Я думаю, что это вопрос к Николаю Михайловичу. Дольщик, увидев, что в кредит стоимость квартиры падает, вышел с заявлением о расторжении договора долевого участия. Соответственно, ему было отказано, и тогда с иском вышел (…) по защите прав потребителей и суд первой инстанции принимает решение – договор расторгнуть, стоимость квартиры вернуть, 50% штраф застройщику за то, что отказали ему в этом вопросе. Вопрос такой – есть ли прецеденты такие в других регионах? Это первое. А второе – предложение внести (…) запретить дольщикам требовать расторжение договора без вины подрядчика.
ХОЛОПИК К.В.:
– Вы конкретизируйте, до 1 января было решение суда или после 1 января?
– До 1 января.
ХОЛОПИК К.В.:
– Этот вопрос уже урегулирован в нормах, вступивших в силу после 1 января. То есть раньше норма закона о защите прав потребителя, позволяющая односторонне расторгать договора, действовала, а сейчас не действует, сейчас четко прописано, что запрещено. При добросовестном исполнении застройщиком своих обязательств дольщик односторонне расторгнуть договор не может, прямая норма с 1 января 2017 года.
– У меня вопрос к Марине Михайловне по гарантированным обязательствам. Как часто встречаются претензии у жителей в течение гарантийного срока, по каким поводам обычно они происходят и чего в результате удается добиться стороне, которая (…)
КОШЕВЕРСКАЯ М.М.:
– По гарантийным обязательствам здесь есть определенные нюансы, которые я не озвучила, чтобы не было перегруза информации. К сожалению, очень высока практика, сейчас она уже пошла на снижение, но, тем не менее…. Так вот по нашему мнению и по мнению контролирующих органов в регионах это делается для того, чтобы уйти от исполнения гарантийных обязательств. Эта практика довольно широка была. Претензии какие? В основном это касается инженерных коммуникаций. И в основном иски уже после принятия объекта как раз таки возникают не столько из-за того, что потребитель чем-то недоволен, сколько они попадают под призывы тех компаний, о которых говорили, когда начинают проводить экспертизу, замеряют оконные откосы, дверные откосы, начинают ковыряться в щелях, каким образом засыпались щели, строительный мусор или что там еще было. Вот такого плана иски подаются. Все остальное решается вполне миролюбиво. По Петербургу и Ленинградской области в основном все это решается в досудебном порядке. По регионам, к сожалению, у нас таких данных нет.
МОДЕРАТОР:
– Спасибо. Пожалуйста.
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Если говорить о цифрах, то по Сибирскому Федеральному округу структура гарантийных обязательств, примерно 40% установка оконных блоков, промерзание, продувание. Порядка 20% установка сантехприборов, не плоскость, там протечки и монтаж. 15% – это плоскостность, отклонение от плоскости и все остальное, соответственно, остатки, это все остальные недостатки, которые выявляются. Лидер – окна.
– У меня вопрос к Николаю Михайловичу по поводу тезиса о совместном зарабатывании застройщика и дольщика, который на ранней стадии хочет купить подешевле… Те дома, которые заявлены сейчас со сроком сдачи в 2017 году, не секрет, что значительная часть из них будет перенесена на 2018-й, а некоторые на 2019 год. Известно, что квартира в доме, который заявлен со сроком сдачи в 2017 году, совсем другая, она дороже.
И вот сейчас, когда человек покупает квартиру со сроком сдачи в 2017 году, а (…) будет перенесен, соответственно, он переплачивает за счет этой разницы по срокам сдачи. Не могли бы вы прокомментировать ситуацию зарабатывания дольщика.
ЦИГАНОВ Н.М.:
– Вы сейчас говорите о ситуации на рынке. Действительно, можно привести кучу других примеров, когда люди в 2013 году или в 2014 году покупали в начальной стадии по 80 000 рублей за квадратный метр, а сейчас стоимость этого квадратного метра 60 000. Это рынок. Я с вами согласен абсолютно, такие ситуации есть, никто не виноват, ни застройщик, ни дольщик, это так сложился рынок. В любом случае, у всех есть изначально желание купить на начальной стадии, чтобы потом заработать. То, что сейчас застройщики все работают, снижая, снизились уже, а некоторые даже просто тупо демпингуют для того, чтобы хоть как-то прожить еще полгода, год, а вдруг потом вырастит, еще неизвестно, чем это все закончится.
