Купля-продажа земельных участков
Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах (ст. 420-453), о купле-продаже (ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст. 549-558).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.
Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял решение продать его на торгах).
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.
Особенности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на торгах.
Возможность заключения договора на торгах предусмотрена ст. 447 ГК РФ. В этом случае договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Такая организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Организация и порядок проведения торгов подчиняются общим нормам, установленным в ст. 448 ГК РФ, которые могут быть конкретизированы в других федеральных законах. Так, на торгах, предусмотренных ст. 38 ЗК РФ, могут быть приобретены земельные участки (на праве собственности) из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Российской Федерации) либо муниципальной собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами. Подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусматривает совершение следующих действий по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (платы за подключение);
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Пунктом 2 ст. 38 ЗК РФ предусмотрено, что в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные предоставлять земельные участки в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ форму торгов (конкурс или аукцион) определяет собственник продаваемой вещи. Собственник земельного участка определяет также начальную цену предмета торгов и сумму задатка (п. 3 ст. 38 ЗК РФ).
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене.
Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
Акты органов государственной власти (местного самоуправления) как основание возникновения права собственности на земельные участки
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений (актов) исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса Земельного кодека РФ.
Применительно к участкам, находящимся в государственной собственности, соответствующей компетенцией обладают: в отношении земель, находящихся в федеральной собственности - Правительство РФ; в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации - глава администрации (или) правительства субъекта Федерации. Материалы для принятия решений готовят соответствующие органы, осуществляющие управление земельными ресурсами.
Предоставлением земельных участков из фонда муниципальной собственности заняты главы местных администраций. Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации.
Органы местного самоуправления обязаны информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, выяснять мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, общественные организации, объединения, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с намечаемым строительством или реконструкцией объекта и последующим его функционированием.
По общему правилу права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.ст. 2,4, 12 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.97 г.).
В основе основания возникновения права собственности на земельные участки лежит «сложный юридический состав», который может включать в себя два или даже три юридических факта (например, решение о предоставлении права, заключение договора и последующая регистрация возникновения права). Как следует из п.2 ст.8 ГК РФ, по общему правилу, права на земельный участок, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Причём сама статья, перечисляя основания возникновения гражданских прав и обязанностей, прибегает к формулировкам, описывающим причинно-следственную связь. Таким образом, права могут возникать как следствие или результат событий или действий (заключение соглашения), служащих предпосылкой или условием, но с момента, определяемого дополнительным фактором (государственная регистрация сервитута). Наличие только одного из указанных факторов не повлечёт возникновение права. В данном случае, отсутствие первоначального факта, служащего необходимым условием для завершения фактического состава в целом (например, договора как основания для производства государственной регистрации), вообще не породит никаких отношений, в то время как обратная ситуация предоставит возможность завершить процесс возникновения права. Получается ситуация «двойного основания» – первоначального условия (шага), необходимой предпосылки для возникновения права, в то же время служащей основанием для производства государственной регистрации права, которой отводится хотя и юридически значимая, но всё же вторичная роль. Законом о регистрации исключается возможность регистрации без основания для её производства. Таким образом, государственную регистрацию не совсем корректно называть основанием для возникновения, изменения, прекращения того или иного права, поскольку она сама требует основания для её проведения. Правильнее и логичнее рассматривать её как необходимое дополнительное условие для возникновения, изменения, прекращения права.
Так, О.М. Козырь считает, что практически во всех случаях, когда требуется осуществление регистрации, она носит правоустанавливающий характер.34 В этой связи вещное право на недвижимость не может ни возникнуть, ни прекратиться без регистрации (во Франции, например, регистрация имеет значение для третьих лиц).
