Законодательные зацепки
Скачать 2.44 Mb.
|
Образцы протоколов очного собрания жильцов можно найти в Приложении 4 (непосредственное управление), или Приложении 5 (ТСЖ). Образец Протокола собрания в форме заочного голосования – Приложение №15.Следует знать, что закон разрешает заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ). (см. Приложение 2 - Образец бюллетеня для заочного голосования ). Но этот вариант менее приемлем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются различным манипуляциям. И, главное, с точки зрения организации жителей и создания сетей домовых комитетов гораздо продуктивнее призвать людей и помочь им созвать собрание. Вместе с тем, поскольку трудно везде организовать собрания и набрать кворум, можно тоже использовать заочную форму голосования, если при этом провести предварительную пропагандистскую работу, организовать хотя бы информационное собрание, и создать хотя бы неформальный домком (с представителями старших по подъездам) Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание, хотя бы для агитации. И надо проводить голосование. Вы можете принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями. I.2. Как выбрать форму управления домом В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений». Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с ТСЖ или управляющей компанией, а не с собственниками квартир. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу путем повышения собственных платежей). А оспорить условия договора с коммунальными службами напрямую собственники квартир не смогут. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ. Конечно, упомянутый 210 -ФЗ -не единственный нормативный акт, регулирующий эту сферу. Можно ссылаться на Закон "О защите прав потребителей" или Правила предоставления коммунальных услуг", в которых потребителем услуг назван собственник-жилец, независимо от способа управления домом, но трудно предугадать какое решение примет суд, особенно если в договоре, который заключит с Управляющей компанией мэрия или правление ТСЖ не будут упоминаться в качестве потребителей жители. В чем плюсы и минусы трех форм?
ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4) можно получать доход от использования земли вокруг дома. Главный минус - (1) расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, недостающую сумму просто спишут с общего счета, фактически заставив добросовестных плательщиков платить чужие долги, а если денег не окажется - от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. (2)Кроме того, ТСЖ должно купить и поставить общедомовые счетчики на электроэнергию, холодную и горячую воду, тепло (отопление) и газ, либо придется оплачивать услуги по нормативам. (3)Также следует учитывать, что ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое платит налоги (причем, государство накладывает на ТСЖ все новые обязательства) и которое при желании можно обанкротить - а здесь возникает опасность потери права собственности на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома. Управляющая кампания. Судя по всему, наихудший вариант. Самое главное здесь - как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это лучше, если мэрия, то влиять на его содержание и исполнение будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. Если все же выбираете УК, внимательно составьте сами договор, так чтобы он максимально защитил ваши интересы, а не интересы УК. Уже сейчас муниципальные УК или «ООО» ЖЭК готовят свои договоры (где у них почти одни права, а у жильцов почти одни обязательства). Закрытыми глазами нельзя их подписывать! Уже сейчас необходимо готовить свой образец договора с УК, начать массовую кампанию давления на местную власть, чтобы изменились в лучшую сторону (для вас) договоры, предложенные все эти «ООО» ЖЭК. Этим занимается, например, движение домкомов в Ижевске, которое разработает поправки к договору, составленному муниципальной управляющей компанией. В любом случае, расторгнуть уже подписанный договор будет практически невозможно. Если вы хотите уходить из управляющей компании, с которой уже подписан договор, у вас только одна возможность: провести общее собрание, выбрать другую компанию или другую форму управления и ждать год после заключения договора с УК, которую вас не устраивает. Плюс здесь всего один - не надо думать самим. Но этот плюс будет стоить дорого: на свое содержание ("расходы по управлению") компания «отстегнет» 25-30% от общих платежей дома, а то и больше Минусы – вы оплачиваете услуги посредника (по управлению), это удорожает цену содержание жилья. Плюс к этому – такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно. Вспоминая МММ и пр. «пирамиды» - не такая уж нереальная перспектива. Тем более, что действующее законодательство не требует ни специального лицензирования, ни серьезных гарантий по уставному капиталу. Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200-квартирный дом «управляющей компании», уставной капитал которой составляет… 10 тыс. р. Т.е., если данная кампания объявит себя банкротом, отвечать перед кредиторами (в т.ч. жителями) она будет именно этой суммой. Следует особенно подчеркнуть, что даже если договор с УК будет заключен на один год, то, согласно положению о договорах, если одна из сторон не предупреждает другую за три месяца до окончания срока действия договора о желании выйти из договора или разорвать его, то договор считается пролонгированным на тот же срок. И это должны сделать большинство собственников на своем общем собрании. Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен общий договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы - нет коллективной ответственности, можно не ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ, легче организовать демократический способ управления. Как уже было сказано, при управлении домом управляющей компанией обратного хода нет. При непосредственном же управлении есть, в конце концов, возможность повременить, оглядеться, сравнить результаты работы различных управляющих компаний и никогда не поздно заключить с одной из них договор. Самый серьезный минус - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и других необходимых капитальных затрат. Обойти эту проблему можно либо собирая деньги по ведомости (если дом небольшой), либо, создав специально для этой цели общественную организацию (например, некоммерческое партнерство) и аккумулируя деньги на ее счете, либо - открыв субсчет на дом у обслуживающей фирмы, с которой жильцы заключили договор об обслуживании. Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того или иного варианта: - Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на оживленной магистрали) - ТСЖ выглядит рациональным выбором. - Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши - более разумно выбрать непосредственное управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы. - Если дом большой, но активных жителей мало, можно согласиться на управление Управляющей компанией, сосредоточив усилия на закреплении максимального объема прав жильцов в договоре с ней. Но, как мы уже показали выше, этот вариант самый опасный для жителей. И еще одно - вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисляемых тарифов с избытком хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть в каждом доме. Применение общедомовых энергосберегающих технологий и современных средств учета (двухфазных счетчиков) позволяет снижать себестоимость еще на 15-25%. Поэтому 1) не следует бояться брать власть в доме в свои руки и 2) не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов. II. Непосредственное управление Так как основным аргументом, выдвигаемым против НУ является его якобы "нереализуемость", мы сосредоточимся на конкретных примерах, показывающих как жители могут реализовать НУ на практике. При этом, надо знать, что при всех местных особенностях, основные характеристики жилищного фонда и коммунальной системы едины по всей стране (а равно и законодательство), так что любой региональный опыт может быть при определенной адаптации и настойчивости жителей реализован в других городах. В чем преимущество этой формы? 1) Жители управляют своим домом НЕПОСРЕДСТВЕННО, т.е. без всякого посредника заказывают работы, контролируют их выполнение и платят подрядчикам или обслуживающим фирмам. 2) Жители заключают индивидуальные договора с коммунальными службами, что снимает проблему коллективной ответственности за неплательщиков. 3) Жители получают возможность самостоятельно организовать свой коллективный орган самоуправления (домком, совет дома или др.) и выбирать – создать им юридическое лицо или нет. 4) Демократичная форма: управляет домом высший орган НУ – общее собрание собственников, исполняет его решение уполномоченный от дома, помогает ему общественный совет дома. II.1. Опыт Астрахани По состоянию на май 2007 года свыше 700 домов в Астрахани выбрали непосредственное управление (НУ) - форму управления многоквартирным домом, предусмотренную новым Жилищным кодексом. О НУ власти повсеместно умалчивают (понятно почему, ведь при ней чиновники лишаются контроля над домами и выгодной кормушки), а жители часто недооценивают. Большинство уполномоченных этих домов объединились в общественную организацию – Союз жителей, возглавляемый В.Ворониной, Л.Ковалевой и О.Шеиным. Представляем вниманию читателей подробный анализ этого уникального опыта. Напоминаем, что НУ – это когда жители управляют своим домом НЕПОСРЕДСТВЕННО, т.е. без всякого посредника заказывают работы, контролируют их выполнение и платят подрядчикам или обслуживающим фирмам. С коммунальными службами они заключают индивидуальные договора. Управляет домом высший орган НУ – общее собрание собственников (без создания юридического лица), исполняет его решение уполномоченный дома, помогает ему общественный совет дома или домком или любой другой коллективный орган. Экспертам «ИКД» непосредственное и коллективное управление всегда казалось лучшей формой управления с точки зрения защиты дома от частных коммерческих интересов, демократии и самоорганизации. Для того, чтобы посмотреть, так ли это на самом деле, в мае 2007 года мы отправились в Астрахань для проведения исследования. Начнем с оговорки. Понятно, почему эта форма имеет особенный успех в Астрахани, где ее развитию содействует Олег Шеин, депутат Госдумы РФ от Астраханской области. Его поддержка позволяет более эффективно бороться с бюрократическими препятствиями. Но, во-первых, в качестве оппозиционного депутата он один не мог бы сломить сопротивление со стороны местной власти, если бы ни сотни активистов жителей домов. Во-вторых, найти симпатизирующих идею самоуправления депутатов можно, наверное, везде. В-третьих, есть случаи в других городах, когда без особенной административной поддержки, жители все же ушли в НУ. В качестве предварительного замечания необходимо отметить, что система ЖКХ в Астрахани находится в очень плачевном состоянии. Город стоит на болоте, теплосети (трубы) лежат на поверхности, улицы (а порой и дома) затапливаются, многие дома, в том числе в центре, разваливаются. Очень высокий процент (14%) ветхо-аварийных домов. Создается впечатление, что в ЖКХ города практически ничего не делается уже много лет. Ремонт домов и инженерно-технического оборудования (даже текущий), судя по откликам жителей, почти не проводится. Самая обычная ситуация: ржавые трубы и стояки, затопленные подвалы, вонючие подъезды, сломанные лифты. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) | | Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) |
| Брошюра «Как защитить свои права при новом Жилищном Кодексе»: обновленный вариант (издание третье, обновленое) | | ... |
 | Осаго, установленных Федеральным законом от 21 июля 2014 года №223-фз «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обязательном... | | Фз "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости... |
| Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ от 23.... | | «О внесении изменений в Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в... |
| «О внесении изменений в Федеральный закон Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в... | | Фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 11 июня 2008 г. N 22 "О... |