5.3 Обзор загородной недвижимости Ленинградской области за 2014 год
Более дорогостоящие объекты предлагаются к продаже в Приморском (средняя стоимость домов составляет 34 млн. руб.) и Курортном (средняя стоимость 25 млн. руб.) районах Санкт-Петербурга. На территории Ленинградской области наиболее высокую стоимость имеют загородные дома во Всеволожском районе (в среднем около 11 млн. руб.). Достаточно высокая цена «квадрата» характерна для Выборгского, Приозерского и Ломоносовского районов (в среднем от 7 млн. до 9 млн. руб.).
Самая низкая стоимость загородных домов традиционна для удаленных районов Ленинградской области (Лодейнопольский, Волосовский, Кингисеппский). В этих локациях средняя цена выставленных на продажу объектов варьировалась от 1,4. до 2,4 млн. руб.
В общей структуре предложения максимально широко представлены объекты стоимостью от 2 млн. до 5 млн. руб. (32% объектов). Значительный объем строений приходится на ценовой диапазон 5-10 млн. руб. (20%), а также 10-20 млн. руб. (18%), 20-50 млн. руб.(11%) и 1-2 млн. руб. (11%). «Дома стоимостью до 1 млн. руб. и свыше 50 млн. руб. представлены сравнительно небольшим объемом предложений: 5% и 3% соответственно.
Рис. 6. Средняя цена кв. метра загородных домовладений по районам, руб./кв. м
По мнению экспертов, предложение загородных домов распределено по территории Ленинградской области неравномерно. Лидером предложения продолжает оставаться Всеволожский район (37%). На Выборгский, Гатчинский и Ломоносовский районы Ленинградской области приходится соответственно по 12%, 9% и 9% от общего объема предложений.
Рис. 6. Структура предложения загородных домов по районам
Площади выставленных на продажу объектов варьируют в значительном диапазоне. В общей структуре наиболее широко представлены объекты площадью 100-200 кв. м (36%) и 50-100 кв. м (23%). На дома от 50 до 200 кв. м. приходится около 60 % от общего объема предложения. Небольшие объекты (20-50 кв. м) составляют 10%, а крупные объекты (свыше 400 кв. м) - всего 6%.
Максимальный размер общей площади у домов из газобетона и кирпича. Минимальные площади, как правило, у щитовых домов в садоводствах. Самые распространенные предложения загородных домов - объекты общей площадью от 50 до 100 кв. м, изготовленные из бруса и облицованные сайдингом.
По статусам земельных участков наиболее были широко представлены загородные дома, расположенные на земельных участках ИЖС (61% предложений). Дома на землях садоводств составляют 33% предложений. Объекты, расположенные на земельных участках с иными статусами, составляют около 6%.
Самыми дорогостоящими из домовладений (дом + участок) являются дома из кирпича. Средняя стоимость домовладения составляет 11,4 млн. рублей. На втором месте по цене – дома из газобетона, 10,1 млн. рублей за домовладение. Затем идут дома из клееного бруса, 6,9 млн. рублей за домовладение, и дома из комбинированных материалов, 7,1 млн. Домовладения, построенные из всех вариантов древесины (профилированный брус, бревно и т.д.) стоят в среднем 4,6 млн. рублей. Самые недорогие – домовладения, построенные по каркасной технологии: их стоимость в среднем составляет 3,2 млн. рублей.
6. ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
В соответствии с действующими Стандартами оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Затратный подход
Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, то есть благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью.
В затратном подходе рыночная стоимость оцениваемого объекта равна его восстановительной стоимости (или стоимости замещения) в ценах на момент оценки за минусом накопленного износа плюс рыночная стоимость земельного участка. Наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось в соответствии с принципом наиболее эффективного использования земельного участка, имеющих незначительный износ. Затратный подход применяется также при оценке уникальных или специализированных объектов, но только для тех, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.
Затратный подход наиболее применим:
При оценке новых или объектов собственности, техническое состояние которых можно признать как хорошее. Для новых технических объектов суммарный износ обычно довольно мал, что сводит к минимуму погрешности при расчете износа;
Для объектов собственности специального назначения, которые редко продаются на открытом рынке или сами не создают потока доходов, затратный подход предоставляет логичную процедуру для расчета стоимости.
Сравнительный подход
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Метод сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, данный подход не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении данного подхода необходимы достоверность и полнота информации.
Доходный подход
Подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Таким образом, определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом производят в два этапа:
- прогнозируются будущие доходы по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;
- капитализируют будущие доходы в текущую стоимость.
В настоящем отчёте Оценщик посчитал возможным применить затратный подход.
От использования доходного подхода Оценщик отказались по следующим причинам:
формирование цены на рынке загородной недвижимости на момент оценки не зависит от тех доходов, которые объект недвижимости мог бы приносить его владельцу. Расчет стоимости жилых домов в рамках доходного подхода на территории Выборгского района не отражает типичных рыночных условий сформировавшихся на момент оценки. Таким образом, оценка доходным подходом даст некорректный результат.
Выводы:
Учитывая вышесказанное, для определения рыночной стоимости объекта оценки – жилого дома на земельном участке, использовались затратный и сравнительный подходы.
|
