Практическое пособие для желающих заняться управлением многоквартирными домами
Скачать 1.89 Mb.
|
Вопрос 45. Наш дом признан аварийным и подлежащим сносу. Дом наш одноэтажный на два хозяина (две приватизированные квартиры). Нам пришло по почте заказным письмом требование администрации органа местного самоуправления о его сносе в течение года нашими силами! Законно ли требование администрации? Что нам делать? Ответ: Требование законно. Вы – собственники и обязаны содержать Ваши квартиры и общее имущество дома в надлежащем состоянии. Что делать? Первый вариант - Вы можете временно переселиться к родственникам, снести дом и на его месте поставить новый (возможно капитально отремонтировать старый)! Второй вариант – если Вы не осуществите первый вариант, то администрация может изъять земельный участок для муниципальных нужд путем выкупа с учетом стоимости дома и земельного участка (земельный участок должен быть Вами оформлен в собственность). Дом, подлежащий сносу, очень мало стоит (на дрова), а земельный участок может стоить солидные суммы! Поэтому поторгуйтесь с муниципалитетом и возможно получите от него квартиры или суммы, достаточные для покупки квартир. Третий вариант – администрации не нужен Ваш земельный участок! В этом случае посмотрите, не требовался ли капитальный ремонт Вашему дому до того дня, когда Вы приватизировали свою квартиру!? Если да, то капитальный ремонт должна сделать администрация, как бывший собственник (Закон о приватизации) и Ваш дом может быть после этого выведен из разряда подлежащих сносу домов. Если – нет, то Вам остается только первый вариант и просить помощи у государства для его осуществления. Помните, что государственная жилищная инспекция имеет право штрафовать Вас за ненадлежащее содержание дома, квартиры и придомовой территории. Вопрос 46. Можно ли собственника квартиры выселить, если он нарушает права и законные интересы соседей (шум, драки по ночам) или правила пользования жилыми помещениями? Ответ: Нельзя! Его можно штрафовать (от 5 до 20 минимальных размеров оплаты труда) за ненадлежащее содержание квартиры и шум, посадить в тюрьму за нарушение законов и делать это многократно! Но если он исправно оплачивает счета за квартиру, коммунальные услуги и штрафы, то из квартиры его не выселить! Из тюрьмы он также вернется в свою квартиру, если ее не конфискуют за долги или по другим основаниям. Если Вам не нравится жить с ним в одном доме, то Вам придется искать обмен и переезжать в другой дом! Выселять по этой причине можно только граждан, пользующихся жилым помещением по завещательному отказу и граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Вопрос 47. В расчетных листках за ЖКУ есть строка – «техобслуживание». Нам говорят, что это плата за содержание и ремонт общего имущества дома! А что входит в состав общего имущества дома? Ответ: Основные составляющие общего имущества следующие: 1). Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одной квартиры в данном доме (чердаки, технические подвалы, лифтовые шахты, лестничные площадки и т.п.). 2). Инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры в данном доме (водопровод, система отопления, газоснабжения и т.п.). 3). Строительные конструкции здания (крыша, стены, панели перекрытий и т.п.). 4). Земельный участок (придомовая территория, определенная в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о строительной деятельности). 5). Элементы озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания данного дома объекты, расположенные на придомовой территории (сооружения на детских площадках, клумбы, деревья и кусты, сараи для дров и т.п.). Подробно о составе общего имущества в многоквартирном доме вы можете узнать из «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. Вопрос 48. Инженерные системы состоят из многих элементов и имеют большую протяженность! Кто, за какую часть несет ответственность и обязан содержать ее за свой счет? Ответ: 1). Все сети вне стен дома должны обслуживаться ресурсоснабжающей организацией, а если в доме установлены обще домовые счетчики, то их эксплуатационная ответственность до соединения со счетчиком (по электросетям – до клемм вводных шкафов). 2). Организация, осуществляющая техническое обслуживание общего имущества дома и получающая за это плату, указанную в расчетном листке в строке «техобслуживание» отвечает за состояние сетей в следующих границах: - по водопроводу (горячая и холодная вода) – от места соединения общедомового счетчика (включая сам счетчик) до первого запорного устройства в квартире на ответвлении от стояка; - по системе теплоснабжения – от общедомового счетчика вся система, включая батареи отопления; - по электроснабжению – от входных клемм вводного шкафа до индивидуального счетчика в квартире; - по газоснабжению – от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью до первого запорного устройства на ответвлении от стояка. 