Правовое регулирование отношений собственности на земельные участки в российской федерации и странах континентальной европы
Скачать 1.12 Mb.
|
| §2. Правовые подходы к определению содержания права собственности на земельные участки, принятые в Российской Федерации, Германии и Франции А) Содержание права собственности на земельные участки в Российской Федерации В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Закрепляемый частью первой 9 статьи Конституции России принцип использования и охраны земли и других природных ресурсов как основы жизнедеятельности народов в Российской Федерации определяет отношение общества и государства к этим природным ресурсам как составной части природы, являющейся необходимым условием существования самой человеческой жизни. Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, которые обеспечивают государственную охрану данных природных ресурсов. Участие в охране земли и других природных ресурсов принимают органы местного самоуправления, а также общественные объединения. В п.1 ст. 6 Земельного Кодекса Российской Федерации приводится перечень объектов земельных отношений. Эти объекты подразделяются на две группы: общие объекты и непосредственные объекты земельных отношений. Общим объектом земельных отношений является земля как определенная часть земной поверхности, рассматриваемая в качестве природного объекта и природного ресурса. Это определенная территория, являющаяся пространственной сферой деятельности лица, использующего ее. На ней могут возводиться здания, строения и сооружения. Земля может также использоваться как средство производства для растениеводства, выращивания плодовых деревьев, кустарников, леса и т.п. Непосредственным объектом земельных отношений является земельный участок либо его часть. Для того чтобы земельный участок был признан объектом земельных отношений, он должен быть индивидуализирован, т.е. определены его размер, границы и местоположение. Кроме того, объектом земельных отношений могут быть земли определенной категории, их часть. Например, объектами земельных отношений могут быть земли лесного фонда и земли водного фонда. Лесное и водное законодательство предусматривают право общего лесопользования и право общего водопользования, т.е. право граждан свободно пребывать в лесах и общедоступно, открыто пользоваться водными объектами для купания, рыбной ловли и т.п. целей, таким образом, земли этих категорий могут использоваться физическими лицами в любое время и без каких-либо разрешений. Земельные участки могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Статья 15 ЗК закрепляет основы правового регулирования отношений частной собственности на землю. Частной собственностью являются те земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством. Эти основания определены в ст.25 ЗК. Пункт 2 статьи 15 ЗК предусматривает правило о том, что все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, т.е. равное право на приватизацию земельных участков. В то же время земельное законодательство содержит запрет или ограничения на приватизацию определенных земельных участков. Прежде всего, к числу таких земельных участков относятся участки, перечисленные в п.4 ст.27 ЗК, которые полностью изъяты из оборота и не могут быть приватизированы. Земельные участки, перечисленные в п.5 ст.27 ЗК, относятся к землям, ограниченным в обороте, и не подлежат приватизации, кроме случаев, установленных федеральным законом. Часть 2 ст.35 Конституции РФ предусматривает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ч.1 ст.36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Таковы конституционные нормы, определяющие круг субъектов, которые имеют право обладать земельными участками на титуле права собственности. Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью. Правовой статус граждан как субъектов права собственности на землю определяется гражданским и земельным законодательством. Положения, касающиеся права государственной собственности на землю, предусмотрены в ГК. Действующее законодательство признает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (п.2 ст.214 ГК). Государственная собственность на землю возникла в результате национализации, провозглашенной Декретом "О земле" от 26 октября (8 ноября) 1917 г.,4 принятым II Всероссийским съездом Советов. До недавнего времени земля, недра, воды, леса и животный мир рассматривались как объекты права исключительной государственной собственности. Считалось, что никто другой в стране, кроме государства, не может быть собственником земли. Исключительность права государственной собственности означала также, что в пределах страны не могло быть никому не принадлежащих участков земли, вод, недр и лесов, т.е. бесхозных. Из исключительности права государственной собственности на указанные объекты вытекал принцип неотчуждаемости природных объектов. Земля, недра, леса и воды были полностью изъяты из гражданского оборота и не могли быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, аренды, так как это противоречило принципу их национализации. Правовой основой для признания права собственности на землю за всеми субъектами РФ является Федеративный договор. Согласно Договору о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации (ст.III) земля, ее недра, воды, растительный и животный мир являются достоянием (собственностью) народов, проживающих на территории соответствующих республик. Федеративным договором закреплено право государственной собственности республик на землю и иные природные ресурсы. Часть 4 ст.5 Конституции РФ предусмотрела, что во взаимоотношениях с федеральными органами государственной власти все субъекты РФ между собой равноправны. Таким образом, из принципа равенства всех субъектов РФ следует вывод о том, что и иные субъекты РФ могут иметь в собственности землю и другие природные ресурсы. Статья 17 ЗК предусматривает три основных критерия нахождения земельных участков в федеральной собственности. Во-первых, право федеральной собственности на земельный участок может быть прямо признано федеральным законом. Во-вторых, право федеральной собственности возникает в результате осуществления процедуры разграничения государственной собственности на землю, которая предусмотрена Земельным кодексом РФ. В-третьих, право