Другое дело, когда государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. В этом случае она не будет играть никакой самостоятельной роли для возникновения права на недвижимость. Такое право возникнет и без её осуществления, и при этом будет достаточно «первоначальных» оснований возникновения такого права – регистрация здесь будет выполнять уже не правоустанавливающую, а формальную правозащитную функцию. Хотя, конечно, отсутствие регистрации будет препятствовать отношениям субъекта права с третьими лицами по поводу данного объекта недвижимости, но, тем не менее, никоим образом не повлияет на возникновение пусть даже и «неполного» (без права определять юридическую судьбу недвижимости) права собственности, т.е. права собственности в экономическом понимании. Это относится, прежде всего, к наследованию земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения,35 а также к правам на землю, возникшим до вступления в силу закона о регистрации.36
С другой стороны, как верно подчёркивает М.Г. Пискунова, указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам ГК и АПК, но не нормам законодательства о государственной регистрации.37 Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права, поэтому в отсутствии указания на это в соответствующем судебном акте права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации.
Однако, в юридической науке, встречается и противоположная точка зрения, сторонники38 которой считают, что в случае признания права собственности на землю в судебном порядке, данное право должно считаться возникшим именно с момента его государственной регистрации. Регистрация должна осуществляться в данном случае в бесспорном порядке и служить юридическим актом подтверждения государством возникновения права собственности на земельный участок, чтобы лицо, в отношении которого принято судебное решение, могло свободно совершать сделки с землей в соответствии с требованиями закона.
Таким образом, вопрос о правообразующем характере государственной регистрации прав остаётся спорным в Российской правовой науке. Хотя, на наш взгляд, более правильной является точка зрения о том, что право собственности на земельный участок в случае его признания судом, возникает именно с момента вступления в законную силу решения суда, поскольку государственная регистрация в данном случае будет лишь очередной формальной процедурой не влияющей на сущность права собственности, должна совершаться в бесспорном порядке.
Арбитражная практика России исходит из того, что соглашение сторон и переход права на недвижимое имущество – это два разных понятия, где государственной регистрации подлежит именно переход права, а не соглашение сторон.39 На наш взгляд, формулировка «переход права», которая применяется для обозначения непрерывности права, весьма условна, так как по сути это не что иное, как одновременное прекращение права у одного субъекта и возникновение такого же права у другого, а не длящийся процесс. Например, регистрация перехода права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса (в том числе – на земельные участки), в ЕГРП по месту нахождения соответствующего объекта недвижимого имущества.
В то же время допустима как смена субъекта права, так и изменение вида права субъекта. В этом и заключается различие между изменением права (изменение объёма и содержания права) и переходом права (смена обладателя). При этом изменение объёма права может являться как ограничением (обременением) права, так и «восстановлением» ограниченного вещного права до права собственности (например, при выкупе или приватизации).40
В этой связи, представляется интересной точка зрения В.П. Грибанова41 о том, что «переход имущества от продавца к покупателю по договору купли-продажи не сопровождается также и одновременно «переходом права собственности». В данном случае имеет место одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя на проданное имущество.
Д.Б.Горохов указывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно - правовой характер. Содержание их заключается в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждения юстиции - осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.
Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно - правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок.
§ 2. Общая характеристика оснований и способов возникновения права собственности на земельные участки в Германии и Франции
А) Основания и способы возникновения права собственности на земельные участки в Германии
В Германии существуют следующие способы возникновения права собственности:
- приобретение по договорам;
- приобретение на основании закона;
- приобретение на основании государственного акта;
- приобретательная давность (Bbchersitzung);
- присвоение.
Основным способом возникновения права собственности на земельный участок является приобретение такого участка по договору. Для передачи права собственности на участок необходимо согласие лица, обладающего правом собственности на этот участок, и другой стороны в договоре о вступлении изменений в поземельную книгу, если закон не предусматривает иной порядок. До внесения изменений в поземельную книгу стороны связаны своим согласием, если заявление было нотариально удостоверено или заявлено суду, ведущему поземельную книгу, или когда лицо, обладающее правом собственности, выдало другой стороне соответствующее Положению о земельном кадастре разрешение о внесении изменений.