– Город Новосибирск. Я Кириллу Вадимовичу хотел дать предложение по работе с непутевыми дольщиками. Это по замене исков граждан, надо вносить в натуральном выражении (…)
ХОЛОПИК К.В.:
– Это есть в законопроекте.
– Нет, еще пока нету, в судах у нас весело сейчас. Деньги 50% в пользу бедных и моральный ущерб еще. И люди говорят, и в ресторан идем (…). А в натуральном выражении, окна продувают, заменим тебе окно, дверь – заменим дверь. Вот это предложение.
ХОЛОПИК К.В.:
– Насколько я понимаю, по деньгам там же речь идет о штрафе, об этом идет речь?
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Что они требует соразмерного уменьшения стоимости в замен натурального устранения недостатка без денег.
ХОЛОПИК К.В.:
– Понятно. Это право дольщика, оно определено законом, то есть если он сам устранил недостатки, он может… Суды просто говорят, выплатить деньги.
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Давайте я прокомментирую как раз о том законопроекте, о котором я говорил, мы в процедуре написали о том, что инвестор вправе требовать только устранение недостатков, которые заявлены о претензии. Но сейчас у нас с 1 января поменялась процедура, сейчас обязательно предусмотрен досудебный порядок урегулирования вех споров. То есть в суд не может просто так инвестор обратиться, если он сначала не обратился в компанию застройщика, застройщик в надлежавший срок не устранил свои недостатки. Единственное вы правы, что на сегодня в действующей редакции есть и остается также право выбора инвестора, либо соразмерное уменьшение стоимости, либо натуральное устранение недостатков. И в 99%, естественно, все выбирают соразмерное уменьшение стоимости объекта, а не устранение недостатков, потому что это своеобразная спекуляция, это люди, которые действуют по доверенности и просто передают деньги.
МОДЕРАТОР:
– У меня такой вопрос – а в ваших предложениях по времени есть ограничения в выполнении устранения недостатков застройщиком?
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Тридцатидневный срок там установлен.
– Спасибо большое. Кирова Валерия Николаевна, профессор Московского государственного строительного университета, занимаюсь практически всю жизнь вопросами строительной эксплуатации. Я сегодня удовлетворена, что мы наконец заслушали доклад по разработке инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства. Сегодня это важнейший вопрос, сегодня почему-то сфера потребителей не диктует, не направляет требования эксплуатации к объектам долевого строительства. И мы в перспективе будем иметь очень высокий стержень по эксплуатации. У меня два маленьких вопроса. Каким законодательным документом вы руководствовались, когда в своем докладе упоминали термин «кондоминиум»? Это первый вопрос. И второй вопрос. Все-таки если такую инструкцию застройщик не выполняет, какие меры к нему могут быть применены?
СИДОРЕНКО А.Д.:
– Кондоминиум, это общепринятый международный термин, он присутствует в системе ИСО, и у нас он тоже был в законе «О товариществе собственников жилья», который был до включения его в состав Жилищного кодекса. Хочу сказать, что это нужный термин, как и другие. Вот мы называем объект долевого строительства, как разделить, есть общее имущество в доме и объекты долевого строительства, там и гаражи, и общественные помещения. На Западе есть хороший термин «выделенное имущество», дом состоит из выделенного имущества и общего имущества, и становится все в порядке. То же самое и кондоминиум, это очень важный момент. Сегодня у нас бесконечные случаи, когда припарковали машину не в том дворе и перегородили дворы. Кто имеет право парковаться в этом дворе? Тот, кто заплатил. Так разделите это имущество между домами на старте, и это образуется кондоминиум.
– И второй вопрос. Какие меры все-таки могут быть применены к застройщикам, если они не включают инструкцию по эксплуатации?
