщика. И это тоже объяснимо, потому что каждый раз, когда экономика вступает в какие-то кризисные процессы, мы наблюдаем увеличение количества неисполненных обязательств со стороны застройщиков. Так было в 2009-2010 после кризиса 2008 года, те же самые процессы идут сейчас, в 2014-2016 году после кризиса. И мы надеемся, что эта тенденция 2016 года не будет иметь продолжения в этом году. И потому что экономисты нам обещают восстановление условий, и в силу стабилизации курсовых изменений. Но мы констатируем это, мы понимаем, что от этого никуда не деться. Михаил Александрович очень подробно рассказал о тех изменениях, которые были реализованы. Я вам хотел напомнить про Госсовет, который под председательством президента состоялся в мае-июне прошлого года. Он был посвящен как раз проблемам участия в долевом строительстве. Там были приняты ряд решений и по ним были даны соответствующие поручения президента. В рамках исполнения этих поручений было принято решение о создании компенсационного фонда, было принято принципиальное решение о том, что исполнение обязательств будет гарантироваться взносами в этот компенсационный фонд. Две остальные схемы – это страховые компании и общество взаимного страхования. С этого рынка они уйдут с полноценным введением полного пакета. Сейчас второй блок поправок направлен в Государственную Думу. Я думаю, что в самое ближайшее время мы рассмотрим его в первом чтении, и не будем затягивать со вторым и третьим. Потому что мы понимаем, что это пакетные решение, что вместе с созданием компенсационного фонда нам необходимо принять нормы закона, которые у нас оставят только этот механизм для гарантирования сделок. В законе обозначена дата – 1 июля 2017 года. Мы будем делать все, чтобы к этой дате закон был подписан президентом. Мне кажется, что это позволит нам все-таки выйти на существенное сокращение неисполненных обязательств по долевому строительству в будущем. То есть все сделки, которые будут совершаться после того, как этот компенсационный фонд заработает, будут гарантированы наличием самого этого компенсационного фонда.
Я все-таки еще раз остановлюсь на том, что предыдущие механизмы страховые, как правило, не работали. Все проблемные организации, которые имели большой пакет неисполненных обязательств, имели свои карманные страховые компании. И «СУ-155», и возьмите любую региональную компанию, например, Татарстан, «Свея». Любая строительная компания имела свою страховую, куда направлялись эти суммы. И они вместе с компаниями банкротились. Поэтому компенсационный фонд, мне кажется, это инструмент, который нужен, это поручение президента. Но нам надо понимать и надо все-таки какую-то схему разработать с теми долевыми объектами, которые возникли до этого закона, их достаточное количество – около 1000. Наши данные могут где-то расходиться, но это почти 120 тысяч человек. И спускать все это только на региональный уровень, мне кажется, не совсем правильно. У регионов зачастую просто нет для этого возможности. Конечно, мы предлагаем субъектам принимать законы свои, которые гарантировали бы предоставление земельных участков с обязательствами по застройке. Но есть определенные объекты, в которых просто нет экономики, в которых все квартиры проданы. Поэтому мы очень рассчитываем на то, что эта реформа по долевому строительству завершится, и количество дольщиков все-таки будет уменьшаться. Это наша главная цель, задача всех сидящих в этом зале, если хотите, и каждого из нас в отдельности. Спасибо за внимание. Я думаю, что я ответил на ваш вопрос.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Александр Геннадьевич, спасибо большое. Важно, что Дума нас поддержит, и закон, который мы все так ждем, получит максимальную поддержку, и в максимально быстрое время мы сможем его увидеть. Александр Альбертович Плутник, вопрос – что и когда фонд заработает.
ПЛУТНИК А. А.:
– Доброе утро. Леонид, Александрович, мы сейчас работаем совместно с депутатами Государственной Думы с Минстроем над формулировками текста законопроекта. Мы рассчитываем, что как только он будет принят, мы надеемся, что это состоится в весеннюю сессию, фонд действительно сможет начать работать, поскольку организационная модель создана. У нас оттестированы каналы электронного взаимодействия между фондом и Росреестром. Создается удобный интерфейс взаимодействия застройщиков страны в электронном формате с фондом с последующей трансляцией данных в Росреестр, для того чтобы сделки не задерживались, чтобы фонд не создавал дополнительных препятствий по работе в части сроков оформления договоров. Что еще важно, об этом Александр Геннадьевич Сидякин говорил, действительно, постоянные изменения, они всегда отрасли не то что не полезны, а даже, наверное, вредны. Когда застройщики только привыкнут к определенным правилам поведения на рынке, тут – раз, и ситуация меняется. Это с одной стороны. Но с другой стороны, мы видим, что все время большое количество участников рынка находят некие дополнительные возможности, чтобы специальным образом применять те или иные нормы закона или их не применять. То есть по сути обходить существующие механизмы защиты прав граждан, вкладывающих средства в долевое участие. У нас строительный рынок очень неоднородный. У нас есть супер-прозрачные компании, которые котируются на бирже. Андрей Молчанов здесь присутствует, он может об этом подробно рассказать. Я у него сегодня спросил, он в 2007 году вывел компанию на биржу. Он соблюдает всю отчетность по международным стандартам и постоянно ее сдает, и эта отчетность у него публичная. То есть, любой, кто хочет купить квартиру у ЛСР, может в интернете посмотреть финансовые показатели компании вдобавок к тем требованиям обязательным по 214-му Федеральному закону, которые сейчас введены. К сожалению, у нас таких застройщиков очень немного. И в этом заключается проблема и сложность с банковским кредитованием застройщиков. Потому что банки ужесточают свои требования в связи с международным и российским регулированием сектора, и застройщикам, которые не будут повышать свою прозрачность, в будущем станет невозможно получить банковский кредит. Не просто сложно, а невозможно. Поэтому необходимо, конечно, застройщикам через систему саморегулирования, в том числе, внедрять новые стандарты финансовой отчетности и прозрачности. И во многом работа фонда совместно со строительным сообществом будет на это направлена. Мы в настоящий момент обсуждаем различные математические модели работы фонда. У нас пока нет понимания по уровню ставок, которые будут. Единственное, что мы обсуждали совместно с Леонидом Казинцом, как с руководителем НОЗА. Он в свое время обратился в правительство, чтобы ставки были дифференцированы, поскольку прозрачность застройщиков разная. И