Администрация муниципального образования города нижнего новгорода

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом обладает следующими преимуществами для собственников помещений в многоквартирном доме: товарищество, добровольно созданное собственниками помещений, защищает интересы только собственников помещений, более ничьи; товарищество, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества; ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей; товарищество освобождается на уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома; товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов. 2. Основные принципы создания и деятельности товарищества собственников жилья Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Жилищный кодекс РФ, ст. 135, ч. 1 Создание товарищества собственников жилья как выбор способа управления многоквартирным домом - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (кворум собрания – более чем 50 % голосов от общего числа голосов) (ЖК, ст. 44, ч. 2, ст. 45, ч. 3, ст. 46, ч. 1) Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на их общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме более чем 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК, ст. 136, ч. 1). В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения; решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании указанных лиц. (ЖК, ст. 139, ч. 1, 2) Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК, ст. 135, ч. 3) Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ЖК, ст. 136, ч. 1). Членство в ТСЖ добровольно, возникает на основании заявления собственника помещения о вступлении в ТСЖ и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение. (ЖК, ст. 143, ч. 1, 3) Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Общее собрание членов ТСЖ: утверждает устав и его изменения, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества; избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества; устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, принимает решения об образовании специальных фондов товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждает бюджет и отчет о его выполнении; рассматривает жалобы на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, принимает правила внутреннего распорядки товарищества; решает другие вопросы, отнесенные законом и уставом товарищества к его компетенции. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества. Общим собранием членов ТСЖ ежегодно должны выбираться ревизионная комиссия (ревизор) для проверки деятельности правления и состояния дел в ТСЖ. В компетенцию ревизионной комиссии входит проведение ежегодной ревизии финансовой деятельности товарищества, отчет перед общим собранием о выполнении сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов. 2.1. Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья В соответствии с законом, цель создания и деятельности ТСЖ – совместное (собственниками) управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ЖК, ст. ст. 135, ч. 1). На практике же инициаторы создания товариществ собственников жилья преследуют различные цели. Цель застройщика, создающего товарищество в строящемся многоквартирном доме - переложить на ТСЖ обязательства по содержанию построенного жилья. Степень участия будущих собственников помещений (инвесторов, участников долевого строительства) в создании ТСЖ — нулевая. Основные отличительные черты — наличие профессиональной управляющей организации, выбранной застройщиком и управляющей многоквартирным домом по договору с ТСЖ; как правило, более высокая плата за содержание общего имущества (особенно в первое время после сдачи дома в эксплуатацию). На такие товарищества приходится до 75% всех зарегистрированных ТСЖ в России. Целью органов местного самоуправления при создании ТСЖ в домах с большой долей муниципальных помещений часто является перевод муниципальных организаций в частный бизнес без потери объема работ и технической базы и без участия в конкуренции на рынке жилищных услуг. Степень участия собственников в создании ТСЖ – минимальная или практически нулевая (бывает, собственники в таких ТСЖ даже не знают о том, что оно создано). Основные отличительные черты – крупные размеры ТСЖ, включающего, как правило, весь жилищный фонд, которым ранее управляло жилищное предприятие; наличие собственного штата работников, «унаследованного» от муниципального предприятия, или договора с управляющей организацией, созданной на базе муниципального предприятия. ТСЖ, созданные по инициативе МУПов, составляют, по экспертной оценке, около 15% от всех товариществ России. Целью собственников помещений в многоквартирном доме при создании ТСЖ иногда бывает получение установленной государством / органами местного самоуправления выгоды или льготы (например, средств на капитальный ремонт из бюджета, нежилых помещений в собственность), или защита прав на общее имущество (например, защита дома от расселения, земельного участка от коммерческой застройки) и т.