САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кулинич Дмитрий Вадимович
Влияние земельной реформы на рынок земель в Российской Федерации
Магистерская диссертация
“К ЗАЩИТЕ”
Научный руководитель:
д.б.н., проф. Богданов В.Л.
__________________
“__”___________2016
Заведующий кафедрой региональной
политики и политической географии:
к.г.н.., Каледин Н.В.
__________________
“__”___________2016
Санкт-Петербург
2016
Оглавление
Введение...................................................................................................................4
Глава 1. Роль земельной реформы в становлении рыночной экономике Российской Федерации...........................................................................................5
Этапы земельной реформы..............................................................................5
1.1.1. Первый этап.............................................................................................5
1.1.2. Второй этап..............................................................................................9
1.1.3. Третий этап.............................................................................................12
1.1.4. Четвертый этап......................................................................................15
Влияние земельной реформы на аграрный сектор как на важнейшую отрасль экономики…………..........................................................................18
Итоги земельной реформы……………….................................................…20
Глава 2. Особенности земельных отношений в современной России…........24
2.1. Аспекты земельных отношений………………..................…….................24
2.2.Современные проблемы земельных отношений в аграрном секторе....................................................................................................................31
2.3.Современные проблемы земельных отношений на землях промышленности, энергетики, транспорт и др................................................. 33
2.4. Современные проблемы земельных отношений на землях населенных пунктов...................................................................................................................35
Глава 3. Динамика площадей в структуре земельного фонда Российской федерации и собственности на землю.................................................................39
3.1. Земли сельскохозяйственного назначения в различных организационно правовых формах предприятий............................................................................42
3.1.1. Крестьянские (фермерские) хозяйства............................................56
3.1.2. Личные подсобные хозяйства..........................................................57
3.1.3. Садоводческое некоммерческое объединение граждан................59
3.1.4. Сельскохозяйственные предприятия..............................................61
3.2. Земли населенных пунктов……....................................................................62
3.3. Земли промышленности и иного специального назначения......................64
3.4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.......................................66
3.5. Земли лесного фонда......................................................................................67
3.6. Земли водного фонда.....................................................................................69
3.7. Земли запаса....................................................................................................69
Глава 4. Рынок земли в Российской Федерации.........................................72
4.1. Понятие рынка земли.....................................................................................72
4.2 Структура рынка земли...................................................................................73
4.3. Сделки по продаже государственных и муниципальных земель..............82
4.4. Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц.................86
4.5. Сделки по аренде государственных и муниципальных земель.................89
Глава 5. Государственный земельный надзор в РФ3..................................89
Заключение............................................................................................................97
Литература...........................................................................................................100
Приложения.........................................................................................................103
Введение
В Советском Союзе был земельный фонд, который находился в общенародной (государственной) собственности и предоставлялся физическим и юридическим лицам в пользование. Развитие рынка земли после распада СССР происходило стихийным образом - одновременно с процессами приватизации и переходом к многообразию форм собственности.
Перед государством стояли следующие задачи - ликвидация монополии государственной собственности на землю и утверждение частной земельной собственности, реорганизация крупных коллективных сельскохозяйственных предприятий, создание новых механизмов, регулирующих правовые, экономические, организационные системы управления земельными ресурсами, преобразование системы земельных отношений, обеспечение эффективного использования.
Целью данной работы является изучение влияния земельной реформы на развитие рынка земли в Российской Федерации.
Задачи исследования входит:
Проанализировать этапы земельной реформы в Российской Федерации и их итогов.
Выявить тендециии развития земельных отношений в РФ
Изучить динамику площадей различных категорий земель
Провести анализ первичного и вторичного рынков земель в Российской Федерации. Провести анализ системы государственного земельного надзора в Российской федерации и эффективность его проведения
Объектом исследования являются земельный рынок Российской Федерации.
Предмет исследования является земельные отношения Российской Федерации.
Глава 1. Роль земельной в становлении рыночной экономике
1.1 Этапы земельной реформы
Суть земельной реформы России - это закрепление частной собственности на землю и передача государственных земель (земли колхозов и совхозов) новым миллионам собственникам – фермерам, крестьянам и новым сельскохозяйственным предприятиям. Для осуществления этой задачи нужно было провести приватизацию сельскохозяйственных земель и предоставить их тем, кто желает и может заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Считалось, что под действием новой экономики новые собственники будут максимально эффективно использовать свою землю (эффективнее даже чем совхозы и колхозы) в получение максимальной выгоды для себя [28].
