5.3. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки.
Источником информации об объекте оценки является Приложение 1 к Договору, представленное Заказчиком в соответствии с Договором оказания услуг по оценке имущества приведенное в прил.2.
Задание на оценку.
Инвентарные карточки.
Акты технического состояния.
5.4. Перечень использованных при проведении оценки данных и источники их получения.
При проведении оценки объектов оценки использовались данные о качественных и количественных характеристиках объекта оценки предоставленные Заказчиком; сведения полученные лично оценщиком в процессе осмотра объектов; информация, обзоры рынка, сведения о цене идентичных и аналогичных объектах содержащиеся в газетах, журналах, каталогах, прайс-листах заводов – производителей и фирм продавцов и других бумажных и электронных носителей информации, а так же по сети Интернет; данные полученные оценщиком в процессе переговоров с представителями заводов – производителей и фирм продавцов, а также другими специалистами, лично и по телефону. Ссылки на источник информации приводятся по тексту в виде номера в квадратных скобках из списка литературы, нормативных документов и источников информации, приведенного в отчете.
Анализ достаточности и достоверности информации позволяет утверждать о достаточности и достоверности используемой информации.
5.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как способ разумного использования оборудования, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.
Наилучшим и наиболее эффективным использованием токарного и сверлильного станков является их использование по назначению с максимальной производительностью.
Реально возможным альтернативным использованием для фрезерного станка, утратившего возможность использования по назначению, является сдача в металлолом .
Для объектов, не подлежащих восстановлению, утративших возможность выполнения предназначенных функций наиболее эффективным использованием является сдача в металлолом. Для таких объектов оценки рыночная стоимость совпадает с рыночной стоимостью материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки [3]. В крайнем случае, для объектов использовать которые как вторсырье нецелесообразно (представляющие собой «хлам»), величина стоимости приравнивается к минимуму денежной единицы, не округляемой до «ноля».
5.6. Анализ рынка.
Проведенный анализ рынка металлорежущих станков позволяет сделать следующие выводы:
Универсальное оборудование применяется в массовом порядке на различных заводах с различным видом производства. Имеющееся предложение универсального оборудования позволяет осуществить выбор с требуемыми техническими характеристиками как отечественного производства так и стран ближнего и дальнего зарубежья, как нового так и подержанного, т. е. объекты оценки – не дефицитны. На рынке металлорежущего оборудования присутствуют значительное количество фирм продавцов осуществляющих поставки универсальных станков.
Социально-экономическая ситуация окружения спокойная и заметного влияния на стоимость объектов оценки не оказывает.
Анализ ценообразующих факторов не позволил выявить числовые значения влияния на стоимость оцениваемых объектов и диапазоны числовых значений влияния ценообразующих факторов. Особенностью оценки движимого имущества, в большинстве случаев, является отсутствие количественной взаимосвязи между ценообразующими факторами и рыночной стоимостью оцениваемого объекта. При этом значимый фактор для аналога может оказаться для объекта оценки не значимым и наоборот.
Единственным расчетным ценообразующим фактором для большинства движимого имущества, в том числе и объектов оценки, является техническое состояние, влияние которого на рыночную стоимость объектов оценки рассчитывается через совокупный износ.
Анализ рынка объектов оценки не выявил других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки и влияющих на их стоимость.
Анализ рынка объектов оценки не выявил информации по ценообразующим факторам, значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Оцениваемые объекты не имеют специфики, входящих в состав объектов оценки элементов существенно влияющих на результаты оценки объекта оценки. Оцениваемые объекты не имеют других факторов и характеристик существенно влияющих на их стоимость.
Проведенный анализ рынка металлолома позволяет сделать следующие выводы. В долгосрочной перспективе существует устойчивая тенденция к повышению стоимости металлолома всех групп.
Динамика цен на лом черных металлов по данным [41] приведена на рисунке 
В настоящее время наблюдается крайне нестабильное положение характеризующееся быстрыми и значительными колебаниями цен лома с незначительной тенденцией к снижению.
6. Методика оценки
6.1. Этапы работ (процедура оценки).
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
применение подходов к оценки, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
составление отчета об оценке [3].
6.2. Методика оценки.
При определении рыночной стоимости оборудования оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования ) три подхода - затратный подход, доходный подход и сравнительный подход [13 - 17, 20 - 24].
