Юриспруденция
Скачать 2.12 Mb.
|
Тема 7. ИПОТЕКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Особенности залога земельных участков По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. По общему правилу, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если это не запрещено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки, распространяются и требования о разрешенном использовании. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Ипотека предприятий При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке. Решением суда залогодержатель может быть уполномочен в порядке ипотечного контроля на ряд мер. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. Особенности ипотеки жилых помещений Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется предварительного согласия органов опеки и попечительства. Такое же согласие должно быть получено на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90). По общему правилу, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом гражданин, предоставивший на аналогичных условиях займ, лишается этих привилегий. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Вопросы для самоконтроля Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки? Какие особенности установлены для ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю? В чем особенность ипотеки земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа? Распространяется ли ипотека на возведенные залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения? Известны ли Вам особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации? Какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой предприятия? Возможна ли ипотека строящихся жилых домов? При обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру подлежат ли выселению проживающие там граждане? Назовите случаи возникновения залога в силу закона на жилые помещения. Тема 8. ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ.
Закладная в соответствии со ст. 13 названного закона является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная может существовать только в документарной форме, кроме того она не может быть эмиссионной. В некоторых случаях составление и выдача закладной не допускаются: 1) если предметом ипотеки являются:
2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная, являясь документарной ценной бумагой, должна содержать обязательные реквизиты, отсутствие которых влечет недействительность закладной. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Закладная предусмотрена как оборотная ценная бумага. В действующей редакции закон об ипотеке предусматривает возможность передачи прав по закладной, которая совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Такая сделка влечет последствия уступки требований (цессии). Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ Принятие Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" было предопределено направленностью государственной политики на развитие ипотечного жилищного кредитования (что в свою очередь, является прямым следствием государственной политики направленной на поощрение жилищного строительства, создание условия для осуществления права на жилище (статья 40 Конституции РФ). На принятие этого закона в частности указано в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28. Целью введения ипотечных ценных бумаг явилось создание эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществлялся бы приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Закон устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является наличие ипотечного покрытия, в состав которого включаются: права требования по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в рублях или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в предусмотренных законом случаях. Наиболее известными из ипотечных ценных бумаг зарубежных государств являются ипотечные облигации европейского и американского типа: европейские выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка - эмитента. Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования. При выпуске облигаций американского типа долгосрочные ипотечные кредиты передаются с баланса банка - первичного кредитора на баланс специализированного эмитента. При выпуске ипотечных облигаций, напротив, ипотечные кредиты находятся на балансе банка-кредитора, являющегося эмитентом, и сама облигация является корпоративной облигацией эмитента. Различием между данными видами ценных бумаг является распределение риска между эмитентом и инвестором. Если по ипотечным облигациям банк-эмитент несет ответственность за выплату номинальной стоимости и процентов по облигации, то в американской схеме эмитент не несет перед инвесторами такой ответственности и риск ложится целиком на инвестора. Однако и доход по этим двум видам ценных бумаг распределяется по-разному: по облигациям он начисляется в виде фиксированного процента, по американской системе инвестор получает все платежи, выплачиваемые заемщиками по кредитам, составляющим пул, за минусом вознаграждения банку за обслуживание кредита и агентства за посреднические функции. Существует общий для разных видов зарубежных ипотечных ценных бумаг комплекс законодательных требований, направленных на защиту и обеспечение прав инвесторов. Российское законодательство устанавливает возможность выпуска двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Облигации с ипотечным покрытием - эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение от эмитента в установленный срок номинальной стоимости и процентов, а в случае банкротства эмитента - на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия, преимущественно перед другими кредиторами эмитента. Требования или иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, заносятся в специальный реестр. Это позволяет инвесторам и органам надзора контролировать состояние и качество обеспечения. Форма выпуска таких ценных бумаг может быть документарной и бездокументарной. Выпускать такие облигации может кредитная организация или ипотечный агент (ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (ст. 2 Закона). Облигации с ипотечным покрытием удостоверяют право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже одного раза в год. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца. В ряде случаев владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать от их эмитента досрочного погашения облигаций. Ипотечный сертификат участия - именная неэмиссионная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом (ст. 2). Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия (далее - ИСУ), фиксируются только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ИСУ на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием (ст. 17 Закона). Лицо, которое осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия (далее - управляющий ипотечным покрытием), осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем получения (приема) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, перечисления (выплаты) владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей, обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств, а также путем совершения иных связанных с этим действий, не противоречащих закону и правилам доверительного управления ипотечным покрытием. Согласно ст. 19 названного закона доверительное управление ипотечным покрытием устанавливается на срок, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, и не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет. В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия, согласно ст. 21 Закона, могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. При этом замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается. Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, обособляются от имущества управляющего ипотечным покрытием, имущества владельцев ипотечных сертификатов участия, имущества, составляющего иные ипотечные покрытия, находящиеся в доверительном управлении указанного управляющего, а также от иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанного управляющего. Закон предусматривает определенные меры защиты, в том числе при банкротстве владельцев ипотечных сертификатов участия и управляющего ипотечным покрытием. Ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия вправе осуществлять только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг (регистратор). Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия - система записей об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием, об общем количестве выданных и погашенных ипотечных сертификатов участия, о владельцах ипотечных сертификатов участия и о количестве принадлежащих им ипотечных сертификатов участия, о номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них ипотечных сертификатов участия, а также записей о приобретении, о передаче, об обременении или о погашении ипотечных сертификатов участия. Согласно ст. 24 Закона ответственность управляющего ипотечным покрытием перед владельцами ипотечных сертификатов участия ограничена необходимостью возмещения реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения закона, правил доверительного управления ипотечным покрытием. Контроль за деятельностью эмитента облигаций с ипотечным покрытием и управляющего ипотечным покрытием обязан осуществлять специализированный депозитарий. В целях защиты интересов инвесторов российское законодательство содержит жесткие условия относительно состава ипотечного покрытия. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия пяти обязательным условиям. Кроме того, для снижения степени риска инвестора по обоим видам ценных бумаг Закон предусматривает: контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие, со стороны специализированного депозитария; контроль за деятельностью ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием со стороны федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России. Различие между облигациями с ипотечным покрытием и ипотечными сертификатами участия состоит в различном распределении риска между инвесторами и эмитентом. Облигация с ипотечным покрытием дает фиксированный доход, но и риск у ее держателя ниже, чем у инвестора ипотечного сертификата участия. Вопросы для самоконтроля Охарактеризуйте закладную. Кто является обязанным по закладной? Какие права удостоверяет закладная? Назовите порядок передачи прав по закладной. Допускается ли залог закладной? Что такое ипотечное покрытие и облигация с ипотечным покрытием? Дайте понятие и охарактеризуйте ипотечные сертификаты участия. Какая ответственность предусмотрена для управляющего ипотечным покрытием? Назовите условия выдачи ипотечных сертификатов участия. Определите понятие и обязанности специализированного депозитария. В чем состоит государственное регулирование и государственный контроль на рынке ипотечных ценных бумаг? ЗАДАЧИ К ПРАКТИЧЕСКИМ ЗАНЯТИЯМ |
Похожие:
 | «Юриспруденция» в соответствии с фгос впо по направлению подготовки 030900 «Юриспруденция» (квалификация «магистр»), утвержденным... | | «Юриспруденция» в соответствии с фгос впо по направлению подготовки 030900 «Юриспруденция» (квалификация «магистр»), утвержденным... |
| Требования к результатам освоения основной образовательной программы бакалавриата «юриспруденция» |  | «Юриспруденция» и образовательной программы магистратуры «Правовое обеспечение предпринимательской деятельности» |
| Методические указания предназначены для студентов выпускников Кузбасского института экономики и права (специальность 030501. 65 Юриспруденция;... | | Требования государственного образовательного стандарта (гос) для специальности 021100 – «юриспруденция» очная форма обучения; направления... |
| «Юриспруденция» / Сост к ю н., доцент Бурдин К. И. – Калининград: Калининградский филиал Московского финансово-юридического университета,... | | ... |
| ... | | Государственными образовательными стандартами высшего профессионального образования по укрупненной группе 030000 Гуманитарные науки,... |