Правительство предложение Леонида Александровича поддержало. Пока мы не знаем конкретные ставки, но они точно будут разные для крупных и для мелких компаний, и будут зависеть от той финансовой прозрачности, которую строительные компании будут рынку предъявлять. Мы же понимаем, почему многие компании не приходят даже в банки, чтобы получить заемное финансирование, и понимаем, почему всем нравится работать с деньгами граждан. Но механизмы, которые постоянно с 2004 года, Александр Геннадьевич правильно сказал, внедряются с точки зрения защиты прав граждан, они будут усиливаться и также потребуют большей финансовой прозрачности от строительного комплекса, чтобы получить доступ к деньгам граждан. Будем последовательно защищать гражданина. Мы все понимаем, что при взаимодействии с подразделениями строительных компаний гражданин является более слабой стороной. И государство выстроит серьезную систему защиты имущественных прав граждан. Те механизмы, которые работали, к сожалению, об этом тоже сегодня говорил Михаил Александрович, не позволяют в полной мере защитить, восстановить права тех, кто по тем или иным причинам не дождался своей квартиры, внеся средства. И, конечно, отвечать приходится Правительству и бюджету Российской Федерации. Сейчас идет крупнейшая, наверное, в истории российского строительного рынка санация компании «СУ-155» под контролем Михаила Александровича. И я думаю, что Артем Владиславович об этом тоже расскажет. 14 тысяч квартир за год было передано ожидавшим квартиры гражданам. Но все это делается за счет средств федерального бюджета, потому что никакие иные механизмы не сработали. Часть из них просто была как бы пропущена на стадии заключения договоров, а часть оказалась неспособна вернуть хоть какую-то часть средств, которые планировалось, что в случае проблем у застройщика должны были возвращаться через те компенсационные механизмы, которые для этого на рынке формировались. Предельно открыто в этой работе будем дополнительно консультироваться, когда будут готовы модели работы фонда, и будем обсуждать ставки со строительным сообществом, с застройщиками. Никаких планов сделать это, что называется, в темном углу нет или в тиши кабинетов. Рассчитываем на совместный диалог. Но мы исходим из того, что необходимо меняться и защищать граждан, создавать устойчивую основу привлечения средств в долевое строительство. В настоящий момент 114 миллионов квадратных метров жилья находится в стадии строительства с использованием средств граждан. В течение еще долгого времени это останется основным инструментом финансирования жилищного строительства. Но надежность этих вложений надо существенно повысить. Тогда мы видим, что возрастет спрос, и граждане будут более активно покупать жилье на стадии строительства. Спасибо, Леонид Александрович.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Спасибо большое. На этой позитивной ноте я хотел бы вспомнить любимый нами фильм Марка Захарова и Григория Горина, в котором главный герой говорит: «Не будьте слишком серьезными, господа, улыбайтесь». Все-таки наше мероприятие посвящено не только обсуждению сложных вопросов и проблем, но и позитивным вещам. Прошлый год был хороший, не идеальный, но очень хороший. У нас есть рекордсмены по объему строительства, по объему вводу. Национальное объединение застройщиков жилья ведет очень тщательную статистику. Я хотел бы пригласить на сцену представителя компании «Холдинг Setl Group». Первое место по вводу в эксплуатацию жилья в 2016 году. Компания за год ввела в эксплуатацию 1 миллион 46 тысяч квадратных метров – это абсолютный рекорд по России. Если бы все крупные компании в России сдавали от миллиона и больше, я думаю, что проблема жилищного строительства была бы точно решена. Давайте посмотрим на статистику того, что произошло у нас за предыдущий год и за первый квартал этого года. Я за 5 минут постараюсь рассказать вам основные тренды, которые мы как национальное объединение застройщиков жилья с нашим аналитическим центром, который возглавляет Кирилл Холопик, видим, и что происходит. Основным источником являются деньги граждан, долевое строительство. И, в общем, мы видим, что в основном регистрация долевого строительства по отношению ко всем ДДУ все больше растет. Это значит, что на сегодняшний момент у нас практически в стране нет застройщиков, которые бы сдавали квартиры без ДДУ. Это говорит, во-первых, о том, что у застройщиков не хватает своих денег, чтобы строить на свои собственные, а с другой стороны это значит, что закон начал исполняться, и сегодня покупка квартир максимально надежным образом защищена с точки зрения действующего законодательства. По данным мониторинга «НОЗА», за год произошли довольно интересные изменения по отношению к средней площади строительства квартир. Мы видим, что квартира в среднем стала меньше на практически 6 метров. О чем это говорит? Это говорит о том, что сегодня люди интересуются не метражом, а потребительскими свойствами квартиры, которую они покупают. То есть если нужна квартира с одной, двумя или тремя спальнями, то именно набор помещений и их функционал являются принципиальным решением при покупке квартиры. Это принимают во внимание и застройщики, и проектировщики, и, естественно, это является очень важным для принятия решения покупателями. Средняя цена предложения уменьшилась с 68 до 62 тысяч за квадратный метр. В какой-то степени это неплохо. Это значит, что жилье стало доступнее. Вопрос в том, какая эластичность есть у этого предложения, и может ли цена снижаться в дальнейшем. По последним цифрам начала 2017 года мы видим, что произошел даже отскок, и цена начала в пределах погрешности расти. Я думаю, что в пределах возможности уменьшить себестоимость строительства застройщики достигли абсолютного минимума. Дешевле квартиры могут стать только по причине более дешевого финансирования или субсидий социально-инженерной инфраструктуры со стороны государства, потому что застройщики свои резервы уменьшения стоимости квартир полностью исчерпали. Мы видим совокупную цену договоров строительства и объема продаж застройщиков в 2015 и 2016 годах. Безусловно, у нас есть прирост количества ДДУ. При этом мы статистически видим, что средняя площадь квартир уменьшается. Совокупная площадь квартир, которые продаются по ДДУ, у нас увеличивается, и средневзвешенная цена предложения уменьшается. Но при этом мы понимаем, что объем продаж застройщиков, то есть тот денежный поток, который застройщики получают, вследствие уменьшения цены и средней площади уменьшился. Все время мы говорим о том, что у застройщиков сегодня большой дефицит финансирования и тем более дешевого финансирования как со стороны готовности населения вкладывать деньги, так и со стороны банков поддерживать.
