Раскрытие информации застройщиком. Проектная декларация.
1. Раскрытие информации Застройщиками
Слайд 1
С 1 января 2017 года законом введена обязанность по раскрытию информации на своем официальном сайте в сети Интернет (ст. 3.1) в целях обеспечения свободного доступа участников долевого строительства к информации о строительстве.
В соответствии с ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон № 214-ФЗ).
Все застройщики должны иметь сайт и размещать информацию. Все! И кто начал привлекать денежные средства граждан до 2017 года.
Официальным сайтом застройщика считается сайт, в адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.
В соответствии с новыми правилами администратором домена должен быть именно застройщик или его поручитель, который обязан от своего имени заключить договор с регистратором доменных имен и на чье имя непосредственно будет зарегистрирован домен в Реестре доменных имен. Выбор доменного имени, способов его использования и того, кто будет производить его техническую поддержку, осуществляется администратором самостоятельно. Кроме этого, в законе не содержится требование о том, что доменное имя должно обязательно совпадать с наименованием организации застройщика, а также быть зарегистрированным в зоне RU или РФ. Чтобы определить то лицо, которое является администратором того или иного домена, достаточно воспользоваться бесплатной поисковой системой Whois.
В случае, если застройщик представляет собой группу компаний, то у каждой из компаний, осуществляющих долевое строительство, должен быть отдельный официальный сайт в сети Интернет для раскрытия информации.
При этом Законом № 214-ФЗ не запрещаются последующее дублирование и генерация информации на каком-либо едином сайте застройщика.
Таким образом, в целях соблюдения требований закона, каждой компании-застройщику настоятельно рекомендуется провести проверку того, на чье имя зарегистрирован домен, который адресует к сайту, содержащему информацию об объектах строительства, и в случае необходимости передать права на домен в пользу соответствующей компании-застройщика путем подачи заявки регистратору и внесения изменений в Реестр доменных имен.
Слайд 2
Официальный сайт застройщика должен содержать в электронном виде следующую информацию в отношении каждого объекта недвижимости, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства:
- разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
Слайд 3
- проект договора участия в долевом строительстве;
- выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
- договор поручительства с застройщиком (если такой заключался);
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства (создания).
Стоит отметить, что Законом N 214-ФЗ не устанавливаются специальные требования к качеству или формату размещаемых фотографий. Можно сделать вывод, что такие фотографии допускается размещать в любом формате и качестве, достаточном для того, чтобы проследить ход строительства с необходимой степенью достоверности.
Слайд 4
Необходимо иметь в виду, что указанная в Законе N 214-ФЗ информация должна быть размещена на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законодательством.
Все вносимые в ранее опубликованные документы изменения должны быть опубликованы застройщиком на официальном сайте в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких изменений.
Кроме этого, ежемесячно на официальном сайте застройщика должны размещаться фотографии, отражающие ход строительства.
В качестве мер за несоблюдение застройщиками обязанностей по раскрытию информации на официальном сайте вводится административная ответственность. В часть 2 ст. 14.28 КоАП РФ вносятся изменения: предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, наказывается штрафом в размере от 5000 до 15000 руб. для должностных лиц и от 200000 до 400000 руб. для компаний.
Слайд 5
Проектная декларация
Согласно ст. 19 Закона № 214-ФЗ одним из необходимых условий привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства является опубликование, размещение и предоставление проектной декларации.
Проектная декларация - это специальный документ для инвесторов, который состоит из двух частей: информации о застройщике, информации о проекте строительства.
Привлечение застройщиком денежных средств от участников долевого строительства при отсутствии размещенной застройщиком проектной декларации, не допускается. Сделки, направленные на такое привлечение, квалифицируются как недействительные
В том случае, если проектная декларация не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве считается оспоримой недействительной сделкой.
В этом случае участник долевого строительства вправе требовать в суде признания недействительности этого договора по мотиву его заключения под влиянием заблуждения.
Форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации».
Слайд 6
Согласно ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Заполнение проектной декларации
Форма проектной декларации не допускает возможности удаления каких-либо разделов, даже если они не заполняются.
Если какой-то раздел не заполняется, то подлежит указание: отсутствует или не имеется.
3. Информация о количестве объектов в отношении которых заполняется проектная декларация указывается исходя из разрешения на строительство или проекта строительства.
4. Информация об элементах благоустройства подлежит указанию исходя из описания, указанного в общей записке проекта, заключении на проект).
5. Информация о составе общего имущества подлежит заполнению в соответствии с экспертным заключением на проект или пояснительной записке проекта и ст. 36 ЖК РФ.
6. Информация о реализации примерного графика строительства указывается кратно каждые 20 процентов степени готовности объекта в процентах и фактическом состоянии выполненных работ (стадия) и их срок.
7. Информация о стоимости отражается на основании сметы на строительство.
8. Информация о способе обеспечения указывается в соответствии с Приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» словами: «страхование» или «поручительство» без указания банка или страховой организации и реквизитов соответствующих договоров.
Внесение изменений в проектную декларацию
Проектная декларация и изменения в нее размещаются на сайте, другие источники исключены.
Форма внесения изменений – новая редакция проектной декларации. При этом ранние редакции деклараций также должны сохраняться на сайте. (Приказ Минстрой России от 09.12.2016 № 916/пр)
Сроки для внесения и размещения изменений в проектную декларацию сокращены.
Слайд 7
Согласно ст. 19 Закона № 214-ФЗ Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение 3 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Напомним, помимо внесения в проектную декларацию изменений о фактах внесения изменений в проектную документацию, ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате, дебиторской и кредиторской задолженности.
Изменения в проектную декларацию, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в контролирующий орган, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в течение 5 рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
В настоящее время Приказом Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от 14.02.2017 № 202 «Об утверждении Порядка направления застройщиками проектной декларации, изменений в проектную декларацию в Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, форм заключения и отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации обязательным требованиям» установлен временный порядок направления проектных деклараций.
Пожелание. По закону застройщик должен направить изменения в контролирующий орган. Так как, это достаточно объемная информация, предлагаем: направлять изменения в электронном виде, заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью на электронную почту deklaracia@gov39.ru или указывать в сопроводительном письме к отчетности застройщика название сайта, на котором размещены изменения в проектную декларацию.
При внесении изменений в проектную декларацию, размещать проектную декларацию в соответствии с Приказом Минстрой России от 09.12.2016 № 916/пр в новой редакции. Т.е декларацию и изменения в нее от 2016 года не надо приводить в соответствие, но изменения за 2016 год, 1 квартал 2017 год необходимо размещать на сайте в виде новой редакции проектной декларации. |
