Отчет №01-в/2012
Скачать 0.67 Mb.
|
8.3. Анализ месторасположения объекта оценки
ВЫВОДЫ
9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено следующее: Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.  Отчет 01-в/2012 г.14 10. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ Анализ рынка: Информация собираемая из средств массовой информации (газеты «Из рук в руки», на интернет сайтах: -http:/www.gov.cap.ru/ -http://market.elec.ru/ Информация по земле: -Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. №11 «а»102-р; -Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р; -Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики 206 утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики» от 23.01.2008 г. №11 «а»2. Информация по рискам: -Безрисковая ставка-журнал «Эксперт» (http:/www.expert.ru) -поправка на риск вложений в регион- электронный сайт рейтингового агентства «Эксперт РА» ( http:/www.raexpert.ru). Другие источники: -Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №11 «а»35-ФЗ от 29.07.1998г. (с изменениями и дополнениями); -Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года№№ 254,255,256;
- ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" Утверждены Приказом №446 Госражданстроя от 24 декабря 1986 г.; - Сборник №4 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. Издательство литературы по строительству М. 1972г.; -Сборник «Индексы цен в строительстве» №44,, «Ко-инвест», 2003 г.; -Письмо № 18769-АП/08 от15.07.2011 г. Рекомендуемые к применению в III квартале 2011 года индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат. 11. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И У СТАН ВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ -Технический паспорт на нежилые помещения №1-11 находящиеся в двухэтажном кирпичном здании -(литер А-02) от 21.04.2009 года (инв. №Р09/1343-А-02). -Свидетельство о государственной регистрации права выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике от 20 мая 2009 года серия 21 АА №621623. 12 ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ Подписавший данный отчет оценщик настоящим заявляет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
 Отчет 01-в/2012 г.15   личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.
. Жамков 13. ОСНОВНЫЕ ПОНИЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ОБЩАЗ^ЬНЫЕ| СООТВЕТСТВИИ С ФСО-1 РАЗД. ф^^ ЕНЕНИЮ В Оценщик К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости Совершении сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Рыночная стоимость (определяется при целях оценки- при изъятии имущества для гос. нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров ( наблюдательного совета) общества, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставной капитал, при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. Инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки, при этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен). Отчет 01-в/2012 г.16 Ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих рыночным.). Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, в частности определяется для целей налогообложения) 14. ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В соответствии со Стандартами оценки, проведение оценки включает в себя следующие этапы:
15. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы: • Изучение и анализ документов об объекте оценки:
• Сведение результатов расчетов рыночной стоимости, полученных различными методами: на данном этапе были проанализированы результаты расчетов стоимости по различным методикам и сделан вывод относительно итоговой величины (взвешенной оценки) рыночной стоимости объекта. |
плата услуг оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостьюПохожие:
 | Представляю вашему вниманию отчёт главы и администрации Кизеловского муниципального района за 2012 год | | Росстата от 27. 07. 2012 №423. Начиная с отчета за январь 2014 года отчет представляется на бланке, утвержденном приказом Росстата... |
| Основание для проведения проверки: удостоверения №3 от 25. 09. 2012 года, №6 от 07. 12. 2012 года и распоряжения главы Нижнедевицкого... | | Директор Департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России |
 | | Директор Департамента государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России | |
| Данный отчёт содержит информацию об основных результатах, потенциале и условиях функционирования Муниципального автономного общеобразовательного... | | Основной задачей отдела является правовое обеспечение деятельности территориальной администрации |
| Итоги выполнения федеральных, краевых и городских целевых программ в 2012 году 88 | | Отчет по ремонтам, Отчет по простоям, Отчет по выработке транспортных средств, Отчет по пробегу, Отчет по наработке оборудования,... |