п. Степень участия собственников в создании ТСЖ – высокая или максимальная. Основные отличительные черты – как правило, ограниченная способность ТСЖ к решению текущих задач управления домом, неготовность нести ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и обеспечение их коммунальными услугами, а также перед организациями коммунального комплекса за сбор платежей; Цель создания и деятельности демократических ТСЖ, создаваемых по инициативе самих собственников помещений, которые готовы принять ответственность за состояние дома - поддержание и улучшение качества содержания общего имущества, представление интересов собственников при решении вопросов управления многоквартирным домом перед жилищными и коммунальными предприятиями. Степень участия собственников в создании ТСЖ – максимальная. Основные отличительные черты – коллегиальность принятия решений и демократические процедуры управления организацией; опыт самостоятельного решения проблем; обеспечение соответствия качества услуг запросам собственников жилья; применение оптимального сочетания самоуправления с профессиональным управлением. Во многих случаях проблемы, с которыми сталкиваются действующие товарищество собственников жилья, происходят от неправильно осознанной или слишком узко поставленной цели в момент создания товарищества. Выполнив возложенную на него при создании миссию, товарищество часто оказывается фактически не нужным собственникам помещений в доме, слабо организованным, не подготовленным к выполнению обязанностей по управлению домом и к решению текущих задач его содержания. При этом главная проблема – отсутствие реального объединения собственников в доме. Очень важно, чтобы собственники четко осознавали, для чего они хотят создать ТСЖ в своем доме, какую цель они поставят перед своей организацией. Во многом от того, какую цель преследуют инициаторы создания ТСЖ, зависит его будущее. Нужно понимать, что у ТСЖ нет одномоментной цели, его цель – совместное управление домом в течение всего срока жизни здания, или до тех пор, пока помещения в здании принадлежат разным собственникам. Надо также понимать, что ТСЖ не может и не должно иметь целью удовлетворение чьих-либо потребностей и интересов, кроме собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственники хотят создать ТСЖ как организацию собственников помещений, действующую в интересах собственников помещений, то цель такого ТСЖ - объединить собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительного общего имущества в многоквартирном доме. Исходя из этой цели, определим главные задачи ТСЖ: обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме; обеспечить согласование интересов собственников по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом. Другими задачами деятельности ТСЖ, в соответствии с законом и уставом, являются: эффективное совместное использование общего имущества; поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение; предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания; минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги; получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности; проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов товарищества; оказание жильцам дополнительных услуг; защита законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношении прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом, и представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами; совместный контроль за соблюдением норм общежития. Как монета соответствует своей номинальной ценности, только когда у нее две стороны – «орел» и «решетка», - так товарищество собственников жилья только тогда соответствует своему назначению, когда обе стороны его деятельности – самоорганизация собственников и содержание многоквартирного дома - тесно связаны и равноценны. Т С Ж 2.2. ТСЖ как объединение собственников помещений в многоквартирном доме Раньше уже было сказано, назначение товарищества собственников жилья - обеспечивать реальную самоорганизацию собственников помещений в многоквартирном доме. Что представляет собой внутренняя организация объединения собственников жилья, - слаженного, хорошо работающего, внушающего доверие своим членам и представляющего их интересы? Органами управления товарищества являются общее собрание членов ТСЖ и правление. Общее собрание членов товарищества по закону должно проводиться не реже, чем раз в год: ежегодно проводятся очередные собрания, посвященные отчету за предыдущий год и утверждению плана и сметы на следующий, а также выборам правления; ТСЖ также может проводить собрания вне очереди, в случае необходимости. На практике, как правило, общие собрания проводятся не чаще одного раза в год: провести общее собрание – это хлопотно, зачастую дорого, и главное, очень трудно обеспечить кворум самого собрания и принятия решений. Обычно в ТСЖ функции управления, делегированные собственниками товариществу, ложатся на плечи правления. Практика некоторых товариществ в России (особенно – бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение периода, установленного уставом – чаще всего 2-3 года. Если председатель единолично принимает решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей, - ТСЖ перестает быть объединением собственников и представителем их интересов. То же самое может произойти, если правление ТСЖ, состоящее из нескольких человек, принимает решения, опираясь на свое мнение, а не на мнение остальных собственников, и не советуется с ними. В результате «рядовые» члены ТСЖ не видят необходимости своего участия в делах организации, не проявляют активности и не желают участвовать в общих собраниях ТСЖ, необходимые решения не принимаются, все опять ложится на плечи правления – образуется порочный круг. Со временем собственники начнут покидать ТСЖ, становясь в оппозицию ко всем его решениям, возникнут конфликты и финансовый крах. Еще на стадии подготовки к созданию товарищества собственникам необходимо осознавать, что такого результата нужно избежать. Если уж создавать товарищество – то такое, которое будет реально представлять интересы всех или максимально возможного большинства собственников и позволит собственникам действительно самим решать, как управлять домом. Товарищество должно стать коллективом, во главе которого стоит правление, состоящее из наиболее подготовленных и ответственных членов ТСЖ (см. схему на стр. 26). Правление из своего состава выбирает председателя, который координирует деятельность правления, ведет его заседания, обладает правом подписи документов от имени ТСЖ, и при этом сам подотчетен правлению и общему собранию членов ТСЖ. Подчеркнем, что личные интересы членов и председателя правления должны всегда уступать место интересам общественным. Правление опирается в своей деятельности на самых активных собственников - членов ТСЖ, например – на старших по подъездам, которые, в свою очередь, осуществляют взаимосвязь между «рядовыми» членами товарищества и правлением. В помощь правлению в товариществе могут также создаваться инициативные комиссии. Такие комиссии – постоянные либо временные - учреждаются, когда возникает специальная надобность. Они не принимают стратегических решений, скорее они создаются для сбора и анализа информации, на основании которой затем выносят рекомендации правлению. Правление, в свою очередь, использует эти рекомендации, чтобы установить или изменить политику товарищества. На схеме ниже приведены некоторые примеры инициативных комиссий, которые могут создаваться и работать в ТСЖ. Комиссии также могут заниматься административной работой, например, организацией выборов или изданием информационного бюллетеня. Нужно отметить, что одна из комиссий – ревизионная – должна быть создана в ТСЖ обязательно, ее деятельность регулируется Жилищным кодексом. Ревизионная комиссия проверяет деятельность правления и отчитывается перед общим собранием членов товарищества. Внутренняя организация объединения собственников помещений в многоквартирном доме - ТСЖ

Похожие:

	Административный регламент предоставления муниципальной услуги Устава города Нижнего Новгорода, постановлением главы администрации города Нижнего Новгорода от 24. 03. 2011 №1104 "О порядке разработки...		Городская дума города Нижнего Новгорода Постановление от 20 июня... На основании Федерального закона от 06. 10. 2003 n 131-фз "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации",...
	Администрация города нижнего новгорода постановлени е Об утверждении Порядка бесплатного предоставления многодетным семьям в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной...		Об утверждении положения о жеребьевочной комиссии На основании Закона Нижегородской области от 01. 12. 2011 n 168-з "О бесплатном предоставлении многодетным семьям в собственность...
	Департамент строительства администрации города Нижнего Новгорода,... Нижнего Новгорода, расположенного в Канавинском районе города Нижнего Новгорода, в границах улиц Карла Маркса, Волжская набережная...		Организационно-технологическая модель проведения школьного и муниципального... Сормовского района города Нижнего Новгорода, сроки проведения олимпиады, перечень общеобразовательных предметов, участников олимпиады,...
	Новая редакция Основной государственный регистрационный номер 1075262012396... Заместитель председателя по вопросам муниципальной собственности комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами...		Пошаговая инструкция по установке индивидуальных приборов учета в... «Об утверждении положения «Об упорядочении установки приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа и оплате населением...
	Администрация города нижнего новгорода постановлени е Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Зачисление в образовательное учреждение»		А. М. Тарарин директор муниципального предприятия города Нижнего... Нижнего Новгорода «Центр обеспечения градостроительной деятельности», доцент кафедры геоинформатики и кадастра Нижегородского государственного...