Круглый стол: «Реализация проектов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий после принятия Федерального закона № 373-ФЗ. Предоставление федеральных земельных участков для увеличения объёмов жилищного строительства»
МОДЕРАТОР: Самборская Оксана, руководитель рубрики «Архитектура» Строительной газеты
СПИКЕРЫ:
Бачурина Светлана Самуиловна, Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству;
Глушков Антон Николаевич, Вице-президент НОСТРОЙ;
Заливухин Илья Вячеславович, Вице-президент Союза Московских Архитекторов, Член правления Союза Архитекторов России;
Соловьева Елена Олеговна, Заместитель председателя Правления Ассоциации инвесторов Москвы;
Авилова Алла Александровна, Заместитель директора по правовым вопросам Института Генплана Москвы;
Якубовский Александр Владимирович, коммерческий директор «Байкало-Амурская строительная компания».
МОДЕРАТОР:
– В июле 2016 года был принят 373-й Федеральный закон, который позволяет вовлекать по инициативе органов местного самоуправления неэффективно используемые застроенные земли. Сейчас идет активная работа по привлечению этих земель в работу проекта «Ипотека и арендное жилье». И по данным Минстроя у нас уже сформирован список первоочередных земель в 66-ти субъектах Российской Федерации. Этот список насчитывает 1 137 земельных участков с предполагаемой площадью территории около 240 тысяч гектаров. По данным того же Минстроя, что мы сейчас слышали на пленарном заседании, предполагаемая площадь объектов капитального строительства, которые могут быть возведены на этих землях, более 83,5 миллионов квадратных метров. Большинство этих объектов капитального строительства, как предполагается, будут жилыми объектами. Задача, в общем-то, у Минстроя понятная, но, как в работе с любым, особенно молодым законом, все-таки требуются некие разъяснения по его правоприменению и регулированию, часть которых, я надеюсь, мы сегодня обсудим, и что-то у нас прояснится. И в связи с этим я передаю слово Светлане Бачуриной – ответственному секретарю Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству. Она расскажет нам о правоприменении федерального закона.
БАЧУРИНА С.С.:
– Во-первых, я всех хочу поприветствовать, думаю, что все очень интересно восприняли нашу пленарную часть и то, что такие совещания именно с участием регионов, Минстрой и наше Национальное объединение строителей и проектировщиков, изыскателей – мостик между профессиональным предпринимательским сообществом и органами власти. Вот это саморегулирование, конечно, нам нужно, чтоб оно было качественным и эффективным. И когда мы говорим: «Законы», – то сегодня несколько раз говорилось: закон законом, но важно правоприменение. И сегодняшняя Дума, Дума этого созыва, мы четко должны были почувствовать, что работа созыва прошлой Думы закончилась на том, первое, чтобы госсовет был посвящен именно нашей отрасли, не отрасли строймонтажа, а градостроительству. Прямо отдельно было поручено, были даны конкретные поручения в адрес того, что мы должны комплексно, устойчиво развиваться, изучая, понимая, на каких трендах отраслевого экономического развития та или иная территория должна себя чувствовать уверенно и дать все те необходимые блага для своих граждан. Вот такой подход – это удивительно, вот можно выполнить поручение, а можно взвесить и понять, и сегодня министр как раз об этом сказал. Извините, в блоке практически 10 законов, чтобы их принять блоком, после поручения президента в мае прошел совет, с февраля мы все его готовили. Я только одно могу сказать: конечно, принципы в этих законах прозвучали, а вот то самое правоприменение сегодня – это вопрос вопросов. И второй момент, который надо отметить из нашего пленарного заседания. Обратите внимание, продажа продажей, но вопрос востребования с позиций: для кого мы здесь строим, кто будущий пользователь, что ему нужно? Вот эти малогабаритные, может быть, для какой-то категории нужны, но нужны и другие классы жилья, и квартирография определенная. И жилой дом сегодня – сложный технологический объект, потому что он должен быть комфортным и так далее. Вообще, он не должен быть оторван от определенной среды со всеми услугами. Когда принимался 373-й ФЗ, если честно, это был такой конгломерат из двух законопроектов, которые шли с разных сторон. С одной стороны, у нас есть дорожная карта и поручение, что земля как ресурс должна эффективно использоваться, с другой стороны, мы говорим о комплексном благоприятном развитии, поддержке экономики, импортозамещении и многом другом. Короче говоря, когда этот закон нарождался, он нарождался еще из того проекта документа, который готовился Минрегионом. Мы 7 лет его готовили, отрабатывали и приняли закон о стратегическом планировании, когда, наконец-то, в основу всего легло целеполагание. Вообще, тут принципы проектного управления тоже подошли, и в октябре правительство принимает ряд документов