Согласно § 925 ГГУ необходимое для передачи права собственности на земельный участок согласие отчуждателя и приобретателя соглашение о передачи права собственности должно быть заявлено уполномоченному органу (нотариус, суд, консульские учреждения).
Заявление делается при одновременном присутствии обеих сторон (соглашение о передаче права собственности) или их представителей.
Заявление о согласии на передачу права собственности может быть принято только в случае, если будет одновременно предъявлен или подготовлен документ, оформляющий договор, необходимый согласно §311 ГГУ, т.е. договор по которому одна сторона передает, а другая приобретает право собственности на земельный участок. Такой договор требует нотариального удостоверения. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора.
Если стороны договора пришли к согласию о том, чтобы отчуждение распространялось и на принадлежности земельного участка, то к приобретателю вместе с правом собственности на участок переходит и право собственности на принадлежности, имевшиеся в момент приобретения. Согласно ГГУ принадлежностью признаются движимые вещи, которые, не являясь составными частями главной вещи служат хозяйственному назначению последней и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с ней. Такими вещами могут быть: аварийная сигнализация, собственная железнодорожная ветка, строительный материал, оборудование предприятия.
Если приобретатель на основании отчуждения вступит во владение принадлежностями, которые не принадлежат продавцу или обременены правами третьих лиц, то действуют предписания о добросовестном приобретении движимых вещей. Добросовестность приобретателя определяется на момент вступления во владение.
Вторым способом приобретения права собственности на земельный участок является приобретение на основании закона. Наиболее распространенным способом является наследование. Согласно §1922 ГГУ со смертью лица его имущество переходит к одному или нескольким наследникам. Если наследников нет, то наследником по закону является казна земли, где проживал наследодатель.
Кроме наследования, земельный участок, относящейся к имуществу юридического лица при его ликвидации, может перейти к лицам, указанным в уставе, а если они отсутствуют – казне.
Следующим способом приобретения права собственности на земельный участок является государственный акт, в частности:
- план перепланировки земельных участков, который заключается в том, что в целях освоения и переустройства определенной области застроенных и незастроенных земельных участков возникли участки, которые своим расположением, размером и формой более соответствовали строительному и иному использованию. Перепланировка производится согласно первому разделу четвертой части Строительного кодекса «Перепланировка земельных участков». В процессе перепланировки собственник земельного участка может быть лишен как всего участка, так и его отдельной части, т.е. речь идет о принудительном изъятии у собственника земельного участка. В качестве возмещения законодательством предусмотрены: деньги, земельный участок вне местности, где происходит перепланировка.
Если получено согласие собственников земельного участка, в ходе реализации плана по перепланировке участков может быть разделена общая собственность на земельный участок.
- план регулирования границы. Согласно второму разделу Четвертой части Строительного кодекса «Регулирование границы» муниципальные образования (коммуны) могут:
обмениваться пограничными земельными участками или частями участков, если это служит общественным интересам;
в одностороннем порядке передать другому муниципальному образованию пограничный земельный участок или часть участка, если это служит общественным интересам.
Участки не должны быть пригодными для застройки.
Четвертым основанием приобретения права собственности на земельный участок является приобретательная давность. По гражданскому законодательству лицо, внесенное в земельный кадастр в качестве собственника земельного участка, несмотря на то, что оно не приобрело права собственности на него, приобретает это право, если внесенная запись существовала 30 лет и он владел в течение этого срока земельным участком как собственник. 30-летний срок исчисляется по правилам исчисления срока, установленного для приобретения права собственности на движимое имущество по давности владения. Течение срока давности приостанавливается на время, пока в поземельную книгу внесена отметка о возражении против достоверности записи в поземельной книге.
Последним способом приобретения права собственности на земельный участок является присвоение. Так, если собственник участка откажется от права собственности, то участок переходит земле, на территории которой он был расположен.