Для осуществления земельной реформы нужна была нормативно-правовая база не только для приватизации земель, но и для обеспечения их охраны, оборота, использования и ведения мониторинга. Это значило полное изменение и реорганизация всей структуры земельной сферы деятельности государства. Начало земельной реформы было положено еще в РСФСР в 1990 году и продолжается до сих пор.
1.1.1. Первый этап земельной реформы
Первый этап земельной реформы был не продолжителен - с 1990 по 1991 год - до принятия земельного кодекса 1991г. Постсоветское общество не было еще не готово к появлению частной собственности на землю. Но нужно было закрепить земельные участки за конкретными лицами, наделив их особыми правами пользования, но без передачи в частную собственность. Скорее всего, повлиял политический фактор внутри страны, а не экономический. Велась ожесточенная борьба между сторонниками государственной монополии на землю и их противниками, выступавшие за её прекращение. Но был достигнут компромисс - 28 февраля 1990 года были приняты в Союзе Советских Социалистических Республик «основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» в которых было введено право пожизненного владения (закреплены основы передачи земельного участка по наследству) и право аренды. Частная собственность не была введена, но и государственная монополия на землю сдала свои некоторые позиции.
Земельная реформа началась с принятия Закона «О крестьянском фермерском хозяйстве» от 22 ноября 1990 года и Закона РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 года. Согласно второму закону отменялась государственная монополия на землю, вся собственность делилась на частную и государственную. Частная собственность реализовалась в виде: индивидуальной и коллективно-долевой. В коллективно-долевую собственность граждан передавались земли колхозов и других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов[26].
Также было введено понятие – «Платность земли», нужно платить земельный налог за владение и пользование землей. Ещё одна новизна - это создание земельного банка РСФСР для осуществления операций с земельными участками. А в первом создавался земельный фонд из земель запаса, а также изымаемых у колхозов, совхозов для организации крестьянских «фермерских» хозяйств. Также был утвержден порядок предоставления земель для граждан, изъявивших желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство и порядок выдела земельной доли и имущественного пая работникам колхозов и совхозов.
Законом от 14 июня 1990 года РСФСР« О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР» утвердили Государственный комитет РСФСР по земельной реформе. Его основные направления деятельности заключались в следующем:
разработка программ проведения земельной реформы и механизма их осуществления;
создание социально-экономических и организационно-хозяйственных условий для развития и укрепления новых высокоэффективных норм организации и использования земли;
организация работы по перестройке системы землепользования, научное, кадровое, методическое обеспечение и координация проведения земельной реформы;
организация систематического выявления неиспользуемых и нерационально используемых земель в целях создания земельного запаса Советов народных депутатов для последующего их перераспределения;
государственный контроль за использованием земель по целевому назначению, ведение мониторинга земель, землеустройства, государственного земельного кадастра;
разработка механизма экономического стимулирования рационального использования земли;
организация и проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ;
организация системы научно-технической информации по вопросам использования земель и земельной реформы;
содействие предпринимательской деятельности, связанной с реализацией земельной реформы.
Были внесены поправки в Конституцию РСФСР 1977 года 15 декабря 1990 года. В статье 10 было указано, что государство должно создавать условия необходимые для развития разнообразных форм собственности, и обеспечивать защиту им. А в статье 14 указывалось, что земельные участки могли передаваться в пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность, но с ограничениями. Продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, возможны только государству. При этом был введен запрет на куплю-продажу приобретенных земель на праве собственности на срок 10 лет.
Указ Президента СССР «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы» вышел 5 января 1991 года. Выход этого указа был связан с возникшим кризисом в земельных отношениях и земельной реформой, который отображён в следующих задачах.
1. обеспечение проведение в первой половине 1991 года инвентаризации нерационально используемых земель в колхозах, совхозах, лесхозах и у других землепользователей, включая земли, предоставленные министерствам и ведомствам СССР.
2. отмена все необоснованные ограничения в развитии приусадебного землепользования, сдерживающие расширение личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества
3. Выполнение разработки по каждому региону систему государственной поддержки крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов, предусматривающую льготные условия и меры экономического стимулирования, особенно в период их становления.