и понимает: все, что мы делаем, должно определяться конкретной целью, каким-то образом правильно обосновано, и цель должна быть измеримой, исчисляемой. И еще ряд законов принят. Почему такое название моего доклада? Потому что я являюсь ответственным секретарем экспертного совета, у нас действительно слово правоприменение сейчас будет одним из основных в работе. Название закона такое длинное, поэтому и название доклада такое. Акцент на правоприменение, и еще раз хочу подчеркнуть основные задачи, взяла прямо по протоколу. Если надо, я думаю, наши материалы круглого стола будут на доступе в Интернете. Речь идет о создании действенной системы планирования, начиная от стратегии развития, дальше территориальные схемы, понятные генеральные планы там, где городские округа, городские поселения, не обязательно для сельских. И дальше мы должны очень хорошо понимать, что в правилах землепользования и застройки. Вот этот документ правил – такой мостик, который связал земельное и градостроительное законодательства. Я, конечно, не архитектор, но как чиновник, математик-системщик, приложенный в эту отрасль прикладной математик, я всегда говорю: надо отстроить эту систему. Поэтому мы очень хорошо должны понимать вот эту взаимосвязь и тот масштаб, и точность информации, которая заложена в каждом виде тех документов, которые четко определяют и составляют эту цепочку. Потому что когда мы 10-тысячные масштабы УДС регистрируем, а потом говорим, что у нас все бензоколонки попали не в те зоны, то начинаешь думать: как же так? А отсюда еще одна проблема, которую сегодня мы тоже должны решать, и есть поручение президента, конечно, в цифрах. Мы должны всю нашу системную информацию, те объекты, которые мы отображаем на том или ином виде документа – карте, плане, схеме… и в прошлой думе принят закон о стандартизации. Друзья, я с этого начала, потому что поле моей деятельности – это тот самый экспертный совет при комитете, сегодня это Комитет по транспорту и строительству. Я хочу, чтобы вы все поняли, потому что за законом следует вся система подзаконных актов. Итак, какая была все-таки задача? Нам надо было этим законом через правила землепользования и застройки… подчеркиваю, через правила землепользования и застройки, мы их должны утвердить. Вот сейчас догоняют наши столицы, и в стране должен быть этот документ. Он правовой, он нам и основа для принятия всех остальных градостроительных решений. Он должен позволить нам развиваться и должен защищать всех участников не просто инвестиционного процесса – застройщиков и так далее, а речь идет о наших гражданах. И вот все то законодательство, о котором мы говорили, как раз и базируется на основе этих документов. Потому что все прекрасно знают: вся неясность в самом начале, когда тут не так, потом еще, потом выясняется, что надо проект поменять и так далее. Вот эта цепочка: целеполагание – проработка проекта, не столько с архитектурной части…, и я вам хочу один пример привести. Вот вчера мы обсуждали концепцию закона об архитектурной деятельности. Кто тут сидит, большая часть, наверное, архитекторы, и они всегда говорят: «Мы архитекторы», – а я вам хочу сказать вот что. Мы все время говорим о конкурентоспособности всей нашей деятельности, и что мы должны интегрироваться с международными правилами. Вот когда я читаю, какие этапы деятельности, где архитектор должен играть свою определяющую роль, и это не что-нибудь, а соглашение всех, международного архитектурного сообщества, их доктрина, там четко сказано, что обычно архитекторы предоставляют профессиональные услуги по семи основным направлениям, существенным для создания градостроительный среды. Поэтому никакой отдельный дом архитектор не проектирует, а мы с вами среду. И все эти 7 направлений, там четко начинается: проект, управление, оценка состояния, проведение исследований, контроль. И только 4-я позиция – проектирование. Когда мы эту ось нарисуем, мы очень хорошо должны понимать, почему так важен этот 373-й закон. Потому что через правила землепользования и застройки мы должны соответствовать генеральным планам поселений и городских округов, установленным нормативами градостроительного проектирования. Мы в прошлом созыве ввели понятие до конца, законодательно градостроительные нормативы. Мы тоже должны понимать, что это за инструмент и институт. Обеспечивать условия для устойчивого развития муниципальных образований, сохранение окружающей среды, объектов культурного наследия. Содействовать привлечению инвестиций путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вот я это специально вслух прочитала, чтобы не ошибиться, это то самое назначение, основная задача 373-го ФЗ. И дальше эксперты обсуждают закон и понимают, что уже сегодня подготовлен один, почти внесен, то есть вносятся законопроекты, которые затрагивают этот закон. А затрагивают те самые объекты, которыми оперирует этот закон.