Ипотечное кредитование первичного рынка. Мы видим твердую тенденцию роста ДДУ в общем количестве строительства. И эта тенденция, безусловно, будет продолжаться, это хороший фактор. Росреестр очень четко фиксирует эту ситуацию, и в этом смысле можно сказать, что задача обеления и опрозрачивания рынка и приведения его в соответствие с законодательством в настоящий момент полностью решена. С этим, вопросов на сегодняшний момент нет. Но ставка – это на сегодняшний момент очень важный вопрос. Средневзвешенная ставка ипотеки под залог ДДУ до сегодняшнего момента неуклонно снижалась, и за это, конечно, большое спасибо правительству, которое помогало, субсидировало эту ставку. Центробанк в некоторой степени помог, снижая общую кредитную ставку. Но за последние два месяца 2017 года средняя ставка по ДДУ увеличилась с 10,8 до 11,6. Но это связано в первую очередь с тем, что правительство больше не поддерживает, не субсидирует ставку. А второе, может быть, в этом смысле и дороговизна кредитных ресурсов, потому что ожидание все время было, что наш Центробанк сделает уменьшение ставки, рефинансирование более радикальным и более быстрым, чем мы это увидели, этого не произошло. Поэтому это немножко тревожный факт, ипотека сегодня не является уж слишком доступной, и рост ставки при ипотечном кредитовании, в общем, будет неприемлемым. А динамика выдачи ипотечных кредитов под залог ДДУ позитивная, но мы не видим, правда, первых двух месяцев этого года. Мы видим, что, в общем-то, объемы финансирования ДДУ растут.
Посмотрим программу субсидирования государственной ипотеки на первичном рынке, чтобы посмотреть назад, и мы увидим, что 99,3% ипотеки на первичном рынке было субсидировано государством за прошлый год. Это, с одной стороны, говорит о том, что это очень важная программа поддержки государства, с другой стороны, говорит, что без поддержки вот этого субсидирования ставка может в этом году быть не такой привлекательной.
Из того, что беспокоит. Это не очень хорошая статистика. Мы видим, что объем квартир, которые остались к моменту ввода в эксплуатацию, растет. Это значит, что по большому счету спрос продолжает превышать предложение. Но поскольку объем строительства является достаточно постоянной вещью, и является для застройщиков и для государства приоритетным, то здесь вопрос, насколько мы можем помочь покупателям квартир, дольщикам более быстро, более эффективно принимать решение о покупке квартиры на этапе строительства. И здесь, конечно, мне кажется, очень важна защищенность дольщиков, работа фонда, прозрачность застройщиков, ответственная работа регулятора, чтобы люди понимали, что сегодня покупать квартиру на этапе строительства также надежно, как покупать готовую квартиру. На сегодняшний момент мы видим, что это не так. И если 26% квартир остаются не проданными на момент сдачи, это значит, что люди не очень рвутся покупать эти квартиры на этапе ввода.
Давайте поговорим о прогнозе. Давайте поговорим о том, что мы ждем в ближайшее время. У нас в настоящий момент есть 113 миллионов квадратных метров жилья в строительстве. Мы видим общий итог, количество жилых единиц, совокупность квадратных метров. Весь вопрос в том, сколько из того, что строится, будет сдано в 2017 году. Застройщики в позитивном сценарии продекларировали оптимистичный прогноз ввода жилья. Это может быть годом рекордным, потому что если мы говорим о застройщиках, мы в нашей статистике не видим индивидуального строительства и дачной амнистии. Мы говорим только о застройщиках, которые строят по проектным декларациям, которые регистрируют ДДУ. Год может быть хорошим, может быть до 60 миллионов квадратных метров, потому что заявлен большой объем ввода. Но этот объем ввода должен быть подтвержден финансированием банковским и со стороны граждан, которые покупают квартиры и вкладывают свои средства и средства ипотеки в жилищное строительство. Но, к сожалению, у нас есть статистика, что не все, что застройщики заявляют, они сдают в этот период. Иногда до 20 миллионов квадратных метров переноса бывает с этого года на следующий. Если сценарий будет максимально негативный и застройщики по объемам финансирования не смогут ввести эти дома, то мы можем получить более негативный сценарий. Скажем, против 48 миллионов квадратных метров, сданных застройщиками в этом году, можем получить падение до 40. Это был бы очень неприятный момент.
