Обобщение практики рассмотрения Калининским районным судом г. Чебоксары в 2010-2012 г г. споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве жилья
Скачать 1.16 Mb.
|
Если такие дела рассматривались, следует указать требования, которые предъявлялись истцами, и привести мотивы принятия решений. При этом в справке следует уточнить, какие иные сделки, связанные с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, неисполнение обязательств по которым послужило основанием обращения в суд, заключались гражданами, и указать количество дел для каждого случая. В практике суда за 2010-2012 г.г. имели место случаи обращения в суд с требованиями, основанием которых послужило неисполнение обязательств, возникших при: 1) заключении договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 2) предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключении договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; Ниже приведена судебная практика по данным искам. Гражданское дело № 2-75-2012 по иску Д. к ЗАО–фирма «Чебоксарская керамика», ООО «Сура» о признании права собственности на квартиру. Исковые требования мотивированы тем, что ххх 2008 года Д. заключила с ООО «Сура» предварительный договор №53 купли-продажи квартиры под условным №63, расположенной в средней блок-секции многоквартирного дома, с пятью надземными этажами и шестым мансардным этажом, с подвалом, по адресу: г.Чебоксары, ул. О., условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО «Сура». В соответствии с п.2 предварительного договора № 53 истец и ответчик ООО «Сура» согласовали условие о том, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ххх 2007 года между ООО «Сура» и ЗАО –Фирма «Чебоксарская керамика». Предметом указанного договора инвестирования является совместное строительство многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок-секций, расположенного по ул.О. в г.Чебоксары. Согласно п.1.1 договора инвестирования ООО «Сура»-инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе финансирования жилых и нежилых помещений площадью, указанной в Приложении №1 к договору с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир и нежилых помещений в собственность. Застройщик – ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» осуществляет строительство дома и после его принятия в эксплуатацию передает инвестору – ООО «Сура» общую жилую площадь дома в виде квартир и нежилых помещений без чистовой отделки ориентировочной площадью, определенной в Приложении №1 к договору. Таким образом, ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» обязана передать ООО «Сура» квартиры и нежилые помещения в собственность. Согласно пункту 1 предварительного договора указанная квартира будет располагаться на х этаже многоквартирного с пятью надземными этажами и шестым мансардным этажом, с подвалом жилого дома и состоит из х комнаты, общей полезной площадью ориентировочно 43,8 кв.м., в том числе жилой – 18,4 кв.м., вспомогательной площади - балкона (3,3 кв.м.). На основании п.3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере ххх руб. из расчета начальной цены одного квадратного метра площади жилого помещения в сумме ххх руб., 1 кв.м. вспомогательной площади – ххх руб. ххх 2008 года ООО «Сура» выдало справку об оплате первоначальной стоимости квартиры в размере ххх руб., что также подтверждается квитанциями об оплате истцом в кассу ООО «Сура» на указанную сумму, представленными истцом на л.д.11. Соответственно, обязательство по оплате стоимости квартиры Д. исполнила в полном объеме, фактически являясь соинвестором строительства жилого дома. На основании п.13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ххх 2009 года. Дополнительным соглашением от ххх 2010 года п.13 Предварительного договора №53 от ххх 2008 года внесены изменения, а именно срок заключения основного договора определен не позднее ххх 2011 года. Основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, который до настоящего времени не разрешен. В ООО «Сура» введена процедура банкротства, юридические лица уклоняются от заключения основного договора купли-продажи. В настоящее время строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, истцу квартира № передана по Акту приема-передачи ООО «Сура», вручены ключи от спорного жилого помещения, в котором она проживает и пользуется им на правах собственника. ЗАО Фирма «Чебоксарская керамика» не возражала в проживании и пользовании истцом спорной квартирой, письмом от ххх 2009 года №1038 гарантировала истцу заключение договора купли-продажи квартиры № после ввода дома в эксплуатацию при условии предоставления в судебном порядке доказательств внесения 100% оплаты стоимости квартиры из расчета цены 1 кв.м. не менее ххх руб. На основании изложенного, считает, что между сторонами фактически состоялся договор купли-продажи квартиры, расчет произведен в полном объеме, истец проживает и пользуется спорным жилым помещением на правах собственника, а наличие спора между юридическими лицами не должно влиять на ее права гражданки РФ. ЗАО - фирма «Чебоксарская керамика» обратилось со встречным иском к Д. и ООО «Сура» о признании права собственности на квартиру № дома № по ул.О. г.Чебоксары, указав, что являлось заказчиком строительства данного многоквартирного жилого дома, ему Администрацией г.