федеральной собственности может быть приобретено РФ по основаниям, которые предусмотрены в гражданском законодательстве. Такими основаниями являются юридические факты, перечисленные в ст.8 ГК: договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права собственности на землю; судебное решение; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В федеральной собственности находятся земли лесного фонда. Характер права собственности на земли этой категории подчинен праву собственности на леса, поскольку, согласно ст.7 ЛК РФ, земли лесного фонда включены в содержание понятия "лесной фонд", а ст.19 ЛК предусматривает, что лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. Соответственно земли лесного фонда являются объектом права федеральной собственности. Федеральный закон от 15 февраля 1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях".5 регулирует вопросы собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе и их земли. Особо охраняемые природные территории преамбула Закона относит к объектам общенационального достояния. В п.6 ст.2 Закона сказано, что особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное и местное значение и в зависимости от этого являться федеральной собственностью, собственностью субъектов РФ или муниципальной собственностью. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Территории государственных природных заповедников и национальных парков относятся к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Условия признания права собственности субъекта Федерации на землю в целом аналогичны тем, какие требуются для признания права федеральной собственности на землю, предусмотренные в ст.17 ЗК. Эти условия установлены в п.1 ст.18 ЗК. Собственностью субъекта Федерации являются также земельные участки, предоставленные органу государственной власти субъекта Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения; фонд перераспределения земель; земли запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за некоторыми исключениями. Статья 19 Лесного кодекса РФ признает все леса и земли лесного фонда федеральной собственностью. Вместе с тем в соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ. Таким образом, на основе федерального закона может быть установлена собственность субъекта Федерации на определенные участки в составе земель лесного фонда. Земли водного фонда, занятые водными объектами, принадлежащими на праве собственности субъектам Федерации, также находятся в их собственности. В соответствии со ст.37 ВК РФ в собственности субъектов Федерации могут находиться водные объекты, акватории и бассейны которых полностью расположены в пределах территории соответствующего субъекта Федерации и не отнесенные к федеральной собственности. Такие водные объекты (и тем самым земли водного фонда) признаются собственностью субъектов РФ органами исполнительной власти субъектов Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти. Управление этой государственной собственностью осуществляют органы исполнительной власти субъектов РФ. Часть полномочий по управлению указанной собственностью на водные объекты органы исполнительной власти субъекта Федерации в соответствии с Конституцией РФ и ВК РФ могут передать соответствующим федеральным органам исполнительной власти. Статья 19 Земельного Кодекса РФ развивает положения гражданского законодательства, которое регулирует вопросы муниципальной собственности. Имущество (в том числе и земля), принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (п.1 ст.215 ГК). Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. В состав муниципальной собственности входят в том числе муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности. Органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. В Земельном кодексе РФ указаны критерии отнесения земельных участков к муниципальной собственности. В муниципальной собственности находятся земли особо охраняемых природных территорий местного значения, земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения. Муниципальной собственностью являются земли водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением имущества, являющегося федеральной собственностью или собственностью субъекта Федерации; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, находящихся в федеральной собственности или собственности субъекта Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения. Кроме этого, земли запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности, также относятся к числу объектов муниципальной собственности. Б) Содержание права собственности на земельные участки в праве Германии В Германии согласно § 903 ГГУ собственник вправе распоряжаться вещью по своему усмотрению, если его право собственности не ограничено законом или правами третьих лиц. ГГУ не дает легального определения права собственности, а говорит о его содержании, определяя собственность через права собственника. Гражданско-правовое понятие собственности отличается от его конституционного понимания, установленного ст.14 Основного закона ФРГ. Основной закон гарантирует не только право собственности на вещь, но и все субъективные права на имущество, гарантируя тем самым право собственности. Право собственности на земельный участок включает как право на пространство над поверхностью участка, так и право на недра, находящиеся под земельным участком (с учетом современных тенденций о которых автор упоминал в первом параграфе данной главы настоящего исследования!!!), но не охватывает право на грунтовые воды, протекающие под участком, кроме искусственно подведенных вод. Право собственности на земельный участок включает также право на существенные составные части земельного участка. Законодательство определяет, что к ним относятся тесно связанные с землей вещи, особенно строения. Понятия «тесно связанный» и «строение», четко не сформулированные в законе, даны судебной практикой. Так, вещь считается тесно связанной с земельным участком, если отделение ее от участка приведет к повреждению или изменению этой вещи; такими вещами являются прежде всего строения. К строениям относятся здания и сооружения, а также мосты, подземные гаражи, гаражи из бетона, жестко связанные с землей. К тесно связанным с землей вещам, не