Что здесь очень важно? На самом деле сегодня в градостроительном кодексе 5 институтов введено, и наши ученые об этом говорят, статьи есть. Статью Трутнева вы знаете, уважаемого нашего ученого, который очень четко говорит, что есть институт развития застроенных территорий – статья 46.1-46.3, институт комплексного освоения территорий, институт освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса, комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей земельных участков, комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления. Потому что это задача, как сегодня по закону о стратегическом планировании, государственная программа или федеральная целевая. Ну уж я молчу про закон о бюджетировании: копейки не потратить, если нет в программе. Вот это все вместе мы должны воспринимать как единую систему. И поэтому, понимая, что есть эти 5 институтов, мы очень хорошо должны понимать, как они работают. Это все и есть отработка правоприменения этих институтов. Я понимаю, что вы сейчас будете по этим пунктам задавать вопросы, но для информации очень хочу еще донести вот что. Вот этот вид деятельности, подчеркиваю, 373-й ввел вид деятельности, который начинается как раз с планирования территорий. И дальше все зависит от того, как будут заключены договора, и что даст первый шаг разработки проекта планировки. Мы проговорили 5 вариантов. Дальше он включает этот вид деятельности: и разработку архитектурно-строительного проекта, и его реализацию, то есть вот этот полный цикл. Потому что мы отвечаем за реализацию той самой градостроительной документации, которая будет принята и отработана с графиками, со всем тем, что хорошо в законе прописано. Поэтому на сегодня очень важно, что в Думе вносится очень интересный закон по Москве о комплексе сносимых пятиэтажных серий, кто говорит – о реновации жилищного фонда. Но вот сейчас будет развитие этих институтов еще в эту сторону. Дальше, очень важно, что внесен закон, который приводит в соответствие программы комплексного развития с генеральными планами. И это сегодня очень важно, и вы сегодня слушали, что да, удорожается жилье, если взвесить те средства, которые сегодня выделяются на инженерно-транспортную инфраструктуру и начнут работать, если наши монопольные сетевики вовремя не включатся. А это тоже целая цепочка и система взаимодействия, отношений.
Еще один законопроект о развитии института общественных слушаний, который и для земли, и для градостроительной функции, как развитие уже одного. А то у нас в земельном кодексе общественные обсуждения, а здесь у нас публичные слушания. А на самом деле градостроительный объект – это, конечно, выделенный земельный участок с правовыми… а мы еще будем говорить, все-таки мы в территориальных зонах работаем. И вы знаете, что у нас в земельном кодексе есть понятие территориальной зоны как объекта землеустройства, а в градостроительном кодексе территориальная зона как объект, в рамках которого мы осуществляем градостроительную деятельность в соответствии с нормативами и так далее. Вот тут спор идет у нас, очень многие задают вопрос, что там можно, что нельзя, если отдельно, тоже можно говорить.
Еще один законопроект, который сегодня внесен, и он очень важный, вернее, он уже почти подготовлен, он в Правительстве, – это не просто применение проектной документации для повторного использования. Я сейчас не хочу, чтобы мы эту тему дальше двигали, но он содержит очень важные вещи, которые связаны с созданием систем информационного сопровождения обеспечения градостроительной деятельности. Сегодня Минэкономразвития нам подогнал пространственные данные, регионы отвечают за создание фондов пространственных данных. Мы с вами до конца не решили вопрос по фондам инженерных изысканий, которые уже как бы в ИСОГД – в информационной системе обеспечения град. деятельности, которые на муниципальном уровне. И сегодня все понимают, что такие системы, которые уже сверху вниз, но на основе информационного инжиниринга в состоянии обеспечивать эффективные, качественные решения наших с вами задач, все-таки на региональном уровне, конечно же, с помощью и взаимодействием с федеральным уровнем. Вот я хотела сказать про эти законопроекты.
И последнее. Мы писали, что хотели бы, чтобы Минстрой ускорил выпуск подзаконных актов и проект постановления об установлении видов инженерных изысканий, проект приказа Минстроя об установлении видов элементов планировочной структуры и проект приказа Минстроя об установлении случаев подготовки требований к схеме вертикальной планировки. Если тут специалисты сидят, все очень хорошо понимают, что сегодня требуется стандартизация, а это значит описание процесса разработки такого документа и тех требований, к которым он должен быть представлен и структурирован в электронном виде. Не просто электронное письмо с двумя ЭЦП, это все мы умеем делать, а сейчас речь идет о структурировании правильной нормативной базы. О порядке установления отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых земельными объектами. И самое главное – проект приказа об утверждении формы градостроительного плана земельного участка. Вы извините, заняла время, но это результат не мой, это то, что отработала экспертная группа. Очень важно, сегодня произошел нонсенс: вот этот закон позволил в регионах не выдавать разрешение на строительство, знаете, в каком случае? Когда наш надзорный орган проверяет, насколько соответствует проектная документация ГПЗУ. Линейкой померили и говорят: «На масштабе в ПЗЗ на 800 метров или на 80 метров не совпадает. Ребята, извините, не можем дать». У меня уже такая подборка, где обращаются с этими вопросами, а это очень яркий пример. От неотработки всей той правоприменительной нормативной технической документации – как измерять, что с чем сравнивать… чтобы мы не работали на глаз и не по линейке. Наверное, я в общем, как могла, рассказала, готова отвечать на вопросы. И если кого-то волнуют номера законопроектов, я уверена, что материалы будут на сайте, все они у меня есть, все прочитаете. Спасибо.
