Отчет №01-в/2012
Скачать 0.67 Mb.
|
16. РАСЧЕТ РЫЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод наиболее соответствует оцениваемому объекту. Затратный подход Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и, исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по  Отчет 01-в /2012 г.17 назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта (либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной (либо продающей - для машин и оборудования) организации и инвестора. Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость - различные понятия Сравнительный подход. Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Доходный подход. Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта. Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который О  тчет 01-в /2012 г. 18базируется на стабильных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков, который наиболее приемлем при переменных денежных потоках (первичные инвестиционные вложения, а затем периодические потоки дохода и доход от реверсии - продажи объекта). Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить какие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной целью владения которой является получение дохода. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Определение итогового значения рыночной стоимости объекта. Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки. 17. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были предложены на рынке. Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. 17.1. Расчет ставки арендной платы Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе средней арендной платы, получаемой владельцами данного имущественного комплекса и сопоставимых объектов. Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, наличие парковки для автотранспорта и охраны. В таблице приведены корректировки арендных ставок для сопоставимых объектов.  Отчет 01-в/2012 г.19
Корректировки мы вводили экспертным подходом. При этом мы считали, что оцениваемый объект сдан в аренду. Корректировка на местоположение, предполагает их удаленность от центра пос. Вурнар и транспортную доступность. Корректировка на расположение в данном случае учитывает тот факт, что объекты, расположенные на первых этажах. Корректировка на наличие отдельного входа проводилась исходя из предположения, что его наличие предпочтительнее. Корректировка на наличие парковки не проводилась, так как у всех аналогов парковка стихийная на улице. Корректировка на наличие охраны предполагает, что охрана на входе в здание предпочтительнее. Корректировка, учитывающая необходимость проведения ремонта не проводилась, так как все аналоги находятся в рабочем состоянии. Корректировка на разрешенный вид деятельности предполагает, что размещения общественного питания является более выгодным по сравнению с содержанием помещения под офис. Корректировка на дату размещения производилась на основании индекса потребительских цен в 2010 году - 108,4% (источник информации данные Росстата, сайт: http://www.gks.ru/bgd/free/bO4_O3/lssWWW.exe/Stg/dO3/l.htm), в 2011 году по сравнению с 2012 году индекс с начала года составил 102,7% (источник информации данные Росстата, сайт: http://www.gks.ru/bgd/free/bO4 03/fssWWW.exe/Stg/dQ3/26ozen8.htm). Результаты расчета рыночной стоимости аренды оцениваемого здания приведены ниже. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость аренды 1 кв. м общей площади сдаваемого помещения. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Представляю вашему вниманию отчёт главы и администрации Кизеловского муниципального района за 2012 год | | Росстата от 27. 07. 2012 №423. Начиная с отчета за январь 2014 года отчет представляется на бланке, утвержденном приказом Росстата... |
| Основание для проведения проверки: удостоверения №3 от 25. 09. 2012 года, №6 от 07. 12. 2012 года и распоряжения главы Нижнедевицкого... | | Директор Департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России |
 | | Директор Департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России | |
| Данный отчёт содержит информацию об основных результатах, потенциале и условиях функционирования Муниципального автономного общеобразовательного... | | Основной задачей отдела является правовое обеспечение деятельности территориальной администрации |
| Итоги выполнения федеральных, краевых и городских целевых программ в 2012 году 88 | | Отчет по ремонтам, Отчет по простоям, Отчет по выработке транспортных средств, Отчет по пробегу, Отчет по наработке оборудования,... |