являющимися строениями относятся, например, ограду земельного участка, водопровод, магистральный газопровод. Существенной составной частью может быть не только недвижимость. ГГУ определяет, что если движимая вещь будет соединена с земельным участком таким образом, что она становится существенной составной частью этого земельного участка, то право собственности на земельный участок распространяется и на эту вещь. При передаче права собственности на земельный участок передаются также права, связанные с правом собственности на вещи, которые, согласно закону, считаются составной частью земельного участка. Обычно право собственности на земельный участок принадлежит одному физическому или юридическому лицу, однако земельный участок может принадлежать и нескольким лицам. Так, земельный участок может принадлежать супругам на праве, общей собственности, если в брачном договоре они достигли соглашения об общности имущества. Земельный участок может принадлежать также нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Если имеется сомнение относительно размера доли каждого участника общей долевой собственности, то доли признаются равными. Участники долевой собственности на земельный участок могут по своему усмотрению распорядиться своей долей, установить порядок управления и пользования участком, а также навсегда отменить право требования прекращения общей долевой собственности или определить срок прекращения. Как правило, прекращение общей собственности осуществляется путем раздела в натуре. Однако, согласно ГГУ, земельный участок не может быть разделен в натуре, и раздел осуществляется посредством распределения денежной суммы, полученной от продажи земельного участка с публичных торгов. Проведение публичных торгов регулируется специальными положениями Закона о принудительной продаже с торгов, относящимися к прекращению общей собственности. В) Содержание права собственности на земельные участки в праве Франции В гражданском праве Франции в системе общих правовых конструкций праву собственности отводится существенное значение. Статья 544 ФГК определяет право собственности как право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным способом, с тем чтобы пользование не являлось таким, которое запрещено законами или регламентами. Земля как объект права собственности имеет свои особенности и относится к недвижимому имуществу: «земельные участки и строения являются недвижимыми по их природе» (ст. 518 ФГК). Урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев, также является недвижимостью. Но с того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, хотя бы и не была произведена уборка, они являются движимостью (ст. 520 ФГК). В соответствии со ст. 525 ФГК (в ред. закона № 99-5 от 6.01.1999 г.) животные и предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостями в силу их назначения. Все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку также являются недвижимым имуществом. Собственник считается присоединившим навсегда движимые вещи к своему участку, если эти предметы прикреплены гипсом, известью или цементом, или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которому они присоединены. Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за ним возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своем интересе путем совершения в отношении своего земельного участка действий, не противоречащих закону и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц. Право владения землей - установленная законом возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью французского земельного фонда в зависимости от воли лица. Французское право различает владение (possession) и временное держание (detention precaire), имея в виду в первом случае владение «для себя и как собственник» (ст. 2230 ФГК), а во втором — владение «для другого» (ст. 2231 и 2236 ФГК). Временными держателями являются арендаторы, узуфруктуарии и «все другие лица, которые временно обладали вещью собственника» (ст. 2236 ФГК). Временные держатели не могут приобретать земельные участки в собственность по давности владения, что обосновано отсутствием у держателей намерения владеть в качестве собственника. При этом не имеет значения длительность фактического обладания земельным участком. Право пользования землей - это допускаемая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. По французскому праву собственник земельного участка может осуществлять пользование им с любой не противоречащей закону целью, извлекая и присваивая плоды и произведения. Плодами являются вещи, регулярно производимые другой вещью, или постоянно извлекаемые из вещи доходы, например, плоды фруктовых деревьев. Произведения - вещи, приносимые другой вещью случайно, например, деревья, срубленные в лесу, где не производится рубка. В соответствии со ст. 546 ФГК право собственности распространяется не только на вещь, которая является его объектом, но и на то, что естественно или искусственно соединяется с ней в качестве принадлежности. Плоды земли - естественные или промышленные, приплод животных принадлежат собственнику по праву присоединения. Плоды, произведенные вещью, принадлежат собственнику, но с возложением на него обязанности возместить расходы на вспашку земли, обработку, посев, сделанные третьими лицами и определяемые на дату выплаты возмещения. Согласно ст. 549 ФГК, простой владелец присваивает плоды лишь в случае, если он владеет добросовестно, иначе он обязан возвратить вещь вместе с ее произведениями собственнику, который ее истребует; если указанные произведения не могут быть возвращены в натуре, то их стоимость определяется на день выплаты возмещения. Владелец признается добросовестным, когда он владеет как собственник, в силу основания, передающего собственность, пороков которого он не знает. Он перестает быть добросовестным с того момента, когда узнал об этих пороках (ст. 550 ФГК). Право распоряжения землей — допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта. Собственник земли имеет право совершать любые юридические сделки, в которых выражается управление (например, договор аренды земельного участка, переносящий на другое лицо право извлечения плодов и доходов, под условием внесения арендной платы), так и распорядительные, направленные на отчуждение земельного участка (например, продажа или дарение). Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным субъектам (объединениям и группам лиц). В законодательстве Франции по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности: - частная собственность, осуществляемая и реализуемая властью отдельных граждан и групп в их интересах; - государственная собственность, реализуемая властью государства в интересах общества; - муниципальная собственность, осуществляемая властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования. В соответствии с земельным законодательством Франции физические лица вправе иметь земельные участки в частной собственности с ограничениями, указанными в законе. Например, запрещена продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в государственной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, необходимость соблюдения целевого назначения земли. Собственность юридических лиц на земельные участки наряду с собственностью граждан относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из его обязательных признаков. Право частной собственности на землю юридических лиц имеет особенности — обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально и т.д. Французское законодательство допускает возможность принадлежности имущества одновременно нескольким лицам - субъектам отношений собственности (сособственникам). Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначении. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Если размер земельных долей участников долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании специальных законов и не установлен соглашением сособственников, земельные доли являются равными. Согласно французскому праву каждый участник долевой собственности обязан в соответствии со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему земельному участку, а также в расходах на его содержание и сохранение. Собственники соседних земельных участков могут иметь в общей собственности определенные недвижимые вещи, предназначенные для совместного пользования. Право общей собственности на стену, ров, изгородь, решетку, разделяющие два смежных участка, чаще всего возникает из соглашения. Право общей собственности на стену может также возникнуть из одностороннего волеизъявления или в силу истечения срока приобретательной давности (тридцать лет). Стена, ров и т.д. предполагаются состоящими в общей собственности, если они разделают: два строения; дворы и сады, но не отделяют их от дома; огороженные части сельскохозяйственных участков. Содержание, исправление и перестройка общей стены - обязанность тех, кому принадлежит право на стену, соразмерно праву каждого (ст. 655 и 667 ФГК). В случаях, когда несколько собственников пользуются совместно двором, въездной аллеей, дорогой, колодцем и т.д., состоящими в общей собственности, применяются правила, аналогичные установленным для общей стены. Каждый из сособственников может пользоваться общей вещью и производить ее изменения для нужд своего участка, не ущемляя прав и интересов других сособственников. Все участники общей собственности обязаны участвовать в расходах на содержание и исправление вещи. Очевидно, что статья 815 ФГК, в силу которой никто не может быть принуждаем к сохранению нераздельности общей вещи, в данном случае не применяется. В соответствии со статьей 538 ФГК дороги, пути и улицы, которые содержит государство, реки и судоходные или сплавные реки, берега, морские намывы и места, оставленные морем, порты, гавани, рейды и вообще все части французской территории, которые не могут стать предметом частной собственности, рассматриваются как входящие в государственную собственность. Все имущества, никем не освоенные и бесхозяйные, а равно имущества лиц, умерших без наследников или наследство которых покинуто, принадлежат к государственной собственности (ст. 539 ФГК). Законодательство Франции признает государственной собственностью недра земли, начиная с двухметровой глубины, шахты и недвижимое имущество, необходимое для их эксплуатации. Недра могут разрабатываться самим государством или, с его разрешения другим лицом, в т.ч. собственником земельного участка. Во Франции установлена исключительная государственная собственность на воздушное пространство. Соответственно в право пользования земельным участком введены ограничения, относящихся к воздушному пространству над ним: разрешаются полеты воздушных судов над любыми земельными участками. Государственные земли используются только в соответствии с их назначением. Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной собственности - служить удовлетворению коммунальных потребностей местного населения городов, нужд жилого фонда, благоустройства, коммунального хозяйств. Управление и распоряжение местными землями осуществляется органами местного самоуправления на основании местных уставов, территориального планирования и зонирования земель. Земли, входящие в собственность департаментов и коммун являются частью публичного имущества департаментов и коммун (ст. 542 ФГК). |
Похожие:
 | «Оформление прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность... | | Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. (Вопросы и ответы). Вып. 3 / Отв ред. Н. В. Кляус, канд юрид наук, начальник... |
| Наследование, то есть переход прав и обязанностей умершего человека (наследодателя) к его наследникам (правопреемникам), является... |  | Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в... |
| Ермаковском районе, находящихся в государственной собственности, до разграничения прав на земельные участки или собственности муниципального... | | «рассмотрение заявлений о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в государственной собственности,... |
| Перечень нормативных правовых актов, методических и технических документов, регламентирующих правовое регулирование отношений, технические... | | Амс) и оформлению права собственности/долгосрочной аренды на земельные участки (ЗУ) под антенно-мачтовыми сооружениями |
| Статья Правовое регулирование отношений в сфере особых экономических зон в Российской Федерации | | «Рассмотрение заявлений о прекращении права безвозмездного срочного пользования либо безвозмездного пользования земельными участками,... |