Я хотел бы еще раз, Михаил Александрович, обратить ваше внимание на то, что основная проблема на сегодня у застройщиков – это не проблема административных барьеров, не выделение земли, даже не проблема социально-инженерной инфраструктуры, они как-то с этим научились справляться. Это вопрос дешевизны и вопрос получения банковского кредита, чтобы строить по графику, и возможность продавать квартиры, чтобы эти деньгами тоже финансировать строительство. И вот по большому счету в этой большой вилке между 40 и 60 миллионами квадратных метров ввода застройщиками в этом году находится возможность получения финансирования. И наше предложение – это, конечно, в первую очередь чтобы заработал фонд, и застройщики могли получать деньги от дольщиков, и дольщики спокойно вкладывали деньги. Второе – это, конечно, еще раз попробовать провести переговоры с Центробанком о том, что на сегодняшний момент для реального сектора экономики, для застройщиков цена проектного финансирования дорогая, и цена ипотеки тоже не является максимально привлекательной, чтобы люди были готовы немедленно финансировать. Кроме того, нам нужно, чтобы продолжалась программа по поддержке финансирования социально-инженерной инфраструктуры, которую в этом году министерство активно проводит, чтобы обязательно в следующем году для большим пилотных проектов эта программа работала. И, кроме того, еще стоит подумать о том, что для отдельных групп граждан ипотека должна быть более доступной через различные программы, которые мы обсуждали, например, с Министерством социальной защиты, с М.А.Топилиным. Чтобы для многодетных семей все-таки существовали какие-то дополнительные ипотечные программы, которые Правительство могло бы адресно поддерживать. Это тоже сильно улучшило бы ситуацию в целом на рынке жилищного строительства. Но в целом ситуация хорошая. Она не может быть блестящей, может быть, но она хорошая. И мы с оптимизмом смотрим на будущий год. Надеемся, что объемы ввода жилья в конце года нас не расстроят. Спасибо.
МЕНЬ М. А.:
– Спасибо, Леонид Александрович. Маленький комментарий. В докладе прозвучало относительно объема непроданного жилья. Мы тоже наблюдаем этот момент, но статистически сегодня он не катастрофичен. В чем мы видим проблему? Когда застройщик не почувствовал тренд сегодняшнего дня, тогда возникает эта проблема. Потому что я по регионам езжу практически раз в неделю, выезжаю, смотрю, кто, что строит. Где ДСК настроило каменных джунглей без городской среды, без общественных пространств, без инфраструктуры соответствующей, там люди не хотят покупать квартиры. И не будут их покупать. Вы можете строить кварталами вот эти каменные джунгли, никто их не купит. Это нужно понимать. Те, кто сегодня перестроился и кто начал строить даже не иного финансового сегмента, а, укладываясь в те же деньги, строить немного другого формата жилье, там совершенно другой подход. В ряде регионов я видел недалеко друг от друга стоящие рядом два квартала. Один – традиционные башни ДСК. Там пустые окна, вечером не светятся, никто не покупает. Тут же рядом небольшая малоэтажка, пятиэтажные дома, интересная инфраструктура, машины не паркуются внутри каре из домов и так далее. Совершенно другой подход, примерно та же ценовая категория, может чуть дороже. Но люди предпочитают даже чуть дороже, но совершенно другого качества. Больше людям не нужно просто квадратных метров, это не продается, вот такое жилье уже никому не нужно. Прошло то время. Сегодня люди смотрят внимательно, на семейных советах обсуждают возможности, обсуждают возможность участия в ипотеке и так далее, и уже принимают решение по качественному жилью. Так что это нужно учитывать. Кто не осознает этого из застройщиков, того ждут большие проблемы вплоть до банкротства. Александр Альбертович тоже хотел прокомментировать.
ПЛУТНИК А. А.:
– Спасибо, Михаил Александрович. Я бы хотел пару слов сказать про ипотеку. Вообще исторически в России рекорд был в 2014 году. 1 триллион 760 миллиардов выдали. Ставка была средняя по 2014 году 12,4%. И вообще, наверное, так, как развивается ипотека, у нас в последние 10 лет мало что развивается. У нас 5 миллионов семей улучшили жилищные условия при помощи ипотечных кредитов за последние 10 лет, и ипотечный рынок очень надежный, стабильный, что характеризуется и малой просрочкой меньше 3%. Это один из лучших показателей в мире. Важно, конечно, чтобы эта стабильность и постепенное развитие сохранялись. Мы видим большой потенциальный спрос на ипотеку в следующие 3-5 лет. Как Леонид сказал, ставка изменилась. Сейчас запросил специально данные. Средняя ставка выдачи на первичном рынке составляла в декабре 10,8%. Но Правительство настолько плавно вышло из программы, что это не создало никаких дополнительных проблем, а создало дополнительные возможности. Ставка действительно выросла до 11,6% в феврале. При этом в феврале было значительное снижение ставок госбанками. Мы увидим этот эффект от снижения уже в мартовской выдаче. У нас есть предварительные данные по марту. Рынок перешел к значительному росту объемов выдачи ипотеки. Граждане не почувствовали разницу в платеже. Разница в платеже при среднем размере кредита 2 миллиона рублей – это тысяча рублей в месяц. А буквально сразу же банки снизили ставки. Вы знаете, про программу «Сбербанка», про программу «ВТБ», сейчас частные банки снижают ставки. Это та вещь, которую директивно нельзя развивать. Она будет развиваться с развитием экономики. И также нельзя поручить ЦБ снизить какие-то ставки для застройщиков. Этого не произойдет просто потому, что это невозможно в экономике. Застройщики должны работать так же, чтобы для них становились кредиты доступнее. Они должны менять свою структуру, заниматься повышением финансовой прозрачности. И те, кто в этом преуспеют, те первые получат кредиты по самым низким ставкам на проектное финансирование или на жилищное строительство. Это большая совместная работа. Здесь никаких чудес не бывает. А что касается определенных социальных категорий, как принято называть, то может быть стоит рассмотреть иные формы обеспечения жильем этих категорий, а не только ипотекой. Любой человек, берущий ипотечный кредит, принимает на себя определенный финансовый риск, и он должен понимать, что ему с этим риском прожить весь срок действия этого ипотечного кредита. Если в какой-то момент какой-то социальной категории помощь дополнительная перестанет оказываться, могут быть проблемы значительные с рынком ипотечного кредитования, поскольку появляется большое количество заемщиков, которые не готовы на себя по рыночным условиям принимать риск. И в момент, когда у них помощь по тем ли иным причинам перестанет дополнительная поступать, может быть системная проблема на рынке ипотеки и тогда всем застройщикам будет плохо. В масштабах рынка социальные программы невелики. Их всегда очень приятно начинать, но выходить из них крайне сложно. Это надо всегда помнить.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Спасибо большое, Михаил Александрович. Очень точные комментарии. Я думаю, что всем коллегам стоит внимательно отнестись к тому, как министр и Александр Альбертович видят ситуацию развития. Это такие важные тренды для нас. Поэтому нужно понимать, что мы строим, как мы это продаем, и каким образом мы привлекаемся на рынки. Понятно, что, к сожалению, счастья быстрого не будет, будет тяжелая и долгая работа. Из тех компаний, которые уже готовы к изменениям в рынке, которые и прозрачны, и имеют огромный земельный банк и объем, это, конечно, компания «ЛСР». Но в настоящий момент мы обращаемся к Андрею Юрьевичу Молчанову не только как к президенту очень успешной компании, но как к президенту ассоциации национального объединения строителей. Насколько в целом вы видите, насколько наши застройщики готовы к вызовам нашего времени?
