Разрешение споров, возникающих из отношений пользования земельными участками
Скачать 315.39 Kb.
|
| УТВЕРЖДЕНО на заседании президиума Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2011 года № 6 ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ по теме: РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ОТНОШЕНИЙ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ В соответствии с планом мероприятий Седьмого арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2011 года отделом анализа, обобщения судебной практики, законодательства и статистики совместно с судьями коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских правоотношений Седьмого арбитражного апелляционного суда, изучена судебная практика по спорам, возникающим из отношений пользования земельными участками. Целью данного обобщения является выявление и разрешение некоторых вопросов, существующих в судебной практике по данной категории дел, для реализации принципа единообразия судебной практики. В обобщении рассматривается позиция Седьмого арбитражного апелляционного суда, занимаемая по названным вопросам; также использована судебная практика Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. Несомненно, при этом, учитывались разъяснения и правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В обобщении проанализирована судебная практика по рассмотрению споров данной категории за 2010 год и первое полугодие 2011 года. Разрешение споров, возникающих из отношений пользования земельными участками В настоящее время в юридической литературе обсуждаются многие проблемы в сфере земельных правоотношений. В частности, как указывается во многих источниках «в настоящий момент в юридической науке не существует единого понимания земельного участка как объекта гражданских правоотношений. Нормативный подход в этому вопросу сформулирован в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Но подобная законодательная краткость оставляет слишком много вопросов без ответов. При этом согласно ЗК РФ одним из главных принципов земельного законодательства является понимание «земли» как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимого имущества»1. Другие исследователи одним из наиболее проблемных и не урегулированных на сегодняшний день концептуальных вопросов называют вопрос о соотношении гражданского, экологического, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства2. Безусловно, земельные правоотношения являются одними из наиболее сложных. Вместе с тем нельзя отстраняться от содействия стабильности имущественных и иных общественных отношений, обеспечению эффективного и рационального землепользования при условии выполнения социальных функций государства и соблюдения международно признанных принципов справедливости3. В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Указанное правило возведено в правовой принцип, что свидетельствует о его включении в механизм регулирования земельных правоотношений. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Проанализировав судебную практику по спорам, возникающим из отношений пользования земельными участками, следует отметить, что значительная часть споров базируется в сфере действия договоров аренды земельных участков. Предметом судебных споров чаще всего становятся требования: о взыскании арендной платы; о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного на основании размера арендной платы; о признании недействительным, незаключенным договора аренды; о порядке изменения размера арендной платы за землю. Судебно-арбитражная практика не всегда однозначно подходит к рассмотрению вышеназванных споров. В связи с этим, следует рассмотреть некоторые показательные примеры, встречающиеся в практике Седьмого арбитражного апелляционного суда, в целях единообразного применения арбитражными судами норм гражданского, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства, а также арбитражного процессуального законодательства. 1. Неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте нельзя признать несогласованным, а договор – незаключенным. Дело № А27-4576/2010 (№ 07АП-6561/2010). Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пени. Решением суда исковые требования удовлетворены частично, основная задолженность взыскана в полном объеме. Не согласившись с решением суда, ООО в апелляционной жалобе просило его отменить, ссылаясь на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства существования земельного участка, земельный участок под принадлежащим ответчику объектом недвижимости не сформирован как самостоятельный объект, его границы не определены в установленном законодательством РФ порядке, он не поставлен на кадастровый учет, что свидетельствует о незаключенности договора аренды. Апелляционный суд посчитал, что решение суда первой инстанции об удовлетворении иска соответствует материалам дела. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Таким образом, анализ названных норм позволил сделать вывод о том, что неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте нельзя признать несогласованным, а договор незаключенным. Из текста представленного в материалы дела договора аренды видно, что он содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: месторасположение, площадь, кадастровый квартал, целевое назначение, а также границы, описанные в ситуационной схеме приложенной к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Земельный участок был передан ответчику, использовался им, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора относительно размера, границ, месторасположения земельного участка. К тому же, спор о взыскании с ООО в пользу комитета арендной задолженности по договору за иной период, уже был предметом судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции по делу № А27-8965/2009, по итогам рассмотрения которого было вынесено решение, оставленное в силе, как постановлением апелляционного суда, так и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. Названными судебными актами установлено, что договор аренды земельного участка является заключенным исходя из его условий, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду, а также учитывая нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности и отсутствие у ответчика сомнений относительно земельного участка при подписании договора аренды и использовании земельного участка. На основании пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 2. Если условиями договора не предусмотрено обязательное подписание сторонами приложений к нему, то представленная в материалы дела копия расчета арендной платы за землю, являющаяся приложением к договору и подписанная только со стороны арендодателя, не может свидетельствовать об отсутствии согласования сторонами условия договора о его цене. Дело № А27-3377/2010 (№ 07АП-5689/2010). Комитет по управлению муниципальным имуществом города обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка является незаключенным, вследствие чего не влечет возникновения для ответчика обязательств по уплате арендных платежей. Признавая договор незаключенным, суд первой инстанции указал на то, что на момент заключения договора приложение истцом не было подписано, в тексте самого договора механизм определения размера арендной платы позволяющий точно определить ее размер отсутствует, следовательно, упомянутый договор не содержит условия о размере арендной платы. Апелляционный суд решение арбитражного суда отменил, а