Круглый стол: «Вопросы государственной регистрации объектов недвижимости, договоров долевого участия, уступки прав по договорам долевого участия в строительстве. Взаимодействие с Росреестром»
МОДЕРАТОР: Самборская Оксана, руководитель рубрики «Архитектура» Строительной газеты
СПИКЕРЫ:
Гаврилов Антон Дмитриевич, Директор Департамента правового обеспечения АО "ИНТЕКО";
Ерехинский Андрей Николаевич, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест»;
Иванов Артем Олегович, эксперт по нормотворчеству компании «Эталон-Инвест»;
Преображенский Владислав Игоревич, Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы;
Филиппова Екатерина Сергеевна, начальник отдела правового обеспечения Росреестра.
САМБОРСКАЯ О. В.:
– Обсуждать мы будем № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а точнее его новую реинкарнацию (поправки, в него внесенные).
Несколько цифр, которые нас настроят на рабочий лад. Как нам только что на пленарном заседании сообщил наш министр, Михаил Александрович Мень, на территории страны сейчас более 5,5 тысячи застройщиков возводят 14 тысяч объектов строительства с привлечением средств населения. И количество действующих договоров участия в долевом строительстве по итогам 2016 года составило более одного миллиона. То есть у нас более миллиона дольщиков, которых очень интересуют вопросы государственной регистрации недвижимости, а особенно тех объектов, документы на которые были получены и строительство которых начиналось до принятия закона.
Кратко о новом законе, который предусматривает объединение баз данных Государственного реестра и Кадастра в первую очередь (это наше базовое изменение). И сегодня у нас особое внимание уделено машиноместам: по новому закону они, наконец, стали объектами недвижимости (до того у них был сомнительный правовой статус, то есть кто-то их оформлял как объекты недвижимости, а кто-то – нет). И, чтобы не занимать время, я сразу передаю слово Екатерине Сергеевне Филипповой, начальнику отдела правового обеспечения Росреестра, которая нас введет в курс дела.
ФИЛИППОВА Е. С.:
– Здравствуйте, уважаемые коллеги. Действительно, с 1 января 2017 года введен в действие Единый государственный реестр недвижимости, в который в виде двух самостоятельных частей включены сведения, ранее содержащиеся в двух ресурсах (Кадастр и Реестр прав). Все это стало возможным с введением в действие № 218-ФЗ. Теперь кадастровый учет недвижимости и регистрация сосредоточены в рамках одной системы органов и реализована возможность подачи единого заявления и на кадастровый учет, и на государственную регистрацию.
Данная процедура позволила сократить срок осуществления этих процедур до 10 рабочих дней. Также очень интересной стала возможность, которую мы долго ждали и давно обсуждали, – возможность экстерриториальной регистрации. Сейчас на территории города Москвы это уже реализовано, есть две приемные (Щербинка и Варшавское шоссе), которые принимают документы на государственную регистрацию. Срок прохождения по таким документам не отличается от остальных документов, то есть так же, как установленные 218-м законом сроки – 10 рабочих дней, если процедура единая, и, в зависимости от места подачи, также немного варьируются эти сроки.
№ 218-ФЗ также объединил все препятствия, которые существуют для государственной регистрации и кадастрового учета, в одну статью (ст. 26). Количество оснований, по которым государственная регистрация и кадастровый учет могут быть приостановлены, составляют более 50 оснований. Но правовая экспертиза с учетом того, что данные основания четко определены и не размазаны по другому законодательству, стала более прозрачной и более понятной для наших заявителей. Отказ в приеме документов, как и ранее, не допускается. Правда, есть один случай – когда невозможно установить личность заявителя.
Так как действующий закон предусматривает более короткие, чем ранее, сроки проведения регистрации и кадастрового учета, но при этом существенно увеличены сроки по приостановлению государственной регистрации и кадастрового учета. То есть по решению государственного регистратора сроки могут быть приостановлены на 3 месяца; если не получены документы в порядке межведомственного информационного взаимодействия, то на 1 месяц; и, если заявитель не успевает устранить причины, которые препятствовали государственной регистрации, то срок может быть продлен до 6 месяцев.
И, наконец, 218-м законом предусмотрен четкий перечень сведений об объекте и о заявителях, которые должны быть внесены в реестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Вообще № 218-ФЗ очень большую роль отводит СМЭВ. К сожалению, надо сказать, что не до конца сейчас что-то реализовано, но в целом СМЭВ работает, мы работаем с информацией, держателями которой являются другие госорганы, суды, и все это наполняет наш единый информационный ресурс – Единый государственный реестр недвижимости.