Чебоксары выданы разрешения на строительство дома № «RU 21304000»-«56» от 04 апреля 2007 года, № «RU 21304000»- «196» от 27 сентября 2007 года, № «RU 21304000» - «228/1» от 26 декабря 2008 года, и предоставлен по договору аренды №301/3438-К от 05 сентября 2007 года земельный участок с кадастровым номером Х площадью Х кв.м. К настоящему времени строительство первого пускового комплекса жилого дома завершено, утвержден акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта. Для осуществления строительных работ с ООО «Сура» заключался договор подряда, кроме этого, для выполнения работ, не выполненных ООО «Сура», заключались другие договоры подряда. ЗАО - фирма «Чебоксарская керамика» как заказчик несло расходы по возведению дома: оплачивало подрядные работы, передавало сырье, вносило арендные платежи за землю, оплачивало и получало технические условия, заключения экспертизы и другие документы, оплачивало подключение к сетям коммуникаций, землеустроительные работы. Тем самым дом создавало для себя, в связи с чем право собственности на квартиру подлежит признанию за ним. Определением суда от ххх 2012 года встречный иск ЗАО - фирма «Чебоксарская керамика» оставлен без рассмотрения ввиду повторной неявки истца по встречному иску на судебное заседание. Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам. ххх 2007 года между ЗАО фирма «Чебоксарская керамика» (застройщиком) и ООО «Сура» (инвестором) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного с пятью надземными этажами и шестым мансардным этажом с подвалом жилого дома, состоящего из 3-х блок-секций, расположенного на земельном участке по адресу: г.Чебоксары, ул. О.. Объем инвестирования определялся исходя из проектной стоимости 1 кв.м. общей площади и устанавливался в размере ххх руб. Застройщик обязался осуществить строительство жилого дома, сдать закончить строительством жилой дом в эксплуатацию в сроки, установленные графиком, пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10-дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору или по его представлению третьему лицу жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям, представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав документы, необходимые для регистрации права собственности инвестора на квартиры. Указывалось, что инвестор вправе совмещать функции подрядчика в строительстве дома, вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц. Он обязался производить финансирование строительства в предусмотренных объемах и сроки, своевременно сообщить заказчику о привлеченных третьих лицах, осуществляющих финансирование строительства с целью получения в собственность жилой площади в виде квартир. В пунктах 1.3, 3.2.2 оговаривалось, что после окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны. ххх 2009 года распоряжением Администрации г.Чебоксары №3842-р утвержден акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта «1-пусковой комплекс многоквартирного жилого дома (квартиры с № по №) в осях «А-Б», «5-6» по ул.О. г.Чебоксары ххх 2008 года между продавцом ООО «Сура» и покупателем Д. заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры под условным номером, расположенной в средней блок-секции многоквартирного с пятью надземными этажами и шестым мансардным этажом с подвалом жилого дома по адресу: г.Чебоксары, ул. О., условная позиция №, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО «Сура». Указывалось, что квартира будет располагаться на х этаже жилого дома по адресу: г.Чебоксары, ул. О., условная позиция №, и состоит из х комнаты общей полезной площадью ориентировочно 43,8 кв.м., в том числе жилой – 18,4 кв.м. Фактическая площадь квартиры подлежала уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами БТИ. Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи предусматривалось, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ххх 2007 года между ООО «Сура» и ЗАО-фирма «Чебоксарская керамика». В пункте 13 оговаривалось, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ххх 2009 года, а в случае возникновения непредвиденных ситуаций срок может быть изменен дополнительным соглашением сторон. Дополнительным соглашением от ххх 2010 года п.13 Предварительного договора №53 от ххх 2008 года внесены изменения, а именно срок заключения основного договора определен не позднее ххх 2011 года. Пунктом 3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере ххх руб. из расчета начальной цены одного квадратного метра площади помещения в сумме ххх руб. Подлежали уплате также целевые взносы и иные платежи, не входящие в цену жилого помещения. Д. данная сумма уплачена в полном размере. По акту приема-передачи от ххх 2009 года Д. от ООО «Сура» передана квартира №, общей площадью 47,1 кв.м., общей площадью без учета лоджий и балконов 43,8 кв.м., жилой площадью 18,4 кв.м., количеством комнат х в соответствии с данными поэтажного плана. ххх 2009 года письмом №1038 ЗАО–фирма «Чебоксарская керамика» гарантировало заключение с Д. договора купли-продажи квартиры № после ввода дома в эксплуатацию при условии предоставления в судебном порядке доказательств внесения 100% оплаты стоимости квартиры из расчета цена 1 кв.м. не менее ххх руб. Согласно списку распределения квартир, утвержденному и.о.