исковые требования в части взыскания основной задолженности удовлетворил в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Следуя содержанию договора, размер арендной платы определен в расчете арендной платы за землю (приложение к договору). «Расчет арендной платы за землю» является неотъемлемой его частью. Более того, на последнем листе договора, непосредственно рядом с подписями сторон, заверенными печатями организаций, указаны приложения к договору, такие как: Кадастровый паспорт и Расчет арендной платы. Условиями договора не предусмотрено обязательное подписание сторонами приложений к нему. Таким образом, представленная в материалы дела копия расчета арендной платы за землю для ООО, являющаяся приложением к договору и подписанная только со стороны арендодателя, не может свидетельствовать об отсутствии согласования сторонами условия договора о его цене. Получение ответчиком одновременно с договором и приложения к нему в виде Расчета арендной платы за землю, подтверждено и тем, что ООО в ходе судебного заседания представило контррасчет по начислению арендной платы, в котором за основу расчета взята сумма, подлежащей оплате, что соответствует размеру арендной платы, установленной в Приложении к договору «Расчет арендной платы за землю». К тому же, спор между теми же сторонами о взыскании задолженности по договору аренды уже был предметом судебного разбирательства арбитражного суда, по итогам рассмотрения которого вынесено решение. Данным судебным актом установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города обратился с иском к ООО о взыскании арендной платы по договору за другой период, исходя из ежемесячного платежа, установленного в «Расчете арендной платы за землю» (Приложение к договору). Ответчик иск по существу не оспорил, факт согласования размера арендной платы в месяц был подтвержден полномочным представителем ответчика в ходе судебного заседания. Таким образом, наличие вышеизложенных обстоятельств позволило апелляционному суду сделать вывод о согласовании сторонами размера арендной платы, в связи, с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договора аренды незаключенным и отказа в удовлетворении иска. 3. Пользование ответчиком земельными участками при отсутствии государственной регистрации договоров приводит к возникновению неосновательного обогащения, рассчитанного на основании размера арендной платы. Дело № А45-19686/2010 (07АП-431/2011). Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования администрации о взыскании с ООО неосновательного обогащения за пользование земельными участками. В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, посчитав договоры не заключенными, так как они не прошли установленную законом процедуру государственной регистрации, исходя из того, что постановлением главы района право постоянного (бессрочного) пользования ООО в отношении данных земельных участков прекращено, учитывая, что использование земли в Российской Федерации является платным, ответчик обязан уплачивать арендную плату, поскольку он не обладал земельными участками на праве собственности, или праве постоянного (бессрочного) пользования, установив факт пользования ответчиком земельными участками без установленных законом или сделкой оснований, без внесения соответствующей платы и, определив размер неосновательного обогащения, арбитражные суды удовлетворили исковые требования. 4. Передача в субаренду части земельного участка, находящегося в аренде у лица возможна, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Дело № А03-2468/2009 (№ 07АП-10159/2009). Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании долга по договору субаренды земельного участка для эксплуатации здания. Решением арбитражного суда с ЗАО в пользу ФГУП взыскана сумма долга. Не согласившись с принятым решением, ЗАО обратилось в апелляционный суд. В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что суд не дал оценку тому факту, что передача в субаренду части земельного участка, находящегося в аренде у истца ФГУП противоречит содержанию земельного законодательства. Также указал, что ФГУП вправе передать в субаренду не произвольно им установленную часть арендованного земельного участка, а в целом арендованный земельный участок с уведомлением собственника. Отметил, что договор субаренды части арендованного неделимого земельного участка не соответствуют требованиям ЗК РФ, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ. Проверив доводы жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными. В частности, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что передача в субаренду земельного участка, находящегося в аренде у истца противоречит содержанию земельного законодательства, отклонен за необоснованностью. Из материалов следует, что на момент заключения договора аренды земельный участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения договора) администрация города была правомочна заключить договор аренды земельного участка с ФГУП. В 2006 году на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации. В связи с этим, администрация города утратила, а Российская Федерация в соответствии с пунктом 2 статьи 9 ЗК РФ приобрела права арендодателя земельного участка. Поскольку в силу требований пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок не повлияла на права истца из договора аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка. Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным. Предмет договора в части передачи в субаренду земельного участка, по мнению апелляционного суда, являлся согласованным, индивидуализирующие признаки данного объекта, названные в договоре субаренды, совпали с признаками, содержащимися в свидетельстве о праве собственности ЗАО на здание. Договор субаренды подписан обеими сторонами сделки, от имени ответчика договор субаренды подписан генеральным директором, имеются печати ЗАО и ФГУП. В связи с этим договор субаренды является заключенным в части передачи в аренду земельного участка. До момента обращения истца в арбитражный суд у сторон отсутствовали разногласия относительно предмета договора субаренды. Кроме того, ответчик в процессе судебного рассмотрения частично признал за собой задолженность по договору субаренды. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано. |
Похожие:
 | «Выдача копий архивных документов, подтверждающих право на владение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности... | | «Рассмотрение заявлений о прекращении права безвозмездного срочного пользования либо безвозмездного пользования земельными участками,... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... |  | Новской области от 17. 11. 2003 №059-зо «О регулировании земельных отношений Ульяновской области» (далее по тексту Закон) мо «город... |
| «Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в муниципальной собственности или государственная... | | ... |
| Комитета Управление имуществом, составляющим казну Российской Федерации, в том числе земельными участками | | О создании комиссии по урегулированию споров между участниками образовательных отношений и утверждении «Положения о конфликтной комиссии... |
| «Согласование местоположения границ земельных участков, являющихся смежными с земельными участками, находящихся в муниципальной собственности... | | Административный регламент по предоставлению государственной услуги "Согласование технических проектов разработки месторождений общераспространенных... |