МОДЕРАТОР:
– Большое спасибо. Сейчас мы послушаем региональные практики, а потом перейдем к общеархитектурным вопросам. Передаю слово Антону Николаевичу Глушкову – вице-президенту «НОСТРОЙ», который нам расскажет про развитие застроенных территорий в Красноярске. Это будет первая региональная практика, а вторая будет иркутская.
ГЛУШКОВ А.Н.:
– Добрый день, уважаемые коллеги. Хотел бы начать в продолжение слов Светланы Самуиловны о системе гармонизации действующего законодательства. Действительно, за последнее время в рамках изменений градостроительного кодекса, различных подзаконных актов появилось достаточно большое количество информации, которая содержится на разных носителях, в разных органах государственной власти. Постоянно суть этих документов меняется, и достаточно сложно приспособиться и быть нацеленным на какие-то принципиально стратегические моменты развития внутри региона. Я думаю, что среда здесь подготовленная, мы, в общем-то, по-прежнему в разработке градостроительной документации руководствуемся документом 1989 года рождения. То есть это СП, который перешел со СНиПа, и принципиально он отражает ту социалистическую практику, о чем опять же Светлана Самуиловна сказала, элементы планировочной структуры. Мы до сих пор руководствуемся радиусами доступности, плотностью населения, наличием вот этого социального набора объектов, которые должны входить в эту планировочную единицу, исходя из этого документа. Но мы все прекрасно понимаем, что практически неразграниченных земель, по крайней мере, в муниципальных рамках, их уже не осталось. И фактически весь оборот земельных участков идет на рыночной основе с переходом в рамках гражданского законодательства. Возникает вопрос: если мы руководствуемся такими же нормативами, которые есть у нас в основных документах, то, наверное, кто-то должен выполнять те функции, которые заложены в социальной, транспортной, инженерной инфраструктуре, которая заложена этими основными документами? И функции эти никто с муниципалитета не снимал. И на протяжении последних трех лет идет различный поиск механизмов, которые бы позволили… мы понимаем, что бюджеты, особенно муниципальные, все либо дотационные, либо убыточные, но они не в состоянии взять ту нагрузку, которая бы соответствовала последним 5-6 годам развития строительного комплекса, объемного жилищного строительства, и каким-то образом довести это до соответствия. Поэтому на протяжении последних 3-4 лет появляются различные формы, или новеллы градостроительного законодательства. По большому счету их было две, о чем уже было сказано, сейчас появилась еще одна. Первая у нас появилась ДРЗТ, логика этой новеллы была в одном: как помочь застройщику за меньшие деньги расселить объект, если там присутствуют объекты муниципальной инфраструктуры? За практики всех регионов говорить не буду, но мы понимаем, что на сегодня эта программа не очень эффективно работает по двум основным критериям. Первый – действует федеральная программа сноса ветхого аварийного жилья, где выделяются денежные средства на расселение из аварийных домов. И поэтому органы местного самоуправления в первую очередь рассчитывают на привлечение денежных средств из федерального бюджета, нежели каким-то образом на стимулирование того, чтобы участвовать в подобной программе. Ну и второй момент – на практике, от субъекта к субъекту она опять же разнится, но получается, что программа приватизации у нас постоянно продлевается, и даже в ветхих аварийных домах объем приватизированного фонда превышает более 50%. То есть застройщик не очень охотно соглашается на подобные формы реализации и участия в освоении земельного участка, понимая, что более 50% рисков он оставляет на себе. Обязательства у него появляются, а вопрос выкупа частной собственности, расприватизации или каких-то других форм – это, в общем-то, риск, который просчитать достаточно сложно. Возвращаясь к практике Красноярского края, я могу констатировать, что фактически ДРЗТ превратилось в форму продажи права сноса тех или иных объектов. То есть фактически, когда застройщик заходит на этот объект, преференции и та экономическая выгода, которая есть, она сводится практически к нулю. Следующей формой у нас было предложение об отдельном режиме формирования земельных участков для жилья экономического класса. Соответственно, тоже было достаточно свежее, активно поддерживаемое застройщиками предложение, но по факту у нас в 66-ти субъектах Российской Федерации эту функцию взяли на себя региональные фонды Агентства ипотечного кредитования. Они получили эти земельные участки и опять же участие в аукционе как привлечение, как рыночный механизм, который предполагался градостроительным кодексом. По практике Сибирского федерального округа могу сказать: не состоялось, потому что земельные участки были переданы безвозмездно АИЖК. Соответственно, привлекать на рынки, чтобы участвовать в этих программах, у представителей власти и, как следствие, у застройщиков, не существует. Правда, с нововведением 214-го Федерального закона у региональных фондов состоялась достаточно большая юридическая коллизия. Сейчас есть ряд проектов поправок 214-го, которые касаются требований к собственному капиталу некоммерческих организаций. Потому что фонды, как правило, являются некоммерческими организациями, и привести в соответствие требование уставного капитала они физически не могут, либо опять же бюджет должен потратиться, чтобы они могли соответствовать тем требованиям, которые есть, для привлечения денежных средств населения.
