Законодательные зацепки
Скачать 2.44 Mb.
|
Рекомендации рядовым членам ТСЖ по контролю над правлением ТСЖ 1. Вооружайтесь правовой, экономической и технической информацией об управлении домом, а также текущей информацией обо всем, что вокруг вас и вашего дома происходит. Покупая автомашину, стиральную машину, компьютер, вы же читаете инструкции по их бережному использованию. 2. Помните поговорку "Доверяй да проверяй!" Держите правление под контролем с первого дня. Безнаказанность и бесконтрольность это те две стихии, которые могут совращать даже ангелов. Засыпайте правителей и контролеров вопросами об их деятельности. Никакой даже самый добрый дядя не будет "на автомате" "грызть глотку" за ваши интересы на 100%. Нужна постоянная стимуляция, подстегивание, дыхание в затылок… 3. Будьте активными. Управляйте своим домом не от собрания к собранию, где все кричат и никого не слышно, а в периоды между собраниями. Представляйте правителям свои жалобы, пожелания, инициативы, идеи, предложения. Добивайтесь их рассмотрения. 4. Общайтесь! Общение, то есть поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все также, как вы знаете ежедневно все о семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена)… Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски вам покажется мало, требуйте установки второй и третьей… 5. Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышать, а стоимость ЭТОГО уменьшать. Совершенству нет предела и это факт. Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте более высокие стандарты обслуживания. Уборщицы не моют лестницы в "хрущевках" не потому, что "жители платят мало", а потому что последних это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива. От редакции: При любой форме управления надо создать реальный контролирующий орган (домком, например), который будет контролировать исполнительный - правление ТСЖ, старшего по дому или управляющую компанию. И надо регулярно организовать общие собрания или голосования жильцов дома по различным вопросам (образец бюллетеней для голосования в Приложении 2). Смотри также Приложение 13. Жалоба против навязанных ТСЖ услуг. III.2. Как избавиться от недобросовестного председателя ТСЖ, как распустить ТСЖ Опыт из Санкт-Петербурга Надо сказать, что дом был построен 5 лет назад. Ну, как у нас принято, без отделки – но так обговаривалось. Подключение к электричеству по временной схеме – ладно, ерунда. Но через какое-то время жильцы, уже доделав ремонт и вселившись – соответственно, уже после сдачи дома госкомиссии – обнаружили, что горячей воды все нет и не предвидится. Первоначально в плохой работе обвинили созданное застройщиком ТСЖ, которое включало их дом и еще соседний. Кроме того, обжившись, жильцы стали замечать и различные недостатки и недоделки и решили предъявить претензии застройщику. При составлении акта председатель существовавшего ТСЖ обошел с жильцами весь дом, но подпись на акте ставить отказался. Это стало вторым поводом к выходу из ТСЖ. С формальной точки зрения это было достаточно просто: как и положено по уставу, инициативная группа предупредила собственников под роспись о проведении собрания, а на собрании также под роспись проверила пришедших. Росписи, заверенные у нотариуса, были приложены к решению собрания. Интересно, что при голосовании на собрании единицей учета является не количество собственников или квартир, а количество квадратных метров жилой площади (согласно ЖК). Разумеется, для того, чтобы провести эту процедуру, сначала необходимо получить устав существующего ТСЖ и посмотреть, какая процедура в нем описана и за какое время требуется предупредить собственников и существующее правление. Таким образом, было принято решение о выходе из ТСЖ застройщика и создании собственного ТСЖ. В случае, если ТСЖ включает только один дом, можно просто тем же путем переизбрать правление. В таком случае все блага, созданные застройщиком для своего ТСЖ (а это обычно помещение правления, оборудование этого помещения, телефонная линия, компьютер) остаются новому правлению. В данном же случае пришлось заново оборудовать помещение правления в подвале дома, находить для бухгалтера чей-то старый компьютер (даже еще не Пентиум), поскольку купить – не было возможности. Далее ТСЖ было зарегистрировано в соответствии с действовавшими нормами. При этом, разумеется, застройщик не был заинтересован выпускать этот дом из своего ТСЖ. Административных мер давления не существует, но