Основными ограничениями, установленными законодательством, являются:
согласно Строительному кодексу муниципальное образование может в пределах действия плана застройки обязать собственника участка, который хочет разделить участок, получить разрешение муниципального образования. Однако правительство земли может предусмотреть своим постановлением, что раздел участка не требует получения такого разрешения.
Закон об обороте земельных участков предусматривает,
что отчуждение сельскохозяйственных и лесных земель требует согласия уполномоченных государственных органов.
Б) Основания и способы возникновения права собственности на земельные участки во Франции
В соответствии со ст.ст.711, 712 ФГК право собственности приобретается следующими способами:
- на основании обязательств по возмездным (продажа, мена и др.) или безвозмездным (дарение) договорам;
- наследование по закону или по завещанию;
- вследствие приращения;
- в результате владения (приобретательная давность).
Одним из наиболее распространенных оснований приобретения права собственности на земельные участки является приобретение по договорам.
Правовое регулирование купли-продажи, мены, дарения земельных участков осуществляется на основе общих положений ФГК, Сельскохозяйственного кодекса и иных специальных актов земельного законодательства.
В целях усиления государственного контроля за оборотом земельных участков установлены ограничения на их приобретение. Во-первых, фермеры-арендаторы наделяются правом покупки арендуемой сельскохозяйственной земли лишь при условии ее использования в сельскохозяйственных целях. Во-вторых, существуют некоммерческие корпорации, контролируемые государством, владельцами которых являются фермерские объединения и сельскохозяйственные агентства, которым предоставлено право приобретать и перепродавать, сдавать в аренду сельскохозяйственные угодья. В результате деятельности указанных обществ по перестройке и улучшению аграрной структуры формируется не свободный, а достаточно ограниченный рынок.
Кроме того, специальное земельное законодательство содержит нормы об обязательных административных разрешениях на отчуждение имения, признанного историческим памятником, или земельного участка, включенного в план землеустройства или градостроительства.
В соответствии с общими положениями французского обязательственного права договоры дарения, мены, купли-продажи земельных участков признаются консенсуальными.
Во Франции установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Учреждением, ответственным за ведение публичного реестра недвижимости, является местная контора земельного кадастра, где регистрируются все сделки с земельными участками. При разрешении споров о праве на землю преимущество имеет сторона, первая зарегистрировавшая свои права на спорный участок.
При передаче права собственности на земельный участок оформляется специальный документ в виде купчей, которую готовит нотариус. При совершении сделок с земельными участками купчая должна включать следующие сведения:
имена сторон продавца и покупателя, нотариуса, заверяющего сделку;
правовую характеристику отчуждаемого недвижимого имущества, все изменения правового титула;
место и дату совершения купчей с указанием на то, что с ее содержанием были ознакомлены обе стороны по сделке.
Купчая обязательно должна быть заверена нотариусом.
При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Сделки с такими участками, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных и иных специальных требований, также не разрешаются.
К числу сделок, влекущих смену собственника земельного участка, относятся: купля-продажа участков, земельных долей, обмен земельных участков и долей на иные имущественные объекты, дарение участка.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему участок или земельную долю переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. При этом наиболее частым основанием возникновения общей собственности является открытие наследства в пользу нескольких наследников, которые становятся сособственниками имущества наследодателя. Статья 815 ФГК указывает на то, что общая собственность может быть в любой момент прекращена разделом. В данном случае каждый из сонаследников признается индивидуальным собственником своей земельной доли. Он имеет право свободно ею распоряжаться, передать ее другому лицу, заложить без согласия остальных.
Собственник земельного участка или доли вправе передать их физическому или юридическому лицу либо государству по договору дарения, совершаемому согласно ст. 931 ФГК только в нотариальной форме.
При совершении сделки купли-продажи земельного участка стороны заключают предварительный опционный договор, где устанавливают финансовые условия сделки. В данном случае покупатель и продавец совместно договариваются о передаче земельного участка в собственность за определенную цену. При этом покупатель имеет право получить ссуду на сумму, равную цене сделки. Во Франции наиболее распространены две основные формы опционного договора — односторонний и взаимный опцион.