Каждый из этих подходов может, в зависимости от цели оценки и ситуации на рынке, привести к получению различных стоимостных характеристик объекта оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта оценки на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устареваний. Применяются актуализация калькуляции на изготовление по статьям расходов завода-изготовителя, ресурсно-технологические модели по укрупненным показателям, удельные показатели, индексный метод и т.д. При определении стоимости объектов затратным подходом оценщик обязан рассмотреть возможное влияние функционального и экономического устаревания на величину стоимости. При выявлении наличия обосновать величину и учесть в расчетах. В настоящем Отчете затратный подход не применяется ввиду отсутствия данных заводов-изготовителей о себестоимости объектов оценки.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Применение доходного подхода возможно в случае оценки машинных комплексов, технологических линий, оборудования и машин, с помощью которых создается конечная продукция или оказываются услуги на сторону. В настоящем Отчете данный подход не применяется, из-за отсутствия данных по доходам и расходам на конкретные объекты.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, идентичным или сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым аналоги отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен объектов-аналогов определяется итоговая цена аналога, которая отождествляется с рыночной ценой объекта оценки [13 -17].
В случае применения в качестве аналогов нового оборудования, оно может приводится с помощью корректировок к уровню физического состояния оцениваемого объекта.
Физический износ определяется или прямым методом (проведение испытаний по проверке всех параметров), или косвенными методами (укрупненная оценка состояния по результатам осмотра по шкалам экспертных оценок с учетом оставшегося ресурса сборочных единиц или по соотношениям сроков эксплуатации и нормативных сроков службы) [8, 9, 11, 18,19].
В отчете величина физического износа определяется модернизированным методом сроков жизни.
Расчет общего износа модернизированным методом сроков жизни [25] производится по следующей формуле :
И = 1 — e -1.6 ( Tхр/Tсс) ; (1)
где Tхр – хронологический возраст объекта;
Tсс – срок службы оборудования данной группы.
В отчете, в рамках сравнительного подхода, для сверлильного станка применяется метод прямого сравнения с корректировкой цен объектов-аналогов. Полученная итоговая цена аналога отождествляется с рыночной ценой объекта оценки [21].
Метод прямого сравнения применяется в том случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать прямой (идентичный) аналог или несколько близких аналогов, для которых известны цены [14] . На основе их анализа определяются корректировки к ценам аналогов по следующей формуле :
Цнов.анал = Цан х Кмо х К1 х К2 х …. х Кm / (1 - Ки.ан.) ± Цдоп , (2)
где :Цнов.анал – цена продажи (отпускная цена аналога или цена предложения в случае отсутствия данных по продажам) нового аналога, идентичного объекту оценки, при выборе аналога следует руководствоваться определением рыночной стоимости о «достижении, по разумным соображениям наиболее выгодной цены для покупателя» [4].
Цан – цена объекта-аналога на момент продажи;
Кмо – коэффициент приведения цены аналога к моменту (дате) оценки. Коэффициент показывает, во сколько раз изменились цены на подобные машины за период с момента продажи аналога до даты оценки;
Ки.ан. – коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации (с момента ввода в эксплуатацию до даты оценки). Коэффициент применяется в случае продажи оборудования, бывшего к моменту продажи в эксплуатации или частично обесценившегося в результате хранения;
К1, К2, Кm – корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога. Корректирующие параметрические коэффициенты рассчитываются в соответствии с количественным значением основного параметра.
Цдоп – цена дополнительных устройств, наличием (или отсутствием) которых отличаются аналог и оцениваемый объект. Эта цена принимается на дату оценки.
Окончательная формула расчета рыночной стоимости объекта оценки (Срын) следующая.
С рын = Цнов.анал х (1 - Кио), (3)
где Кио. – коэффициент износа объекта оценки, соответствующий износу (И) в обозначениях приведенных в формуле (1).
В отчете, в рамках сравнительного подхода, для токарного станка применяется метод моделирования цены [16]. Корректировка стоимости в соответствии с количественным значением основного параметра производится методом моделирования цены на основе корреляционно-регрессионного анализа [14, 16].
Метод корреляционно- регрессионного анализа [16] является одним из методов оценки. Корреляционная связь отражает лишь усредненную тенденцию изменения зависимого стоимостного показателя (результативного признака) от изменения одного или нескольких параметров-аргументов (факторных признаков). В этом заключается отличие корреляционной связи от функциональной, при которой значение показателя строго определено при заданном значении аргумента (аргументов).