Как уже было сказано, с 1 июля наконец-то… мы много раз встречались с вами по поводу государственной регистрации на машиноместа, и наконец-то с 1 января данный объект обрел свой правовой статус, и сейчас уже регистрация на машиноместа осуществляется.
Есть много вопросов, – я думаю, они сегодня здесь прозвучат, мы готовы на них ответить (в той части, которую сможем), – по поводу машиномест. Но процедура заработала, и то, что раньше было невозможно, так как это не было объектом недвижимости, сейчас, с внесением изменений, в том числе и в Гражданский кодекс, мы понимаем, что регистрация таких объектов будет и уже проводится.
Четко разграничена ответственность государственных регистраторов и иных органов, которые предоставляют сведения, вносимые в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе органов государственной власти, местного самоуправления и кадастровых инженеров.
Все эти новые требования и новые положения вы найдете в № 218-ФЗ.
Также большое внимание уделяется развитию электронных сервисов, которые разрабатываются и постоянно внедряются Росреестром, центральным аппаратом. Развивается и очень популяризируется электронная регистрация, которая должна, в общем-то, обеспечить нам преимущественно безбумажный документооборот. Вы уже, наверное, стакивались и знакомы с такими сервисами, которые были раньше: доступ к ФИР, публичная кадастровая карта (все являются ее потребителями), справочная информация об объектах.
С января внедрены новые сервисы: Личный кабинет правообладателя, который позволяет узнать информацию о принадлежащем ему имуществе, а также основных характеристиках объекта, и получить оперативные изменения о внесении изменений характеристик этого объекта, если они получены без заявления правообладателя. Потому что все должны это понимать, что, если к нам поступают документы в форме межведомственного взаимодействия, то такая информация будет вноситься в реестр без заявления правообладателя. И ответственность за нее будет нести тот орган, который ее направил, за достоверность этой информации в той части, в которой они должны были направить эту информацию.
Также реализован Личный кабинет кадастрового инженера. Сразу оговорюсь на будущее, что в Личном кабинете кадастрового инженера возможна предварительная проверка межевого плана, технического плана, акта обследования, а также реализовано временное хранилище. То есть те документы, которые кадастровый инженер проверил через личный кабинет до подачи соответствующего заявления о кадастровом учете, могут находиться там.
Также реализован сервис по формированию схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Сейчас уже это все работает.
Так как наша аудитория имеет большее отношение к компаниям-застройщикам, хотелось бы обратиться к наиболее типичным ошибкам застройщиков при обращении за кадастровым учетом. Это неполный комплект документов либо отсутствие в данных документах необходимой информации и отсутствие, либо подписи, либо полномочий на подписание документов. Такие ошибки могут быть исправлены при качественной подготовке документов, подаваемых в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав. Также их проверка может быть осуществлена с помощью Личного кабинета правообладателя и Личного кабинета кадастрового инженера.
В свою очередь государственная регистрация прав на созданные здания и сооружения осуществляется на основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом новеллой № 218-ФЗ является то, что регистрация прав на вновь созданный объект будет осуществляться также, если на момент регистрации истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования для строительства, но на момент ввода в эксплуатацию он действовал.
Также № 218-ФЗ решает проблему, которая тоже неоднократно озвучивалась на публичных мероприятиях. Это проблема регистрации на объекты (в особенности линейные сооружения), размещение которых допускается без предоставления земельного участка.
Вот такие изменения внесены в № 218-ФЗ.
Достаточно многие новеллы касаются кадастрового учета многоквартирного дома, объектов нового строительства, машиномест.
В частности, предусматривается, что обязанность органа государственной власти – представлять документы на государственный кадастровый учет вновь созданного здания. На территории города Москвы данным органом является Мосгосстройнадзор. Управление Росреестра по Москве неоднократно в этом году проводило совещания с данным органом по вопросу межведомственного взаимодействия.
Как я уже сказала, в настоящее время та версия, которая должна была быть внедрена, не до конца реализована, поэтому мы ищем новые пут решения этой проблемы и направления данных документов к нам для постановки на кадастровый учет.
Еще один вопрос, который, наверное, нужно здесь осветить, это те изменения, которые произошли в законодательстве по № 214-ФЗ. Кратко пройдемся по ним.
