Кулинич Дмитрий Вадимович Влияние земельной реформы на рынок земель в Российской Федерации Магистерская диссертация
Скачать 1.19 Mb.
|
| Глава 2 Особенности земельных отношений в современной России Земельные отношения согласно третьей статье земельного кодекса определяется как отношения, регулирующим земельным законодательством, по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[25]. То есть, в этом определении нет материальной «специфики» таких отношений – материальных связей между участниками земельного права по пользованию, владению и распоряжению землёй[25]. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами[25]. Земельные отношения включают в себя много аспектов, таких как: рента, земельный налог, рыночная и кадастровая стоимость, формы собственности и хозяйствования, вид разрешенного использования, первичный и вторичный рынок земли, мониторинг земли, средства, поступающие в бюджет государства от оборота земель и аренды. Земельная рента. Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты. Рента – устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией. Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли. С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших – более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту. Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты, как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого органического состава капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине ограниченности лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, то есть эти цены выше обшей цены производства. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли. Абсолютная рента получается со всех земель независимо от их качества, местоположения и производительности добавочных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов значительно выше складывающегося общественно нормального уровня издержек. Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством. При этом не имеет значения общественное (официальное) признание или непризнание существования абсолютной ренты, так как ее величина и изъятие могут маскироваться и закладываться в общий размер платы за землю. Национализация земли ликвидирует монополию частной собственности на землю и связанную с ней абсолютную ренту, но не решает проблем эффективного и рационального землепользования. Земельный налог. Его правовые основы заложены в статье 31 Налогового кодекса РФ, но он должен быть введен на территории конкретных муниципальных образований - нормативными актами этих образований, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - законами этих городов федерального значения. На местном уровне устанавливаются ставки земельного налога, порядок и сроки его уплаты, льготы. Если они не установлены соответствующим документом, применяются ставки, порядок, сроки уплаты и льготы, установленные федеральным законодательством. Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельца. Арендная плата за земельные участки определяется договором между владельцем и арендатором. Граждане, имеющие в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть площади, превышающую предельный размер. Кадастровая и рыночная стоимость. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли. Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например из государственных и муниципальных земель, а также для получения банковских кредитов под залог земли. Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна. Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других – наоборот. Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные. Формы собственности и хозяйствования. Форма собственности — это законодательно урегулированные имущественные отношения, характеризующие закрепление имущества за определенным собственником на праве собственности. Признанными и гарантированными Конституцией рф принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (далее — Конституция), являются такие формы собственности, как государственная, муниципальная и частная. Формы хозяйствования — это формы экономической реализации отношений собственности, находящие свое конкретное отражение в организационно-правовых формах предприятий. Формы собственности и формы хозяйствования не следует отождествлять, но в то же время и противопоставлять друг другу. Наибольшим изменениям подвержены формы хозяйствования, поскольку в условиях конкурентной борьбы субъекты хозяйствования стремятся использовать новейшие научно-технические разработки, применять новые формы организации, управления, стимулирования и т.п., способствующие достижению поставленной цели. В результате одни формы отмирают, другие переходят в иное состояние, возникают новые формы хозяйствования, но все они продолжают действовать в рамках имеющихся форм собственности. Вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельного участка. К параметрам, определяемым видом разрешенного использования земельного участка, можно отнести следующие:
кадастровая стоимость земельного участка. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка значительно влияет не только на возможные варианты его использования, но и на затраты его правообладателей, связанные как с непосредственной эксплуатацией участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, так и с осуществлением деятельности по строительству, реконструкции либо перепрофилированию текущей хозяйственной деятельности. Несмотря на всю важность вопросов, связанных с определением, установлением либо изменением видов разрешенного использования, действующее в настоящее время правовое регулирование данного вопроса является крайне скудным, запутанным, непоследовательным. Это создает для ответственных лиц органов государственной власти и местного самоуправления поле для осуществления действий, приводящих к существенному ограничению возможностей использования участка и, как следствие, увеличению затрат правообладателей при возникновении необходимости расширить или изменить текущий вид разрешенного использования. Первичный и вторичный рынки. На рынке земель выделяют первичный и вторичный рынки. Первичный рынок – это рынок земли, источником которой является федеральная и муниципальная собственность, а также доли и паи колхозов и совхозов Вторичный рынок – это рынок земли, источником которой является земля, находящаяся в частной собственности. Основными участниками вторичного рынка земли являются:
Основные источники вторичного рынка земли:
Мониторинг земель. Мониторинг земель – система наблюдений за состоянием земель для своевременного выявления различных изменений, их оценки, а также предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Мониторинг — преимущественно техническая и информационно-аналитическая работа, связанная с применением технических средств контроля за состоянием земель, взятием проб почв и проведением почвенно-геоботанических обследований, анализов и измерений химического и биологического состава почв, их физического состояния. Можно сказать, что мониторинг это одновременно мера предупредительного, текущего и последующего контроля. Мониторинг имеют право осуществлять только государственные органы управления земельным фондом РФ, порядок осуществления устанавливается Правительством РФ. Мониторинг земель является составной частью мониторинга состояния окружающей природной среды, входит в Единую государственную систему экологического мониторинга (ЕГСЭМ1) и проводится в соответствии с федеральными, региональными и местными программами. Суть мониторинга заключается в слежении за динамикой процессов происходящих в почвах, в целях выявления причин и источников негативных изменений, принятия научно обоснованных решений по совершенствованию земельного законодательства, внесению необходимых корректировок в правовой режим земель и порядок землепользования[32]. 2.2 Современные проблемы земельных отношений в аграрной отрасли. Рынок земли - один из основных элементов рыночной экономики. В условиях рыночной экономики прямые методы регулирования на земельные отношения оказались малоэффективными. Рост числа собственников, владельцев и пользователей земельных участков стимулировал земельный оборот, расширение сферы и изменение характера управления земельными ресурсами. Эти процессы во многом складывались самопроизвольно и часто опережали законодательную базу. При этом уделялось мало внимания охране земли, прежде всего ответственности землепользователей за ее использование[32] . Но из-за принятия множества законов, которые приводили к разному толкованию одних и тех, же норм и правил, усложняло работу государственным органам власти. Люди, обладающие властью, использовали эти "дыры" в своих корыстных целях. Устанавливая правовые нормы земельного законодательства, государство в той или иной степени стимулирует или ограничивает деятельность в сфере землепользования. При этом оно предоставляет защиту прав собственности на землю контрактных прав в сфере землепользования и в то же время обеспечивает набор общественных благ и услуг, а так же доход для себя. Земля в сельском хозяйстве выступает как предмет и средство труда. Она имеет такие свойства как плодородие, местоположение, удаленность от дорог и населенных пунктов, правовой статус и др. Это все отражается на ее полезности, доходности, эффективности и цене. Земельные участки также могут иметь отрицательную полезность. Убыточные сельскохозяйственные предприятия влияют не только на количество выпускаемой продукции, но и на качество обрабатываемых земель. Недостаток денежных средств приводит к нерациональному использованию земли - уменьшение площади обрабатываемых земель, как подвергающиеся водной и ветровой эрозиям и т.д. Нужно создавать земельные фонды для восстановления подверженных загрязнению земель, а также нужно вводить в оборот неиспользуемые земли. Главная задача перед государством - сохранение и повышение качества угодий, вследствие чего это бы привело к более высокому положению земли в рыночной экономике. Многие зарубежные страны используют систему льготного налогообложения земель сельскохозяйственного назначения - они полностью освобождают сельскохозяйственных предприятий от земельного налога. Это положительно оказывает на аграрное землепользование. Землепользование - один из главных инструментов государственной политики в сельском хозяйстве по использованию земельных ресурсов. И главная задача, стоящая перед Россией - разработка государственной стратегии аграрной политики, которая смогла бы повысить конкурентоспособность аграрного сектора. 2.3. Современные проблемы земельных отношений на землях промышленности, энергетики, транспорт и др. До принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году не было нормативных правовых актов, четко определяющих основания для отнeсения земель к категории промышленности, энергетики и т.д.. Однако были указания на эти земли в Законе РФ "О плате за землю": были упомянуты карьеры и земли, нарушенные производственной деятельностью в статье 9. В этом Законе идет речь только о землях, которые находятся за пределами населенных пунктов. Однако большинство предприятий находятся в границах населенных пунктов, и это приводило к включению этих земель в категорию земель населенных пунктов. Нужно еще не забывать, что из-за быстрого роста городов, включали в состав земель населенных пунктов предприятия, которые на момент создания находились вне городской черты. И это вызывало проблемы, т.к. земельное законодательство, определяющее плату за пользование земли, определяет налоговую ставку в зависимости от категории, к которой отнесен этот земельный участок.. Статья 88 ЗК РФ дала четкое определение земель промышленности: таковыми признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений на законных основаниях. Однако сохранились в законодательстве положения о том, что земли промышленности должны находиться за границей населенных пунктов. И не было каких-либо ограничений расположения земель различных категорий по отношению друг другу. Закон признавал независимость категорий, имеющих различное целевое назначение и из-за этого возникало рейдерство . В настоящее время большое количество промышленных предприятий, которые находятся в населенных пунктах, уплачивают налог на землю по ставке, установленной для данного населенного пункта.. Это происходит по причине указания в документах, на основе которых участок был предоставлен землепользователю, а также в заверенных налоговыми службами справках вида разрешенного использования либо непосредственной цели предоставления, но не земельной категории участка. Это результат отсутствия законодательно установленного требования об указании категории земель в подобных бумагах. Сейчас Земельный кодекс приводит полный перечень документов, где необходимо указывать категорию земельного участка: акты федеральных органов исполнительной власти, акты о предоставлении земельных участков; договоры, предметом которых являются земельные участки; государственный кадастр недвижимости; документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[32]. В Законе о плате за землю было сказано, что карьеры и территории, которые были нарушены в ходе производственной деятельности, относятся к землям промышленности. Но законодательстве отсутствовали критерии, по которым можно было бы определить, имело ли место данное нарушение земель. Сейчам в ст. 87 ЗК РФ четко определено: в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Такие земельные участки данных зон у землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков не должны изыматься, но возможно, что в на этой территории будет введен особый режим их использования, который ограничивает или запрещает виды деятельности, совпадающее с целями установления зон. Также необходимо наличие проектно-технической документации для установления размеров участка. |
Похожие:
 | Дмитрий Вадимович, налоговые органы области с 1 января ведут прием налоговых деклараций от физических лиц о доходах за 2015 год | | Дмитрий Вадимович, налоговые органы области с 1 января ведут прием налоговых деклараций от физических лиц о доходах за 2015 год |
| Дмитрий Вадимович, налоговые органы области с 1 января ведут прием налоговых деклараций от физических лиц о доходах за 2015 год |  | Социальный капитал как эффект политических решений, влияние транспортной политики на социальный капитал 20 |
| Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования | | Пермский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования |
| Методические рекомендации предназначены для студентов магистратуры направлений 032700 Филология и 35700 Лингвистика | | Абусамра Авад Юсиф, А. Влияние начальных несовершенств конструкций двухпоясных сетчатых куполов на их несущую способность [Текст]:... |
| Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования | | Дмитрий Вадимович, налоговые органы области с 1 января ведут прием налоговых деклараций от физических лиц о доходах за 2015 год |