4. определение возможных путей и форм преобразования неэффективно работающих колхозов и совхозов в ассоциации крестьянских хозяйств, кооперативов, а также предоставления их земель арендаторам, крестьянским хозяйствам, промышленным и другим предприятиям.
Также было утверждено постановление Совета Министров РСФСР от 18 января 1991 года «Республиканская программа проведения земельной реформы на территории РСФСР», которое раскрывало организационное, правовое, инструктивно-методическое, кадровое, землеустроительное, информационное, научно-методическое, материально-техническое и финансовое обеспечение земельной реформы.
1.1.2. Второй этап земельной реформы
Второй этап был, как и первый тоже. не продолжительным - он закончился принятием новой конституции Российской федерации в 1993 году.
Этот период характеризуется выходом «Земельного кодекса РСФСР» 25 апреле 1991 года. В нем регулировались земельные отношения для обеспечения рационального использования и охраны земель создание условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле и так далее. В отличие от предыдущего земельного кодекса, принятым в ВСРСФСР 1 июля 1970 года, где земля состоит в исключительной собственности государства и предоставляется только в пользование, в новом кодексе закреплялось многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности. Помимо индивидуальной и коллективной долевой, там указывать и коллективно-совместная собственность без определения для каждого из них конкретной земельной доли. Платность земли становится главным звеном в земельных отношениях, аренда и земельный налог - основной вид платы за землю. Однако до вовлечения земель в оборот ещё не выполнен, так как в статье 11 указывается, что продажи или иного отчуждения земельных участков регулируется в соответствии со статьей 12 Конституции РСФСР. В ней установлен запрет на покупку и продажу в течение 10 лет с момента приобретения правам собственности, да и только можно продавать эту часть земли государству и наоборот - покупать у государства. В новом земельном кодексе были введены льготы по взиманию платы за землю, также было государственный земельный контроль и мониторинг земли.
Закон РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» определял порядок и способы проведения приватизации государственных и муниципальных, льготы работникам предприятий и компетенцию государственных органов, которые уполномочены проводить приватизацию. В статье 15 рассматривалось следующие способы приватизации:
Путем купли-продажи по конкурсу или на аукционе
Посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия (приватизация предприятия в форме продажи долей в их капитале (акций) осуществляется после преобразования государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества).
Путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду.
Указ президента РФ от 27.12.91 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» разрешал с 1 января 1992 года гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, их продажу другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях:
При выходе на пенсию по старости (за выслугу лет);
При получении земли в порядке наследования;
При переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения;
При вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе;
Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и настоящим Указом, недействительны.
На основании указа президента России от 14 августа 1992 года «О введение в действие системы приватизационных чеков в Российской Федерации» и постановления Верховного Совета «О ходе реализации государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год» от 9 октября 1992 года начался выпуск приватизационных чеков. У них был ограниченный срок действия, в течение которого они принимались в качестве платежного средства при приобретении объектов приватизации: предприятий, их подразделений, имущества, акций и долей в акционерных обществах и товариществах, находящихся в Федеральной собственности государственной собственности республик в составе России, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Приватизационные чеки являлись государственной ценной бумагой целевого назначения, имеют номинальную стоимость в рублях, могут покупаться и продаваться без ограничений. Каждый гражданин Российской Федерации имел право получить по одному приватизационному чеку равной номинальной стоимости каждого выпуска. Установлена номинальная стоимость приватизационного чека выпуска 1992 года в размере 10000 руб. и сроки их выпуска действовали с 1 декабря 1992 года по 31 декабря 1993 года.
Введение приватизационных чеков и положило начало зарождения рынка ценных бумаг. Каждый собственник этого чека мог самостоятельно распорядиться своей «долей» народного достояния: обменять, продать, участвовать в чековом аукционе, купить акции чековых инвестиционных фондов и затем получать дивиденды.
Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года» О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводство и индивидуального жилищного строительства» предоставлял право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Тоесть снят десятилетний мораторий на продажу земельных участков.
В указе президента Российской Федерации от 27.10.1993 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с землей. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственников, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, установлено абсолютное право собственника на его землю или земельную долю, произведена отмена всех ограничений по распоряжению находящихся в частной собственности граждан земли.
