Отчет №01-в/2012
Скачать 0.67 Mb.
|
| Средняя стоимость аренды 1 кв. м. в год составит: (506,48+1130,77+926,27) /3 = 854,51 ~ 855 рублей На основании анализа представленной информации и произведенных расчетов величина арендной платы за объект оценки, полученная методом сравнительного анализа (без учета НДС) округленно составляет 855 рублей за 1 кв.м. в год. Т  аким образом, рыночная стоимость арендной платы нежилых помещений общей площадью 82,97 кв.м. полученная методом сравнительного анализа (без учета НДС) округленно составляет 71000 (Семьдесят одна тысяча) рублей в год.1 8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМОценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Таким образам, настоящий подход подразумевает, что цена помещения, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет после сдачи помещения в аренду. Процесс расчета стоимости доходным подходом состоит из трех этапов: сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций и т.д.; прогнозирование денежных потоков, которые собственность, вероятно, будет генерировать в будущие периоды; пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость подходами капитализации. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации или дисконтирования. Метод капитализации доходов позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта. 18.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, 18.2. Расчет коэффициента капитализации Определение коэффициента капитализации является составной частью процесса оценки. Требуемая норма отдачи для инвестора есть функция делового риска, финансового риска и риска ликвидности, которые присущи бизнесу. Чем выше степень риска, тем выше норма отдачи, требуемая инвестором. Средневзвешенная стоимость капитала является ставкой дисконтирования, представляющая собой требуемую норму отдачи капитала, необходимую для оправдания инвестиций. Наиболее корректным подходом, по нашему мнению, для определения коэффициента капитализации является использование статистических результатов. Поэтому мы были вынуждены использовать подход кумулятивного построения. Для начала определяем безрисковую ставку. В качестве последней принимается ставка рефинансирования Центрального Банка России -8,0%.  Отчет 01-в/2012 г.22  Также основные премии за риск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную ликвидность (от 0% до 5%, нами определена в размере 1 %) и премия за менеджмент (также от 0% до 5%, нами определена в размере 2 %), премия за альтернативный риск (от 0% до 5% нами определена в размере 5 %) и т.д.Таким образом, коэффициент капитализации определен нами в размере 25%. Расчет коэффициента капитализации методом построения
18.3. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования Стоимость объекта рассчитывают по формуле: х N „ 1 , где r)n 1) PV - текущая стоимость денежного потока, CF - годовой поток дохода, г - ставка дисконтирования; п - прогнозные периоды; N - горизонт расчета. Стоимость объекта недвижимости в последний прогнозный год определяют по следующей формуле: V=CF/K, где: V - стоимость объекта недвижимости в последний год расчетного периода; CF - поток дохода за последний год расчетного периода; К - ставка капитализации. Оценка ставки арендной платы для объекта оценки Ставка арендной платы для объекта оценки определена в соответствии с фактическим состоянием оцениваемого объекта и на основании анализа рынка аренды нежилого площадей в населенных пунктах Вурнарского района составляет 60- 150 рублей /кв.м. в месяц. Для расчета ставка арендной платы принята в размере 70 рублей в месяц. 2) Оценка операционных расходов В состав операционных расходов включены затраты на текущий ремонт объекта, а также затраты по содержанию объекта оценки в течение года. Оценка затратна ремонт здания Затраты на текущий ремонт зависят от возраста здания и его состояния. В связи со спецификой аттестационной работы, Оценщик не располагает данными о фактических затратах на текущий ремонт объекта. Собственные исследования Оценщика, показали, что затраты на текущий ремонт объекта оценки не потребуются.  Отчет 01-в /2012 г.23 3) Оценка инвестиционных затрат  Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии и проведение капитального ремонта в ближайшем времени не планируется, в результате инвестиционные затраты будут равны нулю.4) Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков Движение денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода. Первый (наивысший) уровень - это потенциальный валовой доход, который предполагает, что все полезные площади объекта арендованы на целый год. Второй уровень - действительный валовой доход рассчитывается путем вычета потерь от недозагрузки площадей. Коэффициент от недоиспользования площадей в данном случае не учитывается, так как в качестве аналогов брались арендные ставки для общей площади сдаваемых помещения. Третий уровень - чистый операционный доход показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, которые по предоставленным данным для данного помещения составляют 60%. Четвертый уровень -поступление денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат. Коэффициент капитализации принимается равным 25 %. Нежилые помещения общей площадью 82,97 кв.м.
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Представляю вашему вниманию отчёт главы и администрации Кизеловского муниципального района за 2012 год | | Росстата от 27. 07. 2012 №423. Начиная с отчета за январь 2014 года отчет представляется на бланке, утвержденном приказом Росстата... |
| Основание для проведения проверки: удостоверения №3 от 25. 09. 2012 года, №6 от 07. 12. 2012 года и распоряжения главы Нижнедевицкого... | | Директор Департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России |
 | | Директор Департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России | |
| Данный отчёт содержит информацию об основных результатах, потенциале и условиях функционирования Муниципального автономного общеобразовательного... | | Основной задачей отдела является правовое обеспечение деятельности территориальной администрации |
| Итоги выполнения федеральных, краевых и городских целевых программ в 2012 году 88 | | Отчет по ремонтам, Отчет по простоям, Отчет по выработке транспортных средств, Отчет по пробегу, Отчет по наработке оборудования,... |