Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных
Скачать 0.52 Mb.
|
В-третьих, существенное значение придается заблуждениям относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Тождества предмета может оказаться недостаточно для полного соответствия этого предмета намерениям стороны. Например, купив квартиру, было намерение ее перепланировать с целью более полного удовлетворения своих потребностей в жилье. Однако выяснилось, что этот дом признан историко-архитектурным памятником и поэтому перепланировке не подлежит. Если такое несоответствие значительно снижает возможности его использования по назначению, сделка может быть признана недействительной. Судебная практика не относит к числу существенных заблуждений наличие в жилом помещении легкоустранимых дефектов: сторонам можно решить спор путем предъявления дополнительных требований по такой сделке, связанных с нарушением ее условий о предмете. Напротив, дефекты, затрудняющие либо значительно снижающие возможность использования его по назначению, таковыми признаются (промерзающие стены, непригодное оборудование и т.д.). Лицом, управомочеиным на предъявление иска, является сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. Основным последствием признания этой сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кроме того, заблуждавшаяся сторона вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. При этом вина другой стороны может иметь только форму небрежности, так как умышленная форма вины свойственна сделке, совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ). Если вина другой стороны не доказана, заблуждавшаяся сторона обязана возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб. Пункт 1 статьи 179 ГК РФ предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. Сделка может быть признана недействительной, если она совершена: во-первых, под влиянием обмана; во-вторых, под влиянием насилия; в-третьих, под влиянием угрозы; в-четвертых, под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; в-пятых, вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка). Обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение. Судам следует учитывать, что обман приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки. Насилием считается непосредственное физическое воздействие на личность участника сделки - либо непосредственно на сторону, если ею является гражданин, либо на представителей (работников) и органы юридического лица. Оно может выражаться в нанесении побоев, телесных повреждений, убийствах, причинении физических страданий, ограничении либо лишении свободы передвижения. Насилие может выражаться далее в воздействии на имущество стороны - уничтожении либо повреждении имущества, захвате его. Насилие может осуществляться как по отношению к стороне в сделке, так и по отношению к близким стороне лицам (детям, родителям, супругу), к ее контрагентам. Насилие не обязательно должно быть уголовно наказуемым, но всегда должно быть противоправным. Употребление власти начальником по отношению к подчиненному для принуждения его к совершению сделки есть также разновидность насилия (объявление взыскания, понижение в должности, лишение вознаграждения и т.д.). Судам необходимо обращать внимание на то, что насилие направлено не на получение согласия на совершение сделки, которого быть не может, а на понуждение к совершению действий, которые бы создавали видимость такого согласия. Для насильника важно получить подпись под договором, подпись под заявлением, иными документами, необходимыми для того, чтобы сделка считалась совершенной. Угроза также может считаться основанием недействительности сделки, если она стала причиной несоответствия воли (действий), выраженной в сделке, подлинной воле лица, совершившего ее. Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица с целью принудить его к совершению сделки под страхом применения физического насилия, причинения нравственных страданий, распространения сведений, порочащих деловую репутацию, оглашения сведений о финансовом положении либо совершения какого-либо иного противоправного действия. Следует отличать угрозу от насилия. В отличие от насилия угроза: во-первых, состоит в психическом, но не в физическом, воздействии; во-вторых, имеет место при наличии как неправомерных, так и правомерных действий, если они были направлены на принуждение контрагента вступить в сделку; в-третьих, она должна носить реальный, а не предположительный характер (лицо, совершающее сделку под угрозой, должно сознавать возможность ее исполнения; в-четвертых, угроза должна быть "существенной" или "значительной" исходя из значимости тех ценностей, которым она создавала опасность. Под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителя стороны с другой стороной, направленный против интересов представляемой стороны. Эта сделка может быть квалифицирована как особый случай обмана - обман представителем представляемого лица по сговору с другой стороной. В результате этого сговора сторона либо лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия (продажа по заведомо заниженной цене либо покупка по заведомо завышенной цене), либо приобретает дополнительные обременения (покупка дома с нанимателями). Не имеет значения цель, с какой совершался такой сговор, получили ли какую-либо выгоду от этого представитель и другая сторона. Следует учитывать, что нарушение представителем своих обязанностей перед доверителем, а также превышение им своих полномочий не должно рассматриваться в качестве основания признания сделки недействительной (ст. 183 ПС РФ). Стечение тяжелых обстоятельств вынуждает лицо действовать не вполне по своей воле, поскольку эти обстоятельства не всегда предоставляют ей возможность выбора. Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и т.п. причины заставляют быть менее разборчивым в выборе покупателей, продавцов, и т.д. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной. Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: зная о стечении тяжелых обстоятельств, она умышленно совершает сделку на крайне невыгодных для этой стороны условиях. При этом судом не должен приниматься во внимание характер действий недобросовестной стороны, поскольку она может действовать активно, а может просто давать согласие на совершение сделки. Не требуется устанавливать и факт получения этим лицом особой выгоды от такой сделки. При признании сделки недействительной по одному из оснований, указанных в статье 179 ГК РФ применяются специальные последствия: Потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, взыскивается в доход Российской Федерации. Кроме этого, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб, который должен быть доказан. Все выше перечисленные сделки являются оспоримыми. Лица, их совершающие, вправе, но не обязаны требовать признания их недействительными. Данная категория исков Черкесским горсудом в анализируемый период не рассматривалась. При рассмотрении споров о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными необходимо учитывать следующее. Конституционным Судом РФ 21.04.2003 было принято Постановление N 6-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ", в п. 3.2 мотивировочной части и п. 1 резолютивной части которого указано, что положения, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, поскольку собственник обладает правом на виндикацию имущества у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Из этого следует, если имущество выбыло у собственника помимо его воли, то он вправе истребовать его и у добросовестного приобретателя. Суть