есть более действенные. Поскольку дома новые, вся система диспетчеризации была сведена в ТСЖ застройщика. То есть непосредственно оттуда была возможность отключить лифты, домофоны, освещение на улице и на лестницах, газ, горячую и холодную воду, кажется, также отопление. Конфликт дошел до отключения лифтов, домофонов и освещения. Горячей воды и так не было, а на отключение холодной застройщик все-таки не пошел, тем более что это означает возможные проблемы с СЭС. Кроме того, документы о создании нового ТСЖ были получены в ноябре, но еще несколько месяцев деньги перечислялись через старое ТСЖ, пока не были заключены все договора. После чего в апреле правлению нового ТСЖ пришлось физически (!) перерезать провода, соединявшие эти два дома и позволявшие старому ТСЖ производить отключения в доме. Это удалось, поскольку дом был подключен к трансформаторной подстанции как напрямую, так и через старое ТСЖ. Начиная с этого момента, новое ТСЖ стало полностью самостоятельным. И только в апреле они таки получили от старого ТСЖ все документы на дом. Здесь их ждал сюрприз. Оказалось, что подключения к горячему водоснабжению (ГВС) в доме не было в принципе и не было заложено конструктивно. При этом размещение газовых водогреев в доме также не предусмотрено. В таком виде дом был принят госкомиссией. Более того, на дальнейшие жалобы жильцы получили ответ, согласно которому в СПБ не существует нормативных документов, которые обязывали бы подключить вводимый в эксплуатацию новый дом к системе ГВС. В дальнейшем оказалось, что помимо отсутствия ГВС, дом был сдан еще с несколькими существенными недостатками. Во-первых, мягкая кровля крыши (плоской), которая по нормативам должна лежать 30 лет, уже потребовала ремонта (осуществленного в прошлом году). Во-вторых, ленточный фундамент дома, который по нормативам должен быть цельнолитым, был разрезан, в результате чего по стенам идут трещины. Вот тут-то жильцы и поняли, что ТСЖ было создано застройщиком для того, чтобы маскировать эти недостатки 5 лет, в течение которых возможно обращение в суд с претензиями. Администрация района также делала все, чтобы тянуть время. (Надо сказать, что на первые обращения в администрацию жильцы получали замечательный ответ: «Скажите спасибо, что вас не кинули!»). Для обращения в суд нужны результаты экспертизы несущих конструкций. Экспертизу для суда имеют право проводить только государственные организации, имеющие соответствующую лицензию (в нашей замечательной стране организация может провести экспертизу, результаты которой никуда не зачтут!). Одна такая организация оценила объем работ в 100 – 120 тыс. р. Самостоятельно ТСЖ не могло собрать такую сумму. Но едва ли не в самый последний момент жильцам удалось вытрясти из администрации района постановление Правительства Петербурга, согласно которому в связи с дальнейшей застройкой на близлежащем участке в их доме застройщик обязан оплатить проведение экспертизы этих самых несущих конструкций. Таким образом, этим летом ТСЖ удалось отправить в суд первичные документы и ссылку на будущую экспертизу. Они успели сделать это до истечения 5-летнего срока, и теперь неважно, сколько будет тянуться дальнейший процесс. Как вы понимаете, о его результатах говорить еще рано. Немного о житье-бытье этого нового ТСЖ. Оно расположено в пригороде, жильцы в значительной части пожилые, уехали подальше от шума. Любые повышения оплаты воспринимают болезненно. Поэтому пока ТСЖ изо всех сил крутится в рамках гостарифов. Даже не знаю, как люди смогли скинуться на организацию ТСЖ – ведь здесь обязателен счетчик ХВС, газа, а не так давно и отопления, ко всему этому нужны проекты, плюс регистрация участка в кадастре. Плюс ТСЖ платит налог на землю, в отличие от рядовых собственников. (Чем больше ТСЖ, тем городу выгодней). А этот налог в ближайшее время обещают повысить (ведь налог на собственность тоже вырос уже в 2 раза!). Кроме того, есть и другие расходы. В квитанциях появилась строка АУП – проще говоря, управление. Это зарплата бухгалтера и председателя. Не очень много, но все же лишние деньги. Самая большая проблема – техническое обслуживание дома. Пока дом является клиентом одной обслуживающей компании. Поскольку они были первыми клиентами, их пока держат, но правление сильно опасается, что компания может отказаться их обслуживать, поскольку денег с них можно получить не так много (в рамках гостарифов!). В таком случае придется искать мастера. И оказывается, зарплата