И вот последняя новелла, о которой коллеги тоже много говорят, – это КУРТ – комплексное устойчивое развитие территории. В общем-то, это такой очередной виток попробовать заключить партнерство. Как сказал один мой знакомый, государственное частное партнерство между двумя нищими невозможно. Это очередная, на мой взгляд, форма – выполнить взаимные обязательства, хотя денежных средств нет ни у одной из сторон, которые должны участвовать в данном проекте. Ради справедливости нужно отметить, что это первая в хорошем смысле дискриминационная форма освоения земельного участка. По крайней мере, здесь у заинтересованного лица появляются какие-то права в отношении прав частной собственности, которые вовлекаются в оборот при комплексном устойчивом развитии земельного участка. Но как человек, занимающийся практической деятельностью, могу сказать, что те нормы, которые КУРТ предусмотрены, конечно, на практике реализовать будет гораздо сложнее, чем они написаны на бумаге. Например, снос самовольных строений, который на сегодняшний момент возможен в рамках КУРТ. Тот, кто связывался хоть раз со сносом самовольных строений, понимает, что нет ничего хуже, чем снос этих строений. Любой объект, имеющий на праве собственности самого вредного собственника, всегда гораздо проще сносится, чем объект незаконного строительства.
С чем еще возникает вопрос и по РЗТ, и по КУРТ, уже с практикой формирования в Сибирском федеральном регионе? Закон налагает обязательства на правообладателя земельного участка при КУРТ и ДРЗТ разработать и утвердить проект планировки. Как правило, в погоне за выполнением показателей органы местного самоуправления обеспечили градостроительной документацией и проектами планировки территории, по крайней мере, крупных городов. И получается, что сейчас в законе не урегулирован вопрос частичной корректировки ранее утвержденных проектов планировки. То есть вроде бы и никакого запрета нет, ни одной прямой формы, которая бы запрещала это сделать, с другой стороны, и формы, которая бы предполагала… если проект планировки носил публичный характер, то при комплексном освоении есть исключения, которые не требуют публичного характера – как себя вести, как корректировать, нужно ли вносить? Потому что это опять возвращаемся к элементу планировочной единицы – вопрос расчета доступности, радиуса, заинтересованности организации. Поэтому вопросу частичной корректировки проектов планировки на сегодняшний момент не отвечает ни одна из представленных форм градостроительного кодекса. И это достаточно существенно влияет на освоение этих территорий.
Следующий момент, который тоже Светлана Самуиловна отметила, касается выдачи разрешения на строительство. 51-я статья с 1 января этого года требует от органов местного самоуправления проверку представленного проекта на соответствие проекту планировки и схеме межевания. Тот, кто хоть раз сталкивался с существующей практикой, понимает, что даже самые замечательные, правильные, детально сделанные проекты планировок никогда не в состоянии ответить. Ну если схему размещения объекта хоть как-то можно предусмотреть, то, по крайней мере, границы сформированного земельного участка, когда они делаются, не продаются с торгов, когда это неразмежеванный участок, а когда он выкупается у третьих лиц, у собственников, определить невозможно. И каждый раз корректировать проект планировки, безусловно, невозможно. Опять же по собственной практике могу сказать, что в Красноярске, это миллионный город, с января этого года выдано одно разрешение на строительство на той территории, на которой, к счастью, не был утвержден проект планировки. То есть, с точки зрения органов местного самоуправления и застройщиков, проект планировки превратился в какое-то повсеместное зло, отсутствие которого – это благо. Это абсурдная, казалось бы, фраза, мы все так стремились к тому, чтобы у нас была комфортная среда, чтоб инвестор понимал, в какой среде он будет жить, чтобы орган местного самоуправления тоже понимал те функции, которые на него налагаются. Но в нынешней структуре, практике это совершенно не работает.