обращений заявителей в Конституционный Суд состояла в том, что они, будучи добросовестными приобретателями квартир, в результате судебных споров утратили право собственности на жилые помещения, купленные несколько лет тому назад. Решениями судов общей юрисдикции по иску прежних собственников была выявлена юридическая ущербность в цепочке сделок по квартирам, что повлекло признание недействительными всех сделок, имевших место с данным жильем, и применение реституции - возврата всех семей, участвовавших в сделках, в первоначальное положение, то есть с обязанностью переселиться в прежнее жилье. При этом суды не обращали внимание на аргументы ответчиков о том, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ они являются добросовестными приобретателями и имущество не может быть у них изъято в пользу прежнего собственника. Суды отмечали, что иск предъявлен не в порядке виндикации (ст. 302 ГК РФ), а в порядке реституции (признание недействительными сделок). Ссылаясь на положения п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, резюмировали в своих решениях, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Подобная практика судов общей юрисдикции исходила из позиции Верховного Суда РФ, которая нашла отражение в решениях по конкретным делам, опубликованным в юридической литературе. Множественные надзорные жалобы заявителей по их делам были оставлены Верховным Судом без удовлетворения. Не имея иной возможности оспорить неверную, на их взгляд, правоприменительную практику, заявители обратились в Конституционный Суд с требованием признать противоречащими Конституции положения п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК. Анализируя законоположения ст. ст. 166, 167, 302 ГК РФ, Конституционный Суд пришел к следующим выводам. Бывший собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения только по правилам ст. 302 ГК РФ, которая предусматривает невозможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя - лица, которое возмездно приобрело имущество, не знало и не могло знать, что продавец не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Закон не содержит запрета на предъявление собственником иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества. Но если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель имущества (второй, третий и т.д., кроме первого) является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований о признании недействительными сделок и применении реституции в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Отказано потому, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при добросовестном приобретении наступают не общие последствия недействительности сделки (реституция), а иные последствия, содержание которых изложено в ст. 302 ГК РФ. Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, сказано в Постановлении Конституционного Суда, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, в иске к добросовестному приобретателю с использованием ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. И только виндикационный иск в порядке ст. 302 ГК РФ может быть признан законным механизмом защиты прав прежнего собственника. Отсюда следует, что бывший собственник может оспорить по недействительности с требованием о реституции только первую сделку, в которой он выступал стороной. Все остальные сделки со спорным имуществом не должны признаваться недействительными по иску первого собственника, в удовлетворении такого иска судом должно быть отказано. Только в случае, если проданное собственником имущество осталось у первого покупателя, он вправе ставить вопрос по правилам ст. 167 ГК РФ о признании сделки недействительной и требовать возврата полученного в натуре. При рассмотрении дел о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными не верно исчислялся размер государственной пошлины. Как правило, при подаче иска в суд истцами уплачивалась госпошлина для граждан как с исковых заявлений имущественного характера, не подлежащих оценке. При этом не учитывалось, что признание сделки недействительной связано с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате ее исполнения. Общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по недействительной сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ цена иска об истребовании имущества определяется стоимостью истребуемого имущества. Как правило, имущество оценивается на основе существующих рыночных цен на день предъявления иска. Если объектом оценки является недвижимое имущество, то цена иска не может быть ниже балансовой стоимости имущества. Таким образом, при определении размера государственной пошлины необходимо исходить из стоимости недвижимого имущества. Предварительный договор является разновидностью гражданско- правовых договоров. Его определение содержится в п. 1 ст. 429 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Главной целью (предметом) предварительного договора является установление обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Из пункта 2 ст. 429 ГК РФ следует, что форма предварительного договора должна соответствовать форме основного, а если форма основного договора не установлена, то он заключается в письменной форме. Как указано в пункте 1 статьи 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Статья 158 ГК РФ содержит перечень форм сделок. Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В тех случаях, когда стороны заключили предварительный договор, предметом которого является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора связанного с приобретением или отчуждением недвижимого имущества, то предварительный договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации основного договора не является элементом формы основного договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор об отчуждении или приобретении недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, не является также сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Из п. 1 ст. 164 ГК РФ следует, что только сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Из этого следует, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку данное требование не предусмотрено законом. Судья Черкесского городского суда Копсергенов В.А. |
Похожие:
 | В соответствии с утвержденным планом работы Арбитражного суда Республики Калмыкия на II полугодие 2009 года проведен анализ рассмотренных... | | Обобщение судебной практики проведено на основании изучения гражданских дел, разрешенных судами Псковской области в 2011-2012г г... |
| Свердловского областного суда на I квартал 2014 года проведено обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел, касающихся... | | Судебная практика рассмотрения дел об обжаловании действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления... |
| Обобщение практики рассмотрения гражданских дел об установлении административного надзора за лицами, освобожденными из мест лишения... | | Челябинским областным судом согласно плану работы на первое полугодие 2012 года проведено обобщение судебной практики рассмотрения... |
 | Настоящее обобщение, посвященное анализу судебной практики рассмотрения заявлений о привлечении к субсидиарной ответственности в... | | Настоящее обобщение, посвященное анализу судебной практики рассмотрения заявлений о привлечении к субсидиарной ответственности в... |
| Ение судебной практики проведено в соответствии с планом работы Тверского областного суда на первое полугодие 2011 года на основе... | | Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из социально-трудовых отношений, за II квартал 2015... |