1.1.3. Третий этап земельной реформы
Третий этап был весьма продолжителен - с принятием новой конституции РФ до принятия нового земельного кодекса 2001 г.
С разрушением Советского Союза была принята Новая Конституция всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, вступила в действие со дня опубликования - 25 декабря 1993 года. Самые главные изменения по сравнению с предыдущей Конституцией 1977 года, которые дали толчок ускорению проведению земельной реформы.
Таблица 1 – Основные положения конституции
Содержание конституции 1977г. (В ред. 1990г.) с поправками
|
Содержание конституции 1993 г.
|
Статья 10
Экономическая система СССР развивается на основе собственности советских граждан, коллективной и государственной собственности.
Государство создает условия, необходимые для развития разнообразных форм собственности, и обеспечивает равную их защиту.
Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир в их естественном состоянии являются неотъемлемым достоянием народов, проживающих на данной территории, находятся в ведении Советов народных депутатов и предоставляются для использования гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям.
|
Статья 9
1. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
|
Статья 173.
Конституция СССР обладает высшей юридической силой. Все законы и иные акты государственных органов издаются на Основе и в соответствии с Конституцией СССР.
|
Статья 15
1. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.
4. Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.
|
Президент Российской федерации принял Указ № 2227 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» 24 декабря 1993 года. Этот указ признал недействительным несколько десятков статей ЗК РСФСР, ряд статей Закона РСФСР « О земельной реформе». Это вызывало проблемы в регулирующем порядке предоставления земель в частную собственность и в работе контролирующих властей.
Указ от 22 июля 1994 года «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации 1994 года» стал ключевым звеном в продолжение приватизации земель, устанавливал условия преобразования государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества и порядок принятия решений о их способов приватизации, льготы, предоставляемые при приватизации и порядок приватизации недвижимого имущества. Главными целям приватизации государственных и муниципальных предприятий после завершения срока действие приватизационных чеков являются:
1.Повышение эффективности российской экономики в целом и деятельности отдельных предприятий;
2.Формирование широкого слоя частных собственников и содействия процессу образования стратегических частных собственников;
3.Привлечение в производство инвестиций, в том числе иностранных;
4.Ссодействие в реализации мероприятий по социальной защите населения, а также защите прав частных собственников (акционеров).
Введение приватизационной модели решало 2 задачи - это пополнение бюджета и создание условий для привлечения инвестиций для ее структурирования предприятий.
Продолжалось совершенствование контроля над приватизацией - в 1995 году был принят Федеральный закон «О счетной палате Российской Федерации». Счетная палата осуществляет контроль за поступлением в федеральный бюджет средств полученных от распоряжения и управления государственным имуществом (в том числе его приватизации продаже).
Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года является следующим звеном по закреплению прав граждан РФ на свободное владение и распоряжение на их земельные участки и земельные доли. Также указ дает право специалистам сельского хозяйства получать землю для своих нужд, местным органам власти выкупать у граждан земельных долей для продажи тем, кто желает вести сельское хозяйство.
1.1.4. Четвертый этап земельной реформы
Четвертый этап земельной реформы начинался с принятия нового Земельного кодекса в 2001 году.
Принятый новый Земельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливая правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. В действительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности и поселений — иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фонда страны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земель являются наиболее экономически значимых [31].
Также кодекс вводит принцип единства объекта недвижимого имущества (строение и земельный участок, на котором оно стоит). В соответствии с этим принципом промышленные предприятия получили возможность выкупать занимаемые ими земельные участки (порядок осуществления этих операций и стоимость участков также определены в Кодексе) [31].
Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственности граждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное право на их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников[31]..
Земельный кодекс не запрещал куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, т.к. готовился новый федеральный закон для урегулирования.
Ей предшествовало необычайное обострение политических противоречий — как между различными фракциями, так и между центром и периферией. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономических особенностей[31].
Органам субъектов Федерации было дано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий для частных лиц, ограничения на изменение целевого использования земель - разрешение на перевод в другую категорию устанавливали только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.