не самая большая проблема. Для работы в жилом доме мастеру надо иметь кучу допусков – по электричеству до 5000 Вт, по газу, что-то по сантехнике, по отоплению, всего 4 или 6 бумажек, которые обновляются раз в два года, разумеется, за деньги. Дороговато выходит. Впрочем, для них это пока в будущем. А вот тем, кто организуется заново, надо думать. III.3. Как бороться с насажденными «сверху» ТСЖ? Опыт Санкт-Петербурга – создание Союза активистов ТСЖ 06 апреля 2006 около 150 человек, в основном представители инициативных групп и активисты вновь образовавшихся ТСЖ собрались под эгидой Движения Гражданских Инициатив (ДГИ) для того, чтобы обмениваться опытом и создать Общество защиты прав жильцов «Надежный дом». Репортаж ИА «ИКД». Как выяснилось на конференции, в Санкт-Петербурге разгорелась настоящая война вокруг ТСЖ. Городская администрация насаждает «свои» ТСЖ и правления. Против этих «насажденных сверху» и неподконтрольных жильцами ТСЖ выступали все. Главное здесь, как сказал Евгений Козлов (ДГИ, председательствующий) – не форма управления домом, а то, откуда исходит инициатива. Если от властей и богатых собственников или строительной фирмы и прочих управляющих компаний – это одно. Если от самых жильцов, которые собираются и организуются, чтобы коллективно защитить свои права – это совершенно другое. Алла Москвина (ТСЖ Набережная Робеспьер, 22) объяснила, с каким трудом она добивается регистрации ТСЖ своего отдельного флигеля, с тем, чтобы не подчинятся воле богатых собственников квартир престижной Набережной, которые навязают высокие тарифы, которые неподсилу для малообеспеченных собственников. А городская администрация, ссылаясь на то, что нельзя регистрировать 2 ТСЖ по одному адресу, упорно отказываются в регистрации «народного» ТСЖ, обрекая мелких собственников на угрозу выселения. Марина Акимова (городская ассоциация ТСЖ и ЖСК) обратила внимание присутствующих на то, что при насаждении ТСЖ властью сражу же навязывается договор с управляющей компанией, так что собственники квартиры, в конечно итоге, все равно ничем не управляют. Поэтому, призвала Марина Яковлевна, «нет другого выхода, как взять на себя заботы о своем доме. Надеяться на государство не стоит. Конечная цель понятна – выгнать из центра города всех малоимущих». Продолжала эту мысль Елена Бородула (ТСЖ Энтузиаст 51), одна из активнейших членов ДГИ. По ее словам, Жилищный кодекс – это наступление на права собственности. Управляющая компания (УК) – совершенно лишний посредник, который будут навязывать всем после проведения конкурсов. Очевидно, что УК задумана для того, «чтобы наши дома постепенно перешли в частные руки», поэтому «совершенно необходимо объединиться, и защитить наши дома». И Елена Викторовна закончила свое выступление пламенной речью: «Я обращаю к тем, кто считает, что мы до сих пор живем в коммунизме, что думает, что государство – это мама с папой, которые о нас заботятся. Может быть, стоит подумать о том, что государство – это бандит, который пытается у нас отобрать последнее, тогда станет проще действовать!» См. Приложение № 19 – Обращение участников Конференции Общества защиты прав жильцов «Надежный дом» IV. Управляющая компания Несмотря на то, что по оценкам экспертов вариант УК – наихудший, пассивность основной массы населения в сочетании с давлением со стороны местной власти (и пособничеством со стороны федеральной, которая постаралась максимально осложнить реализацию двух других форм) большая часть жилого фонда с вероятно отойдет к Управляющим кампаниям. Если реализовать иной способ управления нет возможности, все внимание следует направить на подготовку такого текста договора с УК, который бы в наибольшей степени удовлетворял бы интересы жильцов. Следует помнить, что влиять на содержание договора смогут только те жильцы, кто провел домовое собрание по выбору УК, так как в таком случае компания обязана согласовывать содержание договора с жильцами перед его подписанием. В случае, если собрание не будет проведено самими жильцами, а дом пойдет в УК по конкурсу, договор с УК будет подписывать мэрия и никаких прав у жителей влиять на этот процесс не будет. Не позволяйте себя обманывать! Если вам позвонят из ДЕЗа, ЖЭКа, управы и предложат заключить договор со «старой знакомой» коммунальной конторой – это ложь! По новому ЖК все управляющие компании – ЧАСТНЫЕ компании. Большинство ДЕЗов и ЖЭКов уже сейчас приватизированы, остальные скоро будут. Так что вы будете иметь дело уже с ООО «ДЕЗ» или ООО «ЖЭК», и никакой ответственность за их действия (или бездействие) государство уже не несет. (Зато понятно, что прибыль от них получат чиновники, по старой схеме «прихватизации» государственной собственности близкой к власти группой лиц). Дмитрий Катаев, депутат Мосгордумы 3-х первых созывов kataev37@mail.ru 1. Нельзя подписывать никаких договоров, соглашений, если они не составлены жильцами, а ДЕЗами или любой другой управляющей компанией. Договор можно заключить ТОЛЬКО на условиях жильцов и по их инициативе. 