Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных


НазваниеОбобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных
страница1/4
ТипДокументы
filling-form.ru > Договоры > Документы
  1   2   3   4
ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ СДЕЛОК И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПО ЭТИМ СДЕЛКАМ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ РАССМОТРЕННЫХ ЧЕРКЕССКИМ ГОРОДСКИМ СУДОМ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2012 ГОДА.


В статье 153 ГК сделки определены как "действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей".

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов - лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны - единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.

Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи, с чем недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Сделка, признанная в установленном законом порядке недействительной, порождает определенные правовые последствия.

Условия действительности сделок

Субъекты сделки. Таковыми признаются любые субъекты гражданского права, указанные в п. 1 ст. 2 ГК РФ и обладающие качеством дееспособности. Именно способность самостоятельного совершения сделок является элементом гражданской дееспособности.

Воля и волеизъявление в сделке. Как и любой иной волевой акт, сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления: воля дает ответ на вопрос: "чего я хочу", а волеизъявление: "что я для этого делаю". Воля и волеизъявление имеют значение для действительности сделки в их единстве. Для действительности сделки имеет важное значение, как формировалась воля лица. Необходимым условием ее формирования является отсутствие каких - либо фактов, которые могли бы исказить представления лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.). Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки.

Законом установлено, что доведение внутренней воли до участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, т.е. в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Форма сделок. Одним из условий действительности сделки является облечение воли субъектов, совершающих сделку, в требуемую законом форму. Для сделок с недвижимым имуществом требуется письменная форма, поскольку объекты недвижимости обладают повышенной ценностью и высокой стоимостью. Письменная форма бывает простой и нотариальной.

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку.

В статье 161 ГК РФ определен круг сделок, совершаемых в простой письменной форме.

Согласно пункта 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме:

  1. сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

  2. сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение требуемой законом письменной формы может привести к различным правовым последствиям (недопущение свидетельских показаний в подтверждение сделки и ее условий, недействительность сделки).

В пункте 1 статьи 162 ГК РФ говорится, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Недействительность сделок, не облеченных в требуемую законом простую письменную форму, наступает в случаях, указанных в законе.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (статья 163 ГК РФ).

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (статьи 160, 163 ГК РФ).

Правила совершения нотариальных действий регулируется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, а также Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утвержденной Министерством юстиции РФ 19.03.1996 N 1055.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с недвижимым имуществом:

    1. договор ипотеки (залога недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);

    2. договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК

РФ);

    1. договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

    2. договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГКРФ);

    3. соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);




    1. предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

    2. соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

    3. брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества (ст. 41 Семейного кодекса РФ);

    4. завещание (ст. 540 ГК РСФСР 1964 г., ст. 1124 ГК РФ);

    5. доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГКРФ);

12) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК

РФ).

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Нотариус выдает следующие правоустанавливающие документы:

свидетельство о праве на наследство (ст. 1163 ГК РФ, ст. 71 Основ законодательства о нотариате); свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделок по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной - ценной бумаги, удостоверяющей переход прав по договору об ипотеке (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31 января 1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность выбора - заключать сделки с недвижимостью, как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок.

Гражданским кодексом и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.




Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации.

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариально удостоверения, которое может быть установлено соглашение сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

      1. Сделки с отчуждением:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого значения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЭ "О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 23 июня 1999 г. N 116-ФЗ)), процедуры банкротства (ст. 86 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя- покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

      1. Сделки без отчуждения:




а) договоры аренды:

  • земельных участков, жилых помещений (юридическими лицами) - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

  • зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53), а также аренды на неопределенный срок;

  • предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

  • договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224);

в) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре). Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить Свидетельство о государственной регистрации, но в отличие от государственной регистрации права собственности, которая удостоверяется только Свидетельством, для подтверждения регистрации аренды или ипотеки достаточно штампа о регистрации сделки на договоре.

Залог - это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения прав на него. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);




е) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем);

ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ).

Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные. Например, если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении или внесении изменений, уступка требования или перевод долга по этому договору тоже должны быть нотариально удостоверены.

Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Например, в 1994 г. заключен договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в то время. Покупатель стал собственником квартиры с момента регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит. В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.

Сделки, не требующие государственной регистрации:

    1. договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения. В случае договора купли-продажи жилья требуется регистрация сделки и права собственности покупателя, а купли-продажи имущества нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.) - только перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в Едином государственном реестре;

    2. договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимостью означает необходимость государственной регистрации возникших прав;

з) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

      1. договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК РФ) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий наем);

      2. инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации по причине того, что они не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например, квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. На момент их заключения недвижимости как таковой еще не



  1   2   3   4

Похожие:

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбобщение судебной практики рассмотрения дел о признании сделок недействительными...
В соответствии с утвержденным планом работы Арбитражного суда Республики Калмыкия на II полугодие 2009 года проведен анализ рассмотренных...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбобщение судебной практики рассмотрения судами Псковской области...
Обобщение судебной практики проведено на основании изучения гражданских дел, разрешенных судами Псковской области в 2011-2012г г...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconСправк а по результатам обобщения судебной практики рассмотрения...
Свердловского областного суда на I квартал 2014 года проведено обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел, касающихся...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбобщение практики рассмотрения гражданских дел
Судебная практика рассмотрения дел об обжаловании действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбзор судебной практики по уголовным делам Президиума Нижегородского...
Обобщение практики рассмотрения гражданских дел об установлении административного надзора за лицами, освобожденными из мест лишения...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбобщение судебной практики рассмотрения дел об административных...
Челябинским областным судом согласно плану работы на первое полугодие 2012 года проведено обобщение судебной практики рассмотрения...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбобщение судебной практики рассмотрения заявлений о привлечении...
Настоящее обобщение, посвященное анализу судебной практики рассмотрения заявлений о привлечении к субсидиарной ответственности в...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбобщение судебной практики рассмотрения заявлений о привлечении...
Настоящее обобщение, посвященное анализу судебной практики рассмотрения заявлений о привлечении к субсидиарной ответственности в...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбобщение судебной практики по рассмотрению уголовных дел в апелляционном порядке
Ение судебной практики проведено в соответствии с планом работы Тверского областного суда на первое полугодие 2011 года на основе...

Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел о признании сделок и государственной регистрации по этим сделкам недействительными рассмотренных iconОбзор практики рассмотрения судами Тверской области социально-трудовых...
Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из социально-трудовых отношений, за II квартал 2015...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:


Все бланки и формы на filling-form.ru




При копировании материала укажите ссылку © 2019
контакты
filling-form.ru

Поиск