Согласно № 214-ФЗ, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В том числе с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома. К сожалению, мы собирали статистику к данному мероприятию и понимаем, что у нас достаточно большое количество оснований для приостановления, касающихся именно отсутствия основных характеристик многоквартирного дома либо помещений в нем в представленной документации.
Второе изменение – это то, что, в соответствии со ст. 48 Закона о регистрации недвижимости, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщиком с первым участником необходимо заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля в области долевого строительства органа. Мы самостоятельно делали межведомственные запросы в Москомстройинвест для получения данной информации. Также Москомстройинвест контролирует право застройщика привлекать денежные средства граждан, которые являются участниками долевого строительства, и при отсутствии у застройщика права привлекать деньги дольщиков должно направляться соответствующее уведомление. Управлением также реализовано взаимодействие с застройщиками в этой связи.
Страхование гражданской ответственности застройщика. Все вы знаете, что ужесточены требования к страховым организациям, и № 214-ФЗ предусматривает их.
Есть еще одно нововведение – это предоставление застройщику кредитной организацией права на открытие счетов... Надо сказать, что сейчас в Москве мы пока не сталкивались с таким.
САМБОРСКАЯ О. В.:
– Я думаю, что у нас еще спикеры будут говорить приблизительно об этом же, и потом, чтобы у нас осталось некоторое время для дискуссии, потому что в предыдущий раз у нас его практически не осталось, что было обидно.
ФИЛИППОВА Е.С.:
– Все, наверное, знают, что у нас сейчас заработало в Москве 22 МФЦ для юридических лиц. То есть приемные управлений перестали принимать документы, только дополнительные документы остались у нас, но есть специализированная приемная, она пока осталась, на Рубцовской набережной, которая принимает юридических лиц.
Также ведутся переговоры по открытию специализированного МФЦ, и, в случае если ваши потребности мы не можем удовлетворить, мы сейчас уже привлекаем другие наши приемные для организации приема больших количеств пакетов. Спасибо.
САМБОРСКАЯ О.В.:
– Спасибо. Я попрошу Владислава Игоревича Преображенского, исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы, рассказать нам об особенностях регистрации первого договора долевого участия (я думаю, что собравшиеся знают, что в новой редакции закона появился перечень документов, необходимых для государственной регистрации первого договора) и также о регистрации прав на машиноместа.
И я думаю, что после этого логично здесь немного поменять порядок выступлений спикеров: если мы начнем говорить о машиноместах, то, я полагаю, после Владислава Игоревича будет, наверное, правильно выслушать Артема Олеговича из «Эталон-Инвест», который нам расскажет о законодательных обеспечениях государственной регистрации машиномест.
Владислав Игоревич, мы вас слушаем.
ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ В. И.:
– Добрый день, коллеги. Хотелось бы рассказать про несколько вопросов, по которым возникли проблемы в государственной регистрации.
Безусловно, все долго совместно боролись за решение вопроса с машиноместами, наконец-то этот вопрос был решен, по регистрации прав на машиноместа, но вместе с ним Минэкономразвития в конце прошлого года выпустило приказ об установлении минимального и максимального размера машиноместа. В связи с этим практически у всех застройщиков, кто строил машиноместа, так или иначе хотя бы одно некондитное машиноместо все равно присутствует. Соответственно, на данный момент осуществить регистрацию права собственности на такие машиноместа не представляется возможным в силу данного приказа. В данный момент мы ведем переговоры и с Росреестром, и с Минэкономразвития в части объявления некой «амнистии» на те объекты, которыми разрешение на строительство получено до 1 января 2017 года, с тем чтобы машиноместа в объектах, которые либо строятся, либо уже построены, возможно было бы произвести по ним государственную регистрацию. Есть уже некоторые результаты. На обращение физического лица в Минэкономразвития по вопросу постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности был получен ответ от 31.03.2017, который прямо гласит, что на машиноместо, построенное до 1 января 2017 года, если оно не соответствует минимальному или максимальному размеру, устанавливаемому приказом Минэкономразвития, производить регистрацию можно. Надеюсь, что в ближайшее время мы получим официальные разъяснения, которые все смогут прочитать.
Этот вопрос мы ставили на обсуждение до того, как был получен ответ на это письмо физического лица, поэтому некоторые разъяснения как раз и появились.
Второй вопрос касается регистрации первого ДДУ по объекту, это объект наших коллег. У них возникла проблема с регистрацией первого ДДУ по корпусу, расположенному на … конструкции. По сложному объекту. То есть по первому корпусу у них регистрация ДДУ прошла в прошлом году, по второму корпусу – в этом году, дали приостановку с требованием представить опять полный комплект документов, включая ЗОС.