2. Требования к договору управления изложены в статье 162 ЖК РФ. Вот они вкратце: - указать состав общего имущества дома; - перечень услуг и работ; - порядок определения цены договора; - порядок контроля за выполнением договора управляющей организацией; - срок договора от 1 до 5 лет; - порядок отчетности управляющей организации перед собственниками. Если какое-то из этих условий будет отсутствовать в договоре, который вам навяжут по конкурсу, вы имеете право составить прокол разногласий (своей рукой указать с чем вы не согласны и подписаться) и при отказе УК признать ваши требования, немедленно обратиться в прокуратуру, а при необходимости – в суд, с требованием восстановления законных прав. Председатель правления ОО ТОСП Н. Каратунов (Тамбов) После 1 января 2007 года надо рекомендовать всем собственникам использовать требование статьи 445 ГК РФ ("Заключение договора в обязательном порядке"). Если «автоматически» подписать любой договор с УК, выбранной мэрией, в соответствии с Гражданским Кодексом, если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Единственный способ защититься - составить протокол разногласий к договору "на управление многоквартирным домом" и направить его другой стороне. При его отклонении собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. V.Как добиться капитального ремонта за счет государства Новый Жилищный Кодекс (ст. 154,158) гласит, что собственники квартир несут расходы на содержание и ремонт домов и ничего не говорится о гигантских долгах, которые накоплены государством перед жителями за несделанный ранее ремонт. Согласно, Ведомственным строительным нормам (ВСН) 58-88 (р), выпущенным Госстроем, капитальный ремонт должен делаться в жилых (кирпичных и блочных) домах раз в 10-15 лет. Если ремонт не делался, то жители имеют право требовать его проведения. Однако, ЖК предусматривает перекладывание ответственности за ремонт на плечи самих жильцов (собственников). Что касается тех, кто живет в неприватизированных квартирах, то им также придется платить за ремонт, эти платежи будут заложены в графу «плата за найм». Все обязательства государства кончаются с того момента, когда жители на собрании изберут одну из трех форм управления домом. Если жильцы этого не сделают добровольно, то после ухода дома в управляющую компанию по конкурсу (до 1 мая крайне срок) плату за капремонт будут назначить муниципалитеты или управляющие компании. В любом случае, государство снимает с себя всякую ответственность за все, что происходит с домом. Единственный выход для жителей – любыми способами добиться от властей проведения капитального ремонта. Иначе, жители останутся один - на один со своими разваливающимися домами. В договорах, которые предлагают Управляющие кампании, записано, что ремонт будет производиться только « в пределах собранных с жителей средств» без всякого упоминания о прежних долгах. Ничего не говорят о долгах и чиновники, предпочитают говорить об огромных суммах, которые требуются на модернизацию» ЖКХ (2-4 трлн.р.). За чей счет планируется взять эти суммы – понятно. За счет нас, простых жителей. Как добиться капремонта через суд. Анализ судебной победы в Ижевске |
Похожие:
 | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) | | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) |
| Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) | | ... |
 | Осаго, установленных Федеральным законом от 21 июля 2014 года №223-фз «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обязательном... | | Фз "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости... |
| Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ от 23.... | | «О внесении изменений в Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в... |
| «О внесении изменений в Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в... | | Фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 11 июня 2008 г. N 22 "О... |