Разрешение споров, возникающих из отношений пользования земельными участками
Скачать 315.39 Kb.
|
5. Вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном статьями 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора. В данном случае проверять обоснованность расчета размера арендной платы следует исходя из вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка. Дело № А03-9162/2010 (№ 07АП-11454/2010). Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании долга по арендной плате на основании договора аренды земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен частично. Суды мотивировали решение тем, что представленные ответчиком доказательства подтвердили его доводы о том, что арендованный земельный участок использовался для производственной, а не для торговой деятельности, в связи с чем, применение в расчете ответчика показателей кадастровой стоимости, соответствующих его фактическому виду деятельности, является обоснованным. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, указав, что судебные инстанции не учли, что согласно пункту 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения, утвержденного постановлением администрации, размер годовой арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле с применением коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка. Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка разрешенное использование - для эксплуатации комплекса нежилых строений. По договору о предоставлении земельного участка спорный земельный участок был передан также для эксплуатации комплекса нежилых строений. Из положений статей 607, пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что определение вида разрешенного использования земельного участка входит в объект аренды. Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном статей 450-453 ГК РФ, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора. Доказательств соблюдения указанного порядка изменения договора в материалах дела не имеется, в связи с чем, изменение вида разрешенного использования ответчиком в одностороннем порядке противоречит условиям договора аренды. 6. Изменение размера арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, а также за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Дело № А03-11130/2010 (№ 07АП-11676/2010). Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец правомерно исчислил арендные платежи с применением коэффициента. Доказательств уплаты арендных платежей ответчик не представил. Арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения, при этом исходил из следующего. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ). Суд кассационной инстанции выводы арбитражных судов признал правомерными. Следует отметить, что по данному вопросу Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не раз высказывал свою позицию. Так, в Определении об отказе в передаче дела в Президиум от 21 апреля 2011 года № ВАС-5178/11 указано: Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/2009, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением положений договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. 7. Если по истечении срока действия договора аренды земельного участка арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Дело № А27-4963/2010 (№ 07АП-8265/2010). Полагая, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, до момента регистрации права собственности Общества на земельный участок у последнего возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком по правилам главы 60 ГК РФ, Комитет по управлению государственным имуществом обратился в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования частично, согласился с Комитетом, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, при этом произвел собственный расчет. Позиция суда поддержана судом апелляционной инстанции, который оставил без изменения принятое им решение. Суд кассационной инстанции изменил данные судебные акты. В резолютивной части решения слова «неосновательного обогащения» заменены на слова «суммы основного долга». Придя к правильным выводам о наличии задолженности ответчика за пользование земельным участком, при вынесении судебных актов суды применили к спорным отношениям нормы права, не подлежащие применению (глава 60 ГК РФ). Нормы главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения могут быть положены судом в основание удовлетворения такого требования в случае, если отношения сторон возникли из факта получения имущества без установленного законом или сделкой основания и материалы дела позволяют установить факт и размер такого обогащения. В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом законом предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ). Ввиду того, что в договоре аренды земельного участка сторонами согласован срок его действия с момента заключения по 30.06.2005, а также указано, что по окончании установленного срока действия он считается расторгнутым (пункты 2.1, 6.2.), суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие. Однако выводы судов о прекращении действия договора аренды земельного участка, обоснованные ссылками на статьи 425, 610 ГК РФ, кассационная инстанция посчитала ошибочными. Указанные нормы права применяются в том случае, если арендодатель выразил соответствующие возражения на продолжение пользования спорным имуществом арендатором. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют. Лица, участвующие в деле не делали утверждений о том, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка, арендодатель имел намерение на прекращение договора аренды земельного участка. Напротив, представленным истцом в материалы дела актом сверки подтверждается, что в период времени после истечения срока действия договора аренды земельного участка (после 30.06.2005) арендодатель ссылается на договор аренды земельного участка как на действующий. В договоре аренды земельного участка в пункте 6.2. указано, что при его продлении его условия могут быть изменены, и не содержится условия о запрете пролонгации на неопределенный срок по истечении указанного в нем срока действия. Таким образом, обстоятельства, связанные с прекращением действия договора аренды земельного участка, установлены судами без учета того, что по истечении его срока действия арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а, следовательно, договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. С учетом изложенного у судов не имелось оснований для применения норм права, регулирующих обязательства вследствие неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ). 