СИДОРЕНКО А.Д.:
– Я вам хочу сказать, что сейчас, за эти 25 лет сменилось три парадигмы развития жилища. И третья парадигма сейчас, когда мы перешли к жилищу, которое должно отвечать, прежде всего, требованиям потребителя. Если застройщик не обеспечивает этого, у него нет никаких перспектив на рынке. Сегодня законодательство предоставляет огромные возможности истребовать все то, что он хочет. Я привел пример с очками…
ХОЛОПИК К.В.:
– Если можно, я дополню два слова. На самом деле новый институт – инструкция по эксплуатации – таит сейчас в себе огромный нераскрытый потенциал. Наш мониторинг показывает, что практически почти сто процентов застройщиков, за редким исключением, действительно отнеслись к этому документу абсолютно формально – нашли в Интернете бумажку с надписью «Инструкция по эксплуатации», скопировали, и выдают всем подряд.
То, что мы видим по многим застройщикам, там она даже выдается собственникам всех квартир абсолютно одинаковая. Например, такая: «Если в вашем доме есть лифт…» А у него в доме нет лифта. А они пишут: «Если в доме есть лифт, тогда то-то, если полы такие-то, тогда то-то, а если полы другие, тогда так надо действовать». То есть это такой типовой документ, который не индивидуализирован.
Я думаю, что это время достаточно быстро пройдет, когда доберутся до инструкции по эксплуатации так называемые юристы. Они очень скоро это все просекут, и очень быстро рублем научат застройщиков, что надо делать настоящий, полноценный документ. Я думаю, что это просто исторически предопределено.
– Добрый день. Начальник управления строительного надзора Орловской области. У меня вопрос ко всему экспертному сообществу. Наверное, больше к Антону Николаевичу и к Марии Михайловне. Как вы видите ответственность органов контроля, надзора за строительством в рамках гарантийных обязательств подрядных организаций, с учетом выполнения надзора путем визуального осмотра и представлением подрядными организациями актов о соответствии, готовности и обо всем остальном?
КОШЕВЕРСКАЯ М.М.:
– Я, честно говоря, не очень понимаю, почему органы контроля должны нести ответственность за выполнение гарантийных обязательств?
– Получается же, недоглядели? Просто есть такие претензии со стороны юристов, направляемые в органы прокуратуры, и соответственно, взаимодействие органов прокуратуры даже непосредственно с моим управлением. Как это правомерно, и как это можно законодательно регулировать?
КОШЕВЕРСКАЯ М.М.:
– В первую очередь, должны быть введены единые стандарты работы таких органов, чего, к сожалению, сейчас нет. И работа с потребителями, и работа с застройщиками идет в каждом регионе по-своему, везде есть свои нюансы. Одни считают так, другие так, у каждого свой регламент. Здесь нужно ориентироваться в первую очередь на регионы, у которых есть положительный опыт, и их уже распространять на всю остальную Россию, и все равно вводить единообразие в работу всех органов. Других вариантов я пока не вижу. Вы говорите о том, что ответственны, недоглядели. Где-то смотрят, и где-то доглядели, а где-то не смотрят, и где-то недоглядели. Вот и все, в каждой избушке свои погремушки на данный момент.
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Продолжу. Действительно, практика судебная такая есть, когда в качестве третьей стороны в суде призываются органы государственного надзора как лица, контролирующие ход строительства и подписывающие акт на ввод в эксплуатацию.
Здесь ситуация двоякая. Действительно, в каждом субъекте своя практика. Некоторые ГАСНы требуют различные лабораторные заключения, проводят измерения шумов и прочих моментов. Некоторые ГАСНы не оборудованы подобным оборудованием, и в принципе, подписывая заключение, не проводят весь комплекс лабораторных испытаний, которые могут сказать о потребительских свойствах объекта.
Что в этой ситуации делать? Законодательно, я думаю, этот вопрос никак не урегулировать на сегодняшний момент, но практика потребительского экстремизма немножко увеличивает качество производимых работ, то, о чем я уже говорил в самом начале, и поэтому претензий к ГАСНу будет меньше, потому что будет больше претензий к застройщику.
– По поводу инструкции. Представитель застройщика, Москва. Вопрос. Сейчас, на текущий момент все инструкции по эксплуатации являются неотъемлемой частью акта приема-передачи. Если договор был заключен ранее, в 2016-2015 году, но отношения по передаче объекта долевого строительства сейчас, в 2017 году. Вопрос первый – распространяется ли эта норма на такие случаи, надо ли прилагать? Да?