МОЛЧАНОВ А. Ю.:
– Спасибо большое. Конечно, не так все я вижу оптимистично, как вы, Леонид. Здесь сидит 150 застройщиков, это люди, которые работают на земле каждый день. У нас их больше 5 тысяч, как сказал Михаил Александрович. И ситуация напоминает анекдот, когда лось после пьянки пришел на речку, стоит, пьет воду с бодуна. В него раз стрельнули, он стоит. В него два стрельнули, он стоит. Попали, он стоит, пьет и думает: «Что-то я пью-пью, а мне все хуже и хуже». Так же и у нас сейчас. То есть мы работаем, работаем, строим, строим, а гайки все подкручивают и подкручивают. Конечно, мы выживем, куда мы денемся? Мы столько пережили уже, что выживем. Вот ваши замечания по статистике, что люди хотят покупать меньшее жилье. Это абсурд. У них денег нет, поэтому они покупают меньшее жилье. Вы что, Леонид, хотите поменять свою квартиру на меньшую? Я сомневаюсь. И люди хотят жить в лучших условиях, но физически не могут. Поэтому мы, застройщики с проектировщиками, сегодня вынуждены подстраиваться, перепроектировать наши проекты, делать меньшие квартиры. Надеюсь, мы не дойдем до Японии, где живут в восьмиметровых квартирах. Но тренд идет вниз все равно. Был 214-й Федеральный закон принят в 2014 году. Нам казалось, что он был очень нужный. Многие, кто работал в то время, считали, что он тяжелый, но мы приспособились и работали. Сейчас приняты новые поправки. Большая просьба здесь к министру Михаилу Александровичу, к Никите Евгеньевичу Статишину, не меняйте правила постоянно. Давайте зафиксируем правила на пять лет. Давайте правила будет принимать только Минстрой. Почему у нас в каждом субъекте свои законы? Не могут они принимать свои законы. Нужна стабильность рынку. Не могут пожарники вводить свои нормы. Не может Роспотребнадзор свои нормы вводить. Людям, застройщикам, нужна стабильность, тогда будет понимание ситуации, тогда и капитал придет сюда, и банки будут финансировать. Потому что банки не финансируют, безусловно, и потому, что, как сказала Александр Альбертович, компании у нас не всегда прозрачные, но сейчас многие идут по пути прозрачности уже, но правила все время меняются. Нужно зафиксировать их раз и навсегда. Мы сейчас приняли поправки в 214-й Федеральному закону. Все их понимают, прочитали. Я выписал несколько вещей очень важных. Проектная декларация. Наверное, все это видели. Такие избыточные требования к этой проектной декларации. Никита Евгеньевич, вы в курсе, что, чтобы теперь сделать проектную декларацию, застройщик обязан написать перечень и основные характеристики каждого помещения общего пользования в многоквартирном доме. Проектная декларация – это 230 страниц. Я не поленился, мне распечатали. Зачем? Кому она нужна? Давайте деревья наши экономить, бумагу не будем тратить, запишемся все в «Гринпис». Все время говорим про социальные объекты, возможность их финансирования. Но отсутствует механизм регулирования возмещения затрат на создание объектов социальной инфраструктуры в существующих проектах. Нужно как-то уже утвердить. По статистике 65 тысяч – средняя цена. Для многих субъектов 65 тысяч рублей – это манна небесная, поверьте мне. В Ивановской области, Михаил Александрович, сколько там цена? 38 тысяч рублей? Если бы они по 65 тысяч продавали, они бы были самыми богатыми людьми и все были бы счастливы, и Ивановская область жила бы прекрасно. 65 тысяч рублей – это города-миллионники, это Московская область. Статистика – это большая работа. Я считаю, что НОЗА проделывает большую работу. Но мне кажется, статистику нужно делить. У нас есть Москва – отдельный регион абсолютно со своими ценами, есть Санкт-Петербург, есть Московская область и вся остальная страна, кроме городов-миллионников. Там цены разные и проблемы у людей разные. Нужно это учитывать в нашей статистике. Потом опять же монополисты. Ну надо как-то привести их в чувство. Они делают, что хотят, вот просто, что им нравится, то они и делают. А мы, застройщики, должны тоже как-то стабильно себя чувствовать. Мы должны понимать, сколько будет стоить тепло, электричество, вода при подключении многоквартирных домов, чтобы высчитывать свою себестоимость. А они каждый раз ее меняют, и каждый раз мы вынуждены идти и договариваться. И, поверьте, мы без Минстроя, без правительства эту ситуацию не решим. Потому что монополисты – это акционерные общества. Ты приходишь к ним, они на тебя смотрят и улыбаются, потому что у них все в порядке, и им абсолютно все равно, подключишься ты, не подключишься. Конечно, если он купил в этом доме квартиру, ты подключишься, наверное, а если не купил – не факт абсолютно. И вопрос еще – по какой цене купил. Это же жизнь. И, поверьте, это не двадцатиметровая квартира, как правило, это их не устраивает. Они же монополисты, они же топят всю страну и снабжают электричеством. Не знаю, как их назвать. Даже нет такого слова еще в русском языке, просто не придумали. Потом я считаю это проблемой важной, можно ее обсудить на панельных дискуссиях. Поправки к 214-му закону не содержат переходных положений, четко регламентирующих его применение в отношении уже начатых проектов, например, на запрет на рекламу в отсутствии заключения о соответствии 214-му Федеральному