Правовое регулирование отношений собственности на земельные участки в российской федерации и странах континентальной европы
Скачать 1.12 Mb.
|
Добровольный отказ от права собственности на земельный участокОтказ собственника от права собственности является вторым способом добровольного прекращения права собственности на земельный участок. Добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок является односторонней сделкой, совершенной под отлагательным условием:
Весьма любопытным представлялся подход к этой проблеме дореволюционных исследователей. Так, Д.И. Мейер называл добровольный отказ (или отречение) способом «чистого» прекращения права собственности, «то есть такого прекращения, которому не соответствует приобретение права со стороны другого лица»49. В советский период осуществление закрепленных законом прав увязывалось с «назначением этих прав в социалистическом обществе»50, однако, с принятием в 1994 г. ГК РФ «граждане и юридические лица свободно по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права» (п.1 ст. 9 ГК РФ), что позволяет субъектам права собственности самостоятельно и независимо от кого-либо владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Правило добровольного отказа от права собственности не распространяется на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования51. 2. Особенности принудительного изъятия земельного участка у собственника Российским Законодателем была совершена попытка установить исчерпывающий перечень оснований для принудительного изъятия у собственника имущества (п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ). Иное было бы недопустимым пробелом в законодательстве, и создавало угрозу нестабильности всего гражданского оборота и государства в целом. Именно в этом состоит одна из важнейших гарантий прав собственника, именно это положение должно быть в основе стабильности отношений собственности. В.П. Мозолин, указывает, что установление законодателем закрытого перечня оснований принудительной утраты прав собственника позволяет говорить о следующем: 1) государство берет на себя обязанность не принимать нормативных актов и не совершать иных действий, направленных на принудительное прекращение отношений собственности и ущемление интересов собственников, за исключением случаев, прямо указанных в законе; 2) эти случаи должны быть сведены к минимуму и заранее (а не постфактум) оговорены в законе; 3) при прекращении отношений собственности граждане и юридические лица, лишаемые имущества, должны получить необходимое имущественное возмещение52. Правовое регулирование возмездного изъятия земельного участкаа) Прекращение права собственности лица на имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать Ю.К. Толстой, указывает на противоречия в терминах данного основания, поскольку, с одной стороны, лицо является собственником имущества, а с другой - оно не может ему принадлежать. Автор достаточно убедительно доказывает лишь видимость противоречия. В самом деле, возможны ситуации, когда имущество оказалось у собственника на законных основаниях, которые впоследствии отпали, например, с изменением правового режима вещи, отнесением ее к разряду ограниченно оборотоспособных или изъятых из оборота вещей53. Согласно ст. 238 ГК РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок. Несколько иное правило закреплено п.5 ст.50 Федерального Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Крассов О.И. полагает, что правило ст. 238 ГК РФ не может быть основанием прекращения права собственности на земельный участок, объясняя это так: «Земельное законодательство предусматривает случаи, когда земельные участки, находящиеся в составе соответствующих категорий земель и имеющие определенное целевое назначение не могут находиться в частной собственности, то есть эти земельные участки изъяты из гражданского оборота. Такие земельные участки являются объектом государственной или муниципальной собственности. В случае, если какому-либо лицу в нарушение требований земельного законодательства был предоставлен в собственность такой участок, это означает, что у данного лица просто не возникло право собственности на него»54. Однако, данная точка зрения является, на наш взгляд, очень спорной, поскольку в соответствии со ст.36 Конституции РФ, никто не может быть лишен права собственности, иначе как по решению суда. Зарегистрированное право может быть оспорено только по решению суда. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором он находится Следуя очередности, установленной законодательством, необходимо сказать о таком основании принудительного прекращения права собственности как отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ). Правила данной статьи охватывают случаи, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке. Такое имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов, в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ. Можно согласиться с мнением Крассова О.