8. При установлении подлежащих взысканию сумм арендной платы и пеней в пользу органа исполнительный власти субъекта Федерации в сфере управления и распоряжения земельными участками и третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями необходимо учесть порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установленный законами субъектов Российской Федерации. Дело № А03-15214/2009 (№ 07АП-3964/2010). Главное управление имущественных отношений края обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация города с самостоятельными требованиями относительно предмета спора. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении исковых требований Главного управления имущественных отношений края отказано. Самостоятельные исковые требования администрации города удовлетворены, с ОАО в пользу администрации города взыскана сумма долга и пени. Отказывая в удовлетворении исковых требований Главного управления имущественных отношений края, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в деле отсутствуют документы, подтверждающие переход прав арендодателя по спорному договору аренды к Главному управлению имущественных отношений края. Удовлетворяя исковые требования администрации города, суды пришли к выводу, что материалами дела подтверждено наличие задолженности. Суд кассационной инстанции посчитал выводы судов ошибочными и установил следующее. Закон края от 04.02.2007 «О полномочиях органов государственной власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками в крае» вступил в силу 10.02.2007. В соответствии с нормами данного Закона полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками, который выступает стороной в договоре аренды земельных участков. Как следует из постановлений администрации края, этим органом являлось управление. Таким образом, Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к управлению перешли права арендодателя по договору аренды независимо от его переоформления. При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежали отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд для установления подлежащих взысканию сумм арендной платы и пени в пользу истца и третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями с учетом даты вступления в силу Закона края от 04.02.2007 «О полномочиях органов государственной власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками в крае». 9. Уменьшение арендной платы на сумму расходов, направленных на выполнение работ по сохранению памятников археологии на арендуемом земельном участке, не регулируется положениями статьями 611, 612 ГК РФ, в связи с чем, основания для их взыскания отсутствуют. Дело № А45-19947/2009 (№ 07АП-697/2010). Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали ООО в иске к администрации района о взыскании расходов, направленных на изучение памятников археологии, которые находились на сданном в аренду истцу земельном участке. Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением главы муниципального образования для организации базы отдыха между ООО и администрацией заключен договор аренды земельного участка. При освоении арендованного земельного участка на его территории были обнаружены объекты археологического наследия. В связи с этим департамент культуры области вынес ООО предписание о немедленной остановке всех земельных и строительных работ по строительству базы отдыха на территории объектов культурного наследия и в непосредственной близости от них. На указанные объекты культурного наследия ООО выдало департаменту культуры охранные обязательства, по условиям которых для обеспечения дальнейшего сохранения памятников археологии ответчик обязался использовать спорный земельный участок только в определенных целях: развития науки, образования и культуры; туристско-экскурсионной, экспозиционно-выставочной и другой культурно-просветительной деятельности либо в качестве сенокоса, пастбища. Кроме того, ООО заключило с государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования договор на выполнение научно-исследовательской работы. ООО, считая, что земельный участок ему был передан с недостатками в виде памятников археологии, письмом потребовал от администрации района зачесть указанную сумму в соответствии со статьей 612 ГК РФ в уплату арендной платы. Ввиду частичного проведения администрацией района зачета истец предъявил настоящий иск. При отказе в иске суды исходили из того, что объекты культурного наследия не являются недостатками земельного участка, в связи с чем, нормы статьи 612 ГК РФ не применимы. Статьей 2 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что имущественные отношения, возникающие при сохранении и использовании объектов культурного наследия, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом установленных указанным законом особенностей. В силу пункта 2 статьи 14 Закона об объектах культурного наследия юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды. Следовательно, как указали суды, стороны должны были согласовать в договоре аренды процедуру возмещения затрат истца. Вместе с тем такие условия в договоре аренды отсутствовали, изменения в договор в порядке, предписанном законом, сторонами не вносились. Только дополнительным соглашением к договору аренды арендная плата ООО за период с января по август 2008 года была уменьшена на сумму расходов истца. Согласно пункту 1 статьи 45 Закона об объектах культурного наследия работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ. Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих соблюдение ООО предусмотренной законом процедуры по сохранению памятников, находящихся на арендованном земельном участке. |
Похожие:
 | «Выдача копий архивных документов, подтверждающих право на владение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности... | | «Рассмотрение заявлений о прекращении права безвозмездного срочного пользования либо безвозмездного пользования земельными участками,... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... |  | Новской области от 17. 11. 2003 №059-зо «О регулировании земельных отношений Ульяновской области» (далее по тексту Закон) мо «город... |
| «Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная... | | ... |
| Комитета Управление имуществом, составляющим казну Российской Федерации, в том числе земельными участками | | О создании комиссии по урегулированию споров между участниками образовательных отношений и утверждении «Положения о конфликтной комиссии... |
| «Согласование местоположения границ земельных участков, являющихся смежными с земельными участками, находящихся в муниципальной собственности... | | Административный регламент по предоставлению государственной услуги "Согласование технических проектов разработки месторождений общераспространенных... |