закону. Это важный момент, который мы с ФАС обсуждаем. Но нужно определение уже дать этому. Отсутствие права застройщика размещать средства дольщиков на депозитах. Да, мы понимаем, что если мы строим дом, деньги должны целевым образом использоваться. Но если их больше? Сейчас это, конечно, не очень реалистично, но в теории надеемся, что это произойдет. Куда их девать? Зачем на счету лежат? Давайте их положим на депозит, разрешим застройщикам класть на депозит, чтобы они получали дополнительные проценты. Эти деньги все равно же пойдут в тот же объект, в тот же дом. Я тоже оптимист по жизни. Я уверен, что все мы выживем, все будет хорошо. Но проблемы существуют. Надо их обсуждать и ставить перед министерством строительства. Слава богу, хоть Минстрой появился 2 года назад. До этого даже Минстроя не было. Поэтому в целом тренд положительный. Не очень быстрый, но положительный. Я желаю всем, коллеги, успешной работы. Предлагаю всем сконцентрироваться на проблемах, которые существуют, и в рамках сегодняшнего Всероссийского совещания, возможно, подготовить в рамках панельных дискуссий какие-то предложения конкретные, которые мы все с вами сможем вместе передать в министерство строительства. Спасибо большое.
МЕНЬ М. А.:
– Уважаемые коллеги, Андрей Юрьевич очень важный момент затронул. Это регулирование и избыточное регулирование. Мы недавно с Александром Альбертовичем обсуждали статью одного серьезного экономиста западного в одном известном экономическом журнале относительно того, что в прошлом году инвесторы ушли из финансового рынка, потому что финансовый рынок оказался в мире зарегулированным, и все перешли в рынок IT. И экономист прогнозировал, что в этом году зарегулируют и IT-рынок, и оттуда уйдут тогда инвесторы. То есть проблема эта существует. Андрей Юрьевич, мы берем на себя обязательства. После того, когда будут уже введены в действие, приняты и подписаны президентом вот последний блок поправок по 214-му Федеральному закону, мы минимизируем изменения в правила игры, больше менять их не будем, все будут работать по этим правилам игры. И только в случае возникновения каких-то уже подводных камней будем что-то влегкую донастраивать. Потому что я совершенно согласен с тем, что самое главное – это не менять правила игры. Вы правы, не было министерства строительства, и нам приходилось в течение трех с половиной лет действительно наверстывать упущенное и наводить порядок в законодательной и нормативно-правовой базе. Это касается не только жилищного строительства, но и ЖХК, и технического регулирования, и ценообразования в строительстве. Но мы понимаем, что сегодня нужно эти правила игры установить и зацементировать их, что называется, только шлифуя в случае каких-то недостатков правоприменения. Берем на себя такое обязательство. Спасибо.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Михаил Александрович, спасибо. Проблемы есть, и Андрей Юрьевич правильно их ставит. Если не ставить проблемы, то зачем мы собрались. Коллеги, у нас осталось десять минут на то, чтобы обсудить оставшиеся вопросы. Я хотел бы, чтобы Артем Владиславович Кузнецов прокомментировал ситуацию с точки зрения наблюдательного совета клуба инвесторов Москвы, как самого крупного региона и региона, в котором все наши сложности видны максимальным образом, с другой стороны – самого инвестиционно привлекательного.
КУЗНЕЦОВ А. В.:
– Да, Леонид, это верно. Я хотел присоединиться к Андрею Юрьевичу с его предложениями и добавить следующую вещь. Михаил Александрович сказал про IT и я хотел начать с IT. Так как мы живем в век IT, дай бог, их не так быстро зарегулируют, как обратная связь, сегодняшнее действующее законодательство позволяет и министерству строительства, и Росреестру накопить огромное количество информации. Вот то, что мы обсуждали с Александром Альбертовичем и Михаилом Александровичем, это база данных, которая позволит осуществлять прогноз, кто строит, какой спрос, на что, по какой цене, в разрезе какого региона. Я надеюсь, эта база данных будет создана в ближайшее время, заработает и позволит на основе тех деклараций, которые сдают на сегодняшний день застройщики, с которыми не все так хорошо. Достаточное количество обращений есть. Мы с Константином Петровичем Тимофеевым, «Москомстройинвест», обсуждаем, как эту ситуацию в Москве хотя бы поменять. Есть проблемы с Росреестром. По новому законодательству пока невозможно работать в Москве с МФЦ, потому что не в состоянии МФЦ принимать те заявки, те регистрационные действия делать, которые делал Росреестр. Продолжается работа с Росреестром на этот счет. И еще большое количество вещей, которые связаны с IT, нужно использовать, доделать, сделать эту обратную связь с рынком, и она будет очень сильно помогать нам в предсказании того, что нас ожидает в будущем. Спасибо.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Спасибо большое. Константин Петрович, к вам вопрос. Насколько комитету по контролю в области долевого строительства и инвестиционных проектов сегодня возможно работать? Какие вещи вам на сегодняшний момент кажутся наиболее важными для того, чтобы их быстро менять с помощью министерства в смысле законных, подзаконных актов?
