Курсовая работа
Скачать 0.7 Mb.
|
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИЗаключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям: Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ; Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения; Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски); Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д. Рассчитаем степень отклонения более достоверного результата от наименее объективной стоимостной оценки, без учета знака Ср.п / З.п. = [(10724600 - 22533658) /10724600]*100% = 106% Т.к. степень отклонения результатов сравнительного и затратного подходов составляет 36,5%, используется формула базового расчета стоимости (Vопр*10 + Vпопр) /11 = 11757600 руб., согласованная стоимость оцениваемого объекта Вывод: Из всех приведенных выше расчетов с помощью затратного и сравнительного подходов и согласования итогового результата, конечная стоимость оцениваемого объекта составила - 11757600 (одиннадцать миллионов семьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей. 10.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИСогласно «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности в РФ», утвержденным Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 года (ст.4 п. Ж), стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов называется ликвидационной стоимостью. Функцией данной оценки является установление вероятной цены оцениваемого объекта для его продажи в порядке обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита. При этом продажа оцениваемого объекта является вынужденной. Таким образом, в настоящем случае сделка имеет следующие отступления от условий свободной сделки:
По мнению экспертов должны быть введены скидки к рыночной стоимости на три основных фактора:
Типичное время рыночной экспозиции для объектов недвижимости составляет 6-12 месяцев, а по п.1 ст.54 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» оцениваемый объект должен быть реализован в течение двух месяцев. По нашему мнению, уменьшение времени рыночной экспозиции приведет к скидке относительно величины рыночной стоимости. Величина скидки для различных групп объектов неодинаковая и зависит от степени ликвидности объекта. По мнению экспертов, скидка даже в размере 10% от рыночной стоимости может обеспечить достаточно быструю продажу объекта оценки. Изучение рынка недвижимости г. Выборга показало наличие устойчивого спроса на индивидуальные жилые дома в черте города, что позволяет надеяться на интерес со стороны потенциальных покупателей. Предложений высококачественных домов на рынке не много. Поэтому возможность для потенциального покупателя приобрести готовый для проживания дом, находящийся в прямой продаже, по мнению оценщика, позволяет принять скидки на низкую ликвидность на невысоком уровне –10%. Потери на процедуру реализации примем в размере суммы исполнительского сбора и типичного вознаграждения организаций, занимающихся реализацией арестованного имущества. По договорам с ССП ГУЮ вознаграждение за реализацию составляет 5%. Исполнительский сбор согласно ст. ФЗ «Об исполнительном производстве» составляет 7% суммы иска. Поскольку объекты недвижимости чаще всего (например, Сбербанком) принимаются в обеспечение залога с коэффициентом 0,7 от суммы без НДС, исполнительский сбор составит 7% * 0,7 = 4,9%. Тогда потери на процедуру реализации составят около 5% + 4,9% = 9,9%. Учитывая, что все факторы воздействуют на объект в целом, общую скидку определим по формуле для мультипликативных переменных: Скидка = (1- (1-СКсрочность)* (1-СКликвидность)*(1-СКиздержки)). Тогда имеем: Скидка = (1-(1-0,10)*(1- 0,10)*(1- 0,099))=23% Ликвидационная стоимость объекта оценки равна: 11757600 х 0,77 = 9053352 руб. Ликвидационная стоимость (без НДС, с учётом округления): 9 053 000 (девять миллионов пятьдесят три тысячи) рублей 11. Заключение о рыночной стоимости объекта оценкиТаким образом, в результате проведённого анализа и расчётов с использованием затратного подхода оценки жилого дома, без стоимости земельного участка, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которое составило на дату оценки (7 июня 2011 года), с учетом округления до первой значащей цифры: 11757600 (одиннадцать миллионов семьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей Ликвидационная стоимость (без НДС, с учётом округления): 9 053 000 (девять миллионов пятьдесят три тысячи) рублей 12. ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫДокументы и информация, устанавливающие количественные и качественные показатели объекта оценки.
Профессиональные стандарты оценки, использованные при проведении оценки.
Основные нормативные акты Российской Федерации, регулирующие оценочную деятельность.
Учебно-методическая литература
Печатные информационные издания:
Специализированные сайты:
|
Похожие:
 | Курсовая работа должна носить творческий исследовательский характер и быть направленной на приобретение и развитие, во-первых, практических... |  | Студенты выпускных курсов пишут выпускные квалификационные работы (бакалаврскую, дипломную работы или магистерскую диссертацию).... |
| Курсовая работа – это первый опыт самостоятельной научной работы студента по той или иной дисциплине. Изучение избранной проблемы... | | Данная курсовая работа посвящена изучению анимационных эффектов в рамках JavaScript. Раскрывая тему, мы сочли нужным раскрыть понятие... |
| Курсовая работа по дисциплине «Делопроизводство и его компьютеризация»: учеб пособие / Л. Ю. Сербинович; Рост гос ун-т путей сообщения,... | | Курсовая работа выполняется на одной стороне листа белой бумаги формата А4 (210 Х 297 мм). Иллюстрированный материал (таблицы, схемы,... |
| Курсовая работа является формой учебно-исследовательской активности студента и призвана формировать навыки и умения исследователя.... | | |
| Типы семейного бюджета | |