Применяемые стандарты оценочной деятельности.
Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (Приказ МЭРТ РФ №256 от 20.07.2007 г.),
Федеральный стандарт оценки №2 (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости» (Приказ МЭРТ РФ №255 от 20.07.2007 г.),
Федеральный стандарт оценки №3 (ФСО №3) «Требования к отчету об оценке» (Приказ МЭРТ РФ №254 от 20.07.2007 г.)
2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ 2.1. Оцениваемые права. Определение рыночной стоимости
Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности определяют, что:
рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Данное определение является базовым. Все иные виды стоимости, отличные от рыночной стоимости, обычно определяются через отличия определяемого вида стоимости от рыночной стоимости.
2.2. Основные термины и определения
Оценщик (субъект оценочной деятельности) – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, деятельность которых регулируется Законом «Об оценочной деятельности в РФ», а также Уставом СРО «Сообщество профессионалов оценки».
Отчёт об оценке – документ, содержащий обоснование результатов проведённой оценки, и соответствующий требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Отчёт об оценке является документом, имеющим доказательное значение.
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Стоимость – расчетная (гипотетическая, предполагаемая) сумма средств, которая может быть уплачена, предложена, потребована в возможной сделке с конкретным объектом в обмен на этот объект.
Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся историческим фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим, его стоимость.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Износ - в оценочной деятельности относительная потеря стоимости объекта недвижимости в процессе эксплуатации из-за физического и морального износа.
Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы элементов зданий, помещений и конструктивных элементов.
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
|
