Практическое пособие для желающих заняться управлением многоквартирными домами
Скачать 1.89 Mb.
|
Вопрос 154. В прошлом году мы выбрали управляющую организацию и заключили с ней договор на 3 года. В этом году мы решили создать ТСЖ и сами управлять нашим домом. Имеем ли мы право - досрочно расторгнуть договор с управляющей организацией? Ответ: Если это предусмотрено в договоре, то можно, а если нет, то придется ждать окончания срока действия договора. Досрочно можно расторгнуть, если управляющая организация не выполняет условий договора (п.8.2 статьи 162 ЖК РФ). Вопрос 155. Похоже, что в нашем доме некому проявить инициативу по организации собрания по выбору способа управления! Что с нами будет? Ответ: Согласно статье 161 ЖК РФ «любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию». Вот Вы и обратитесь! Кроме того, согласно той же статье орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс также проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. Орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия заключенного по результатам открытого конкурса договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Вопрос 156. Обязательно ли нам заключать договор управления в письменном виде? Сейчас же их ни у кого нет, а дома управляются! Ответ: Согласно статье 162 ЖК РФ «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания». Таким образом, Закон требует заключения договора в письменном виде. Вопрос 157. В чем основной смысл договора управления многоквартирным домом? Ответ: По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.2 ст.162 ЖК РФ). Обратите внимание на то, что в договоре должны быть обязательства не только по содержанию и ремонту общего имущества, но и обязательства по предоставлению коммунальных услуг. Иначе это договор не на управление, а на техническое обслуживание дома и, соответственно должна быть другая цена договора (меньше на долю затрат на управление). Вопрос 158. Каковы основные требования к тексту договора управления многоквартирным домом? Ответ: В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны (п. 3 ст. 162 ЖК РФ): 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Вопрос 159. Я живу на втором этаже и никогда не пользуюсь лифтом. Могу ли я согласовать с управляющей организацией и внести в договор управления соответствующее изменение, чтобы не платить за лифт? Ответ: У Вас два законодательных препятствия в этом вопросе! Первое – «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме» (п.4 ст. 162 ЖК РФ). Второе – лифт относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а оно должно содержаться за счет всех собственников (даже живущих на первом этаже). Однако, если общее собрание поддержит Вас, а управляющая организация не будет возражать, то у Вас есть шанс внести соответствующее изменение в договор. Но если кто-нибудь из собственников обратиться в суд о признании незаконным этого действия (а «доброжелателей» у нас немало), то дело может быть Вами проиграно. Удачи Вам! Вопрос 160. На какой срок по Закону можно заключать договор управления? Ответ: Согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ обычно договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а договор по итогам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, заключается на срок от года до трех лет. Вопрос 161. В каких случаях собственники помещений могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке? Ответ:
Вопрос 162. Мы создали ТСЖ в нашем доме. Нам необходима техническая документация на дом. Где ее взять? Ответ: Согласно п. 10 статьи 162 ЖК РФ «управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме». Таким образом, Вам надо обратиться в управляющую организацию, которая ранее управляла Вашим домом. Если она не передаст, то смело обращайтесь в суд! Техническая документация на дом принадлежит собственникам помещений в доме и должна передаваться безвозмездно (письмо Минрегионразвития от 20 декабря 2006 года № 14313-рм/07). Состав документации определен в п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Вопрос 163. Мы заключили договор управления с одной из управляющих организаций на год, посмотрели, как она работает, и решили выбрать другую. Выбрали другую, а первая говорит, что будет работать еще год, так как мы поздно приняли решение. Правы ли они? Ответ: Если Вы не предупредили первую управляющую организацию до истечения срока действия договора с ней, то, согласно п. 6 ст. 162 ЖК РФ «при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором». Таким образом, Вам или придется работать еще год с этой управляющей организацией или проводить собрание и принимать решение о расторжении договора на управление с ней в связи с невыполнением ею обязательств