ТИМОФЕЕВ К.П.:
– Опыт Москвы, вероятно, будет полезен. Я бы хотел наш опыт работы с застройщиками, что нас беспокоит и что бы мы предложили по своему опыту для регионов. Мы со всеми коллегами из регионов общаемся, проводим даже совместные консультации. В Москве сейчас у нас 252 застройщика. По итогам года 820 миллиардов рублей привлеченных в долевое строительство. Это рекорд за все время. В 2016 году мы зарегистрировали 49 261 договор долевого участия. Колоссальный объем. Почему это происходит? Почему Москва является таким лидером по объему строительства, в том числе и долевого? Мое мнение – это привлекательность и наличие новых площадок, стабильный инвестиционный климат, устойчивые правила строительства и хорошие взаимоотношения между инвесторами. Такое наше мнение. Видно, что у нас сейчас в продаже 11,6 миллионов квадратных метров жилья и апартаментов, из которых 9,8 миллиона жилья, 1,8 – апартаментов. Чем апартаменты хороши, а чем не очень? Мы не можем их контролировать в рамках 214-го закона. Но инвесторы воспользуются такой опцией, наверное, и заключат договор долевого участия, дадут рекламу, что продают в рамках 214 закона, тем самым привлекая население. Поэтому мы тоже попросили Михаила Александровича, чтобы апартаменты, нежилые помещения были включены в рамках контроля за 214-м законом. Что касается свободных объектов, реализовано 4,6 миллиона, остальное все в продаже, не реализовано 7 миллионов. Много это или мало? Мы считаем, что это нормальная тенденция на рынке. Должен быть выбор для инвесторов. А большой рост связан еще с тем, что на рынке новые игроки, в первую очередь – системные. Мы считаем, что для Москвы это положительно, потому что нет отдельных точечных проектов с инвесторами, которые только пришли на рынок и сразу привлекают средства населения. По объемам и росту договоров, еще раз повторюсь, у нас сейчас 822 миллиарда привлеченных средств населения. Видим стабильный рост. Даже кризисные явления на регистрацию ДДУ не повлияли. Что касается надхорной деятельности, наверное, всем будет полезно, что сейчас мы зафиксировали 732 нарушения в 2016 году. В первую очередь, это нарушения по проектной декларации – 181 нарушение. Много это или мало? Много, но, по нашему мнению, эти нарушения не являются каким-то препятствием для завершения строительства, и эти нарушения в основном делаются из-за каких-то элементарных недоработок или арифметических ошибок. Но это фиксируется публично и, наверное, не очень хорошо воздействует на инвесторов. Поэтому здесь нужно нам вместе с инвесторами просто улучшать качество подготовки документов. Самое главное – это неправомерное привлечение средств населения – 12%. Вроде бы небольшой объем, но дальше я покажу, что именно эти нарушения являются проблемами, которые создают пострадавших граждан. К сожалению, по этим нарушениям сложно дальше работать. Постараюсь дальше пояснить. Нарушение по отчетности – 55%. Это тоже такие формальные нарушение, но за которые мы вынуждены наказывать. Но еще раз повторюсь, что они не являются препятствием для завершения строительства. Вот такой интересный слайд мы подготовили. Какое обеспечение сегодня есть на рынке в рамках страховых компаний. У нас сейчас 72 тысячи действующих ДДУ, застраховано – 39. В 2016 году было выплачено страховых взносов на 3 миллиарда 355 миллионов в Москве. Есть три лидера – это три страховые компании «Респект», «ПВС» и «Абсолют». «Абсолют» является лидером достаточно номинальным, мы видим, что у «Респекта» 48% доля на рынке Москвы по страхованию, 1 миллиард 600 сборов. Мы видим, что тариф порядка 0,5%, выплат не было за все это время. В принципе, как контролирующему органу, нам, вероятно, не принципиально, какая страховая компания у кого страхует. Почему? Потому что все равно защита здесь отсутствует, поэтому мы на это смотрим только как на результат для анализа. И мы предлагали бы и неоднократно, если Михаил Александрович примет такое решение, отменить страхование, не дожидаясь, будет фонд или нет. Потому что механизм не работает, а видим, что 3 миллиарда 355 миллионов из экономики Москвы ушло в том году. Что происходит по анализу отчетности? Мы анализируем действующие нормативы, из которых видно, что есть два основных норматива: норматив обеспечения обязательств, норматив целевого использования средств. При вели пример по некоторым застройщикам, застройщики проблемные, нормативы выполняются. Поэтому эти нормативы не являются какими-то критериями для определения критериев финансовой устойчивости. Поэтому попросили Михаила Александровича еще раз это учесть. Если это в Думу внесено и будет принято, то будет хоть какое-то подспорье для контроля над застройщиками. Далее есть такая же категория, где нормативы не выполняются, но застройщики успешные и устойчивые. Нормативы не выполняются в первую очередь из-за больших уставных капиталов. Более того, с 1 июля 2017 года закон принят, застройщики будут приводить уставные капиталы свои в соответствие и увеличивать, мы провели анализ, наш прогноз – по 40% застройщиков в Москве это будет не выполняться. Поэтому попросили до 1 июля поправки внести, чтобы такой ситуации не было. Здесь вопрос правоприменения. Что мы будем делать в этой ситуации? Мы будем фиксировать, выдавать предписания, а далее, если за нарушение двух предписаний по закону– приостановка деятельности, но мы для Москвы решили, что мы этого делать не будем по порядочным застройщикам, а будем, наверное, на себя брать такую ответственность, а дальше уже объясняться каким-то образом с прокуратурой. Но застройщиков, конечно, добропорядочных мы под эти критерии не будем подводить. Но нарушения будут.