Дальше я, наверное, передам слово, с вашего позволения.
ГАВРИЛОВ А.Д.:
– Коллеги, здравствуйте. Гаврилов Антон Дмитриевич, правовой департамент АО «Интеко».
Я рад, что мне позволили поделиться с вами практикой работы в рамках нового закона. В частности, мы столкнулись со спецификой трактовки Закона о регистрации, связанной с так называемым в народе и профессиональной среде открытием адреса. Объект сложный, состоит из нескольких корпусов, строится на одной части здания. Соответственно, проектная документация прошла экспертизу в рамках одного заключения, разрешение на строительство выдано на единый объект как на здание, а адрес по одному из корпусов был открыт в декабре 2016 года, соответственно, и ДДУ, и все требования и прочее соответствовали требованиям Закона о государственной регистрации до 1 января. Сейчас регистратор по второму корпусу делает приостановку и направляет запрос в Мосгосстройинвест на предмет получения заключений и тому подобное. На наш взгляд, позиция регистратора незаконна, и мы обратились через Клуб инвесторов за специализированными разъяснениями в Минстрой, для того чтобы они еще раз разъяснили, в принципе, уже написанные нормы о том, что такое здание и в состав чего входит. И у нас предложение, чтобы эта рекомендация носила адресно, в том числе и разъяснение для Росреестра, в котором было бы указано, что такое здание, из чего оно состоит. То есть, в случае если получена разрешительная документация получалась на единое здание как комплекс неких корпусов, то это единая процедура открытия адреса. Как мы знаем, она проходит специализированную усиленную правовую экспертизу в специальном отделе Росреестра по городу Москве, поэтому если профессионалы уже посмотрели документацию по одному корпусу, не надо больше точно так же в течение месяца смотреть на другие корпуса.
Перейду к самой интересной для нас теме – как у нас изменилась постановка объектов на кадастровый учет. В декабре мы ввели два крупных объекта в эксплуатацию. Небольшой экскурс в историю. С 1 марта 2015 года вступили в силу положения Закона о кадастре, согласно которым органы государственной власти, ответственные за выдачу разрешений на строительство, обязаны были направлять документы о выдаче такого разрешения в Государственный кадастр недвижимости. А орган государственного кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения обязан был в установленные сроки поставить объект на кадастр. То есть эта тема, на самом деле, не с 1 января 2017 года, а длится с 1 марта 2015 года, хотя об этом Мосгосстройнадзор забывает. Кроме того, 16 мая 2015 года была утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым в состав разрешения на ввод в обязательном порядке включался технический план, который является основанием для постановки объекта на кадастровый учет. Таким образом, с 1 марта орган исполнительной власти уже был обязан осуществлять постановку объекта на кадастровый учет. При этом суперпроблемы не возникало, что он этого не делает, потому что до 1 января любое лицо вправе было обратиться за постановкой объекта на кадастровый учет, в том числе застройщик либо кадастровый инженер, которого застройщик привлекает по возмездному договору.
На сегодняшний день норма изменилась таким образом, что орган исполнительной власти не просто обязан направить сведения, а обязан выступать заявителем по процедуре по постановке объекта на кадастровый учет. Специфика связана с тем, что застройщик, по сути, исключен из процедуры постановки своего же построенного объекта на кадастровый учет. Кроме того, из этой же процедуры формально исключен и кадастровый инженер, который с органами исполнительной власти никоим образом не связан, у них нет никаких отношений, а если эти отношения есть, они никак не зарегламентированы.