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Да.
ХОЛОПИК К.В.:
– Это контролирует Росреестр. Мы имеем уже на руках, нам застройщики прислали уже с десяток приостановлений в связи с тем, что в акте приема-передачи не упомянута инструкция по эксплуатации. Это уже практика по всей России такая.
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Оценка содержания не производится, но наличие требуется обязательно.
– Тогда второй вопрос. Раз они должны прилагать, то что имеет право сделать дольщик, если ему при передаче не предоставили инструкцию? Он может не подписывать договор? Будет ли это основанием?
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Да. Это полное основание для того, чтобы не принимать готовый объект.
– Скажите, пожалуйста, платформу, где можно обсуждать условия договора против недобросовестных клиентов, потребителей? Вы говорите – давайте обсуждать, вносить предложения на Минэкономразвития.
ЦИГАНОВ Н.М.:
– У нас это все есть, в комитете по строительству «Опора России». Пожалуйста, обращайтесь.
– Добрый день. Сутурин Олег Борисович, Комитет госстройнадзора и экспертизы Хабаровского края. Мнение участников президиума. Как вы относитесь к необходимости введения обязательной экспертизы проектной документации госстройнадзора по малоэтажному жилищному строительству?
КОШЕВЕРСКАЯ М.М.:
– На мой взгляд, все, что связано с какими-то рисками для жизни и здоровья граждан, в обязательном порядке должно проходить экспертизу.
СУТУРИН О.Б.:
– Проведение до трех этажей включительно, квартиры и дома не подлежат экспертизе проектной документации...
КОШЕВЕРСКАЯ М.М.:
– На мой взгляд, в обязательном порядке должно быть.
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Действительно, такой законопроект существует. По-моему, его инициировало правительство республики Башкирия. Они выступили с инициативой о том, чтобы это изъятие, которое есть в Градостроительном кодексе, об объектах до трех этажей и до тысячи метров квадратных включить в обязательное прохождение экспертизы. Судьба его до сих пор не определена, по крайней мере, первое чтение этот законопроект до сих пор не прошел. Но, по крайней мере, Национальное объединение строителей подготовило экспертное заключение на данный законопроект, что мы считаем нецелесообразным введение института государственной экспертизы для коммерческих объектов, потому что откуда пошла эта волна инициатив по распространению на эти объекты?
В рамках программы сноса ветхого и аварийного жилья в Российской Федерации очень много перегибов. На территории всей Российской Федерации строятся объекты, и так получается, что из-за объема переселения нужны как раз объекты до трех этажей, малоэтажные, маленькие по площади жилые дома. И получилось так, что федеральные деньги были потрачены, объекты на сегодняшний момент не соответствуют требованиям, которые предъявляются к объектам для проживания жителей, ведутся расследования, судебные следствия, но тем не менее, от этого никому не легче, денежные средства уже на сегодняшний день потрачены, и жители не получили своего обещанного жилья. Поэтому, по крайней мере, наша позиция в том, что это избыточное требование, и его можно распространять только на те объекты, которые строятся за счет средств бюджетов различных уровней.
СУТУРИН О.Б.:
– Справедливо, что государство свои интересы таким образом защищает, качество освоения, а вложенные средства дольщиков в этих же объектах ограничивает?
ГЛУШКОВ А.Н.:
– На сегодняшний момент излишняя регламентация всех процессов дольщиков. Вы же понимаете, что если строитель недобросовестный, если он захочет обмануть инвестора, он найдет 45 способов, как это сделать, как бы мы этот процесс не зарегламентировали. Здесь звучало – технология предварительных договоров и прочее. Это же все не совсем законные формы. Ведь по большому счету мы оказываем обычную услугу, которая по большому счету, опять же, должна регламентироваться исключительно Гражданским кодексом Российской Федерации. И из года в год с очередной волной обманутых дольщиков мы идем навстречу, оказываем содействие, где-то бизнес страдает, где-то его принуждают, может, это неподходящее слово, к такой помощи, где-то бюджет тратится на эти достройки. Но это же в чистом виде финансовый риск.