3). Собственники квартир отвечают за состояние сетей внутри квартиры, начиная с первого запорного устройства на ответвлении от стояков водоснабжения и газоснабжения и от электросчетчика, оплачивают их ремонт и замену дополнительно к оплате за техобслуживание общего имущества дома. Вопрос 49. Я живу на первом этаже, и хотел бы отгородить часть подвала и сделать себе там мастерскую. Кроме того, хотел бы и место в подъезде отгородить, которое отведено под колясочную, но никем не используется? Возможно ли это, и что надо для этого мне сделать? Ответ: Согласно п. 3 статьи 36 ЖК РФ «уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции». Таким образом, Вам следует: Во-первых, получить письменное согласие всех собственников помещений в доме (решение общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования). Во-вторых, подготовить и утвердить в установленном порядке проект реконструкции подвала или колясочной, выполнить реконструкцию, сдать по акту выполненные работы по реконструкции приемочной комиссии органа местного самоуправления и зарегистрировать в уполномоченных органах изменение размера своего имущества и размера общего имущества дома, а также внести в установленном порядке необходимые изменения в технический паспорт дома и квартиры. Вопрос 50. На придомовой территории установлена детская горка, качели и скамейки. По вечерам и ночам там устраивают свои посиделки бомжи и нарушают спокойствие жителей. Имеем ли мы право - установить забор и запереть на ночь детскую площадку? Ответ: Имеете право! Для этого надо принять соответствующее решение на общем собрании собственников помещений в Вашем доме, «сброситься» на забор, найти подрядчика, принять у него выполненную работу и определить порядок открытия и закрытия детской площадки (основание - ст.36 ЖК РФ). Вопрос 51. Говорят, что доля в праве общей собственности на землю вокруг дома пропорциональна размеру общей площади квартиры. Можно ли мне около дома выделить мою долю земельного участка, чтобы я сама решила, как мне его использовать (хотелось бы поставить ларек по торговле пирожками)? Ответ: Нельзя! Согласно статье 37 ЖК РФ «собственник … не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Выделить долю в натуре нельзя, а ларек поставить можете, если согласуете условия установки ларька с собственниками помещений в Вашем доме и соответствующими службами («пожарники», «санитары», «архитекторы» и т.п.). Вопрос 52. В нашем доме идет сбор средств на установку забора вокруг дома. Собирают одинаковую сумму с каждой квартиры, да и суммы большие (на кованый забор)! Живу я одна в однокомнатной квартире, пенсионерка. Могу ли я отказаться от внесения своей доли? Мне этот забор не нужен! Ответ: От внесения своей доли Вы отказаться не можете, если решение об установки забора принято на общем собрании собственников помещений в Вашем доме большинством в две трети голосов. Но доля Ваша должна соответствовать доле в праве общей собственности на общее имущество (пропорционально общей площади Вашей однокомнатной квартиры), т. е. значительно меньше, чем Вам предлагают внести! Расчет такой – стоимость забора делится на общую площадь всех квартир в доме и умножается на площадь Вашей квартиры! Это и будет та сумма, которую имеют право с Вас требовать для постройки забора! Такой же порядок расчета расходов на содержание общего имущества в доме. Вопрос 53. Я купил две квартиры и хочу объединить их в одну, при этом не хочу ломать стены, поскольку есть техническая возможность отгородить часть лестничной площадки и сделать одну общую дверь на обе квартиры. Как мне это оформить, что бы было все законно? Ответ: По существу, Вы хотите присоединить часть общего имущества дома. Это можно сделать только при согласии всех собственников помещений в Вашем доме. Получив письменное согласие в форме протокола общего собрания, Вы должны заказать проект реконструкции, получить в органе местного самоуправления разрешение на реконструкцию, выполнить реконструкцию и сдать ее по акту приемочной комиссии органа местного самоуправления. Если бы Вы решили объединить эти квартиры без использования лестничной площадки, а путем выполнения дверного проема в перегородке между квартирами, то Вам не надо было бы согласия даже ближайших соседей. Ну, а проект и все прочее остается обязательным и в этом случае! Вопрос 54. Я занимаю маленькую комнату в большой коммунальной квартире, а остальные комнаты занимает большая семья. Недавно они где – то услышали, что из общей площади кухни и коридора им принадлежит часть, пропорциональная площади их комнат. На основании этого они хотят построить перегородки в коридоре и на общей кухне. Я не согласна с их планами! Правы ли они? Ответ: Они не правы! Согласно статье 41 ЖК РФ изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире. Кроме того, в статье 42 ЖК РФ прямо говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Пригласите жилищного инспектора, и он объяснит им, что они не правы! Вопрос 55. Недавно от соседей по дому узнала, что мой сосед по коммунальной квартире продает свою комнату, а мне даже не предложил ее купить! Слышала, что есть какие - то преимущества у меня в этом случае. Так ли это? Ответ: Да! Согласно статье 42 «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки…». Таким образом, сосед в первую очередь должен был Вам предложить купить его комнату. Вам при этом надо убедиться, что она оформлена у него в собственность! Если Вы сойдетесь в цене, то комната будет Вашей! Вопрос 56. Мы с соседями по коммунальной квартире решили сброситься на ремонт общего