Однако по вине государства подавляющее большинство собственников не смогло распорядиться земельными долями: без государственного землеустроительного и организационного сопровождения массовое выделение земельных участков в счет долей просто невозможно. Ситуация с выделением земельных участков в счет долей в натуре и постановкой их на учет сложилась крайне неравномерно по регионам России. Если на Юге, где сельское хозяйство было высокорентабельным, очень быстро все было решено, то в Нечерноземье, Сибири, на Дальнем Востоке до настоящего времени остается чрезвычайно много невостребованных, неоформленных долей. Их оформление требовало больших усилий, времени, денежных затрат. Поэтому многие владельцы на это не решались[31].
Идея установления жесткого срока окончания действия свидетельств о долевой собственности на землю многократно возникала и также многократно отвергалась как чреватая серьезными последствиями. Но идею скорейшей ликвидации земельных долей удалось протащить через принятый 24 июля 2002 г. Федеральный Закон № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», разрешающий свободную куплю-продажу земли. Этот закон, в частности, предусматривал возможность любому лицу выступать заказчиком проекта межевания земельных участков для выделения в счет земельных долей. На практике это позволило реализовать скупку земельных участков крупным капиталом. Вначале, через доверенного участника долевой собственности (обычно им был руководитель бывшего колхоза или совхоза) скупались земельные доли в количестве, необходимом для принятия решения на общем собрании участников долевой собственности. Затем инвестор обеспечивал составление проекта межевания земельных участков с выделением лучших земель. После этого земли переводились из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, земли промышленности или в земли для ведения садоводства и дачного строительства. По мнению экспертов, именно этот закон создал основу возникновения крупных лендлордов, сформировал механизм спекуляции земельными долями. Часть земель покупали для выстраивания крупных агрохолдингов, создания производств. Однако большую часть земель покупали для того, чтобы потом изменить категорию земель и продать значительно дороже[31].
1.2 Влияние земельной реформы на аграрный сектор
Современные фермерские хозяйства с 90-х годов прошлого столетия прошли трудный путь своего становления. На момент 2000г. удельный вес таких хозяйств в общем объеме производства составлял по зерну – 8%, овощам –2%, подсолнечнику – 14%, мясу – 2%, молоку – 2%. Поэтому надежды на то, что российский фермер прокормит страну не оправдались. Более интенсивно работали личные подсобные хозяйства граждан, но в них занято было около половины населения страны и поэтому их доля в производстве продукции более ощутима: по картофелю – 90%, овощей – 75%, мяса – 60%, молока – 45%,яиц – 30%. При этом структура мелкотоварного производства весьма примитивна, преобладает ручной труд, отсутствует переработка продукции и необходимая кооперация[30].
Главная проблема продвижения земельной реформы консерватизм крестьянства, низкая юридическая грамотность населения, надежда на помощь государства и др.
На сегодня общее число фермерских хозяйств по стране не превышает 260 тыс., площадь занятых ими земель составляет около 17,7 млн. (смотри рис. 1). Наблюдается тенденция снижения количества крестьянских (фермерских) хозяйств с 2010 года - с 261,7 тыс. до 258,9 тыс. хозяйств, но притом увеличивается общая их площадь - с 16,2 млн. га до 17,7 млн. га. Происходит укрупнение крестьянских (фермерских) хозяйств, за счет новых земель или земель бывших хозяйств.
Рис. 5-. Динамика количества крестьянских (фермерских) хозяйств и занимаемой ими площади земельных участков
Период с 1990 год по 1994 год (период реорганизации сельскохозяйственных предприятий) характеризовался бурным ростом количества крестьянских (фермерских) хозяйств, но в последующие годы в связи с тем, что создание хозяйств было не всегда экономически обоснованным, наблюдался процесс их ликвидации и одновременно укрупнения оставшихся хозяйств (динамика представлена на рисунке 1) [29].
С целью развития фермерского движения с 1991 года Советом Министров РСФСР были приняты соответствующие постановления, определившие меры помощи и содействия фермерским хозяйствам, включая и финансовую помощь в размере одного миллиарда рублей. Однако, вопреки ожиданиям, массового исхода крестьян из коллективных хозяйств не произошло. Те, кто решился вести индивидуальное хозяйство, столкнулись с немалыми трудностями: часто им выделялись не самые качественные или неудобно расположенные земельные участки, не было кредитов, не хватало техники. Начинающие фермеры испытывали противодействие и негативное отношение не только со стороны колхозных и местных властей, но и самих колхозников. Со временем государственная поддержка фермеров практически сошла на нет, многие из вновь созданных индивидуальных хозяйств разорялись и банкротились. Основной рост фермерства наблюдался в период с 1992 по 1994 год, когда число хозяйств возросло с 49 до 270 тысяч, а в 1996 году оно достигло своего «пика»: 279,1 тысячи фермерских хозяйств, располагающих 12 001 гектаром сельхозугодий. Затем это число стало сокращаться при некотором возрастании общей площади земельных наделов[31].