Нужно вообще повышать качество инвестора. Если он инвестирует, он понимает, что он рискует. Если он выигрывает финансово, значит, он несет риски, и он должен их оперативно всячески оценивать. И мы говорим – вот, будет введен механизм страхования, он всех уравняет. На самом деле это тоже достаточно плохая практика, потому что каждый застройщик годами нарабатывает репутацию, и чем может руководствоваться инвестор? Он должен руководствоваться не ценой, не наличием каких-то бумаг или экспертиз, а исключительно в первую очередь репутационными вещами.
– Город Иркутск, генеральный директор, представитель компании застройщика. Вопрос Николаю Михайловичу по поводу сроков. Как вы ожидаете сроки принятия законопроекта уже в качестве закона все-таки приводящего в нормальное русло противодействие так называемому потребительскому экстремизму?
ЦИГАНОВ Н.М.:
– Мы на самом деле планировали даже в эту весеннюю сессию подготовить все инициативы, и попытаться в эту весеннюю сессию хотя бы внести ее в первом чтении. Если получится, до летних каникул, а в осеннюю сессию уже принять. Потому что мы понимаем, что в любом случае, даже если сейчас будет принят закон по фонду, и изменения, которые уже начались с июля месяца, в любом случае тот пласт проблем, который был, есть, и он никуда не денется. Поэтому в любом случае нужна эта защита. Поэтому если все получится, то в осеннюю сессию мы это уже сможем внести и получить изменения в законопроекте. По крайней мере, мы для этого будем делать все.
– Московская область, застройщик таун-хаус. С 1 января 2017 года блокированную жилую застройку внесли в рамки 214 Федерального закона. Хотелось бы задать вопрос, когда будет урегулировано законодательство в нашу область, по таун-хаусам? Вот блок-застройка, как будет называться блокированный дом? Это первый вопрос.
В отношении земельных участков мы столкнулись с проблемой, что у нас назначение (…) земельного участка малоэтажную жилищную застройку заставляют менять на блокированную, в соответствии с классификатором. Прекрасно знаем, что в Московской области за это установлена плата, плата колоссальная, миллионы рублей. То есть, рассматривает ли законодатель наш бизнес?
ЦИГАНОВ Н.М.:
– Давайте, наверное, я отвечу. На самом деле есть Национальное объединение малоэтажного и коттеджного строительства, которое этим вопросом достаточно глубоко занимается. Я понимаю, что там, но это буквально сейчас всплыло. Я думаю, что надо просто им задать вопрос. Вы сформулируйте его, мы его зададим, и узнаем, какая есть перспектива в этом направлении.
– Я писала в прошлом году в Минстрой, в Росреестр, как будут называться блок-дома. Нам выдали кадастры с названием «помещение». У нас люди получили квартиры. Это квартира, блок-секция, помещение жилое? И у них стоит – помещение.
ХОЛОПИК К.В.:
– Здесь ситуация действительно сложилась очень непростая, по блокированным домам. Они с 1 января попали в зону регулирования 214 Федерального закона, и при разработке закона были допущены определенные недостатки, не учитывающие переходный период. Законодательство определило переходный период для тех случаев, если первый договор долевого участия был зарегистрирован до 1 января, для них переходный период есть, а по таун-хаусам, у них же не было договоров участия в долевом строительстве, соответственно, на них этот переходный период не распространился.
Это одна из проблем, которая сложилась с таун-хаусами. И до сих пор не ясно. Мы видим по практике Росреесра, они регистрируют блоки иногда как блоки, иногда как многоэтажные квартиры, иногда как просто помещения, это в выписках из Росреестра. Здесь нужна такая кропотливая работа по выработке правоприменительной практики. Сейчас целый пакет вопросов Национальное объединение застройщиков жилья направило по блокированным домам в Минстрой России, и мы сейчас совместно с Минстроем России готовим разъяснения по этим вопросам. Но поймите правильно, там все оказалось очень сложно. Действительно, регулирование деятельности в области строительства таких домов очень слабое и очень противоречивое. Там надо наводить порядок, вы правы.
– Министерство строительного комплекса Рязанской области, Семенов Сергей Николаевич. Вопрос к Марии Михайловне. У нас было несколько случаев в регионе, когда застройщик по окончанию строительства заключил договор присоединения с компанией, которая находится далеко от нашего региона. Существует ли практика защиты участников долевого строительства, в первую очередь качества строительства?