И., который утверждает, что ст. 239 ГК РФ имеет косвенное отношение к случаям прекращения права собственности на земельный участок, так как «она регулирует вопросы перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на участке земли, а не непосредственно на сам земельный участок»55. Анализ норм ст. 239 ГК РФ позволяет сделать вывод, что отчуждение недвижимого имущества выступает лишь следствием, а причинами служат либо неправомерное поведение собственника, либо общественная необходимость. Причем и первый, и второй случаи указаны в п. 2 ст. 235 ГК как самостоятельные основания принудительного прекращения права собственности. Речь о них пойдет ниже. в) Изъятие у собственника земельного участка, используемого с нарушением законодательства Особого рассмотрения требует вопрос об изъятии земельного участка у собственника при ненадлежащем использовании этого земельного участка. Анализ главы 17 ГК РФ, вступившей в законную силу с принятием нового ЗК РФ, позволяет выделить два случая подобного изъятия: 1. неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением; 2. использование земельного участка с нарушением законодательства. До принятия нового ЗК РФ отношения в данной области регулировались ст.ст. 39, 40, 44 Земельного кодекса РСФСР, которые были признаны недействующими Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией».56 Основным видом санкций за нарушение земельного законодательства все эти годы были штрафы, налагаемые в административном порядке. «Органы государственной власти оказались лишены надежной законодательной основы для принудительного прекращения прав на земельный участок, а права граждан и юридических лиц – землепользователей не гарантированы».57 В настоящее время ГК РФ предусматривает возможность изъятия у собственника земельного участка, который не использует его в соответствии с назначением (ст. 284) или использует, но с нарушением законодательства (ст. 285). Статья 285 ГК РФ допускает изъятие земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. г) Национализация Абзац 3 пункта 2 статьи 235 ГК РФ среди прочих оснований принудительного прекращения права собственности указывает национализацию. При национализации вполне возможна принудительная утрата прав и на земельные участки. В России национализация как правовое явление известна давно. Она была основным способом установления господствующего типа социалистической собственности, который утвердился в стране в результате Октябрьской революции. В Советском государстве национализация за редчайшими исключениями носила безвозмездный характер, то есть собственникам не выплачивалось никакой компенсации за изымаемое у них имущество. Несмотря на употребление различных терминов - «национализация», «муниципализация», «секвестр», «конфискация» и т.п., сущность их была одна - революционное принудительное изъятие средств производства у капиталистов и помещиков и передача их в собственность рабоче-крестьянского государства58. В настоящее время применение национализации возможно только на основании специального закона, которого пока нет. Есть законы, устанавливающие лишь саму возможность национализации в определенных отраслях. В качестве примера можно привести Федеральный закон от 8 января 1998 г. № 10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации»59, согласно ст. 13 которого государство «в целях обеспечения своих интересов в области развития авиации вправе на основании федерального закона национализировать (обратить в государственную собственность) имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц». При этом крайне важным является то обстоятельство, что в любом случае принудительное изъятие имущества из собственности граждан и юридических лиц для государственных или муниципальных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ и ст. 306 ГК РФ), что соответствует идее правового государства. Национализация завершает перечень оснований прекращения права собственности. Однако, в юридической науке Кацаловым В.П. выделяется особое основание прекращения государственной собственности на имущество, имеющее непосредственное отношение к национализации, позволяющее придать обратимость национализации и сохраняющее баланс «частного» и «публичного» в экономической сфере60. Выкуп у собственника земельного участка для государственных и муниципальных нужд Положения ст. 49 Земельного кодекса РФ устанавливает данное основание для принудительного прекращения права собственности на земельные участки как у юридических лиц, так и у граждан, использующих земельный участок на любом праве - собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. Условия и порядок такого изъятия регламентированы ст. 55 ЗК РФ, гарантии прав на землю при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных и муниципальных нужд - ст. 63 ЗК РФ. Ситуации, при которых допускается изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, отнесены законом к исключительным. В статье приведены только два возможных основания изъятия земель для государственных и общественных нужд: выполнение международных обязательств Российской Федерации и необходимостью размещения объектов государственного или муниципального строительства (при отсутствии других вариантов размещения этих объектов). Иные случаи изъятия земель для государственных или муниципальных нужд могут быть установлены федеральными законами61. Законодательством субъектов Российской Федерации могут быть дополнительно предусмотрены только случаи изъятия таких земельных участков, которые находятся в собственности самих субъектов Российской Федерации либо в муниципальной собственности – т.