И еще один момент, который следует отметить, – это бюджетный кодекс. К сожалению, в рамках тех поправок, которые сейчас представлены в пакете поправок, нет никаких изменений, касающихся формирования бюджета в части обязательств муниципалитетов по ДРЗТ и КУРТ. Сроки этих программ достаточно большие, ДРЗТ, по-моему, до 5 лет, КУРТ – это 15 лет. И в этом периоде есть взаимные обязательства как со стороны инвестора, так и со стороны застройщика. И как бюджету предусмотреть эти обязательства, которые предполагаются этими формами в рамках бюджетного планирования, не совсем понятно. По крайней мере, в рамках рабочих совещаний мы не смогли на это ответить. Поэтому, наверное, готов на вопросы ответить отдельно, но я бы поставил два принципиальных момента, которые нам необходимо отметить в обязательном порядке. Первое – это скорейшее понимание планировочной структуры и планировочной единицы. Надо признать, что современный мир пришел к дифференцированной величине этих показателей. Невозможно везде реализовать абсолютно одинаково удобную, доступную среду за разные деньги. И второй момент, который сегодня, думаю, будет звучать от многих регионов, – это, конечно, 51-я статья «Выдача разрешения на строительство» в части проверки соответствия проекту планировки и межевания. Что такое проверка соответствия? Законодатель не дал разъяснений, что значит соответствовать, ну и, честно говоря, каким образом это должно быть сделано физически? На сегодня практика говорит о том, что выдача разрешения на строительство и, соответственно, весь финансовый цикл, от которого идет и бюджет, и предприниматели, он у нас как минимум на 4 месяца затормозился. Это даст свои очень негативные последствия спустя какой-то понятный период времени. Спасибо.
МОДЕРАТОР:
– Спасибо вам. Я дам слово Светлане Самуиловне.
БАЧУРИНА С.С.:
– Обратите внимание, в докладе все время звучали земельные участки, слова территория практически не было. Свое выступление я начала с того, что основой документа становятся правила землепользования и застройки. Обратили внимание? Территориальная зона. Она и там, для землеустроительства – границы в координатах и разрешенная с позиции земли. А наша задача – территория и территориальная зона, которую мы должны до конца понять, что мы выберем для того, чтобы рассмотреть. И это, естественно, предложения, как я вам называла, вот эти 5 институтов. Кто будет инициатором, чтобы войти в такой договор? Вообще, от договоров зависит все, и проект планировки – это как раз тот элемент, тот вид документации, двухтысячники, где можно сразу сказать: не противоречьте ПЗЗ. Вот сейчас Москва готовит ПЗЗ, есть целые исторические кварталы, ими нельзя нормировать, по два, по три. Вот он серенький и общий градостроительный регламент, а как внутри земельные участки? И обратите внимание, сегодня проект планировки без проекта межевания – уже не проект планировки по новому законодательству, почему? Потому что мы очень хорошо должны понимать, что проект планировки – это те основы, чтобы внести изменения в ПЗЗ. Документы в суды, в прокуратуры все-таки должны очень хорошо отрабатываться региональной муниципальной властью, чтобы все вот эти документы, с которых я начала, между собой имели четкую зависимость. И они должны иметь соответствующие процедуры их обновления, актуализации. Вот как раз законопроект, который сейчас готовится… и все на это обратили внимание, и Москва, которая имеет колоссальный опыт, прежде всего сказала, что друзья, давайте так, чтобы нам не применили 51-ю статью, правильно договоримся, в какие сроки, как и что. Потому что проект планировки – это уже как бы следующий шаг, и не на всю ту территориальную зону, для которой вы начнете отрабатывать ваш договор по КУРТ, а какие проекты планировки там? Может, там один или два даже может быть. Я вам еще раз хочу сказать, есть поручение к началу 2017 года, чтобы регионы посмотрели, заштриховали те территории, которые подлежат развитию, потому что это требование тех социально-экономических задач, чтобы сделать устойчивым экономическое развитие и состояние этого региона. Когда Москва готовила свой генеральный план, еще не было этого инструмента даже рядом. И слово устойчивое, обратите внимание, как его измерить? Еще мы с вами не дошли до конкретики. Штриховала и людям объясняла, гражданам: «Вот тут заштриховано, мы войдем с развитием, – чтоб они уже понимали, что надо подумать, – а здесь мы не трогаем». Когда мы спустились на ПЗЗ, на двухтысячник… я сказала, в генплане, там зонирование градостроительное, мы спустились вниз, на ПЗЗ, нам тут же говорили: «Тут штриховку уберите, нам 10 лет, не трогайте, нас все устраивает». А тут говорили: «Вы нас заштрихуйте, потому что мы готовы потерпеть, но, пожалуйста, нам необходимо то и то». Меряем чем? Градостроительным регламентом, те самые доступности, те самые параметры.