Что происходит на практике? После 1 января мы позвонили в Мосгосстройнадзор и спросили, когда наш объект будет поставлен на кадастр, что вызвало у них такой легкий шок, потому что они говорят: «А мы только сведения по вашему объекту подали». Мы говорим: «А что значит – подали сведения? Заявление вы подали?» Было молчание. Мы говорим: «Давайте, мы к вам приедем и поговорим». Приехали, выяснилось, что у них нет электронного ключа, они не смогли это подать. Мы рассказали, как сделать электронный ключ, подали документы. Дальше сидим, срок принятия решения прошел, мы звоним и говорим: «Как дела?» Они говорят: «У нас ничего нет». Мы говорим: «Как ничего нет? Он обязан был вам направить какие-то документы и прочее». Начинаем разбираться. Никакого межведомственного взаимодействия, как выяснилось, нет, оно происходит через «облако» mail.ru, куда загружаются все документы и куда загружаются приостановки. Соответственно, орган исполнительной власти начал искать нашу приостановку, – слава Богу, он ее нашел, говорит: «Ну все, берите и занимайтесь». Мы говорим: «Отлично». Отдаем своим кадастровым инженерам, которые и рады бы все сделать, потому что они зависят от этой процедуры по двум причинам: 1) они не получат денег за свою работу; 2) в случае наличия определенного количества приостановок и отказов по их процедуре кадастровый инженер просто исключается из СРО и, собственно говоря, лишается работы, так же, как и сами компании. Они быстренько нам исправляют, мы приходим, говорим: «Подавайте». Они говорят: «А мы не обязаны». Мы начинаем разбираться, и действительно, смотрим закон, в котором сказано, что заявитель вправе подать документы, он не обязан. Они говорят: «У нас нет такой обязанности, мы приостановки не подаем». Мы пошли через градполитику города, – спасибо Клубу инвесторов, нам помогали, – убедились, что надо подавать. Они подали, мы сидим, ждем решения, они говорят: «Пришла приостановка». Еще одна приостановка. Смотрим: регистратор другой, все другое. То есть они подали как новое заявление, а оно пришло по экстерриториальному признаку к другому регистратору, другой регистратор вынес другие решения по своему внутреннему убеждению, потому что он лицо независимое, и, соответственно, у нас все по новой. Мы снимаем приостановки, даем у Стройнадзор... Кроме того, там есть ряд неточностей, мы сталкиваемся, мы уже сами погрузились, как кадастровые инженеры. При этом мы пользуемся всеми сервисами, которые были озвучены выше, то есть мы пользуемся даже Личным кабинетом кадастрового инженера; кадастровый инженер теперь, и он проверяет эти все документы, говорит: «Все окей», – отправляется.
Самое интересное в этом вопросе, что вроде бы при объединении двух структур у нас получилась ситуация, когда кадастровый инженер, который раньше работал в Федеральной кадастровой палате, принимал самостоятельные процессуальные решения, он теперь решения эти не принимает, а пишет некие заключения для регистратора. Регистратор при этом, – я не знаю, может быть, у коллег есть другая практика, но в нашей практик регистратор не включает, грубо говоря, самостоятельность профессионального лица и говорит: «Все, у меня есть заключение отрицательное, я его отправляю». Сейчас у меня один объект, в котором больше тысячи помещений, не ставится на кадастр по причине того, что в кадастровом плане не предусмотрена комбинированность стен, материалов наружных стен. Как это снять, я до сих пор не понимаю. Кадастровый инженер писал заключение, Стройнадзор писал заключение, но, как бы планом не предусмотрено, а в плане должно быть четко: или кирпич, или монолит, и все. Того, что может быть и то и другое, не предусмотрено. Это кратко про кадастровый учет.
Если уж я взял слово, я продолжу по своим вопросам, которые у меня на практике сложились.
Следующий вопрос связан, наверное, с потребительским экстремизмом, который сейчас процветает на рынке. В первую очередь он для нас болезнен, потому что он возникает по объектам бизнес-класса или элит-класса, где, соответственно, стоимость ошибки застройщика в просрочке сроков передачи довольно-таки большая. Ну ладно бы) мы перед дольщиком виноваты, мы с ним разбираемся, причем понятно, что суды общей юрисдикции смотрят на индивидуальные особенности каждого предмета спора с конкретным физическим лицом, потому что когда передал, почему не принимал – все это исследуется, все понятно, есть понятные доводы, которые мы можем приводить как застройщики в свое оправдание.
Что происходит у нас на практике с одним из объектов. Дольщик принимает квартиру с просрочкой 3 месяца, пишет нам претензию: ребята, просрочка 3 месяца, не удовлетворяешь – плюс штраф 50%, двойная ставка рефинансирования, все круто. Фиксирует эту сумму, дальше он подписывает договор уступки по договору долевого участия, в котором уступает это право требования юридическому лицу. Это уже профессиональные юридические лица, которые бизнес, во всяком случае, в нашей группе уже на трех объектах реализуют. Они это покупают и идут в арбитраж. В арбитраже мы говорим: «Ребята, мы как бы с дольщиком, мы не виноваты». Они говорят: «А при чем здесь дольщик? При чем здесь ваша вина, не вина? У вас есть формула, человек вам предъявил, эту формулу вам передал, а юридическое лицо требует только то, что он переуступил по договору». То есть… |