В случае заключения одностороннего опционного договора, продавец представляет покупателю опцион на покупку земельного участка за конкретную цену в течение определенного периода времени. Таким образом, реализация опциона становится возможной в зависимости от момента получения необходимых денежных средств на покупку земельного участка.
Взаимный опционный договор предусматривает обязательства сторон по передаче правового титула на конкретный земельный участок после официального оформления купчей.
Договор купли-продажи участка должен содержать описание продаваемого недвижимого имущества и его цену. Для того, чтобы факт продажи земельного участка стал обязательным для третьих сторон, сделка должна быть зарегистрирована в местной конторе земельного кадастра. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество требует оформления купчей в письменной форме.
На основании французского гражданского законодательства продавец обязан передать покупателю правовой титул на проданную недвижимость, гарантируя беспрепятственное ее использование. Недвижимое имущество должно быть именно тем, описание которого указано в договоре купли-продажи, не иметь скрытых дефектов и быть в таком же состоянии, как и во время заключения договора. В случае нарушения указанных условий покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возмещения выплаченной цены сделки.
Приобретательная давность (usucapion) - один из способов приобретения права собственности на земельный участок путем осуществления этого права в течение определенного срока. Срок давности для недвижимых вещей составляет 10 или 20 лет только в случае владения по надлежащему основанию и добросовестно. Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то действует 30-летний срок давности.
Собственник земельного участка приобретает право собственности на все вещи, превращающиеся впоследствии в составную часть участка - приращение. Это положение также применяется к плодам, продуктам, доходам, которые принадлежат другому лицу в силу определенного правоотношения. Одним из способов приобретения права собственности на земельные участки является приращение – присоединение соседних участков.
ГЛАВА IV. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ
§1. Основание и способы прекращения права собственности на земельные участки в Российской Федерации
1. Прекращение права собственности на земельный участок по воле собственника
Отчуждение земельного участка собственником
Первым предусмотренным ст. 44 Земельного Кодекса РФ основанием для прекращения права собственности на земельный участок является отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам. Подобная последовательность изложения вполне объяснима, поскольку законодателем презюмируется нормальное функционирование гражданского оборота и переход права собственности на основании сделок и договоров, а не вследствие нарушения закона. Е.А Суханов справедливо заметил, что «порядок прекращения права собственности у отчуждателя (и возникновение его у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах».42 Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, однако, с учетом требований, предусмотренных ст. 27 ЗК РФ, которая устанавливает ограничения оборотоспособности определенных земельных участков.
В юридической литературе под термином «отчуждение» подразумевается один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом, которое возможно как по воле собственника при передаче имущества на основании различных договоров, так и при принудительной утрате имущества.43 Из смысла ст. 44 ЗК РФ под отчуждением земельного участка понимается исключительно добровольное прекращение права собственности на земельные участки.
Гражданское законодательство предусматривает отчуждение земельного участка по воле собственника по договорам купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельных участках, которые бы позволили определенно его индивидуализировать - установить его как имущество, подлежащее передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным. Так, в соответствии со ст. 37 Земельного Кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был присвоен индивидуальный кадастровый номер.44 Условия о предмете договора купли-продажи земельного участка включают сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели.45 Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.46
Переход права собственности на земельный участок возникает, в силу императивной нормы, с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»47, установивший, что сделки с недвижимым имуществом, а равно право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежат государственной регистрации. Соответственно, заключение сторонами договора об отчуждении земельного участка еще не означает переход права собственности на него (ст. 25 ЗК РФ). Права прежнего собственника земельного участка прекращаются, а права нового возникают с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации, и именно с этого момента прежний собственник прекращает нести обязанности по содержанию имущества, уплате налогов и т.п.
Форма свидетельства и специальной записи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 48.
|