Кроме того, сильно обострилась проблема невостребованных земельных долей. Немаленькую часть составляют земельные доли, которые никак не используются собственниками.
1.3 Итоги земельной реформы в России
В ходе приватизации земель в постсоветской России наряду с государственной и муниципальной сложилась частная собственность на землю. Были реорганизованы крупные коллективные и государственные сельскохозяйственные предприятия (колхозы и совхозы), а их работники и ряд других категорий жителей села (учителя, врачи, работники органов власти) получили право собственности на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения реорганизуемых хозяйств.
Однако закрепление земель в частную собственность не было обеспечено должными механизмами реализации прав. Поэтому переход земель из государственной и условно-коллективной (колхозной) в частную собственность большей части стал формальным, не привел к формированию реального земельного рынка [31]
При реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий земли передавались в коллективную (долевую) собственность с выдачей свидетельств о праве собственности на земельные доли. Первоначально было законодательно установлено, что до 1 января 1993 г. собственники земельных долей (земельных и имущественных паёв) должны распорядиться полученными паями. Плохая информированность сельского населения и отсутствие необходимой государственной поддержки проведения земельной реформы не позволили реализовать поставленную задачу. Через двадцать с лишним лет после начала земельной реформы из 12 млн. собственников земельных долей, владеющих 115млн. га сельскохозяйственных угодий, около 8,9 млн. участников общей долевой собственности на землю площадью 94,9 млн. га сельхозугодий не выделили свои участки в натуре и не распорядились земельными долями [7].
В результате «ничейности» земель происходит их стремительная деградация. Ежегодно сокращаются площади земель сельскохозяйственного назначения, основной причиной чего является прекращение деятельности сельскохозяйственных организаций. Часть этих земель заброшена, зарастает лесом и кустарником, системы орошения и осушения на этих землях разрушаются. Другая часть сельскохозяйственных угодий используется в режиме теневого рынка. Зачастую крупные собственники земельных участков, приобретавшие землю в спекулятивных целях и не сумевшие ею распорядиться, даже не знают, кто и с какой целью использует принадлежащие им земли. [7]
Возможностью купли-продажи земельных долей воспользовались девелоперы, скупающие доли в хозяйствах, расположенных в местах, удобных для строительства загородного жилья. Затем в счет этих долей выделяются земельные участки, которые ставятся на кадастровый учет. При содействии коррумпированных чиновников земли относятся к малоценным землям сельскохозяйственного назначения, меняют категорию с земель сельскохозяйственного назначения на земли для индивидуального жилищного строительства. На каждом шаге этой схемы решения принимаются путем неформального соглашения с руководителями органов власти муниципального и регионального уровней
В настоящее время десятки миллионов гектар земель выведены из хозяйственного использования по причине их деградация и потери плодородия почв, а финансирование мероприятий в сфере землепользования ничтожно мало и осуществляется по остаточному принципу.
Размывание правового регулирования земельных отношений и не последовательная реакция государства во многом объясняются ухудшением управляемости земельной сферой, отсутствием единого органа, вырабатывающего и реализующего государственную земельную политику. Так, после упразднения в 2004 г. Минимущества России ухудшилось управление земельной сферой. В результате многочисленных преобразований правопреемников Госкомзема России (Росземкадастр, Роснедвижимость, объединенная в 2009 г. с Росрегистрацией в Росреестр) земельные функции растворялись в совершенно других вопросах (это учет зданий, строений и сооружений, регистрация прав на них, геодезия и картография, оценочная деятельность в отношении движимого и недвижимого имущества Сейчас за регулированием земельных отношений занимаются Минэкономразвития России (у него наибольшая сфера полномочий в данном вопросе, но они имеют крайне небольшой удельный вес в делах министерст6ва), Минсельхоз России, Минрегион России, Росимущество, Росреестр, Россельхознадзор и Росприроднадзор [31].
|