Наличие корреляционной связи свидетельствует о том, что зависимость между показателем и аргументом (аргументами) подвержена влияниям со стороны других побочных параметров, одни из которых вообще неизвестны, другие не поддаются оценке и учету.
Таким образом, корреляцию можно определить как статистическую зависимость между случайными величинами, не имеющими строго функционального характера, при которой изменение математического ожидания одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины.
Различают следующие типы корреляций:
парная корреляция – связь между двумя признаками;
частная корреляция – зависимость между аргументом и одним параметром при фиксированных значениях других;
множественная корреляция – зависимость результативного и двух или более параметров, включенных в исследование.
Основная задача корреляционного анализа – количественное определение тесноты связи между признаками (при парной корреляции) и множеством параметров (при многофакторной связи). Теснота связи количественно выражается коэффициентом корреляции.
Применение корреляционно-регрессионного анализа позволяет установить закономерность влияния главных параметров на изучаемый показатель, как в их совокупности, так и каждого из них в отдельности. С помощью корреляционного анализа, как метода математической статистики, удается, во-первых, найти и описать форму аналитической зависимости показателя от параметра-аргумента (параметров-аргументов) и, во-вторых, оценить тесноту этой зависимости. Благодаря решению первой задачи получают математическую регрессионную модель, с помощью которой рассчитывают искомый показатель при заданных значениях параметров. Решение второй задачи позволяет установить надежность рассчитанного результата.
Таким образом, корреляционно-регрессионный анализ можно определить как совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи.
Применение корреляционно-регрессионного анализа предъявляет к исходной информации определенные требования:
статистическая выборка объектов должна быть однородной то есть аналоги должны иметь функциональное, конструктивно-технологическое и параметрическое подобие;
достаточно многочисленной;
исследуемый стоимостной показатель должен быть приведен к одним условиям его исчисления у всех объектов в выборке;
параметры-аргументы должны быть измерены достаточно точно;
параметры – признаки должны быть независимы, либо минимально зависимы.
После того как собраны данные по группе однородных объектов, проводят их анализ для установления формы связи между зависимым стоимостным показателем и параметром-аргументом в виде теоретического уравнения регрессии. Процесс нахождения теоретического уравнения регрессии заключается в обоснованном выборе аппроксимирующей кривой и расчете коэффициентов ее уравнения. Линия регрессии представляет собой плавную кривую (в частном случае прямую), описывающую с помощью математической функции общую тенденцию исследуемой зависимости и сглаживающую незакономерные, случайные выбросы от влияния побочных параметров.
Для отображения парных корреляционных зависимостей в задачах по оценке чаще всего используют следующие функции (в этих функциях y – зависимый показатель (результативный признак); x – параметр-аргумент (факторный признак); а, b – параметры регрессионной модели, коэффициенты регрессии; - коэффициент корреляции (тесноты связи) между x и y):
линейную вида :  ,
логарифмическую вида: ; y=a+lnx
экспоненциальная вида:  ,;
степенную вида -  .
В Отчете применена линейная функция и стандартные средства программы EXEL.
Чтобы сделать окончательный выбор из нескольких корреляционных уравнений, необходимо проверить каждое уравнение на тесноту связи 2, измеряемую коэффициентом детерминации. Чем большую тесноту связи имеет построенное уравнение регрессии, тем она более предпочтительна при прочих равных условиях.
В случае оценки оборудования негодного к применению по назначению оно оценивается по стоимости металлолома по следующей формуле [14, 20].
Sск = Σ Цi х Gi – Зд + Σ Цj х Nj – Зо, (7)
где Ц i - цена лома металлов i-й группы;
Gi – масса деталей, изготовленных из лома металлов i-й группы;
Зд – затраты на демонтаж, разборку и подготовку лома (резку сортировку), погрузку и транспортировку к месту приема вторичного сырья.
Цj –- цена детали пригодной для вторичного использования;
Nj – количество деталей пригодных для вторичного использования;
Зо – затраты на демонтаж, разборку, сортировку, подготовку к продаже и продажу деталей пригодных для вторичного использования.
При отсутствии деталей пригодных для вторичного использования, резке, погрузке и транспортировании за счет покупателя, и наличия одного вида лома, рыночная стоимость объектов оценки определяется по следующей формуле:
Sск = Ц х G , (8)
где Ц - цена металлолома;
G – масса. |