генерального директора ЗАО-фирмы «Чебоксарская керамика» ххх 2009 года, квартира № распределена за ЗАО-фирма «Чебоксарская керамика». Из пояснений сторон следует, что ни основные договоры купли-продажи, ни какие-либо дополнительные соглашения относительно сроков его заключения между сторонами не заключались. Поскольку из содержания вышеназванного договора инвестирования от ххх 2007 года усматривается, что каждая из сторон – застройщик и инвестор вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома, суд считает, что данный договор следует рассматривать как договор простого товарищества. Согласно ст. 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. По ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. В соответствии с положениями ст.6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно условиям пунктов 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором – ООО «Сура» денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств. Таким образом, ООО «Сура» при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам. Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках. Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Из вышеуказанного предварительного договора, заключенного ООО «Сура» с истцом Д.усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы. Данный договор квалифицируется судом как договор купли-продажи будущего жилого помещения с условием предварительной оплаты, в связи с чем суд находит, что этот договор заключен с момента его подписания сторонами. В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Истец, исполнившая условия договора о предварительной оплате товара, вправе требовать передачи оплаченного жилого помещения ею в собственность. В соответствии со ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения. При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. ЗАО-фирма «Чебоксарская керамика», являясь застройщиком указанного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО «Сура», принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО «Сура» инвестиций физических лиц ЗАО-фирма «Чебоксарская керамика» не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо предусматривалось право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Сведения, изложенные в заключении ООО «Стройэкспо» по результатам судебной строительно-технической экспертизы (проведенной на основании постановления Следственного управления при МВД по ЧР) от ххх 2010 года и в заключении ООО «Бизнесаудит» (составленном на основании договора с МВД по ЧР), подтверждают фактические затраты ЗАО-фирма «Чебоксарская керамика» и ООО «Сура» при строительстве дома № по ул.О. г.Чебоксары, в том числе - в отношении ООО «Сура» - и за счет денежных средств, полученных за квартиры по предварительным договорам купли-продажи. Таким образом, обязательства по договору инвестиции являются солидарными обязательствами товарищей. В случае неосуществления платежей согласно условиям договора, застройщик вправе был привлечь инвестора к ответственности, предусмотренной главой 4 Договора, то есть в соответствии с действующим законодательством. Ссылки ответчика - ЗАО фирмы «Чебоксарская керамика» на невнесение инвестиций со стороны ООО «Сура» не подтверждаются и не могут иметь последствий для третьих лиц. В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца. Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Квартира № в доме № по ул.О. в г. Чебоксары, как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находятся в фактическом пользовании истца Д., что не оспаривается ответчиками. В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Уклонение ответчика ЗАО-фирмы «Чебоксарская керамика» от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца является правомерным и подлежит удовлетворению. В силу ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по его письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. В обоснование оплаты услуг представителя истец представила квитанцию серии ФМ №198364 от ххх 2011 года на сумму ххх руб. С учетом конкретных обстоятельств дела (характер и объем заявленных требований, объем оказанных представителем истцу услуг по юридической помощи, требований разумности и справедливости, суд считает необходимым удовлетворить требования истца и взыскать с каждого ответчика по ххх руб. в пользу истца на оплату слуг представителя. На основании изложенного, исковые требования Д. удовлетворены в полном объеме. |
Похожие:
 | Обобщение практики рассмотрения Калининским районным судом г. Чебоксары в 2008-2011 г г споров, связанных с кредитными договорами,... | | Калининским районным судом г. Чебоксары и мировыми судьями Калининского района г. Чебоксары в 2011 году |
| Калининским районным судом г. Чебоксары и мировыми судьями Калининского района г. Чебоксары гражданских дел по требованиям о взыскании... | | Анализ судебной практики назначения и изменения Калининским районным судом г. Чебоксары видов исправительных учреждений |
| В соответствии с планом работы Саратовского областного суда на 1 полугодие 2012 г судебной коллегией по гражданским делам проведено... | | Целью обобщения является анализ практики рассмотрения споров, связанных с применением вновь принятого Земельного кодекса РФ и иных... |
| Обобщение судебно-арбитражной практики рассмотрения споров, возникающих по договору перевозки | | Обобщение судебно-арбитражной практики рассмотрения споров, возникающих по договору энергоснабжения |
| Обобщение судебно-арбитражной практики рассмотрения споров, возникающих по договору строительного подряда | | Челябинским областным судом согласно плану работы на первое полугодие 2012 года проведено обобщение судебной практики рассмотрения... |