И последнее, на что хотела бы обратить внимание. Вы правильно сказали, чем мы измерим, определим? Так вот я еще раз прошу, как раз очень большую работу сейчас начинает Национальное объединение проектировщиков и изыскателей. Хотя вроде мы сейчас строительное саморегулирование, но мы уже понимаем и градостроительное, и как все это взаимосвязано. И вот в хартии, про которую я вам говорила, все взаимосвязано. Вот у нас раньше был свод «Строительные нормы и правила», и мы все хорошо их использовали. Сегодня в закон введены строительные нормы и строительные правила. Обратите внимание, все новое – это забытое старое, но уже в новой парадигме. Пока своды правил, подчеркиваю, пока. Но сегодня опять же законодательно, в нескольких законах, и мы будем на экспертной группе смотреть, Минстрой… потому что во всех отраслях стройка – это основные фонды, это недвижимость. Мы все должны это понимать, в град. кодексе глава «Недвижимость» не развита ровно потому, что мы все время строим, но никогда не задаем вопрос, а для кого и какую недвижимость? Какие основные фонды, ФРП и так далее? Вот сегодня ТЭО мы уже начали и отрабатываем. 18-го, кстати, на площадке РСПП будет большое мероприятие, приглашаю, пожалуйста, на сайте НОПРИЗ есть эта информация по ТЭО. Что это такое, когда оно должно быть? До адресной инвестиционной программы, чтобы можно было все как-то согласовать. Поэтому я еще раз хочу подчеркнуть: друзья, работаем с территорией, работаем по-новому, с позиций комплексного восприятия, с позиций устойчивого развития в исполнении государственных программ, социально-экономических стратегий и так далее. Сегодня если в программе нет, в бюджете не будет. И учимся планировать. И тогда, действительно, не просто отдельными земельными участками мы осуществляем наше государственно-частное партнерство, а гораздо шире. Я очень прошу обратить на это внимание. Спасибо.
МОДЕРАТОР:
– Спасибо еще раз. И еще одна региональная практика, о которой нам поведает Александр Владимирович Якубовский, коммерческий директор «Байкало-Амурской строительной компании». Он расскажет нам о реализации проектов развития застроенных территорий в городе Иркутске, наверное, уже с учетом того, что мы здесь обсудили о комплексности, устойчивости, и того, что мы говорим о территориях.
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Добрый день, уважаемые коллеги. Спасибо за предоставленную возможность. Я хочу отметить, что на территории города Иркутска практика реализации РЗТ применяется достаточно серьезно, и с 2012 года мы практически уже на данный момент заключили девять договоров на РЗТ.
В принципе, вот то, о чем говорили – о комплексном развитии территорий – в конце прошлого года мы в городе Иркутске утвердили Генеральный план города Иркутска, утвердили ПЗЗ и уже с наличием вот этой документации двигаемся дальше, потому что у нас есть позитивный опыт в реализации РЗТ.
Чтобы не повторяться, я не буду рассказывать о самом механизме, я думаю, коллеги о нем знают, и я организаторам передам документы, на базе которых основывается реализация механизма РЗТ на территории города Иркутска.
В тех девяти договорах о РЗТ количество многоквартирных домов, которые расселяются, колеблется от 4 домов (достаточно небольшая территория) до 29. Общее количество привлеченных средств инвесторов составляет 2 миллиарда рублей, за вот эти пять лет количество расселенных домов составляет 89, еще 47 домов необходимо расселить. Всего площадь расселения – 35 тысяч квадратных метров расселяемых домов.
На данный момент были утверждены еще дополнительные проекты РЗТ в количестве пяти штук, буквально в марте месяце мы утвердили дополнительные площадки, и аукцион будет отыгрываться уже в мае месяце. Это к чему я говорю – к тому, что в принципе данный механизм на территории города достаточно востребованный.
У меня тут коллеги есть, которые были одними из первопроходцев. В городе Иркутске в свое время создавалась компания АСГИ, которая как раз в 2012 году отыграла эти 39 домов, и фактически на данный момент они выходят из проекта, в этом году они его закончили.
То есть то, о чем говорили, одна из таких проблем – это, конечно же, то, что эти проекты реализуются достаточно долго. Пять-шесть лет для инвестора – это такой достаточно серьезный период времени, и заходить в такие проекты, не имея уже реализованных проектов и фактически не имея возможности начать переселять жителей в моменте, конечно же, достаточно сложно.
Наверное, один из самых таких основных моментов, которые хотелось бы отметить, – это наличие пробелов в законодательстве о регулировании РЗТ. Например, федеральным законодательством не закреплены нормы переселения собственников квартир, что в ряде случаев приводит к судебным процессам и изъятию, а значит, к затягиванию сроков реализации проектов. То есть необходимо, на мой взгляд, в федеральном законодательстве закрепить эту норму, чтобы облегчить жизнь компаниям, которые реализуют РЗТ.
Также возникают сложности правовой обоснованности принятия решения о РЗТ. Когда один из собственников, например, 8-квартирного дома против, считает, что дом не является аварийным, а остальные считают, что дом является аварийным, то, во-первых, в судебном порядке возможно обжаловать решение межведомственной комиссии о признании дома аварийным. Чтобы избежать данных проблем, проводится разъяснительная работа с гражданами, это тоже усложняет процесс начала и входа в проект РЗТ.