е. (незанятых) земельных участков и участков, предоставленных в пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду гражданам, юридическим лицам. Следовательно, случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников могут быть установлены только федеральным законодательством. П. 27 Постановления62 Пленума Высшего Арбитражного суда от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» устанавливает, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижением соглашения с ним о выкупной цене, федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления могут предъявить в Арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее 2-х лет с момента направления такого уведомления. Реквизиция Термин «реквизиция» имеет латинское происхождение (requisilio) и означает требование принудительного возмездного изъятия имущества в собственность или во временное пользование. По определению ст. 242 ГК РФ реквизиция представляет собой принудительное изъятие у собственника по решению государственных органов в интересах общества имущества. Такое изъятие предусмотрено только в случаях чрезвычайных обстоятельств: стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и иных обстоятельств в целях обеспечить безопасность граждан, спасти имущество, пресечь заражение опасными болезнями людей, животных и растений. Правовое регулирование безвозмездного изъятия у собственника земельного участка Конфискация Изъять земельный участок путем конфискации возможно только у его собственника в качестве санкции за совершенное им преступление. Никакие иные правонарушения не могут служить основанием конфискации. При земельных правонарушениях возможно лишение права собственности на участок с выплатой его стоимости (ст. 286 ГК РФ); конфискация же является единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Она применима только по отношению к физическим лицам, так как только они могут нести уголовную ответственность. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника В условиях перехода к рыночным отношениям физические лица стали активными участниками имущественных отношений, поэтому их гражданско-правовая ответственность не могла не претерпеть изменений. Статья 24 ГК РФ содержит норму о полной имущественной ответственности, в соответствии с которой все граждане, вне зависимости от того, занимаются ли они предпринимательской деятельностью или нет, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. В ГК РСФСР 1964 г. подобной нормы не было. Кроме того, ГК РФ допускает обращение взыскания кредиторов на имущество должников - юридических лиц, а также Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований (ст.ст. 56 и 126 ГК РФ). По общему правилу, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится только на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. При этом право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ст. 237 ГК РФ). Глава 17 ГК РФ содержит специальную норму, регулирующую обращение взыскания на земельные участки, в соответствии с которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). При применении ст. 278 ГК РФ Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 26 Постановления от 24.03.2005 г. № 11 указал судам на необходимость учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»63, а именно на право залогодержателя обратить взыскание на земельный участок без обращения в суд, при наличии нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (за исключением указанных в п.2 ст. 55 Закона). Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве»64, нормами ГПК РФ.65. В п.5 ст. 46 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» указано, что при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. |
Похожие:
 | «Оформление прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность... | | Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. (Вопросы и ответы). Вып. 3 / Отв ред. Н. В. Кляус, канд юрид наук, начальник... |
| Наследование, то есть переход прав и обязанностей умершего человека (наследодателя) к его наследникам (правопреемникам), является... |  | Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в... |
| Ермаковском районе, находящихся в государственной собственности, до разграничения прав на земельные участки или собственности муниципального... | | «рассмотрение заявлений о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в государственной собственности,... |
| Перечень нормативных правовых актов, методических и технических документов, регламентирующих правовое регулирование отношений, технические... | | Амс) и оформлению права собственности/долгосрочной аренды на земельные участки (ЗУ) под антенно-мачтовыми сооружениями |
| Статья Правовое регулирование отношений в сфере особых экономических зон в Российской Федерации | | «Рассмотрение заявлений о прекращении права безвозмездного срочного пользования либо безвозмездного пользования земельными участками,... |