КОШЕВЕРСКАЯ М.М.:
– На этот вопрос уже вроде как отвечали, про качество строительства? Я не совсем поняла вопрос. К сожалению, в реальности пока никак. Над этим все работают, да.
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Что происходит в этих случаях? На сегодня, когда орган местного самоуправления дает заключение о вводе объекта в эксплуатацию, он должен получить от монополиста справку о выполнении технических условий. Если органы местного самоуправления сделали этот документ необязательным – есть такая практика в некоторых субъектах – либо идут навстречу застройщику, тогда это в первую очередь проблема муниципалитета. А в общем плане, это застройщик не выполнил взятые на себя обязательства. Ничем не отличается, что он в срок не построил, либо присоединение объекта не осуществил.
– Мы одни из крупнейших застройщиков субъекта, существуем уже более 20 лет. У меня такой вопрос. Понятно, что необходимо корректировать, приводить в соответствие существующие нормы, разрабатывать и принимать какие-то новые нормы, чтобы регулировать отношения между застройщиком и дольщиком. Но у меня такой вопрос и к «Опоре России». Принимаются ли какие-то меры по взаимодействию с судебными органами? Потому что на сегодняшний день мы сталкиваемся с тем, что даже в существующих, действующих нормах есть условия, которые регулируют возникающую ситуацию, но, тем не менее, судебный орган их трактует в любом случае в пользу участника долевого строительства. Приведу маленький пример. Мы столкнулись с тем, что участник долевого строительства провел экспертизу, предъявил к нам требования. Мы не стали сразу перечислять…
МОДЕРАТОР:
– Пожалуйста, кто сможет ответить?
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Никто и никак. Суд у нас независим.
ЦИГАНОВ Н.М.:
– Наша работа заключается только в том, что мы постоянно читаем обзоры судебной практики, изучаем их тщательнейшим образом, и все. С судьями, конечно, трудно работать.
МОДЕРАТОР:
– Следовательно, нужно адресовать эти вопросы, наверное, в Верховный суд или в Минюст. Пожалуйста, еще вопросы. Есть заключительное слово.
ХОЛОПИК К.В.:
– Я хотел бы ближе к концу нашего мероприятия, нашего круглого стола все-таки высказать свое мнение по тенденции, которая, на мой взгляд, необратимо должна произойти. Выступая, предыдущие докладчики говорили о том, что у многих застройщиков существует подход, когда под каждый дом создается юридическое лицо. И действительно, значительная часть застройщиков работает примерно таким образом. На мой взгляд, эта тенденция очень скоро будет заканчиваться сразу по нескольким требованиям.
Первое – в связи с появлением требования к уставному капиталу, то есть получится, что будет необходимо нести достаточно большие дополнительные затраты, и экономически это станет уже не так интересно. Второе, самое главное требование, это то, о чем сегодня говорили на предыдущем круглом столе, это компенсационный фонд.
Совершенно очевидно, что, какая бы ни была методика ранжирования застройщиков, рейтингование, она в любом случае будет основана на изучении истории застройщика, и истории не группы компаний, не названия бренда, а истории конкретного юридического лица. Если у юридического лица не будет вообще никакой истории, то есть он создан под первое строительство дома, то у него будет самый низкий рейтинг и самый высокий процент. И это заставит застройщиков отказаться от практики создания отдельного юридического лица под каждый дом, и соответственно заставит застройщиков думать о передаче объекта совершенно по-другому. Сейчас, создавая новое юрлицо на каждый дом, застройщик серьезно не думает ни о гарантийных обязательствах, ни об инструкции по эксплуатации, ни о многих других вопросах. Он просто ликвидирует это юрлицо со всеми проблемами, которые могут у него возникнуть на стадии эксплуатации.
В этой связи я бы хотел обратить внимание на важность нашего круглого стола, что все-таки все тенденции идут к тому, что гарантийные обязательства, передача объекта долевого строительства, последующее обслуживание и эксплуатация – это очень важные вопросы, актуальность которых для застройщика будет расти с каждым месяцем, наверное, сейчас.
|