Опять же, длительность подготовки площадки к реализации. Когда мы начинали, на самом старте этот срок составлял примерно год, сейчас мы сократили срок до 3-6 месяцев. Помимо этого, в первом квартале 2016 года завершена работа по формированию предварительных границ территорий, на которых, в случае признания домов аварийными, возможна реализация механизма РЗТ, то есть то, что дает возможности потенциальным инвесторам выходить уже и предлагать те или иные территории к реализации в РЗТ.
Также необходимо добавить, что Комиссией по подготовке Правил землепользования и застройки города Иркутска в феврале 2016 года рассмотрен вопрос об установлении территориальных зон применительно к территориям, определенным к развитию. Для строительных регламентов к данным территориальным зонам и видам разрешенного использования применена многоэтажная жилая застройка, установлены территориальные зоны ЖЗ-104/РЗТ и ЖЗ-103/РЗТ, которые несколько отличаются от территориальных зон ЖЗ-104 и ЖЗ-103.
С чем это связано? Это связано в первую очередь с тем, что в градрегламентах у нас предусмотрено, к примеру, для ЖЗ-104 минимальный размер земельного участка от 0,78 гектара, но в РЗТ зачастую получается так, что минимальный участок намного меньше, и мы предусмотрели в данном случае, что минимальный размер земельного участка будет 0,26 га, для возможности входа в РЗТ.
Соответственно, мы увеличили плотность жилой застройки. Если просто в ЖЗ-104 это не более 20 тысяч квадратных метров на один гектар, то плотность жилой застройки в ЖЗ-104/РЗТ – не более 28 тысяч квадратных метров, что тоже увеличивает привлекательность реализации проектов для потенциального инвестора.
Максимальный процент застройки по этажности также был увеличен: 9 этажей, если в ЖЗ-104 – 22 процента, в ЖЗ-104/РЗТ – 31 процент, 10 этажей и более – вместо 20 приняли 28 процентов. Уменьшили количество необходимых машино-мест: из расчета не менее 60 процентов от расчетного числа легковых автомобилей в ЖЗ-104 уменьшили до 45. И также некоторые другие моменты, по которым я также передам данные коллегам, организаторам, и они опубликуют это на сайте.
Я хотел бы констатировать факт, что в принципе на территории города Иркутска на данный момент, ввиду того, что в 90-е и в 2000-е годы строительство жилья было очень активным, и фактически свободных земельных участков не осталось, то есть плотность застройки очень высокая, на данный момент РЗТ является единственным механизмом осуществления жилой застройки на территории города Иркутска. Альтернативы мы не видим. Поэтому мы этот механизм стараемся развивать, и у нас, в принципе, это получается. Спасибо, коллеги.
МОДЕРАТОР:
– Спасибо. Можно ли задать вопрос на правах модератора? Скажите, а какие у вас нормативно-правовые акты, которые определяют, затрагивают развитие территорий? Оно у вас на уровне субъекта как существует?
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– На уровне субъекта никак не существует.
МОДЕРАТОР:
– А на уровне чего оно существует?
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Весь механизм у нас в муниципалитете.
БАЧУРИНА С.С.:
– Нет, молодой человек, вопрос очень важный вам задан: а на уровне муниципальной власти, муниципального образования чем утверждено? Вот вы инвесторов…
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Решение Думы города Иркутска.
БАЧУРИНА С.С.:
– Вот, так вы так и ответьте.
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Нет, нет, не субъекта – я говорю – муниципалитета, решение муниципалитета.
БАЧУРИНА С.С.:
– Не субъекта, а муниципалитета, есть Думой принятая вот такая дисциплина, работа в таких границах, с такими соотношениями, нормативами, и вы работаете, взяли на себя ответственность – и Дума, и исполнительная власть муниципальная, правильно?
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Да, правильно.
БАЧУРИНА С.С.:
– Вот с этого прям надо начинать, это очень важно, очень важно. Уже какие последствия, следующие… И последний вопрос – вот это хороший пример – скажите, пожалуйста, противоречия генеральному плану нет?
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Нет, мы специально…
БАЧУРИНА С.С.:
– Полностью вложено в генеральный план, и высотность, и плотность?
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Да, да.
БАЧУРИНА С.С.:
– И ПЗЗ, я правильно поняла?
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Правильно.
БАЧУРИНА С.С.:
– Вот с этого прям и начинайте.
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Я прям с этого и начал.
БАЧУРИНА С.С.:
– Ну, подчеркните для наших участников, потому что это очень-очень важный вопрос.
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– В октябре месяце 2016 года мы, соответственно, разработали градостроительный регламент, и генеральный план утвердили, и ПЗЗ.
БАЧУРИНА С.С.:
– То есть уже шел договор, и вы подогнали одно к другому, правильно?
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Да, да.
БАЧУРИНА С.С.:
– А, успели вы, молодцы.
– И еще, если можно, вопрос про аварийное жилье, которое вы расселяете.
ЯКУБОВСКИЙ А.В.:
– Смотрите, Иркутская область в 2017 году не попала в программу федеральную.
– |