коридора и кухни, но заспорили о том, сколько должен внести денег каждый из нас. Одни говорят, что надо поровну с каждой комнаты, другие говорят, надо поровну с каждого человека! А как правильно? Ответ: В соответствии со статьей 43 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире пропорциональна площади занимаемых собственником комнат. Поэтому стоимость ремонта разделите на площадь всех комнат, а затем умножьте полученную сумму на площадь Вашей комнаты – это и будет Ваша доля в оплате ремонта! Вопрос 57. Нашим домом управляет управляющая организация. В договоре, который она дала нам подписать есть условие о том, что она имеет право в наших интересах производить реконструкцию здания и использовать нежилые помещения и земельный участок. Законно ли данное условие договора? Ответ: Незаконно! Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. По решению общего собрания собственников функции управления переданы в Вашем случае управляющей организации, но только функции управления, а не распоряжения общим имуществом многоквартирного дома! Функции распоряжения общим имуществом многоквартирного дома остаются за общим собранием собственников помещений в этом доме! Поэтому всякое предложение управляющей организации «о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме» должно быть обязательно одобрено двумя третями голосов на общем собрании собственников помещений в этом доме! На тех же условиях управляющая организация имеет право использовать земельный участок, а также общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, запись в договоре с управляющей организацией противоречит законодательству, а значит - ничтожна и не подлежит исполнению! Управляющая организация в каждом из этих случаев должна обращаться за разрешением к общему собранию собственников помещений, как к основному органу управления многоквартирным домом! Вопрос 58. Чем можно подтвердить тезис, что высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме? Ответ: 1). Только общее собрание собственников выбирает способ управления домом. 2). Только общее собрание может принять решение не создавать ТСЖ и не избирать управляющую организацию, а управлять домом самим общим собранием (непосредственное управление). 3). Даже если орган местного самоуправления на основе конкурса выбрал для управления домом управляющую организацию, общее собрание собственников может отказаться от нее, и выбрать другую управляющую организацию или другой способ управления! 4). Только общее собрание имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома! 5). Только на общем собрании утверждается смета на очередной год по содержанию, ремонту и реконструкции общего имущества! Вопрос 59. У нас создано ТСЖ уже несколько лет назад, но собрания проводятся не каждый год! Является ли это нарушением законодательства? Ответ: Да, является! Согласно статье 45 ЖК РФ «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание…» Вопрос 60. Есть ли какой – то общий порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме? Ответ: Да, есть! Он приведен в статье 45 ЖК РФ. Основные положения следующие: 1). Собрания бывают «годовые» и «внеочередные»! 2). Сроки и порядок проведения годового общего собрания устанавливается внеочередным общим собранием, на нем же и решается вопрос о порядке уведомления о принятых решениях на годовом собрании. 3). Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в данном доме (например - собственника помещения, где расположен магазин, или собственника любой квартиры, или администрации местного самоуправления, в собственности которой есть квартиры в доме). 4). В собрании должны принимать участие собственники (или их представители) помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 5). Инициатор собрания должен за десять дней до даты проведения собрания оповестить каждого собственника помещений в данном доме заказным письмом или под расписку. Если общим собранием определено специальное место для оповещения собственников о проведении собраний и информирования собственников по другим вопросам, то он должен вывесить сообщение о проведении собрания на этом месте. |
Похожие:
 | Всем известно, что квартира с евроремонтом в многоквартирном доме, у которого крыша течет, трубы проржавели, подъезды грязные, стоит... |  | В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах и создания единых методологических основ деятельности организаций,... |
| Администрация мо «Город Мирный» проводит отрытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами... | | Администрация мо «Город Мирный» проводит отрытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами... |
| Многоквартирными домами в системе жкх в условиях конкуренции и нестабильности рынка | | Главным управлением «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» государственной услуги «Лицензирование предпринимательской... |
| ЖК, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, Правил предоставления... | | ЖК, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, Правил предоставления... |
| ЖК, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, Правил предоставления... | | Ание – Государственная услуга по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Предоставление... |