по договору (а это еще надо доказывать, возможно, и в суде!). Вопрос 164. Мы заключили договор на управление с новой управляющей организацией и теперь уже больше месяца нет ни старого, ни нового дворника! Есть ли какой-то обязательный срок начала работы новой организации? Ответ: Согласно п. 7 ст. 162 ЖК РФ «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». Посмотрите свой договор! Если там срок не более месяца – можете расторгать с этой фирмой договор в одностороннем порядке! Вопрос 165. В договоре управляющей организации предлагается представлять нам отчет о ее работе во втором квартале следующего года. Не поздно ли это и законно ли? Ответ: Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год». Таким образом, если Вы подписали этот договор, то предоставление отчета во втором квартале – законно! Вопрос 166. Мы живем с соседом в двухквартирном деревянном доме. Квартиры у нас приватизированы. Администрация поселка настаивает провести у нас собрание по выбору способа управления. Какой нам способ больше подходит? Ответ: На мой взгляд, лучше выбрать способ непосредственного управления, который описан в ст. 164 ЖК РФ следующим образом: 1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. 2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. 3.На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Вопрос 167. Сейчас все вопросы по содержанию жилья возлагаются на людей! Остались ли какие-нибудь обязательства по этому вопросу за органами власти? Ответ: Согласно статье 165 ЖК РФ: 1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления: 1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм; 2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов; 3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. 2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг. Так что, обращайтесь в администрацию поселения за финансовой помощью при капитальном ремонте дома и необходимой Вам информацией. Она обязана помочь при капремонте и предоставить нужную информацию. Вопрос 168. Продлена ли приватизация квартир? Ответ: Да, приватизация продлена до 2012 года! Вопрос 169. Живу в приватизированной квартире. Не хочу, чтобы наследники поссорились из-за нее. Можно ли ее отдать обратно государству и до какого срока это можно сделать? Ответ: Можно до 2012 года! ФЗ №189 от 29.12.04г. Вопрос 170. Действует ли сейчас Закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»? Ответ: Этот закон отменен ФЗ №189 от 29.12.04 г. Вопрос 171. Существует много нормативных актов не очень согласующихся с ЖК РФ, а в некоторых случаях и противоречащих ему! Как действовать в этой ситуации? Ответ: Эти акты применяются в части, не противоречащей ЖК РФ (п.1 ст.4 ФЗ № 189 от 29.12.04 г.). Вопрос 172. Слышал, что все ЖСК должны переоформиться в ТСЖ. Так ли это? Ответ: Да, такое требование было, но сейчас оно отменено законом от 30 июня 2006 года №93-ФЗ. Вопрос 173. В нашем ТСЖ расходы на управление распределяются на собственников квартир без учета занимаемой площади. Правильно ли это? Ответ: Если это решение принято на общем собрании собственников помещений единоголасно всеми собственниками помещений в доме до вступления в силу ЖК РФ (1 марта 2005 года), то оно имеет силу и сейчас. Если после указанной даты, то распределение этих затрат должно быть пропорционально занимаемой площади! Вопрос 174. Мы хотели бы оформить придомовую территорию в общую долевую собственность. Как нам это сделать? Ответ: Об этом вот что сказано в ст. 16 189-ФЗ от 29. 12.04 г.: 1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. 5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. |
Похожие:
 | Всем известно, что квартира с евроремонтом в многоквартирном доме, у которого крыша течет, трубы проржавели, подъезды грязные, стоит... |  | В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах и создания единых методологических основ деятельности организаций,... |
| Администрация мо «Город Мирный» проводит отрытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами... | | Администрация мо «Город Мирный» проводит отрытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами... |
| Многоквартирными домами в системе жкх в условиях конкуренции и нестабильности рынка | | Главным управлением «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» государственной услуги «Лицензирование предпринимательской... |
| ЖК, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, Правил предоставления... | | ЖК, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, Правил предоставления... |
| ЖК, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, Правил предоставления... | | Ание – Государственная услуга по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Предоставление... |