Что происходит по основным проблемам, когда мы выявляем целевое использование? Видим, что с 2015 года, например, «Глобинвестстрой», было обнаружено нецелевое использование. И до 2017 года, буквально только позавчера принято решение о процедуре введения наблюдения. Причем с усиленной работой с прокуратурой, с судами. Поэтому хотели бы обратить внимание, чтобы у региональных контролирующих органов были полномочия о приостановке продаж при обнаружении хотя бы 2 отчетных периода нарушений, которые являются какими-то предпосылками для нарушения привлечения средств. Действительно такая проблема. Более того, мы сейчас договорились с прокуратурой, и в Москве у нас диалог налаженный. С межрайонной прокуратурой мы ежеквартально проводим рабочие группы и каждый проект разбираем. И влияние здесь, конечно, положительное.
По нормотворчеству неоднократно говорилось. Наверное, заостряться не буду, у коллег в Госдуме это есть. Если будет принято – большое дело. Но повторюсь, закон-то – закон, но самое главное, как его применять. Либо как, например, в Москве мы делаем, достаточно лояльно по застройщикам, которые делают вовремя и в срок.
А что касается ЗОСов, тоже хотел бы показать наш опыт. Мы не увидели снижение открытия новых адресов. Если брать, например, четвертый квартал 2015 года, первый квартал 2016 года, эти два периода, практически такое же количество новых адресов. Но есть очень много сложностей, которые нужно решить. Мы хотели бы обратить внимание и Михаила Александровича, и общественности, как это сделать. Потому что на сегодня ЗОС удлинил срок принятия решения, по крайней мере, дней на двадцать пять удлинил цикл строительства. Почему? Потому что есть формальный анализ проектной декларации. А декларация подается в электронном виде, и ее не поменяешь. То есть если она сдана, то мы должны именно ее анализировать, мы не можем в нее внести изменения. Что мы для себя в Москве сделали? Мы попытались на этапе приемки взять достаточно квалифицированных специалистов на эту работу, и на этапе приемки отказываем сразу. То есть если документы не комплектные или есть замечания, лучше держим один день и отказываем. Далее если мы анализируем проектную декларацию и видим нарушение, отказываем буквально на второй-третий день, чтобы не ждать тридцатидневного срока. И, по крайней, мере начинаем вести диалог в том числе и с клубом инвесторов, чтобы качественно подготавливали эти документы. Очень сложно эти документы качественно подготовить. Некоторые застройщики откровенно обращаются с такими вопросами: «Ну вы помогите. Вы сами знаете, как это сделать. Ну сделайте за нас». Наверное, опыта у нас больше, поэтому просили бы наш опыт инвесторам рассказать. Мы проводим и обучающие семинары. Организуйтесь, наверное, лучше какими-то группами инвесторов. Если нужно, наш опыт мы расскажем. Но помогайте инвесторам, потому что инвесторы в этом случае не смогут сдать с первой попытки. Тем более эти инвесторы системные с колоссальными возможностями, но, к сожалению, у них это не получается. Мы выдали 8 заключений соответствия, по 10 мы отказали, на рассмотрении – 14. Принципиальных замечаний нет ни у кого, в принципе только у одного застройщика была недоимка по бюджету. Основные замечания – это неправильность заполнения документов. Наше мнение, что ЗОС сегодня – это только какая-то процедура сверки деклараций с отчетом. Если будет с 1 июля анализ уставного капитала, то мы должны в качестве проверки еще проанализировать оплату уставного капитала. Процедуры сегодня нет. Это будет тоже удлинять срок. Поэтому просили бы эту процедуру учесть. Это очень важно для застройщика.
По проектной декларации мы наш материал на сайте опубликуем. Коллег из регионов можем с удовольствием ознакомить. Если нужно, проведем какую-то консультативную работу, как мы в Москве делаем. Но принципиально, что за небольшие нарушения мы не штрафуем и применяем практику предупреждений. Это вот такой посыл у нас. Если застройщик нарушает нормативы целевого использования или просто отвлекает средства, то здесь работа с прокуратурой происходит. 97% отчетность в электронном виде сдается. Достаточно оперативно все делается, отчетность анализируется в электронном виде, и через 7 дней после сдачи документов мы можем видеть, кто что нарушил. Если опыт наш интересен, поэтому тоже можем вам подсказать. Коллеги, если вопросы, я с удовольствием отвечу. А те замечания и поправки, которые есть, конечно, попросили бы, Михаил Алексеевич, вас проконтролировать Думу, потому что действительно такие они не все простые, и по возможности скорее принять. Спасибо большое.
КАЗИНЕЦ Л. А:
– Константин Петрович, спасибо огромное. Коллеги, у нас, к сожалению, уже истек регламент, и руководителям нужно идти на следующее мероприятие. Я хотел бы еще раз отдельно поблагодарить Михаила Михайловича Посохина, президента национального объединения изыскателей, застройщиков и Николая Михайловича Цыганова, члена правления «Опоры России», за их участие в мероприятии. К сожалению, мы не сможем уже в рамках сегодняшнего мероприятия выслушать их выступления. Но, безусловно, все, что они подготовили, будет учтено в результирующей части. Хотел всех поблагодарить. В первую очередь, Михаила Александровича, наших коллеги, организаторов. Спасибо всем большое.
|
